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신입 교육 자료

1장 기본 부동산 지식 소개

오늘부터 당신의 말과 행동은 당신 자신을 대표할 뿐만 아니라 고객이나 동료에게 보여 주는 것이 전체 자산과 회사의 이미지이므로 고급 부동산으로 행동해야 합니다. 특히 업계에 새로 입문하는 사람에게는 전문 지식을 배우는 것이 매우 중요합니다. 전문 지식을 이해하는 것은 전문가가 되기 위한 첫 번째 단계입니다.

섹션 1 전문 용어

1. 부동산은 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

(1) 1차 시장은 국가가 독점하는 토지 시장을 의미합니다. 그리고 개발자가 국가로부터 취득한 토지를 1차 시장이라고 합니다.

(2) 2차 시장: 개발자가 취득한 토지에 지은 주택이 처음으로 매매 및 임대되는 것을 2차 시장이라고 합니다.

(3) 3차 시장: 개인에게 판매된 후 재판매, 임대 및 모기지.

2. 원시 토지는 집을 지을 수 있는 요건(물, 전기, 석탄 없음)을 충족하지 못하는 토지일 뿐입니다.

3. 정제된 토지는 3개의 연결과 1개의 레벨만 건설 요구 사항을 충족하는 경우 성숙 토지라고 합니다.

4. '3연결 1층'이란 무엇인가요?

'3연결'은 전기, 물, 접근성을 의미하고, '1층'은 평탄함을 의미합니다. 땅.

, 물, 진입로로 이어지는 '이핑'은 땅이 평평하다는 의미입니다.

6. 내수판매주택, 수출판매주택, 저가주택이란?

내수판매주택과 수출판매주택의 근본적인 차이점은 땅.

(1) 수출용 주택용 토지를 임대 또는 양도하며, 바닥가격은 용적률에 따라 산정됩니다. 대상 고객은 외국인, 홍콩, 마카오, 대만 또는 내국인입니다. 토지의 연수는 제한되어 있습니다.

(2) 국내 판매점은 토지에 제한이 없으며 대상 고객은 내국인 또는 외국인이다. 1998년부터는 국내분양주택에도 토지임대를 시행하고 있으며, 일반적으로 주택임대기간은 70년이다. 매매(해외송금주택).

*(3) 정부가 극빈층 문제를 해결하기 위해 사용하는 저렴한 주택, 저렴한 토지, 저렴한 가격은 5년 동안 거래 상장이 허용되지 않습니다.

2001년 8월 1일부터 위 3가지 주거용 부동산의 토지사용권한은 70년으로 통일되고, 국내외 매매 및 기타 거래대상에 대한 제한도 해제된다.

7. 계산식:

용적률: 총건축면적/대지면적

건축밀도: 건축면적/대지면적 × 100

녹화율: 총녹화면적/부지면적 × 100

집중녹화율: 집중녹화면적/부지면적 × 100

주택취득율: 건축면적/건축면적 × 100 100

건축 면적 = 스위트 내 건물 면적 공공 *** 할당 면적 = 스위트 내 건물 면적 × 배분 계수

공공 *** 할당 면적에는 다음이 포함됩니다: 소형 아파트* * *면적(공공***해당 층의 면적) 및 일반**면적(1층 로비 및 장비층).

스위트 내 건축 면적 = 문 닫힘 면적, 스위트 내부 벽 면적, 분할된 벽 면적/2

=건축 면적/공유 계수

밀폐된 발코니 : 면적 계산 100

오픈 발코니: 면적 계산 50

다락방, 테라스, 1층 정원, 일반적으로 선물로 제공됨

거주 배송 시 요구 사항

(1) 사용 허가증 및 입주 허가증 배송

(2) 품질 보증서

(3) 제품 사용 설명서

전제조건, 모두 승인 및 통과(물, 전기, 석탄, 통신 등 포함)

8. 대리인이란 무엇이며 중개자는 무엇입니까? 두 대행사의 차이점은 2차 시장에 서비스를 제공하고 개발자와 구매자 사이를 연결하는 역할을 한다는 것입니다. 대행사는 초기에 시장 조사에 참여하는 것 외에도 많은 양의 비즈니스를 처리합니다. 개발단계부터 토지선정, 건축기획부, 광고포장, 준공 후 판매실시까지 모두가 협력하는 것이 집단행동이자 적극적인 마케팅이다.

중개자: 3단계 시장에 서비스를 제공하며 소규모 소유자, 구매자 및 임차인 사이의 다리 역할을 합니다. 수신자가 분산되어 있고 체계적이지 못하며 판매 실행만 강화하고 대량의 정보를 제공하는 것은 1인 전투이며 수동적인 마케팅입니다.

섹션 2: 모기지, 예비 자금 및 계획된 가구 등록에 관한 현행 정책

서문, 이 섹션의 내용은 관련 국가 정책의 변화와 실제 상황의 변화를 기반으로 합니다. 시장경제 발전의 부동산 단계를 수시로 대체하여, 다음은 주택담보대출, 선지급자금 및 블루스탬프 계좌에 관한 현행 정책의 기본 내용을 요약한 것입니다.

1. 주택담보대출(상업용 개인주택대출)

1. 주택담보대출 신청조건

(1) 현행 부동산담보대출은 세대등록으로 구분됩니다. 이 도시에는 전국적으로 두 가지 유형의 주택담보대출이 있습니다. 일반적으로 주택 구입자는 주민등록증과 가족등록증을 제시하면 더 많은 금액의 주택담보대출을 받을 수 있으며, 그 중 대부분은 총 주택 지불금의 80%입니다.

(2) 개발자가 확보하려고 노력하는 다른 유형의 국가 모기지 및 해외 모기지의 경우 구매자는 신분증, 호적 및 도시에서 약 2년 동안 근무했다는 증명서를 제출해야 합니다. 제공 이 도시에 투자 증명서나 임시 거주 허가증을 가지고 있는 주택 구매자에게 은행은 일반적으로 총 주택 가격의 50-70%에 해당하는 모기지 대출을 제공할 수 있습니다.

(3) 위 두 사람 모두 대출금 상환 능력을 증명할 수 있는 소득 증명을 제공해야 합니다. 해외 소득 증명은 현지 중국 대사관 또는 영사관의 공증 및 인증을 받아야 합니다.

(4) 모기지 신청자의 연령은 일반적으로 65~70세를 초과할 수 없으며, 연령 제한은 최대 대출 기간으로 30세를 초과할 수 없습니다. 연령.

2. 모기지 관련 수수료

(1) 공증인은 공증인 수수료를 부과합니다.

(2) 보험 회사는 주택 수에 따라 보험료를 부과합니다. 대출 및 대출 연수

(3) 거래 시장에서 징수하는 모기지 계약 등록비: 200위안

3. 개인의 상업용 주거용 부동산. 회사는 모기지를 신청할 수 없습니다.

2. 개인 주택 예비 기금 대출

1. 예비 기금 대출 신청 조건:

(1) 이 도시에 가구 등록이 있어야 합니다.

( 2) 신청 전 2년 이상 적립금 적립금 및 신청 전 6개월 연속 정기적금

(3) 적립금 대출 연체 없음

2 . 적립금 대출 한도

(1) 최대 100,000, 30년

(2) 계산식: 적립금 계좌 잔고 × 20

3. 선지급 자금 대출

(1) 낮은 이자율

(2) 주택 구입자 단위가 일부 부담

3. 정책(2002년 4월 1일부터 중단)

IV. 기타 정책

1. 주택 구입에 대한 개인조정세 환급

이 시는 1998년 6월 1일부터 2003년 5월 30일 사이에 세금 환급을 신청할 경우 세금 환급 기간은 주택 구입 계약을 체결한 후 세무국에 계약금이 등록된 날부터 시작되며, 종료(2003년 5월 30일)

2. 주의사항

고소득자 세금환급시 환급총액의 최대 과세표준이 적용되므로 주의하시기 바랍니다. 금액은 구입한 집의 가격보다 작거나 같습니다.

제2장 영업사원의 기본 자질 및 요구 사항

이 장에 설명된 내용은 훌륭하고 뛰어난 영업사원이 되기 위해 필요한 기본 자질을 간략하게 설명합니다. 몸에서 나오는 것 중 일부는 습득된 훈련을 통해 배양됩니다. 주의 깊게 연구하고 마음 깊은 곳에서 그 의미와 확장을 느끼면 그것에서 무한한 부를 발견하고 이 경지에 도달한 다음 성공의 궁전에 들어갈 것입니다. 사람들.

섹션 1: 영업사원의 자질

1. 타고난 자질

성공한 영업사원의 관점으로 분석하면 기본적으로 타고난 성격이 동일하고 조직이 잘 되어 있습니다. .다음 다섯 가지 사항:

1. 자신감

항상 자신이 자연의 가장 위대한 기적이라고 생각하고, 자신의 가치가 무한하다는 것을 굳게 믿으십시오. 자신이 설정한 목표는 반드시 달성될 것이라는 믿음을 갖고, 미리 설정하지 말고, 그 과정에서 절대 포기하지 마세요('할 수 있느냐 없느냐는 없고, 원하느냐만 있을 뿐입니다'). 판매하는 부동산에 자신감을 가지세요. 다양한 제품이 다양한 사람들의 요구를 충족합니다("거래는 시장 가격입니다").

2. 스펀지 사고

지식의 바다에서 자신보다 수십 배 무거운 물과 영양분을 끊임없이 흡수하는 스펀지처럼, 배우고 탐구하기를 열망하며 지식에 목말라합니다. 전문적인 훈련에서, 동료간에서, 고객간에서, 생활 속에서 늘 새로운 지식의 원천을 잘 찾아내야 한다. 무엇인가”)

3. 믿음을 삶으로 여기십시오

자신의 신념을 굳건히 믿고, 이상을 실현하는 데 한결같은 마음을 갖고, 방해가 되는 생각과 생각을 제거하십시오. 어려움을 겪고, 확고하게 자신의 길을 따르십시오. 성공하지 못하면 자비를 베풀 것입니다.

4. 바다와 하늘과 같은 마음과 용기

관대하고, 모든 것에 관대하며, 올바르고, 관대하고, 아무것도 아끼지 않으며, 자비롭고, 불굴의, 무슨 일이 있어도 모두가 당신의 친구입니다("고통은 이득을 취하는 것입니다").

5. 운동량에 따른 체력

말씀대로 마음은 넉넉하지만 힘은 부족합니다. 개발 공간의 규모를 결정하는 기준입니다.

요약하면 이 세가지 특성을 모두 갖추면 성공할 것입니다.

결국 성공하는 사람은 언제나 극소수의 사람이기 때문에 이 극소수의 사람이 되려면 남다른 인품과 생각, 능력을 갖추고 있어야 하며, 그보다 더 높아야 한다. 어떤 환경에서든 다른 사람들은 군중을 따르거나 너무 영리해지는 것을 피해야 합니다.

2. 습득된 자질

습득된 자질은 사람과 장소의 각각의 환경에서 노력을 통해 천천히 배양되는 변수를 말합니다.

1. 어려움을 극복할 수 있는 능력을 꾸준히 키우고 긍정적으로 행동하십시오.

3. 타인에게 의존적이다

4. 열정적인 성격으로 타인과 소통하기를 좋아한다

5. 진지하고 성실하며 꼼꼼하게 일한다 p>

7. 상사는 좋은 직원이다

8. 동료들과 잘 지내고 다른 사람들이 따라할 수 있는 롤 모델이 될 수 있다

9. 새로운 것을 좋아하고 끊임없이 아이디어를 업데이트한다

10. 지시 사항을 따르고 단호하게 완료하십시오.

11. 실수하는 것을 두려워하지 말고, 틀린 경우 수정하십시오.

12. 다른 경우에는 유연한 마음

13. 요약하고 빠르게 개선하는 능력

14. 말을 잘하고 표현하는 능력이 좋다

15. 사람의 생각을 이해하고

16. 질서있게 일하고 정리를 잘하라

17. 작은 것부터 시작하라. 윗사람에게 너무 욕심을 부리지 말라.

마지막 세 가지 사항은 비생산적이고 극단적이므로 주의하세요.

18. 돈을 생명으로 여기고 이를 위해 싸우십시오.

19. 그리고 앞장서는 용기를 갖는다.

20. 이념적, 심리적으로 적에 관심을 갖는다. 감정적으로 적을 경멸한다.

제2장 우수한 영업인의 기준

1. 자기 훈련

1. 규칙과 규율을 준수하고, 어디서나 높은 기준을 달성하고, 절대 지각하지 마십시오. 일찍 퇴근하고, 군중을 따르지 않으며, 강한 자제력을 가지십시오.

2. 나쁜 습관을 버리고, 좋은 스타일을 기르고, 외모와 대화, 예절과 기준에 주의를 기울이고, 자신을 잘 청소하십시오.

3. 오늘 할 일은 오늘 끝내야 하며, 그래야 일을 계획하고 매일의 일을 적시에 고품질로 완료해야 한다.

4. 에너지를 유지하고, 일찍 일어나서 매일 활기차고 활기차게 행동하고, 고객을 동일한 열정으로 대하십시오.

5. 감정조절, 감정에 휘둘리지 않도록 자기조절을 잘하며, 항상 웃는 얼굴로 삶을 맞이한다.

6. 고객을 선택하지 말고, 시장 조사원을 포함한 모든 고객을 선악의 구분 없이 동일한 열정으로 대하십시오.

7. 대인관계, 동료들과 조화로운 관계를 유지하고, 일에 관심을 두지 않으며, 고객을 위해 절대 경쟁하지 않으며, 공정하고 협조적이며, 자신의 고객보다 동료의 고객을 더 열정적으로 대하고, 팀 정신을 유지합니다. 마음에.

2. 비즈니스 측면

1. 영업 스타일을 개인화하고, 열린 마음으로 배우고, 서로의 장점을 배우고, 독특한 영업 스타일을 형성하십시오.

2. 직업에 대해 열심히 공부하고, 배우고 질문하기를 열망하며, 동료들과 자주 대화하고 토론하고, 질문하는 것을 부끄러워하지 말고, 전문 서적과 신문을 자주 읽고, 진심을 다해 현실에 전념하십시오. 부동산 산업.

3. 월별 시장 조사, 아무리 바빠도 항상 시간을 내어 2개 이상의 새로운 부동산에 대한 시장 조사를 하고 부동산에 대한 올바른 판단을 내릴 수 있도록 합니다.

4. 일기를 부지런히 쓰고, 매일매일 비즈니스 일기를 쓰도록 고집하며, 손익을 깊이 분석해보세요.

5. 고객을 소중히 여기고, 고객을 매우 소중히 여기며, 만분의 일의 희망을 위해 노력하고, 수신 및 발신 통화를 주의 깊게 기록하고 추적하며, 매 순간을 포착합니다. 시간의 소중함을 깊이 깨닫습니다.

6. 자신과 적을 알고 위험에 빠지지 마십시오. 자신의 재산의 환경, 교통 및 생활 기능을 완전히 파악하고 경쟁 속성을 신중하게 분석하십시오. , 공부하고 최고의 단어를 이해하십시오.

7. 역할을 바꾸고, 신뢰를 얻고, 꼼꼼하고 세심한 서비스를 제공하고, 고객에게 의무감을 느끼게 하며, 친구이자 조언자로 변모하여 높은 신뢰도를 얻습니다.

8. 고객을 이해하고, 고객 유형을 빠르게 판단하며, 적시에 영업 전략을 조정하고, 고객이 영업사원의 의지에 따라 변화할 수 있도록 하라.

9. 실제 요구 사항을 효과적으로 해결하고, 고객을 위한 계획을 세우고, 실제 요구 사항을 해결하고, 고객이 객실 유형을 선택하도록 돕고, 가장 적절한 결제 방법을 선택할 수 있습니다.

10. SP를 적절하게 사용하고, SP(홍보수단)를 능숙하게 활용하고, 이를 통합하여 눈에 띄지 않게 적용할 수 있어야 합니다.

11. 핵심 문제를 해결하는 능력. 풍부한 실무 경험을 갖고 있으며, 고객 문제를 독립적이고 만족스럽게 해결할 수 있으며, 핵심 문제를 해결하는 강력한 능력을 갖추고 있습니다.

12. 신입생을 실천에서 이론으로 지도하고, 경험을 지속적으로 분석하고 요약하며, 승리감에서 합리성으로 전환하여 효과적으로 신입생을 지도할 수 있습니다.

제3장 신규 이민자를 위한 부동산 시작

길을 여행하고, 시장을 조사하고, 건물을 청소하는 것이 부동산을 시작하는 가장 좋고 빠른 방법입니다. 동시에 훌륭한 영업사원이 되기 위해 필요한 모든 기술을 배양할 수 있습니다. 이 자질은 신입사원이 우수한 영업사원이 되기에 적합한지 테스트하는 첫 번째 단계이며 이를 진지하게 수행하고 탄탄한 기반을 다지는 것은 미래에 큰 도움이 될 것입니다. 다음은 세 가지의 역할과 의미에 대해 간략하게 설명합니다.

공익사업, 교통, 상업, 도로사정, 교육, 의료, 부동산 등 매매할 부동산의 주변여건과 지원시설을 파악하고 입지의 잠재력과 특성을 탐색하여 육성하는 것이 목적입니다. 지역에 대한 감각. 먼저, 자신이 그 안에 있다면 환경이 자신의 삶에 미치는 영향을 느껴보세요. 부동산 판매원으로서는 제품이 위치한 위치와 장점과 단점을 잘 아는 것이 매우 중요합니다. 왜냐하면 주택 구매자의 눈에는 집을 사는 것이 최우선이기 때문입니다. 원하는 위치에 거주하기에 적합한 부동산을 찾기 전에 먼저 위치를 수락해야 합니다. 따라서 판매자는 먼저 위치를 배워야 합니다. 거리를 걸으며 이 장소에 대한 사랑을 키우십시오. 그래야만 힘을 설명할 때 편안하고 전염될 수 있습니다.

거리 여행을 통해 영업사원의 자질을 키울 수 있습니다.

1. 인내, 2. 인내심, 3. 인내심, 꼼꼼한 업무 능력

2. 거리를 걷는 방법, 방법 및 주의사항

1. 거리를 걷기 전 준비사항

(1) 지도를 가지고 자신이 있는 지역을 확대하여 여러 장 복사하세요. 걷기

(2) 연필로 걷기 지역의 지도를 그립니다.

(3) 걷기 경로를 선택합니다.

(4) 다음과 같은 사본을 여러 장 가져옵니다. 지도, 하나 준비되어 있는 펜과 공책

2. 거리에서 메모를 합니다.

(1) 도로 및 교통

(2) 공공 시설 및 상업 시설, 교육, 의료, 공공 기관,

(3) 건설 중, 건설 중, 미건축, 매각, 매각 가능, 미분양 등을 포함한 주변 부동산

3. 거리법

(1) 원맵법: 기록할 사항의 다양한 기호를 지도에 표시하고 노트에 주석을 다는 것

(2) 다중- 지도 방식

지도마다 다른 내용을 표시하고, 카테고리별로 기록하고, 직접 주석을 달 수 있다

(3) 분기 및 병합 방식: 주요 도로의 모든 사항을 하나의 조각에 기록 종이를 찢고 다시 와서 정리하기

4. 길을 걸을 때 주의할 점

(1) 길을 걷는 것은 매우 힘들다. 그래서 일부 판매원은 오토바이를 타는 등 게으름을 피우는 다양한 방법을 찾을 것입니다. 이렇게 하면 거리를 걷는 의미를 잃게 되고, 다른 사람을 표절하는 등 거리를 걷는 것은 피곤할 때만 효과적입니다.

(2) 거리를 걷는 것은 매우 지루하기 때문에 거리를 걸을 때 매우 기계적인 경우가 많습니다. 이 경우 거리를 걷는 역할이 상실됩니다. 거리를 진심으로 경험해야 향후 작업에서 효과가 나타날 것입니다.

3. 거리를 걸은 후 양식을 작성하고 작업을 요약합니다.

(1) 그리기

그림을 그릴 때 위치가 정확하고 상세해야 합니다. 그리고 꼼꼼함

제안: 상업 지원 지도, 교통, 교육 및 의료 배치 지도, 주변 부동산 지도 등 세 가지 지도를 그립니다.

(2) 양식 작성

양식을 작성하는 목적은 사진의 모든 세부 사항을 자세히 설명하고 내용을 풍부하게 만드는 것입니다.

(3) 표시하고 완벽하게 표현합니다.

제2절 시장조사

1. 시장조사의 내용과 의의

시장조사는 이름 그대로 시장조사를 하고, 상황을 조사하는 것이다. 경쟁부동산을 파악하고, 주변지역을 조사하며, 동일지역, 다른 지역의 부동산실태, 시장소비상황, 고객니즈를 파악하는 동시에 경쟁부동산의 매매특성을 학습합니다.

시장 조사는 신규 이민자가 시작하는 가장 좋은 방법이자 부동산 전문가가 시장 변화를 지속적으로 이해하는 가장 직접적이고 효과적인 방법이기도 합니다.

시장조사를 통해 영업사원은 경쟁부동산과 시장상황을 이해할 때 자신이 시장에 파는 부동산의 현황과 위치를 알 수 있어 자신과 적을 알고 매 전투에서 승리할 수 있다.

2. 시장 조사 방법, 방법 및 주의사항

시장 조사 방법에는 여러 가지가 있으며 조사 사례의 다양한 상황에 따라 적절한 방법을 선택합니다(포함). 가격, 위치) 가장 좋은 방법이면서 동시에 선택한 방법이 귀하(시장 조사자)에게 적합해야 합니다.

주요 방법은 다음과 같습니다: (1) 자신을 주택 구매자로 포지셔닝

(2) 회사를 위해 주택을 살펴보는 회사 직원으로 포지셔닝

(3) 중개 회사로 자리매김

(1) 주택 구매자로 자리매김: 일반적으로 중저가 부동산에 사용됩니다. 시장의 성격이 특별하고 상대적으로 성숙하다면 그럴 수 있습니다. 어떤 경우에도 사용할 수 있습니다.

심리적 처리: 자금 출처를 먼저 파악하세요.

언어 처리: 너무 체계적이거나 전문적이지 마십시오. 클럽에 바가 있는지, 발코니에서 옷을 말리는 방법 등 더 사소한 세부 사항을 물어보십시오.

구체적 계획: 좀 더 자세한 상황 파악을 위해 한 사례에 대해 2회 이상의 반복적인 시장 조사를 활용하고, 같은 영업사원을 찾아 소통을 통해 따뜻한 호응을 얻고, 상황에 대해 자세히 알아볼 수 있다. .

참고: 자기심리적 장벽을 돌파하기 위해 어려운 시장 조사 내용 중 일부는 직접 만나지 않고도 전화로 문의할 수 있습니다.