유동성 환경이 개선 조짐을 보이고 있으며 부동산 회사들이 부채 구조조정을 공동으로 추진하고 있습니다.

부동산업계는 여전히 추위에 떨고 있다.

부동산업체가 공개한 2022년 반기보고서 자료에 따르면 매출과 순이익 모두 플러스 성장을 보이는 기업은 소수에 불과하며, 수익 급락이 일반화됐다. 산업. Securities Times 기자의 통계에 따르면 반기 보고서를 발표한 194개의 A주 및 홍콩주 부동산 회사 중 141개에서 전년 대비 순이익이 감소해 73%를 차지했습니다. 아직 재무 보고서를 공개하지 않은 에버그란데(Evergrande), 수낙(Sunac) 등 19개 부동산 회사도 있다.

매매 측면에서 보면 올해 첫 8개월 동안 대부분의 부동산 회사의 약정 매매금액과 면적이 크게 감소했다. Evergrande의 계약 매출은 1월부터 6월까지 97% 감소했습니다. Shimao, Sunac, Yuzhou Group은 모두 1월부터 8월까지 Vanke, Country Garden, Gemdale Group(11.23-1.72%, Diagnostic Stock) 등 60% 이상 감소했습니다. ~8월 전년 대비 감소율은 약 30%였습니다.

불만족스러운 자본 회수와 긴축된 자금조달 환경으로 인해 '금융상품' 환매 위기, 채권 연장, 이자 지급 연기, 상당한 채무 불이행 등 부동산 업계의 신용 위험이 높아지고 있습니다. 9월 19일 현재 연장을 포함한 부동산채권 부실규모는 1340억 위안에 달하며 채권 발행인은 30곳이다.

한 증권사 리스크관리부장 양화(가명)는 증권타임즈 기자에게 "이제 부동산 채권 발행은 기본적으로 불가능하다. 우리 회사는 올해 3월 분명히 규정했다"고 말했다. 중앙기업인지 여부를 불문하고 부동산채권을 매입할 수 없다는 것이다.” 국영기업이나 민간기업 모두 부동산채권을 매입할 수 없으며, 기존 보유하고 있던 부동산채권도 모두 매각했다. "

부동산 회사는 "판매 감소 - 자금 조달 부족 - 자금 조달 제약 - 주택 구매자의 기대 약화 - 판매 추가 감소"를 부정적인 사이클로 경험하고 있습니다.

부정적인 악순환을 끊고, 신용을 개선하고, 과도한 부채에 직면하기 위해 대부분의 부동산 회사는 부채를 없애기 위해 최선을 다하고 있으며 한편으로는 매출을 늘리고 자산을 처분하여 적극적으로 회수합니다. 반면에, 그들은 사전에 채권자와 협상합니다. 교차 불이행 조항을 유발하지 않고 자본 회전율 공간을 위한 거래 시간을 피하기 위해 연장에 대해 소통하고 논의합니다. 또한 금융지원을 얻기 위해 국영기업과 중앙기업을 도입하는 등 전략적 투자를 통해 신용을 높이는 방안도 있다.

부동산업체의 유동성 딜레마

상업용 주택 매매는 부동산 시장 산업 전체의 유동성을 반영하는 핵심 지표이다.

9월 16일 국가통계국은 2022년 1월부터 8월까지 부동산 업계 통계를 발표했다. 8월에만 국내 최대 상업용 주택 매매면적은 9712만㎡, 매매금액은 1조100억 원을 기록했다. 위안화는 전년 대비 각각 23%, 20% 감소했습니다. 전국 상업용 주택 판매는 여전히 역사적으로 낮은 수준입니다.

판매 수입(개인 모기지 예금 및 선불) 측면에서 2022년 1~8월 판매 수입은 4조 9천억 위안으로, 8월 판매 수입은 전년 동기 대비 32.5% 감소했습니다. 단독으로는 6조2180억원으로 전년 동기 대비 23.6% 감소했다.

판매 데이터는 특정 부동산 회사에 반영될 때 더 직관적입니다. 증권시보 기자가 20개 유명 부동산 회사의 1월부터 8월까지의 판매 데이터를 집계한 결과, 20개 부동산 회사의 계약 판매액은 총 2조 400억 위안으로 첫 8개월 동안 전체 업계의 41.6%를 차지했습니다. Poly Development(17.69 0.80%, 진단주식)는 매출액이 2,817억 위안으로 전년 동기 대비 24.72% 감소하여 가장 높았으며, Vanke가 전년 동기 대비 매출액 2,799억 위안으로 그 뒤를 이었습니다. 36.8% 감소했다. Evergrande, World Trade Co., Ltd., Sunac, Yuzhou Group, R&F Real Estate 등 6개 부동산 회사는 매매 계약 금액이 전년 대비 60% 이상 감소했습니다. Vanke, China Jinmao, OCT A(4.84-2.42%, Diagnostic Stock) 등 주요 부동산 회사를 포함하면 매매 계약 금액이 전년 대비 30%~55% 감소했습니다.

부진한 판매는 부동산 회사의 반기 보고서 데이터에 직접적인 영향을 미칩니다. 공개된 2022년 반기 보고서를 보면, 전년 대비 매출 감소를 보인 부동산 회사 수가 60%, 전년 대비 순이익 감소가 73%를 차지했다. 손실은 업계에서 거의 표준이 되었습니다.

이 가운데 올해 상반기 R&F부동산의 모회사 순이익 손실은 69억2000만 위안에 이르렀고, CCRE 부동산은 56억 위안의 적자를 기록했다. 똑같이 놀라운 손실을 입은 블루레이 개발(1.35~2.88%, Diagnostic Stock)은 2021년 100억 위안 이상의 적자를 낸 데 이어 올해 상반기에도 다시 50억 위안 가까운 적자를 기록했다. 동시에 타호, 선샤인시티(2.03~3.79%, 진단주), 롱성개발(2.45~4.67%, 진단주)도 모회사에 귀속되는 순이익이 20~40억 위안 손실을 입었다.

부동산업체들이 대규모 손실을 겪고 있는 반면, 분양자금에 대한 규제정책은 더욱 엄격해지고 있다. 부동산 회사는 프로젝트 회사 차원에서 거액의 자금을 좌초시켜 모회사 차원으로 되돌릴 수 없게 됐다.

심천의 한 대형 부동산 회사 고위 임원은 증권타임스 기자에게 "현재 돈의 주요 통로는 매각 외에 자산 매각이지만 대부분은 부동산에서 모은 돈"이라고 말했다. 매출은 감독계좌에 있고 사용할 수 있습니다. 그 비율은 매우 작아서 아마도 20% 미만일 것입니다. 그룹이 프로젝트에서 돈을 얻기 어려워 그룹의 유동성에 어려움이 있습니다."

CRIC 통계에 따르면 71개 주요 상장 부동산 회사의 재무 상황에 따르면, 올해 상반기 주요 표본 상장 부동산 회사의 현금 보유액은 동기 대비 15% 감소했습니다. , 제한된 현금의 비율은 계속 증가하고 있습니다. 동시에 총 이자부채는 소폭 감소했지만 단기이자부채는 1.39% 증가했다. 이에 따라 무제한현금 단기부채비율은 1.1배까지 떨어졌는데, 사전분양규제자금을 제외하면 이 비율은 더욱 낮아져 단기안전마진에 대한 우려가 커지고 있다.

또 다른 주요 지표는 현재 부동산 회사의 순현금흐름 자금 조달이 부족한 유동성을 반영합니다.

업계 레버리지 감소 추세의 영향으로 부동산 기업의 자금조달 규모는 지속적으로 감소해 순금융현금유입액은 2017년과 2018년 약 7000억 위안에서 2018년 약 3조4000억 위안으로 감소했다. 2019년 상반기부터 2020년까지 51% 감소했습니다. 2021년 하반기부터 기업 자금조달 제한이 강화돼 하반기 순금융현금유출이 3,978억 위안에 이르렀고, 최종적으로 2021년 순금융현금유출은 1,893억 위안에 달했다. 2022년 상반기에는 부동산 회사의 순 금융 현금 흐름이 다시 한번 순 유출되어 1,439억 위안에 이르렀습니다. 모든 홍콩 부동산 회사가 반기 보고서를 공개하면 이 수치는 증가할 것입니다.

매출 감소와 자금조달 순유출이 부동산 업계를 위축시키며 일부 부동산 업체가 유동성 위기에 빠지면서 신용위험 사태가 잇따르고 있다.

채무 불이행은 흔한데, 특히 미국 달러 채권이 그렇다.

2021년 부동산 채권 부도액은 735억 위안에 달해 67개 채권이 관련됐고, 부도 규모는 최고조에 달했다. 최근 몇 년 동안. 2022년 이후 부동산업계 신용도는 크게 개선되지 않았다.

증권타임스 기자들이 부도일자와 연장일자를 기준으로 계산한 통계에 따르면 9월 21일 현재 부도 또는 연장된 부동산 채권은 168건이었으며, 그 중 실제 부도 규모는 563억2400만건에 달했다. 채권 71건을 연장했고, 채권 연장 규모는 1267억1000만 위안에 달했다.

채권 투자자 양옌은 기자들에게 "현재 채권 연장은 사실상 계약 위반이다. 예를 들어 내가 직접 구입한 위저우 부동산 USD 채권은 원래 올해 3월에 만료됐지만 아직 유효하지 않다"고 말했다. 개발사가 우리와 연장 협상을 했으나 합의에 이르지 못해 계속 미루고 있는 상황이다. 최종 분석 결과 현재 시장에서는 부동산 채권 연장을 갚을 돈이 없다”고 말했다. p>

연장 규모까지 포함하면 부동산업계는 올해 대출금을 갚지 못하게 됐다. 실제로 채권 부실 규모는 1830억 위안에 달해 역대 최고치를 기록했다. 이 채권에는 Sunac, Zhenro Real Estate, Zhongliang Holdings, Kaisa, R&F Properties, Shimao Group, Fantasia, Yuzhou 등 Vanke 및 Country Garden을 제외한 대부분의 유명 부동산 회사를 포함하는 민간 기업인 54개 발행 기관이 포함됩니다. , 등.

실질적인 부실을 경험한 부동산채권 97개 중 미달러채권이 65개로 67%를 차지했고, 부실 규모는 310억3000만 위안으로 55%를 차지했다.

중국지수연구소 자료에 따르면 올해 하반기 부동산업체 채권 잔액은 4920억7000만 위안으로 이 중 해외부채가 35.4%를 차지했다. , 1년 이내 만기채권 잔액은 9,723억7천만위안으로 이중 해외채무가 38%를 차지했다.

업계 전반에 채무 불이행의 물결이 닥쳐 채권 투자자들 사이에 불안을 야기하고 있습니다. 부동산 미국 달러 채권을 보유하고 있는 또 다른 투자자 Zheng Qiong은 "우리가 보유하고 있는 모든 미국 달러 부동산 채권이 연체됐다. 우리는 더 이상 수익률에 신경 쓰지 않고 회사가 어떻게 지불하는지에 초점을 맞추고 있다"고 말했다.

개별 신용 위험 사건의 영향으로 중국 미국 달러 채권 유통 시장도 지속적으로 하락했습니다. Wind 데이터에 따르면 현재 가격이 10달러 미만인 미국 달러 채권이 거의 100개에 달합니다. Sunshine Group의 한 채권에서는 채권 발행 가격이 0.763달러로 제시되었으며 액면가는 100달러나 떨어졌습니다. 99%. 이는 투자자들이 회사가 지불 능력이 없다고 믿고 유통 시장에서 공개적으로 발을 들여 투표한다는 의미입니다.

9월 21일 기준 아시아중국달러채권지수(Markit·iBoxx) 최신지수(Markit·iBoxx)는 170.02, 아시아중국달러 부동산투자등급채권지수는 187.97, 아시아중국달러 부동산 고수익채권지수는 187.97로 발표됐다. 지수는 187.97.135.76으로 모두 역사상 상대적으로 낮은 수준을 기록했으며 8월 중순에 최저치를 기록했습니다.

부동산달러채권 유통시장의 급격한 변동은 부동산 기업들이 차환에 어려움을 겪고 있으며 업계의 신용위험이 다시 한번 노출되고 있음을 의미합니다. Yang Hua는 "공개 시장에서의 채무 불이행으로 인해 회사가 더 이상 자본 시장에서 공개적으로 자금을 조달할 수 없게 되어 회사의 자금 조달 상황이 더욱 악화될 것입니다."라고 말했습니다. 다른 부동산 회사에도 영향을 미칠 것입니다." "채권 발행 및 자금 조달 비용이 개선되었습니다."

채권 발행이 방해를 받았지만 개선의 조짐이 있습니다

"우리는 올해 3월에는 국영기업과 민간기업 모두 부동산채권 매입을 허용하지 않는다는 공고를 냈다. 현재 부동산 채권 재고량은 4억~5억 위안 정도인 것 같다”고 말했다.

양화에 따르면 현재 대부분의 증권사는 민간 부동산 채권 매입을 허용하지 않는 명시적 또는 암묵적 규제를 갖고 있으며 일부는 중앙 또는 국유 부동산 채권 매입만 허용하고 있다.

채권을 발행할 수 있다고 하더라도 실제 운영 과정에서는 발행자와 중개인이 조심스럽고, 매우 조심스럽습니다. Yang Hua는 기자들에게 "우리는 이전에 부동산 회사의 초단기 증권 발행을 도왔습니다. 발행 계획의 수석 인수자로서 우리는 채권 청약 부족, 지불 부족, 발행인 채무 불이행, 지연 등에 대응하여 관련 약속과 청산을 했습니다. 발행 등 주선 등 추가 조건 많다” 그러나 이제 부동산에 대한 해외 부채의 자금 조달 기능은 크게 축소되었습니다.

풍진 데이터에 따르면 2022년 초부터 9월 22일까지 본토 부동산 회사의 해외 채권 발행 규모는 171억 달러인 반면, 지난해 같은 기간 해외 채권 발행 규모는 올해는 전년 대비 60.6% 감소한 434억 달러를 기록했다. 동시에, 부동산 회사가 "오래된 부채를 상환하기 위해 새로운 부채를 빌리는" 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. 미국 달러 부채의 순 융자 금액은 12개월 연속 마이너스를 기록했으며 순 융자 금액은 -US$42입니다. 이는 부동산 회사가 발행한 신규 부채가 기존 부채를 ​​갚기에 여전히 부족함을 나타냅니다.

또한 중국지수연구소 자료에 따르면 2022년 상반기 부동산 업계 비은행 금융 규모는 4,825억 6천만 위안으로 전년 대비 크게 감소했다. -년 56.5% 감소. 이 중 신용채권은 전년 대비 24.2%, 신탁은 79.6%, ABS는 41.1% 감소했다.

결산하면 부동산업체는 '매출감소-자금긴축-자금조달차단-주택구매자의 기대감 약화-매출추가감소'의 악순환에 빠졌다.

상황이 더 악화되는 것을 막기 위해 국가가 최근 발표한 지원 조치에는 '건물 인도 보장'을 위한 2000억 위안의 특별 구호 기금이 포함됐다.

전국금융시장기관투자자협회는 지난 8월 다수의 민간 부동산 회사를 모아 중국채권신용보강회사를 통한 부동산 회사 발전 지원을 논의하는 심포지엄을 열었다.

컨퍼런스에 첫 번째로 참가하는 기업으로는 최근 Country Garden, Longfor, Midea Real Estate, Xincheng Holdings(18.12-3.21%, Diagnostic Stock), CIFI 등 5개 부동산 회사가 참여했습니다. 채권 발행 및 자금 조달이 완료되었습니다. 쿠폰 금리는 3.2%~3.33%이며, 발행 규모는 10억~15억 위안이며, ChinaBond는 "완전한 무조건 취소할 수 없는 공동 책임 보증"을 제공합니다.

CRIC 부동산 연구소의 Fang Ling은 '완전한 무조건적이고 취소 불가능한 공동 책임 보증'이 채권자의 권익을 보호하기 위한 가장 강력한 보증 조치라고 볼 수 있다고 말했습니다. 부동산 회사의 금융 환경.

2차 심포지엄에 참가하는 부동산업체로는 중난건설(2.38~4.42%, 진단주식), 진커, 파워롱, 시마오그룹, R&F 등 다수의 민간 부동산업체가 있는 것으로 알려졌다. 신용보강과 채권발행 준비에 착수했습니다.

그뿐만 아니라 아직도 '무자본'을 거부하고 어려운 시기를 살아남기 위해 적극적으로 부채 관리에 나서는 부동산 회사들이 많다.

부채 구조조정과 적극적인 자구

고부채 플랫폼에 선 부동산 기업이 부채를 줄일 수 있는 길은 멀다. 특히 미 달러채권 만기에 대응해 9월 30일 현재 미달러채 만기 규모는 521억7000만달러(약 3692억위안)에 달했다.

양얀에 따르면 기업은 투자자에게 확고한 상환 의지와 환매 계획만 보여주면 투자자는 회사가 부실 상태가 아니며 곤경에서 벗어날 수 있다는 것을 알 수 있다. 일반적으로 투자자들은 기꺼이 앉아서 좋은 토론을 하려고 합니다.

S&P Global Ratings 조사 보고서의 통계에 따르면, 2018년부터 2022년 8월까지 중국 부동산 회사의 국내외 채권 부실 리스크에 대처하는 일반적인 방법은 대체(교환 제안)와 확대. 해외 부도채권 중 대체 부실채권이 처분된 비율은 약 79%에 달하며, 국내 부도채권 중 연장 부실채권이 처분된 비율은 72%에 달합니다.

증권타임스 기자의 통계에 따르면 올해 초부터 47개 상장 부동산 회사가 204건의 채권 연장·교체 공시를 내는 등 부동산 채권시장은 '' 확장." 9월 21일 현재 부동산채권연장 규모는 1267억 위안으로 사상 최대치를 기록했다.

예를 들어 R&F는 지난 8월 한 번에 총 50억 달러에 달하는 미국 달러 채권 10개를 패키지로 묶어 전체적으로 3~4년 범위로 연장했다. 이 문서는 이자율 수정, 관련 지정 자산 처분 추가, "기본 이벤트" 조건 수정 등의 조건으로 채워져 있습니다.

KWG는 9월 13일 2022년 9월 총 9억 달러 규모의 2건의 부채 교환이 원금 총액 약 93%의 투자자로부터 승인을 받았으며, 2023년 9월 1건의 7억 달러 규모의 부채 교환을 승인했다고 밝혔다. 채권은 원금 총액을 기준으로 약 91%의 투자자로부터 승인을 받았습니다. 2024년부터 2027년까지 만기가 도래하는 미 달러채권 나머지 6개에 대해서는 동의요청에 착수했으며, 교환채권과의 교차부도를 면제하도록 일부 투자자 보호 조항을 수정하거나 기존채권의 만기일을 연장하는 방식으로 동의요청도 통과됐다.

그러나 단순해 보이는 발표 뒤에는 수많은 당사자들이 얽힌 치열한 승부가 숨어 있다. 기자에 따르면 KWG 채권 보유자 중 8% 미만이 교체 계획에 동의하지 않으며 회사는 적절한 해결책을 찾기 위해 이러한 채권자와 여전히 소통하고 있습니다.

“실제로 부동산 채권 매입에 대한 담보가 없기 때문에 선택의 여지가 많지 않기 때문에 부동산 개발업자가 부도를 내면 우리는 영향력이 많지 않고 많지 않습니다. 협상의 여지가 있습니다. 연장에 동의하면 회사가 부실화되거나 회사가 청산되지 않는 한 항상 돈을 상환해야 합니다. 물론 미국 달러 채권을 구입하는 경우에도 가능합니다. 에버그란데(Evergrande), 수낙(Sunac), 판타지아(Fantasia)는 모두 홍콩고등법원에 청산을 청원했지만 청산 청원이 성공할 확률은 매우 낮고 채권자들이 불만을 표출하는 방법일 뿐이라고 말했다. , 미국 달러 채권을 보유하고 있는 투자자.

부도를 낸 거의 모든 민간 부동산 회사가 부채 구조 조정에 착수하고 있습니다. 딜로이트의 글로벌 비상 계획 및 파산 서비스 리더인 Li Jiaen은 부채를 통해 적극적으로 생존하려고 노력하는 부동산 회사를 위한 자구 제안을 제공했습니다.

첫 번째는 지분 구조조정이다. 국영기업 및 중앙기업의 전략적 투자자/금융투자자를 도입하고, 투자자, 원주주, 채권자, 중소주주 등의 이익 균형을 맞추고, 그룹의 전반적인 유동성 및 투자 가치를 평가하며, 이해관계의 재조정, 투자회수 경로 및 안정성을 위한 조건을 평가하고, 재편성 계획을 구체화할 때 자원 배분을 통해 관련 당사자의 이해관계를 어떻게 재조정할 것인지 충분히 고려하는 것이 성공적인 재편성의 핵심입니다.

두 번째는 부채 구조조정이다. 부채위험을 해외지주회사, 국내지주회사, 국내 프로젝트회사 등 3단계로 분류하고, 각 수준별 부채에 대한 계층적 분석을 실시합니다. 각 구조적 수준의 계층화된 부채에 대해 구체적인 부채 구조 조정 조건, 부채 구조 조정 주기, 부채 상환 자금 필요, 부채 상환 자원, 개별 채권자의 과감한 조치에 대한 대응 계획 및 가능한 재융자 계획을 포함하여 해당 부채 구조 조정 계획을 고려하십시오. 성공적인 채무재조정의 관건은 채권자를 공정하게 대우하고 대채권자의 지지를 얻어내는 것으로 구조조정 협상의 효율성을 높일 수 있다.

셋째는 자산/사업 구조조정이다. 핵심 자산과 비핵심 자산을 분류하고 지속적인 운영 및 청산 시나리오에 따른 가치를 분석하여 자원 유지, 자원 처분, 자원 활성화를 위한 제3자 도입, 위험 격리 등 구체적인 구조 조정 방법을 고려합니다. 자산/사업 재편을 시행하는 과정에서 Baojia Building과 관련된 자산/사업의 안정적인 운영, Baojia Building 자금의 출처, 해당 자금의 출입 보안 및 자금 모니터링 계획.

부동산업체들은 부채구조조정을 적극적으로 추진하는 것 외에도 현재 CDS(Credit Default Swap), CRMW(Credit Risk Mitigation Warrant) 등 신용보호 수단도 도입하고 있다.