항저우 부동산 시장에 부정적인 요인과 긍정적인 요인은 무엇입니까?

1라운드: 인구

짧게:

1. 중국의 인구는 미래에 감소 추세를 보일 것입니다. 데이터 관점에서 보면 228명입니다. 1980년대 태어난 사람은 2억2800만명, 1990년대 태어난 사람은 2억2800만명으로 줄었는데, 2000년 이후에는 1억4600만명만 남고 점점 줄어들고 있다. 요즘 주택의 주요 구매자는 여전히 80~90년대 출생자들이다. 집에는 선택할 수 있는 집이 2~3채 없나요? 더욱이 가족계획 완화로 인구 감소 추세가 바뀌지 않아 수요 감소는 불가피하다.

2. 국가가족계획위원회의 예측에 따르면, 중국의 전체 인구는 2030년에 역전될 것입니다. 노인들이 떠나면서 점점 더 많은 집들이 남아 있고, 대량으로 철거할 수는 없지만, 공급이 수요를 훨씬 초과하고, 조만간 집값이 하락할 것입니다.

미래에는 빈 도시가 많아질 것이다. 현재의 구도시는 조만간 팔 사람도 없고 임대할 사람도 없는 텅 빈 도시가 될 것이다.

다군:

1. 중국은 도시화 과정에 있습니다. 현재 중국의 도시화율은 57.35%에 불과합니다. 이는 중국의 평균 수준인 85%보다 훨씬 낮습니다. 선진국.

2. 작년에 국가는 1억 명의 미등록 인구를 도시 거주자로 전환하고 도시에 정착하도록 요구하는 과제를 설정했습니다. 이 과정에서 많은 농촌인들이 도시로 이주하여 도시 호적을 변경하게 되는데, 이는 도시로 가면 호적이 변경되어 다시 돌아갈 수 없음을 의미한다. 그들이 원하더라도.

3. 오래된 도시 지역의 재건축과 새로운 도시 지역의 건설은 많은 수의 이주 가구를 창출할 것입니다. 이번 철거는 과거처럼 재정착 주택을 마련하기보다는 금전적인 재정착에 더 가깝다. 이 사람들이 돈을 벌면 반드시 집을 살 수 있는 방법을 찾을 것입니다. 이것은 또한 매우 큰 수요의 물결입니다.

4. 새로운 도시 주민들은 주거 문제를 해결한 후 생활 환경을 개선할 방법을 찾고 자신과 은퇴를 위한 부모, 그리고 자녀를 위해 집을 구입하게 됩니다. 3~4채는 주거용으로 필요하며 살기 위해 구입했다고 할 수 있습니다.

따라서 현재 수요는 여전히 충분하다.

한 라운드 종료

중립적 관점:

2018년의 맥락에서 많은 군대가 일시적으로 앞서 있습니다. 적어도 최근 몇 년간 부동산을 지원하려는 인위적인 수요가 실제로 많이 있었습니다.

인구 수요 측면에서 2018년에는 다수의 군대가 우위를 점할 것입니다.

2

두 번째 라운드: 규제

매도 포지션:

1. 규제는 주택 가격을 확실히 통제할 수 있으며 심지어 주택 가격을 하락시킬 수도 있습니다. 베이징과 같은 가을은 3개월 연속 하락세를 보이고 있으며, 많은 지역사회의 중고 주택 가격이 평균 10% 이상 하락했습니다. 집값을 통제할 수 없는 것이 아니라, 통제하고 싶은가에 달려 있다.

2. 현재 대부분의 2선, 3선, 4선 도시는 국가가 재고 정리 정책을 시행했기 때문에 가격 상승을 누리고 있습니다. 일단 재고 정리가 완료되면 2018년에 대대적인 개편이 있을 것입니다.

3. 현재 집값이 너무 높고 재정 문제가 발생할 위험이 있으므로 정부는 새로운 수법을 사용하기 시작했으며 더 이상 기존 방식을 사용하지 않습니다. 아직도 집값을 볼 때 낡은 사고방식을 사용한다면 분명 큰 손실을 입게 될 것입니다.

4. 주택의 재정적 속성은 점점 약해질 것입니다: ***부동산 주택, 재능 주택, 임대 토지, 임대만 하고 판매는 하지 않으며, 임대 및 판매에 대한 동일한 권리가 있습니다. 최근 발표된 일련의 정책들은 모두 주택의 금전적 속성을 약화시키고 주택의 내재가치를 약화시키려는 위장된 방법들입니다. 그 목적은 이미 매우 분명합니다.

5. 재산세: 부동산 시장에 큰 부정적인 소문이 돌았습니다.

6. 내년에 집을 살 때 매매 제한을 받을 확률이 높습니다. 5년 동안 새 집이 청산되지 않을 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다. 위험에 직면하면 탈출할 수 있습니다.

두오준:

1. 부동산은 주축산업이다. 2008년 주택가격이 심각한 위기에 부딪혔고, 정부는 즉각 4조 구제금융을 시작했고 이에 맞춰 주택가격도 올랐다. , 새로운 최고점에 도달했습니다.

2. 규제의 답은 주택 가격을 폭락시키는 것이 아니다. 규제는 주택 가격이 너무 빨리 오르는 것을 억제하는 것이다. 가장 직관적인 표현은 없다. 크게 상승하거나 하락하지 않는다는 것입니다.

3. 토지는 지역 소득의 주요 원천이다: 토지 매매 소득은 지역 소득의 주요 원천 중 하나이기 때문에 토지 금융이 제대로 해결되기 전까지는 땅값이 하락하기 어려울 것이다. .

지금은 땅값이 더욱 제한되더라도 15년 전과 비교하면 여전히 땅값이 매우 높다.

밀가루가 이렇게 비싼데, 빵은 어떻게 이렇게 저렴할 수 있나요? 집값은 도저히 내려갈 수가 없습니다.

4. 규제는 단기적으로는 주택가격 상승을 억제할 수 있지만 일단 매수제한이 풀리고 규제가 풀리면 오랫동안 억눌렸던 수요가 즉각 폭발하고 주택가격은 보복을 불러일으킬 것이다. 리바운드. 인위적으로 왜곡된 수요공급 관계는 갈증을 해소하기 위해 독약을 마시는 것과 다름없다.

5. 부동산 시장의 침체는 경제에 영향을 미치고, 경제의 침체는 사람들의 생활에 영향을 미치며, 사람들의 생활 문제는 사회 안정에 영향을 미치게 됩니다. 안정적이거나 약간 떨어지지만 무너지지는 않습니다.

6. 구매 제한 기간은 주택을 구매할 수 있는 좋은 기회입니다. 부동산 시장은 항상 동일했으며 3년을 주기로 처음에는 1년 동안 상승한 다음 2년 동안 지출합니다. 거품을 소화하는 데 수년이 걸렸고 부동산 경기 침체가 경제에 영향을 미칠 때까지 기다렸습니다. 2002년부터 그랬어요. 환생처럼요. 지금 돌이켜보면 한정 구매 기간이 차를 살 수 있는 좋은 기회였어요.

2라운드 종료

중립적인 관점

이번 라운드에서 공매도자들이 재기했다.

임대와 판매의 평등권, 토지의 순수 임대 등 2017년의 새로운 루틴을 실증주의로는 잘 설명할 수 없으며, 이는 실제로 미래에 많은 변수를 야기했습니다.

특히 2018년에는 주택 매매가 제한되는데, 이는 향후 5년 이상 매매권을 동결시키는 것과 마찬가지다. 그들은 오랫동안 불확실성에 빠져 있었습니다.

정책적 관점에서 보면 2018년에는 공군이 유리하다.

3

세 번째 라운드: 신용(대출 금리)

매도 포지션:

1. 연준 금리 인상. 인상 주기 2019년 하반기에는 중국도 당연히 이를 따를 것입니다. 중국이 금리를 인상하면 금리 인상은 주택 구매자의 부담을 크게 증가시키고 주택 구입 수요를 감소시키며 주택 가격에 영향을 미칠 것입니다. 기대를 저버리고 결국 주택가격을 하락시킨다.

2. 은행이 주택담보대출 금리를 인상합니다. 은행의 10% 할인 금리는 사실상 사라졌고, 현재 150개 이상의 은행이 최초 주택대출 금리를 인상했습니다. 10%에서 20%, 또는 그 이상 난징의 일부 은행은 이자율을 30%까지 인상했습니다!

3. 현재 중국이 기준금리를 인상하지 않고 오로지 모기지 금리만 인상하는 타겟 방식으로 금리를 인상하고 있는 것은 분명하다. 이제 2017년 하반기이고, 2019년까지 아직 2년 남았습니다. 금리는 이미 이 수준까지 치솟았습니다. 2018년은 확실히 더 무섭습니다. 집값 상승이 이자율을 따라가지 못하는데, 누가 집을 살 것인가?

4. M2는 새로운 최저치를 기록했습니다. M2 증가율은 7개월 연속 감소했으며 6월에 처음으로 인플레이션에 저항하기 위해 주택을 구입하는 것은 자명한 일입니다.

2018년에는 돈을 5년 동안 손에 쥐고 있는 것이 부동산 시장에 놔두는 것보다 훨씬 덜 위험합니다. 요즘 알리페이의 이자율은 4%를 넘습니다. 8.4%의 수율로 이 수율은 확실히 수용 가능합니다.

베이징, 상하이, 선전의 임대료 반환율이 모두 2% 미만인 것을 아시나요? 현재 전국 70개 대도시 중 임대수익률이 4%를 넘는 곳은 2곳뿐이다.

5. 모기지 금리가 오르면 부동산 시장은 확실히 냉각될 것입니다.

뚜오쥔:

1. 금리 인상은 종이호랑이일 뿐이다. 현재 주택담보대출 금리는 여전히 20년 만에 최저다! 30%로 올려도 여전히 6.37%에 불과하다.

2008년부터 2014년까지 금리를 보세요. 대부분 6.37%를 넘었습니다. 그때 집값이 오르지 않았나요? 아니요, 몇 번이나 두 배로 늘었습니다.

2. 공매도자들은 그해 4조위안이 나온 이유가 때와 장소가 좋았기 때문이라고 늘 말하는데, 앞으로는 이런 일이 다시는 없을 것이다.

그해 4조 위안의 주요 방향을 살펴보겠습니다. 읽고 나면 저축이 줄어들지 않도록 주택을 구입하는 것이 여전히 최선의 선택이라는 것을 알게 될 것입니다.

3라운드 종료

중립적인 관점

이자율 관점에서 볼 때 공군은 여전히 ​​약간 더 좋습니다.

2018년만 봐도 금리할인이 크게 늘었고, 집값도 냉각됐는데, 이는 확률이 높은 사건이다.

2017년만큼 금리도 유리하지 않고, 2019년만큼 가격도 유리하지 않다. 2018년에 집을 사는 것은 다소 당황스럽다.

4

4라운드는? 토지(공급)

다중 군대:

1. 중국은 토지가 가장 부족한 국가입니다. 세계의 나라 중 하나. 사람들의 생활 수준이 지속적으로 향상됨에 따라 생활 환경을 개선하고 생활 면적을 늘리는 것이 장기적으로 필요합니다.

따라서 현재 개발 중인 주택과 토지의 수는 턱없이 부족합니다.

2. 공급 측면에서 보면 외국은 사람이 적고 토지가 많은 반면, 중국은 사람이 많고 토지가 적기 때문에 중국 주택이 외국보다 저렴할 것이라고 기대하지 마세요.

3. 국가는 18억 에이커의 경작지라는 한계선을 유지하고 식량 생산을 무제한으로 확장하는 것은 불가능합니다. 따라서 인구가 많이 유입되는 1급 도시에서는 토지가 점점 더 부족한 자원이 될 수밖에 없습니다.

4. 정부는 매년 얼마나 많은 토지를 양도할지 최종 결정권을 갖고 있습니다. 그렇지 않으면 주택 가격이 폭락할 위험이 있습니다. 이는 우리의 현재 상황과도 일치합니다. 즉, 토지를 제공하는 것은 치약을 짜내는 것과 같습니다.

5. 홍콩이 공공임대주택 85,000호 ​​계획을 시행했을 때, 금융위기와 맞물려 주택가격이 폭락하면서 대규모 부동산 사태가 발생했다. 시위. 결국 홍콩은 압력을 받아 이전의 85,000채 주택 건설 계획을 중단하고 주택 가격이 다시 상승하기 시작하여 점점 더 상승했지만 사람들은 더 이상 반대를 표명하지 않았습니다.

짧게:

1. 중국의 인구 밀도는 143명/제곱킬로미터로 세계 55위입니다.

중국 도시와 진의 1인당 생활면적은 36.6㎡에 달해 세계 5위를 기록했다. (참고로 위의 1인당 생활면적과 군인 1인당 거주가능면적은 서로 다른 개념입니다.)

2. 산, 강, 하천을 제외한 중국의 생활 가능 면적은 전체 인구의 60% 이상을 차지합니다. 전체 면적.

3. 중국의 일부 도시에서만 토지가 부족하고 대부분의 도시가 2017년에 재고를 줄이고 있다는 것이 가장 좋은 증거입니다.

4. 미래에는 일자리와 인재가 더 많은 1급 도시로 인구가 유입될 것이며, 농촌과 3, 4급 도시는 점차 감소할 것이며, 이들 지역의 주택은 감소할 것입니다. 판매하기 어렵습니다.

5. 1급 도시의 경우 토지는 영원히 오를 수 없다. 요즘은 토지를 임대하는 것은 물론이고 가격 제한을 두고 판매하는 경우가 많다. 8월 23일, 상하이는 4개의 임대 부지를 출시했는데, 모두 좋은 위치에 있지만 바닥 가격은 평방 미터당 5,000이 넘습니다.

6. 토지금융 모델이 바뀌고, '소임대분양' 정책이 완전히 전복됐다.

4라운드 종료

중립적인 관점

홍콩은 사실 좋은 교훈을 준다. 이번 라운드에서는 다중 군대의 이점이 분명하다.

토지 공급을 통제하는 사람은 말할 권리가 있습니다. 직설적으로 말하면 주택 가격의 상승과 하락은 통제 될 수 있습니다.

토지 공급을 늘리고 토지를 임대하는 등 일부 정책 변화가 도입되고 있지만.

그러나 정책 발표부터 토지의 시장 진입, 완성 및 인도까지 오랜 시간이 걸리며 시장의 테스트도 필요합니다. 테스트의 효율성에 대해 주의를 기울이십시오.

결국 그 당시에는 저가 주택, 저가 주택, 가격 제한 주택이 모두 사용되었던 방법이었습니다. 그런데 현재 주택 가격도 보셨는데...

그래서 토지 공급 측면에서 볼 때 2018년에는 더우준이 유리합니다.

5

다섯 번째 라운드는 소득, 집값, 임대료?

뚜오쥔:

1. 중국의 주택가격은 급격하게 오르고 있지만 임대료는 아직 따라잡지 못하고 있기 때문이다. 더욱이 중국의 임대 시장은 표준화되어 있지 않고 보증도 없으며 집주인이 갑자기 가격을 올릴 수도 있습니다.

해외에서는 임대 후 몇 년이 지나면 퇴거를 할 수 없는지, 연간 임대료 인상액은 얼마를 초과할 수 없는지 등 관련법이 매우 건전해서 많은 사람들이 임대할 의향이 있습니다. 우리나라가 임대 관련 법규를 점진적으로 개선한다면, 임대를 원하는 사람들은 점점 더 많아질 것이라고 믿습니다.

렌탈 시장에는 아직 공군력이 강해 임대료는 확실히 오를 것이다.

(아래 사진은 세계 주요 도시의 주택 매매 상황을 보여줍니다)

반면 중국은 비교적 전통적인 사회이며, 사람들은 특별한 자신의 고향에 대한 이해; 미국 이주 사회 문화에서 인구의 이동성은 매우 높습니다. 따라서 미국인은 주택 임대를 좋아하지만 중국인은 주택 구매를 선호하므로 수요 지점이 다르기 때문에 자연스럽게 중국의 주택 가격은 높고 임대료는 낮습니다. 높은.

2. 대부분의 도시에서는 임대료 대비 판매 비율이 매우 낮지만 대도시에서는 기본적으로 집을 임대하는 것이 비용 효율적입니다.

그러나 중국의 주택가격이 지속적으로 상승하면서 대부분의 사람들은 부를 늘리기 위한 목적으로 주택을 구입하는데, 이는 위장하여 주택 구입 수요를 늘리고 임대 수요를 억제하여 임대료가 낮아지고 주택가격이 높다고 매매율이 낮다고 해서 주택가격이 붕괴되는 것은 아니다.

3. 현재 정부에서는 임차인과 임차인의 평등권 정책을 시행하고 있지만, 좋은 학교에 가려면 집을 임차하는 사람들이 줄을 서야 한다. 줄을 서서 좋은 학교에 갈 수 없습니다.

4. 주택 가격이 상승하면 소득도 증가합니다. 중국인의 소득은 빠르게 증가하고 있습니다. 2016년 회의에서는 2020년의 GDP와 도시 및 농촌 주민의 1인당 소득이 증가할 것이라고 분명히 밝혔습니다. 2010년에 비해 2배가 될 겁니다. 이치반이니 집값이 떨어질까 걱정하지 마세요.

짧게:

1. 주택 가격 대비 소득 비율이 너무 높고, 음식이나 음료 없이 집을 구입하는 데 36년이 걸립니다.

맨해튼, 도쿄, 뮌헨 등 외국 상위 도시에서는 도시 평균 가격과 도시 인구의 평균 소득 수준을 기준으로 하면 기본적으로 10년 안에 집을 살 수 있다.

심천의 경우 평균 소득 기준으로 집을 마련하는 데 최소 36년이 걸린다. 현재 소득 수준으로 보면 이렇게 높은 주택 가격을 감당하는 것은 불가능하다.

전국 30개 주요 도시 중 소득 대비 주택 가격 비율이 10을 넘는 도시는 20개로 현재 집값이 너무 높다는 뜻이다.

(아래 사진의 1인당 소득은 1년 전체가 아닌 반년 기준입니다.)

2. 소득 대비 임대료가 너무 높은 경우가 많습니다. 임대료의 절반을 지불해야합니다.

보고서 통계에 따르면 2017년 6월 기준 전국 50개 도시 중 70% 이상이 임대료가 지나치게 높았다. 그 중 베이징, 선전 등 4개 도시의 소득 대비 임대료가 높았다. , 상하이, 싼야 등은 45%가 넘는 임대료가 심각하게 높은 도시다.

즉, 베이징, 상하이, 선전의 대부분의 사람들은 월급의 절반을 임대료 + 일비를 포함하여 임대료로 지불해야 합니다. 주택 가격은 임대료보다 훨씬 높으며, 임대 증가율은 소득 증가율보다 훨씬 높습니다. 어떻게 경상 소득이 주택 가격 상승을 뒷받침할 수 있을까요?

3. 매매비율이 너무 낮고, 집을 사는 데 쓴 돈으로 100년 동안 집을 빌릴 수 있다.

도시의 주택 가격이 낮을수록 임대수익률은 높아지고, 도시의 주택 가격이 높을수록 전월세율은 낮아진다.

샤먼처럼 집을 사는 돈으로 100년 동안 집을 빌릴 수 있다는 것!

그러나 미국 등 선진국에서는 주택 가격도 베이징, 상하이, 선전보다 훨씬 높을 정도로 높지만, 임대 수익률은 아래와 같이 3.5%를 넘을 수 있다.

단기적으로 주택가격 상승은 금융적 요인과 신용에 영향을 받지만, 주택가격의 장기적 안정성은 여전히 ​​국민 소득에 달려 있다. 결국, 아무리 집을 빌리고 사더라도 소득으로 은행에 갚아야 합니다.

4. 최근 도입된 다양한 정책에 따르면 현재 유럽 및 미국 국가와 마찬가지로 미래에는 임차인도 동일한 대우를 받을 것이며 주택 임대 및 구입도 동일한 대우를 받을 수 있습니다. 같은 공립학교.

5. 모든 사람이 집을 임대하기 위해 더 많은 돈을 지출하려고 하면 집을 구입하는 사람이 줄어들고 그에 따라 주택 구입 수요가 줄어들며 집의 가치가 떨어집니다.

요컨대, 중국의 수십 개의 대도시, 특히 베이징, 상하이, 광저우 등 중소 도시 중 주택 가격, 임대료, 소득을 제외하고는 어느 곳도 중국 상위 도시 수준에 미치지 못하는 것으로 나타났습니다. 세상은 위험할 수밖에 없습니다.

5라운드 종료

중립적 관점

중립적 관점: 이번 라운드에서 공군은 분명한 이점을 가지고 있습니다. 설립되었으며 더욱 설득력이 있습니다.

매매율, 소득비율, 집값비율 등을 이야기할 때마다 기본적으로 많은 세력이 수비적인 입장을 취하며, 반격할 근거를 찾기 어렵다. 그리고 두오준이 아무리 반박해도 소득은 삼류, 월세는 이류, 집값은 일류라는 것은 부인할 수 없는 사실이다.

더군다나 2017년 임대시장에서는 임대와 판매의 평등권을 주장하는 것이 여타의 소규모 싸움과는 확실히 다르다.