중앙은행이 새로운 규정을 발표했습니다! 내년 3월부터 주택담보대출 계약이 변경됩니다

시장 중심의 금리 개혁이 가속화되고 있다. 12월 28일, 중앙은행은 기존 변동금리 대출의 가격 벤치마크를 LPR로 전환하는 것을 더욱 촉진하기 위해 '중국인민은행 공고[2019] 제30호'(이하 '공고')를 발표했습니다.

'공고'에는 2020년 3월 1일부터 금융기관이 기존 변동금리대출 고객과 가격기준 전환조건에 대해 협의하고, 원계약에서 합의한 금리가격방식을 LPR은 포인트를 추가하여 가격 책정 기준을 형성하며(포인트는 마이너스일 수 있음), 포인트의 가치는 남은 계약 기간 동안 고정되며 고정 이자율로 전환될 수도 있습니다. 원칙적으로 기존 변동금리 대출 가격 벤치마크 전환은 2020년 8월 31일 이전에 완료되어야 합니다.

전문가들은 이번 '공고'의 시행이 실제 금리 형성에 있어서 LPR 대출의 시가 금리를 더 잘 선도하고 사회금융 비용 절감을 촉진할 것이라고 믿고 있다. 최초 전환 이후에도 기존 대출의 금리 집행 수준은 전환 전과 기본적으로 변함이 없을 것으로 예상된다.

중국 인민은행 제30호 공고[2019] 출처: 중앙은행 공식 홈페이지

기존 변동금리 대출 '앵커 변경'

LPR 이후 4개월째 운영되고 있으며, 시중은행에서 발행하는 신규대출이 LPR과 연동되고 있습니다. 중앙은행은 현재 새로 발행된 대출의 거의 90%가 LPR을 참조하여 가격이 책정되었다고 밝혔습니다.

기존 대출을 LPR로 전환하는 방법은 항상 시장의 관심의 초점이었습니다. 중앙은행은 "기존 변동금리 대출은 여전히 ​​기준금리에 따라 가격이 결정되는데, 이는 시장 금리 변화를 적시에 반영하지 못하고 차입자와 대출자 모두의 권익을 보장하는 데 도움이 되지 않는다"고 말했다. 기자들의 질문에 답했다.

중국은행 국제금융연구소 판루잉 연구원은 중앙은행이 2019년 8월 LPR 개혁을 단행한 이후 여러 차례 인용 끝에 현재의 1년, 5년 LPR이 그대로 유지되고 있다고 분석했다. 8월보다 각각 16bp와 5bp 하락한 4.15와 4.8로 보고되었습니다. 그러나 실물경제의 조달금리 하락폭은 제한적이다. 2019년 3분기말 금융기관 대출의 가중평균금리는 5.62로 전분기말보다 2bp 낮은 데 그쳤다. 이 중 일반대출의 가중평균 금리는 2019년 3분기말 5.62포인트로 전년말 대비 5bp 상승했다.

Fan Ruoying은 LPR 견적 메커니즘을 개혁한 후 중앙 은행이 해당 "358" 평가 요구 사항을 공식화했다고 지적했습니다(2019년 9월 말, 전국 은행 금융 기관은 LPR을 가격 벤치마크로 사용했습니다). 신규 대출 비율은 2019년 12월 말 기준 30 이상, 2020년 3월 말 기준 위 비율은 50 이상, 단, 증분 대출에만 해당됩니다. LPR의 효과는 분명하지 않습니다. 이번에는 기존 대출을 대상으로 하며, 향후 대출 가격 책정에 대한 LPR의 지도 역할이 크게 강화되어 실물 경제의 조달 비용 감소를 더 효과적으로 안내하는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다.

신왕은행 수석연구원이자 국가재정개발연구소의 저명한 연구원인 동시묘는 초기 전환 이후 기존 대출의 이자율 집행 수준이 전환 전과 기본적으로 변하지 않을 것이라고 믿고 있다. 이는 원활한 전환 과정을 촉진하고 차용인과 대출 기관 모두의 이익을 보호하는 데 도움이 됩니다.

“실물 경제에 더 나은 서비스를 제공하기 위해 통화 정책은 신중한 기조를 유지하고 경기 대응적 조정을 강화합니다. 향후 LPR에 대한 하향 압력의 여지는 여전히 어느 정도 남아 있습니다. 가격 벤치마크는 보편적인 방법이 될 것이며 차용자에게 상대적으로 이익이 될 것입니다." Dong Ximiao는 중국-싱가포르 Jingwei에서 기자들에게 이러한 시장 지향적 접근 방식을 통해 실물 금융 비용을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 안정적인 성장과 발전을 지원합니다. 차입자가 고정금리로 전환하기 위해 은행과 협상을 했다고 하더라도, 같은 기간의 기존 LPR은 여전히 ​​고정금리 집행 수준을 결정하는 중요한 참고자료가 될 수 있습니다. 동시에 이는 금리시장화의 원칙을 반영하는 것이기도 하다. 즉, 금리 가격 결정과 관련된 사항은 차용자와 대출자 간의 협상을 통해 결정된다.

기존 변동금리 대출 변경 방법

아직도 예금대출 변경 방법에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 중국-싱가포르 Jingwei 클라이언트가 이에 대해 집중적으로 안내해 드리겠습니다.

1. 협상 가능

대출자는 가격 기준을 LPR 또는 고정 이자율로 전환하기 위해 은행과 협상할 수 있으며, 이후에는 다시 전환할 수 없습니다. 전환. 마지막 금리 조정 주기에 있는 기존 변동금리 대출은 전환되지 않을 수 있습니다.

2. 구현 시기

전환 작업은 2020년 3월 1일에 시작되며, 원칙적으로 2020년 8월 31일 이전에 완료되어야 합니다.

3. 금리 수준

전환 후 대출 금리 수준은 부동산 시장 규제 요건을 이행하기 위해 쌍방이 협상을 통해 결정합니다. 전환 시점의 기존 상업용 개인 주택 대출은 이자율 수준을 그대로 유지해야 합니다.

IV. 모기지(지정된 가격 기준에 따라 LPR로 변환)

(1) 기간 다양성: LPR의 기간 유형은 원래 계약의 대출 기간에 따라 결정됩니다. 결정 후 남은 계약 기간 동안 기간 유형이 사용됩니다. (참고: LPR에는 1년 이상과 5년 이상의 일반 모기지 대출이 있습니다. (2) 가산점값 : 가산점값은 원계약의 최신값임 2019년 12월 체결이자율과 LPR의 차이(음수 가능)는 2019년 12월까지 고정 남은 계약 기간

(3) 이자율 수준: 전환 시점의 이자율 수준은 변경되지 않습니다.

(4) 가격 조정 주기: 양 당사자는 가격 조정 주기 및 가격 조정 날짜를 재협상합니다. 최소 가격 조정 주기는 1년입니다.

(5) 2020년 3월부터 2020년 3월 사이에 언제든지 전환되는 주택 대출의 경우 동일한 상업 개인 거래입니다. 2020년 8월에는 2019년 12월 LPR 기준으로 가산되는 포인트 가치는 원래 금리 수준에 따라 결정되며, 가산되는 포인트 가치는 전환 시점에 영향을 받지 않고 합리적으로 분산될 수 있습니다.

5. 기타 대출

기업 대출, 개인 소비 대출 등을 포함하되 이에 국한되지 않는 기타 기존 변동 금리 대출의 경우 차용자와 대출자가 협상하고 결정할 수 있습니다. LPR의 만기 유형, 포인트 가치, 가격 조정 주기, 가격 조정 날짜 등을 참조하거나 고정 이자율로 변환하는 등 시장 지향 원칙에 따른 특정 변환 조건.

2021년 기존 모기지 금리의 실제 변화

은행 대출 중 모기지가 큰 비중을 차지합니다. 중앙은행 자료에 따르면 2018년 말 중국 가계대출 잔액은 47조9000억 위안으로, 예금금융기관 전체 대출잔액 대비 가계대출 잔액 비율은 35.1배로 전년 동기 대비 높았다. 2.8%포인트 증가했다. 2018년 말 기준 개인 주택대출 잔액은 25조8000억 위안으로 가계부채 잔액의 53.9%를 차지했다.

현재 상황으로 볼 때 은행의 5년 이상 대출 기준금리는 4.9인데, 2019년 12월 발표된 5년 이상 LPR은 4.8이라는 뜻이다. LPR 가격을 참고하면 주택 구입자의 실제 상환액이 줄어들까요? 대답은 아직 없습니다.

중앙은행은 상업용 개인 주택대출의 포인트 가치는 원 계약의 가장 최근 체결 금리 수준과 2019년 12월 발표된 해당 기간 LPR의 차이와 같아야 한다고 밝혔습니다. 이를 위해 중앙은행은 예를 들어 상업용 개인주택대출의 원래 계약기간이 20년이고 남은 기간은 8년이며 원래 계약에서 약정한 이자율에 10에 기준금리를 더한 금액이다. 5년 이상 대출의 경우 현재 이자율은 4.9×(1 10)=5.39입니다. 2019년 12월 발표된 5년 LPR은 4.8입니다. 차입자와 대출 기관이 2020년 3월 30일에 가격 책정 기준을 전환하기로 결정하고 가격 조정 주기가 여전히 1년이고 가격 조정 날짜가 여전히 매년 1월 1일인 경우 포인트 증가율은 0.59% 포인트( 5.39-4.8=0.59) .

즉, 위의 경우 주택담보대출 금리의 가격결정기준점이 기준대출금리에서 LPR로 변경된 후 포인트 가산방식이 10포인트 인상에서 변경된 것입니다. 대출기준금리는 LPR에서 0.59%포인트 인상됩니다. 현재 실제 대출금리는 변동이 없습니다.

현재 대부분의 기존 상업용 개인 주택대출의 가격 조정 주기는 1년이며, 가격 조정 날짜는 매년 1월 1일입니다.

Zhuge Housing 부사장 Yuan Chengjian은 중국-싱가포르 Jingwei 고객에게 이자율 전환 기간은 2020년 3월 1일부터 2020년 8월 31일까지이지만 실제 시행 시기는 2021년, 즉 2020년부터 시작될 것이라고 말했습니다. 2019년 고객이 실제 집행한 주택담보대출은 2019년 주택담보대출에 따라 집행되며, 현행 상환약정에 따라 상환될 예정입니다. 2020년 LPR이 하락하더라도 고객은 2021년부터 금리 인하 배당 혜택을 누릴 수 있게 된다.

앞서 언급한 경우 2020년 3월 30일부터 12월 31일까지 시행된 금리 수준은 여전히 ​​5.39(4.8 0.59)였다. 이후 첫 번째 금리 인상일인 2021년 1월 1일에는 재합의된 금리 인상 규정에 따라 실행 이율이 2020년 12월 발표된 5년 이상 LPR 0.59로 조정되며, 이후 매해마다 적용됩니다. 그 후 .

LPR이 매달 발표된다고 해서 모기지 금리가 매달 바뀌는 건가요? E-House 연구소 싱크탱크 센터 소장 Yan Yuejin은 이 정책이 변함없이 유지하기로 합의할 수도 있고, 1년에 한 번 합의할 수도 있지만 결코 그럴 수 없다는 명확한 답을 제공한다고 믿습니다. 한 달에 한 번 조정됩니다.

중앙은행은 또한 두 가지 옵션을 제공합니다. 즉, 차용인은 가격 기준을 LPR 또는 고정 이자율로 전환하기 위해 은행과 협상할 수 있으며 차용인은 한 가지 옵션만 가지며 이후에는 다시 전환할 수 없습니다. 변환. Yuan Chengjian은 고정 금리가 오랫동안 고정되어 금리 하락에 따른 배당금을 누릴 수 없지만 금리가 상승할 때 비용 상승을 피할 수도 있다고 생각합니다.

Zhongyuan 부동산 수석 분석가 Zhang Dawei는 금리 인하 사이클의 문이 열렸다고 말했습니다. 1년 LPR은 주로 기업 대출을 대상으로 하며 5년 LPR은 기본적으로 추세를 나타냅니다. 모기지 금리의 실질적인 감소는 향후 추세가 될 것입니다.

은행 내부 경영에 시험대 직면 더 무거워 질 것입니다.

최근 중앙은행이 발표한 통계에 따르면 11월 말 기준 중국의 내외환 대출 잔액은 157조5600억 위안으로 이 중 위안화 대출 잔액은 151조9700억 위안이다. 금리는 화폐자금 대출관계가 지속되는 동안 금리 수준의 변화 여부에 따라 고정금리와 변동금리로 구분될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 은행대출 중 변동금리대출이 큰 비중을 차지하는 것으로 파악된다.

국책은행 지점의 한 개인대출 담당자는 자신의 은행에서 은행대출의 대부분이 변동금리대출이라고 말했다.

“우리 은행에는 고정 금리 대출이 없습니다. 일반적으로 고객은 변동 금리 대출을 요구할 것입니다.”한 외국 은행의 또 다른 대출 계좌 관리자는 중국-싱가포르 징웨이 기자에게 말했습니다.

중국 민성은행 수석연구원 원빈은 중앙은행이 '공고'에서 "금융기관은 가격기준 전환 조건에 대해 기존 변동금리 대출 고객과 협상해야 한다"고 규정했다고 지적했다. 2020년에 완료해야 합니다. 8월 31일 이전에 완료됩니다. "개인 주택 대출을 예로 들면, 2018년 말 현재 우리나라의 개인 주택 대출 잔액은 25조 7500억 위안으로 전체 대출 잔액의 18.89%를 차지합니다. 개인 주택 대출은 대상이 넓고 금액이 적으며 거래 건수가 많기 때문에 "앵커 변경"은 은행의 계약, 시스템, 보고서, 인력, 위험 관리 및 기타 측면에 영향을 미칩니다. 은행의 내부 경영진은 단기적으로 어려움에 직면할 것입니다.

Fan Ruoying은 또한 이러한 "기준 변경"이 상업 은행에 더 큰 운영 압력과 도전을 가져올 것이라고 믿습니다. 한편, 기존 대출의 대규모화로 인해 저축률이 하락하고 예금 경쟁이 점점 치열해지는 상황에서 가격 기준 전환은 시중은행의 이자마진 관리 및 자산 및 부채 관리에 더 큰 부담을 가져올 것입니다. 반면, 상업은행의 위험 가격 책정 및 내부 가격 책정 능력에 대해서는 더 높은 요구 사항이 제시되었습니다. 공시요건에 따르면 최종 대출금리는 은행과 고객 간 협상을 통해 결정되어야 하며, 은행은 고객 자신의 신용도, 대출은행의 자금조달 비용, 리스크 비용 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 한다. , 시장 공급과 수요. 향후 FTP 가격 관리 시스템을 어떻게 최적화하고 조정할지는 상업 은행이 고려해야 할 문제입니다.