창사의 92억 대지왕은 국영 기업 Beichen의 성장으로 인해 부담을 받고 있습니다.

2007년 92억 장사랜드 왕케이크가 삼켜진 이후 창사 프로젝트는 베이진공업의 키워드가 됐으며, 한때 이런 개발 자금이 부족해 업계 비판의 초점이 되기도 했다. 대규모 프로젝트.

2012년과 2013년까지 Changsha Beichen Delta 프로젝트는 Beichen Industrial의 최우선 과제이자 성공 또는 실패의 열쇠가 되었습니다.

일부 소식통은 창사의 중요성 때문에 베이천 본사가 통제하기 어렵다는 농담까지 했다. 즉, 베이징 본사가 창사 지점을 통제할 수 없다는 것이다.

한편, 이 프로젝트를 주도한 베이천공업(Beichen Industrial)도 베이징 아시안게임 빌리지 건설을 맡으면서 전성기를 잃었다. 베이징 창사에서 연간 매출 50억 위안 이하의 프로젝트를 개발하고 있습니다.

눈부신 성과를 거뒀을 당시 한때 국내 최대 규모의 종합 부동산 운영회사 중 하나로 성장했으며, 2006년에는 순자산도 업계 상장사 중 2위를 차지했다. 소매 사업 개발 자산 관리 모델은 한때 업계의 기준이 되었지만 10년도 채 되지 않아 모든 것이 바뀌었습니다.

주거용 황무지

부를 축적한 베이징으로서 Beichen은 Beichen Xianglu, Bihai Ark 및 Shunyi Mapo 프로젝트와 Changhe Yushu 프로젝트만 남아 있으며 판매 프로젝트가 거의 없습니다. 등은 회사에 거의 기여하지 않았습니다.

지난 3월 21일 홍콩에서 열린 실적회의에서 베이천공업(Beichen Industrial) 허장촨 회장은 지난해 계약매출액 37억5000만 위안 중 20억3000만 위안이 창사 프로젝트, 85억5000만 위안이 창사 프로젝트에 있다고 밝혔다. Bihai Ark Villa의 두 번째 단계는 10억 달러이며 베이징의 다른 프로젝트 판매는 포함되지 않았습니다.

실제로 베이천산업의 베이징 프로젝트 매출은 만족스럽지 못한 편이다. 비하이방주 2기 공사에 8억 5500만 위안이 투입됐지만 21가구 중 14가구가 팔려 재고도 얼마 남지 않았다. 그러나 Changhe Yushu 이후 프로젝트는 계획을 조정한 후에도 아직 신제품을 출시하지 않았습니다.

3월 27일 베이징 주택도시농촌개발위원회 홈페이지에 따르면 북진상루는 베이징의 주요 프로젝트로 2010년과 2011년 4차례에 걸쳐 기존 주택 매매허가증을 취득해 현재 판매 중이다. 해당 프로젝트는 1~16동으로 총 712세대로, 착공 이후 매매율은 19.9세대이다.

조기분양이든 현 주택매매든 최종 평균 거래가격도 19,000~21,000위안/제곱미터 내외로 변동폭이 크지 않다는 점은 주목할 만하다. 집값이 날마다 달라지는 베이징에서는 이런 일이 기적이다.

프로젝트 관계자에 따르면 해당 프로젝트는 현재 면적 220제곱미터 이상의 로프트를 판매하고 있으며 평균 가격은 25,000위안/제곱미터이며 남은 호는 70개 이상이다. 그러나 프로젝트 가격은 항상 그랬습니다. 기복이 많지 않다면 이해하지 못한다는 의미입니다.

이 문제에 정통한 누군가는 Beichen Xianglu의 가격이 2009년 이후로 오르지 않았다고 지적했습니다. 이유는 두 가지입니다. 첫째, 해당 프로젝트가 항공우주도시와 가깝고 북서쪽 6차 순환도로에 위치하여 교통이 불편합니다. 프로젝트에 가려면 Xiangshan을 통과해야하며 혼잡 한 Badaling 고속도로 또는 Beiqing 고속도로 만 이용할 수 있습니다. 이제 산을 통과하는 도로가 건설될 예정이라고 합니다. 이 도로가 완성되면 프로젝트의 전망이 높아질 것입니다. 고속도로 프로젝트는 승인되었지만 구현에는 2016년까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

둘째, Beichen Xianglu에는 작은 아파트가 없습니다. 주요 아파트는 140-150 평방 미터이고 200 평방 미터 이상의 아파트는 판매 가격이 21,000-23,000 위안 / 평방 미터입니다. , 단지 필요한 사람들에게는 총 가격이 충분하지 않습니다. 인구에게는 여전히 더 높습니다. 현재 이 프로젝트의 고객 대부분은 직선 거리가 5~10km인 북쪽 영풍과학기술단지의 직장인들이다.

베이징의 한 단체 관계자에 따르면 현재 베이첸샹루의 주간 거래량은 5대 내외로 비교적 양호한 것으로 평가된다.

Beichen Xianglu 근처에 나중에 개장 한 Poly Xishan Linyu가 오랫동안 매진되었다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 최근 Zhengyuan? Shangfeng Shangshui의 평균 가격은 1,000 개 이상입니다. 2개는 약 30,000위안/평방미터로 Beichen Xianglu보다 훨씬 높습니다.

베이징 프로젝트의 암울한 성과로 인해 Beichen Industrial은 창사 삼각주 프로젝트에 모든 희망을 걸었습니다.

Beichen Industrial의 He Jiangchuan 회장은 다음과 같은 데이터 세트를 제공했습니다. 판매 가능 면적의 관점에서 볼 때 2012년 판매 가능 면적은 620,000m2였지만 2013년 총 판매 가능 면적은 다음과 같습니다. 주로 창사 프로젝트로 인해 106만 평방미터로 44만 평방미터가 증가했습니다.

이 문제에 정통한 일부 사람들은 올해 베이첸 창사 프로젝트의 판매 가능 규모가 60억~70억 위안에 이를 것으로 예상된다고도 말했다. 2013년 Beichen Industrial의 매출 목표는 52억 7천만 위안입니다. 한 증권사의 연구보고서를 인용하면, 창사 프로젝트 매각이 순조롭게 진행될 경우 베이천공업의 부동산 개발 부문 매출은 2013년 60억 위안에 달할 것으로 예상된다.

데이터에 따르면 2010년 시장에 진입한 이후 Beichen Delta 프로젝트의 D2, D3, E5 주거 지역이 차례로 판매에 착수했습니다. 총 4,617채의 주택이 출시되었습니다. , 현재까지 3,615대가 판매되어 전체 제거율은 78.3에 이르렀습니다.

이를 고려하여 Beichen Industrial은 더 많은 상품 소스가 시장에 진입할수록 Delta 프로젝트가 회사에 더 많은 성과를 가져올 것이라고 믿을 만한 이유가 있지만 동시에 He Jiangchuan도 자신의 능력을 가지고 있습니다. 자신의 걱정.

2013년 Beichen Industrial은 창사 프로젝트의 출시 물량이 더 많기 때문에 계약 판매 면적 370,000m2를 매각할 계획입니다. 그러나 이 계획이 수립되었을 당시에는 "신국가 5대 정책"이 아직 발표되지 않았습니다. Beichen Delta의 제품 라인이 있기 때문에 이 정책의 공포와 창사 버전의 향후 세부 사항은 확실히 창사 시장에 일정한 영향을 미칠 것입니다. 중소형 아파트를 대상으로 합니다.

업계 일각에서는 창사의 이전 구매 제한이 90㎡ 이상의 대형 아파트를 대상으로 한 반면, 베이천공업은 예전에는 중소형 아파트 상품을 주로 판매했다는 점을 지적했다. 그러나 국가 제5조에서는 모든 제품을 구매 제한 그룹에 추가해야 하며 이는 확실히 Beichen에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

일부 분석가들은 창사의 구매 제한이 강화될 경우 베이첸 프로젝트에 20~30% 영향을 미칠 수 있다고 예측한다. 이에 따라 Beichen Industrial의 2013년 실적은 정책적 측면에서 불확실성이 더욱 커졌습니다.

자본의 죽음

2012년 Beichen의 영업이익 57억 3500만 위안 중 부동산 개발(부동산 판매) 기여도는 32억 600만 위안으로 전년 대비 증가했습니다. 9.035%. 투자부동산(호텔 포함) 사업수입은 20억 3,800만 위안으로 전년 대비 15.81% 증가했다.

그러나 상업용 부동산은 하락세를 겪으며 2~3년 연속 하락세를 이어가고 있다.

데이터에 따르면 2012년 Beichen Industrial의 상업용 부동산은 3억 8천만 위안의 영업 이익을 달성했으며 이는 심화되는 시장 경쟁과 여전히 새로운 프로젝트가 있다는 사실의 영향으로 전년 대비 6.17% 감소했습니다. 경영재배기 세전 이윤은 753.2만원으로 동기 대비 7966.6원 감소하였다.

그리고 이는 지난 3월 21일 실적회의에서 허강추안이 강조한 또 하나의 포인트다. 지난해 우리 사업실적은 예년만큼 좋지 않았고, 2~3년 연속 하락세를 이어가고 있다. .

그에 따르면 베이첸 상업용 부동산의 현재 상황은 노후 쇼핑센터의 영업이익과 이익이 해마다 감소하고 있다는 것이다. 미디어촌의 Mingmen Real Estate와 Beichen Shopping Center의 두 프로젝트가 등반 중이지만 등반 상황이 좋지 않습니다.

Mingmen Property는 Beichen Industrial이 소유하고 있지만 홍콩 회사와의 합작 회사이지만 상업 소매업에서 적자를 내고 있지만 전체적인 계산은 다음과 같습니다. 동점이지만 사업 자체는 여전히 적자 상태로 운영되고 있다. 미디어빌리지 옆 B5 매장은 재작년에 1800만 위안, 지난해에는 3600만 위안의 적자를 냈다. 2012년 매출액은 2011년보다 낮았고, 임대수입도 낮게 조정됐다.

?이러한 기업은 베이징의 비즈니스 상황을 반영할 수 있습니다. 우선 경쟁이 심화되고 아시안 게임 빌리지와 베이징 모두에서 상업 소매 공급 업체의 수가 증가했습니다.

알고 보니 북측의 주요 사업이 우리 사업이어서 우리 쇼핑몰 수익이 최고 6000만 위안이었는데 지금은 3500만~4000만 위안에 불과해 총이익률이 하락한 것으로 나타났다. ?, He Jiangchuan이 설명했습니다.

업계 관계자들은 허장촨이 언급한 상업용 부동산 손실에는 현금흐름 관점이 아닌 감가상각비가 포함돼야 한다고 분석했다. 상업부분의 경우 2012년 임대수익으로 본사 운영비용을 모두 충당할 수 있으며 아직 여유가 있습니다.

하지만 반면에 Beichen의 상업용 부동산 상황은 실제로 변화가 필요한 지점에 도달했습니다.

He Jiangchuan은 다음 단계가 이러한 상황을 반전시키고 상업 부문의 문제를 해결하기 위해 전반적인 전략적 협력이나 재편을 고려하는 것이길 희망합니다. 총 15,000제곱미터.

소식통에 따르면 Beichen Industrial은 현재 많은 보험 회사와 협력을 모색하고 있으며 일부 자산 유동화 프로젝트를 희망하고 있습니다. 이 역시 위장된 형태의 자금 조달입니다. 이러한 자산을 운영하기 위해 전문 상업 회사를 설립하는 것이 가능합니다.

베이첸산업은 이런 방식으로 자금을 조달할 수밖에 없다. 지난해 말 기준 베이천공업의 장부상 현금은 26억 원에 달하지만, 그 중 독자적으로 쓸 수 있는 현금은 10억 원에 불과하다. 동시에 베이첸은 단기부채 43억, 장기부채 73억 등 총 116억 부채를 안고 있다.

2013년 베이천산업의 자본적 지출은 51억 위안, 3경비와 세금 지출은 약 5억 위안에 달해 일부 증권사에서는 올해 베이천의 현금유출이 약 98억 위안에 달할 것으로 예측하고 있다. .

허장촨의 소개에 따르면, 베이첸공업은 매출환급과 부동산 담보대출을 제외하고는 좋은 상환원이 없는 것으로 보인다. 현재 금융비용은 기준금리보다 15포인트 높은 것으로 알려졌다.

따라서 Beichen은 2013 년 프로젝트 개발 및 매출을 가속화하는 동시에 '본부 자금 조달'모델을 활용하고 화폐 자금의 합리적인 배분 및 사용 강화에 중점을 둘 계획입니다.

또한 Beichen은 노인 돌봄, 문화 관광 등 신흥 부동산 사업에 대한 연구와 저비용 확장 모델 탐색을 통해 자금 조달 채널을 확대하고 규모 확장과 지속 가능한 개발 역량 향상을 달성하기를 희망합니다.

타이트한 현금 흐름과 불균형 발전은 국영 기업이 겪어야 할 상황이 아닌 것처럼 보이지만 Beichen Industrial에서는 실제로 일어났습니다.