상업용 주택 분양 제도에 대해 논의 │ 하이난이 먼저 시범 운영하고 있으며, 신규 토지 양도에는 기존 주택을 매각해야 함

최근에는 상업용 주택 분양제도를 폐지해야 한다는 요구가 나왔다. 상업용 주택 분양 시스템은 지난 20년 동안 중국 부동산 시장의 꾸준한 발전에 중요한 역할을 해왔습니다. 이는 급속한 발전 단계에서 부동산 시장의 자본 수요를 해결했을 뿐만 아니라 중요한 역할을 했습니다. 국민생활수준 향상에 큰 역할을 하게 됩니다. 하지만 사전판매 시스템 자체에도 배송지연, 미완성 리스크 등의 문제가 있다는 점은 부인할 수 없다. 본 논문에서는 이 시스템에 개혁이 필요한지 여부에 대해 여러 차례 논의할 것입니다.

"스스로 손을 자르겠다는 강자의 결단으로 경제의 부동산 의존도를 줄인" 하이난은 올해 3월 부동산 시장에 대한 새로운 정책을 발표하며 " 새로 양도된 토지에 건설되는 상업용 주택은 기존 주택 매매 제도를 실시하며, 성 전체에서 최초의 기존 주택 매매를 촉진하는 A 지역이 됩니다.

올해 3월 7일, 하이난성 당 위원회 사무처와 성 정부 사무처는 '실천의 안정적이고 건전한 발전을 위한 도시 주체 책임 체계 구축에 관한 고시'를 발표했습니다. 부동산시장'. '고시'에서는 상업용 주택분양에 대한 개혁을 제안했다. 새로 양도된 토지에 건설되는 상업용 주택에 대해서는 기존 주택분양제도를 시행하도록 규정한 제도이다.

이전부터 일부 도시에서 '기존 주택 매매'를 다양한 시도를 했지만, 하이난은 상업용 주택 분양 제도를 명시적으로 개편하고 성 내에서 기존 주택 매매를 시행한 첫 번째 도시다.

하이난성 주택 및 도시-농촌 개발부 국장 후오주란(Huo Juran)은 하이난성 상업용 주택 분양 제도 시행으로 인해 품질 불만, 계약 분쟁, 배송 지연 등이 발생했다고 언급했다. , 지원시설 미이행, 불법매매, 심지어 개발업자가 돈을 모으고 가출하는 등 일련의 문제가 부동산 민원과 분쟁의 주요 원인이 됐다. 사전 판매 시스템으로 인해 발생한 문제.

“하이난은 국내 최초로 지방의 기존 주택 매매 정책을 내놓은 것으로 볼 수 있다. 기존 주택 매매 모델을 통해 다양한 유형의 미완성 건물의 출현을 방지하고 권리와 권리를 더 잘 보호할 수 있다. E-House 연구소 싱크탱크 센터의 연구 책임자인 Yan Yuejin은 "동시에 부동산 회사가 공격적으로 토지를 취득하는 것을 제한할 수 있습니다."라고 말했습니다.

하이난이 분양 제도 개편을 발표한 뒤, 하이난은 2018년 1월부터 '부동산 해제'에 나섰다. 당시 하이난 성 선샤오밍 주지사는 향후 5년 동안 하이난은 부동산 수를 줄이기로 결정하고, 부동산에 대한 경제 의존도가 높아 하이난이 부동산 가공 공장으로 변하는 것을 결코 허용하지 않을 것이며, 점차적으로 부동산 시장에 대한 통제를 강화하고 전국적인 구매 제한을 시행할 것입니다. 같은 해 4월 22일.

상업용 주택 분양 제도에 대한 논의는 하이난 이전에도 일부 도시에서 '기존 주택 매매'를 검토한 바 있다.

개혁의 선구자로서 광둥부동산협회는 2018년 9월 21일 '상업용 주택 매매 면허 관련 의견에 대한 긴급 공지'를 발표했다. -상업용 주택분양제도 미완성사업, 불법매매, 불공정 거래, 택지관리 기능의 명확화 어려움, 불균형 개발, 비효율적 경쟁 등의 위험성이 존재하며, 분양제도로 인한 높은 레버리지 효과를 줄이는 것이 좋습니다. 상업용 주택 분양제도를 단계적으로 폐지하고 현금판매를 전면 실시한다.

당시 광둥성 주택협회 관계자는 해당 공지가 단지 의견을 구하는 것일 뿐 공식 발표 여부는 최종 의견 요약 및 연구의 대상이라고 밝혔지만, 시장 논의는 다음과 같다. 상업용 주택 분양 제도가 다시 과열됐다.

그러나 2018년 10월 광둥성 중산시는 총 14개 주거용 토지 필지를 출시했는데, 모두 기존 주택 매매 조건이 명확했다.

항저우도 특정 토지 필지에서 '기존 주택 매매'를 실험하고 있다.

2017년 3월 항저우시 토지자원국은 새로운 토지 정책을 발표했습니다. 즉, 프리미엄 요율이 50%에 도달하면 해당 토지에 건설된 상업용 주택은 먼저 부동산 등록증을 받아야 합니다. 매각(예: 기존 주택 매매), 프리미엄 비율이 70%에 도달하면 가격 제한이 잠기고 2인 이상의 입찰자가 자립 면적 비율로 입찰할 경우 면적이 입찰 및 자립 비율로 이전됩니다. 100% 요양시설 건립 입찰절차를 이관합니다. 그러나 기존 주택을 팔아 할증율 50%를 요구하는 정책은 시행 4개월 만에 이어진 토지양도 공고에서 조용히 취소됐다.

당시 언론은 지난 3월 24일 정책이 공포된 이후 대부분의 토지 양도 결과에서 할증율이 50%를 넘은 것으로 나타났기 때문에 양도공고에서 할증율 50% 요건을 삭제했다고 보도했다. 이로 인해 이 제한선 설정이 의미가 없게 됩니다.

그러나 보험료율이 70%를 초과한 이후에는 자립입찰 원칙이 계속 유지되어야 한다. 이는 이 정책 방향이 두 가지 목적을 갖고 있기 때문이다. 첫째, 항저우 주택 임대 시장의 발전을 촉진하고, 둘째, 주택가격과 땅값.

“분양제도를 취소하면 사실상 유력 개발업체의 토지 취득을 독려하는 셈이다. 분양을 취소하려면 개발업자에게 상대적으로 높은 자금이 필요하고, 동시에 토지 가격 상승도 억제할 수 있다. 강력한 개발자는 후속 미완성 프로젝트의 위험이 상대적으로 낮습니다. 그러나 올해 전염병 동안 여러 곳에서 발표한 정책으로 판단하면 기존 주택의 판매를 장려하기 위해 사전 판매 임계값을 적절하게 조정해야 합니다. 그 이면에는 부동산 회사의 재정 상황이 고려되어 부동산 회사의 재정적 압박이 상대적으로 높은 것으로 확인되면 사전 판매 기준점을 조정할 수 있습니다."라고 Yan Yuejin은 말했습니다.

장보 58안죽부동산연구소 지점장은 현재 부동산 시장 환경에서는 기존 주택 매매 제도의 시행이 주요 추세가 될 것이며 이는 부동산 시장의 안정성을 촉진할 것이라고 지적했다. 부동산 시장의 건전한 발전을 도모합니다. 또한, 관련 시스템과 규정이 점진적으로 개선되고 업그레이드됨에 따라 부동산 배송 표준도 더욱 최적화될 것이며, 고급 장식 배송도 향후 추세가 될 수 있습니다.

그러나 장보는 부동산 시장의 실제 상황으로 볼 때 기존 주택 시스템의 확장을 서두르면 안 된다는 점도 언급했다. 이제 모든 매매 프로젝트를 전면적으로 기존 주택 매매로 전환하도록 요구한다면 부동산 회사에 큰 재정적 압박이 가해질 것이며 이는 부동산 시장의 안정에 도움이 되지 않습니다. 실제 상황으로 볼 때, 기존 주택 매매 제도가 단기적으로 전국적으로 신속하고 포괄적으로 전개되는 것은 소규모 우선 시범사업으로, 점차적으로 시행될 가능성이 높습니다. 질서 있고 안정적이며 합리적이고 포괄적인 방식입니다.

업계 관계자에 따르면 현재 중국은 부동산에 대한 심층적인 통제를 계속하고 있으며, 앞으로도 부동산 회사에 대한 자본 요구 사항은 계속 증가할 것으로 보인다. 더 많은 영역으로 진출하고 더 많은 기업이 실행 순위에 합류할 것입니다. 부동산 회사 자체의 경우 부동산 분야의 개발 요구 사항이 점차 증가할 것이며, 거주자의 경우 기존 주택 판매 시스템을 구현하면 모든 사람의 주택 구입 요구를 더 잘 보호할 수 있을 것으로 예상됩니다.

Shell Research Institute의 수석 시장 분석가 Xu Xiaole은 부동산 산업 발전 초기 단계에서 사전 판매 시스템이 일부 부동산 회사의 개발 자금 부족 문제를 해결했다고 믿습니다. , 도시 주택 건설을 가속화하고 가능한 한 빨리 주택 품질을 향상시키는 것은 중국 도시화 건설의 촉진제라고 할 수 있습니다. 그러나 산업 규모가 발전하는 과정에서 사전 판매 시스템의 단점이 점차 명백해졌습니다. 동시에 납품 지연, 제품 품질 저하 및 미완성 제품도 발생했습니다. 주택 구매자의 권익을 침해하는 행위가 발생했습니다. 분양제도는 부동산 거품 형성도 어느 정도 가속화할 것이다. 분양제도 하에서는 일부 중소 부동산 회사들만이 살아남을 수 있는데, 이는 특히 2014년 발생한 재고 위기 당시 일부 중소 도시의 무질서한 부동산 개발에 잠재적으로 기여하기도 했습니다. 3·4선 중소도시의 미완성 사업과 부동산 회사들이 돈을 빼앗는 등 현상이 많다.

Xu Xiaole은 중국 일부 대도시의 경우 부동산 개발 완료량이 기본적으로 증가한 후 정부와 주택 구매자가 점점 더 높은 품질의 성장 단계에 진입했다고 말했습니다. 제품 품질 요구 사항 및 사전 판매 시스템은 이러한 추세의 발전에 도움이 되지 않습니다. 미래에는 부동산 시장이 성숙한 도시에서는 점진적으로 기존 주택 판매를 시행할 수도 있습니다. 도시화 수준이 낮고 도시화 과정이 느린 일부 신흥 도시나 지역의 경우 도시 건설 및 개발 속도를 높이고 부동산 회사의 진입을 장려하기 위해 사전 판매 시스템이 여전히 유리합니다. "저는 개인적으로 사전판매 유니폼을 취소할 필요는 없지만, 사전판매부터 배송까지 시장 감독이 강화되어야 한다고 생각합니다. 배송 지연 및 허위 약속에 대한 관리를 강화하는 것도 위의 문제를 해결할 수 있습니다."