부동산에 왔어요

안녕하세요 여러분, 돈 버는 길 시리즈가 새로운 챕터를 선보일 예정이어서 이번에는 내용이 길어져서 2개의 챕터로 나누게 되었습니다. 이번에 여러분과 공유하고 싶은 것은 제가 한때 투자했던 호주 부동산 프로젝트입니다.

먼저 결과를 적어보자:

발생 시기: 2015년

이벤트 진행: 호주 Piontcook District에 있는 448평방미터 부지에 투자, 가격 AU$290,000 토지에 판매한 다음 판매합니다.

투입 비용: 5개 토지 기금 RMB 68,000 및 RMB 10,000 보증금(비예금)

회수된 자금: RMB 190,000

연간 수익률: 대략 8개월을 기준으로 계산하면 연수익률은 215입니다(IRR로 연수익률을 계산하면 500이 넘네요. 감히 이 수치를 직접 볼 수가 없네요 ㅎㅎ)

이 글을 쓰기 전에 경험을 바탕으로 과거를 조심스럽게 회상하고, 이전의 다양한 채팅의 스크린샷을 살펴보았습니다. 잠시 숨을 고르겠습니다. 너무 슬프고 심오한 이야기입니다. 본론으로 들어가 즉시 호주 땅 구입 여행을 시작하겠습니다.

대학을 막 졸업하고 재무관리를 배우기 시작한 2011년부터 시작됐다. 당시에는 텐야를 자주 방문했는데, 좋은 글에만 주목했다. Financial Management Frontline에는 다른 섹션이 거의 없습니다.

2012년부터 세 가족(부모님과 부모님 두 분)의 힘을 모아 항저우에 89㎡ 규모의 작은 집을 구입하면서부터 부동산에 관심을 갖기 시작했고, 가끔씩 Tianya Real Estate Guanlan 관련 내용에 주목하세요. 그러므로 참여하는 것이 얼마나 중요한지, 당신이 매우 적극적으로 활동하고 오랫동안 주의를 기울이려면 먼저 어떤 일에 참여해야 합니다.

2015년에도 여전히 할 일이 없으면 여기저기 포스팅을 하는 상태였고, 일부러 집도 구경하지 않았다. 저는 늘 호기심이 많은 사람이었습니다. 그 당시 해외 주택은 얼마나 싼지, 베이징, 상하이, 광저우에서는 작은 집에 해외에서 얼마나 큰 빌라를 구입할 수 있는지에 대한 뉴스를 자주 보았습니다.

그러던 어느 날, 호주 서민들의 부동산 배분과 비슷한 기사를 보고 클릭해서 살펴보니 당연히 광고였지만 해외에 대한 호기심이 계속 생겼습니다. 부동산.

저의 가장 큰 장점 중 하나는 투자 관련 정보에 상대적으로 민감하다는 점입니다.

2013년 남편과 뉴질랜드 신혼여행을 갔을 ​​때 길가 유리창에 빌라 전체가 매물이라고 뜬 글을 본 기억이 난다. 그것을 보기 위해 여러 번 올라갔다. 반달 간의 자율주행 투어를 통해 저는 뉴질랜드와 호주를 매우 좋아하게 되었습니다.

그래서 처음에는 미국과 호주를 선택했고, 어디에서 사는 것이 나을지 알아보기 위해 두 나라의 부동산 관련 정보를 수집하기 시작했습니다. 나중에 미국의 부동산세가 상대적으로 높다는 사실을 알게 되었고, 호주의 다양한 비용지표를 비교해본 결과, 저는 과감하게 호주를 선택했습니다. 물론 당시에는 여유가 없어서 시드니만 바라볼 수 밖에 없었습니다.

지금 돌이켜보면 2014년과 2015년 국내 부동산 상황은 그다지 좋지 않았다. 같은 기간 미국과 호주의 경제가 회복되기 시작했다. 그 해는 부동산이든 기타 투자 및 금융 상품이든 미국과 호주에서 자산을 배분하기에 정말 좋은 시기였습니다.

목표가 확정된 후 본격적인 호주 땅 매입 이야기가 시작됐다.

대상을 확정한 후 경험이 있는 구매자가 있는지 알아보기 위해 천야부동산관란에서 다양한 호주 부동산 정보를 검색하기 시작했다. 그러나 그 중 실제로는 거의 없습니다. 기본적으로 광고와 부드러운 기사입니다. 그럼에도 불구하고 여전히 WeChat과 QQ에 몇 명을 추가하고 호주에서 주택 구입을 위해 많은 QQ 그룹을 모았습니다. 비록 대부분은 광고 그룹이었습니다.

그 당시 얼마나 많은 사람들에게 연락했는지 짐작할 수 있도록 스크린샷을 몇 장 찍었는데, 이는 그 당시 제가 쏟은 노력의 흔적이라고 볼 수 있습니다.

이 둘은 QQ 출신인데 최근에는 QQ에 많이 로그인하지 않은 것 같아요. QQ그룹과 QQ연락처가 버려진 것 같고, 그 그룹들이 점점 광고그룹으로 변해가는 것 같아 당황스럽습니다.

이 스크린샷은 위챗에서 가져온 것입니다. 국제부동산팀 사람들은 대부분 제가 호주에서 집을 살 때 추가됐는데, 그 중 몇몇은 호주 현지 부동산 변호사들이고, 일부는 미국과 관련이 있습니다. 부동산 및 미국 보험 담당자. 이번에 토지를 매입한 대리인도 톈야에서 발견됐다. 별로 신뢰할 수 없는 것 같지 않나요? 하하, 당신은 너무 고집스럽군요!

정말 많은 정보를 수집하고, 많은 분들과 상담도 하고, 숙제도 많이 했다는 점을 표현하기 위해 이 스크린샷을 올렸습니다. 하지만! ! ! 사실 우리가 아무리 많은 사람에게 상담을 해도 신뢰할 수 있는 중개자만큼 중요한 것은커녕 스스로 데이터를 수집할 수 있는 신뢰할 수 있는 방법을 찾는 것도 중요하지 않습니다.

당시 나는 호주 경제에 관련된 모든 기사와 정보를 읽었으며 호주 소개를 전문으로하는 여러 화교 공개 계정을 추가했습니다. 거의 40년 동안 호주 부동산 데이터를 읽은 후 가장 큰 걱정은 국내 부동산 거품이 터지면 호주 부동산이 붕괴될 것인가? 이런 질문은 정말 비과학적입니다.

그때 제 기초가 얼마나 취약했는지, 실패가 얼마나 두려웠는지, 지는 게 얼마나 무가치했는지 상상이 가실 겁니다. 다만 국내 부동산이 다시 급등할 것이라고는 예상하지 못했을 뿐이다. 물론 이는 또 다른 이야기다.

호주 부동산에 대해 모르는 친구들이 기본적인 상식을 가질 수 있도록 먼저 호주 부동산에 대한 몇 가지 정보를 간략하게 소개하겠습니다. 혹시나 나중에 써먹을 수 있으니 이해하셔도 괜찮습니다. 하하.

먼저 호주 부동산의 카테고리입니다.

우선 국내 주거용 토지의 70년 사용권과 달리 호주 부동산은 영구 소유권을 갖고 있다.

부동산의 종류는 아파트, 단독주택, 연립주택 이렇게 크게 3가지가 있는데, 그 중 하나를 유닛(unit)이라고 하는데 중국의 소형 고층빌딩과 비슷하다고 보면 된다. 그곳에서는 타운하우스라고 부릅니다.

호주에서 집을 사는 방법은 두 가지가 있는데, 한 가지 방법은 토지와 집을 함께 사는 것인데, 처음에는 토지보다 집의 이익이 더 높기 때문에 에이전트가 이것을 추천했습니다. ; 두 번째 방법은 직접 토지를 구입하는 것입니다. 실제로 집을 지을 때 많은 토지와 주택이 분리될 수 있습니다.

호주에서는 토지 구입 후 2년의 기간이 있으며, 이 기간 동안 토지를 양도하거나 개발자를 찾아 주택 건설을 시작할 수 있습니다. 호주에는 중국 개발자도 많습니다. 언어적 이점을 제외하면 중국 개발자가 현지 개발자보다 낫다고 생각하지 않습니다. .

호주에 돈만 있으면 직접 땅을 많이 사서 주택이나 타운하우스를 일괄적으로 짓고 나서 조치를 취해서 소규모 개발자처럼 대접할 수도 있다. 아주 적은 양의 자본일 뿐입니다.

둘째, 호주에서 집을 구입하려면 어떤 자격이 필요한가요?

호주에서는 우리처럼 PR(영주권)이 없는 외국인은 중고 주택을 사고 팔 수 없습니다. FIRB의 승인을 받은 후에만 새 주택을 구입할 수 있습니다.

그렇다면 FIRB란 무엇일까요? FIRB는 외국인투자심의위원회를 말합니다.

한편, 호주 정부는 호주 경제 건설을 돕고, 고용 기회를 늘리며, 호주 경제 발전의 모멘텀을 제공하기 위해 외국인 투자를 환영합니다. 한편으로는, 외국인 투자로 인한 핫머니가 주택 가격을 상승시키거나, 내국인이 주택을 감당할 수 없게 만들거나, 다른 방식으로 국익을 해치지 않도록 보장할 필요가 있습니다.

따라서 호주 정부가 FIRB 심사위원회를 설치하는 주요 목적은 호주의 국익을 보호하는 것입니다.

2015년 7월 이전에는 FIRB를 무료로 신청할 수 있습니다. 그 이후에는 신청할 때마다 승인 수수료 AUD 5,000가 부과되며, 주택 가격이 AUD 1백만을 초과하는 경우 AUD 10,000가 추가로 부과됩니다. .

2015년 4월 호주 부동산에 대해 조사했다. 7월에는 기관에 보증금 1만 위안을 송금하고 FIRB 무료 신청 할당량을 차지할 수 있도록 도와달라고 요청했다.

셋째, 호주의 대출 정책입니다.

중개인이 소개해준 브로커는 신빙성이 없었지만 그래도 은행 대출에 대해서는 따로 이야기하고 싶습니다.

일반적으로 브로커는 선택할 수 있는 다양한 은행을 제공하며 호주 은행 간의 경쟁도 상당히 높습니다. 은행마다 제공하는 조건도 다를 수 있습니다. 예를 들어 이자율과 대출 금액이 다를 수 있습니다.

호주는 초기에는 대출금을 90%, 계약금은 10%만 허용했으나 이후 점차 계약금 20%, 대출금 80%로 축소했다. 우연히 호주의 부동산 정책이 매우 심각하게 긴축되어 나중에 대출금이 60%에 불과했던 시기를 접하게 되었습니다. 게다가 이 60%는 실거래가의 60%가 아니라 은행이 평가한 주택 가격의 60%에 해당한다.

일반적으로 감정가는 실제 거래 가격보다 낮습니다. 토지 감정과 주택 감정은 별도로 평가해야합니다. 토지 감정을 살펴봐야 합니다.

호주의 일부 계약은 대출 승인을 전제로 한다고 들었는데, 이는 대출 은행이 승인하지 않으면 계약이 자동으로 종료될 수 있으며 누구도 계약 위반으로 간주되지 않는다는 것을 의미하지만 FIRB 수수료는 환불되지 않습니다.

방금 다른 투자자들에게 이런 얘기를 들었는데, 구체적인 상황에 대해서는 잘 모르고, 새 집에 이런 상황이 적용되는지, 아니면 PR이 없는 우리 같은 사람들에게도 해당되는지는 모르겠습니다. . 어쨌든 제가 만난 상담원 중 누구도 이 사실을 저에게 언급하지 않았습니다.

따라서 대출을 받을 수 없는 경우 기본적으로 중국의 상황과 동일하게 돈을 빌릴 수 없으면 채무 불이행으로 간주되어 계약금이 부과됩니다. 압수되다.

대출 신청 절차는 상대적으로 시간이 많이 걸리고 호주에서의 업무 효율성은 일반적으로 낮지 않습니다. 배달과 주택 건설은 똑같이 비효율적입니다. 합의된 시간 내에 완료될 것이라고 기대하지 마십시오. 보통 여러 가지 지연이 있습니다. 추가 파업이나 그런 일이 있으면 아마도 더 오래 지연될 것입니다. 하하.

넷째, 호주에서 집을 사는 또 다른 특징은?

호주에서 집을 사면 장점이 있다. 에이전트가 얘기해줬을 때 정말 대단하다고 생각했다. 결과적으로는 마음에 들지 않았지만 그래도 말하고 싶다.

약간의 팁은 대출 은행에서 상쇄 계좌를 개설하는 것입니다. 여유 자금이 있으면 상쇄 계좌에 입금할 수 있습니다. 상쇄계좌 예금의 이자율은 은행 예금의 이자율보다 높고 모기지 이자율과 동일하므로 예금의 이자가 모기지 이자의 일부를 상쇄할 수 있습니다.

집값이 오르면 재융자를 신청할 수 있는 방법도 있다. 예를 들어 집을 샀을 때 집값이 70만 원인데, 몇 년 뒤 80만 원까지 오르면(대출은행 평가에 따라), 추가로 10만 원을 빌려 다음 집을 사거나 다른 곳에 투자할 수도 있다.

이렇게 부동산을 하나씩 추가하면 되는데, 동네 부동산 투기꾼들이 이런 방법을 많이 쓰는 것 같더라고요.

관련 기본 정보를 이해한 후 실제 운영의 전체 과정에 대해 이야기하겠습니다.

우선 투자의 성패를 좌우하는 가장 중요한 고리는 프로젝트를 결정하는 것이다. 당시 호주 부동산 광고 사진을 먼저 보여드리겠습니다.

순수 부동산 관점에서 보면 호주는 매매율에 더 까다로워서 주택이라도 매매율이 국내 부동산과는 많이 다릅니다.

그런데 중국에서 집을 구할 때 전세비율도 굉장히 중요하게 생각하는데 결국 최종 목표는 소극적 소득이거든요 ㅎㅎㅎ 제가 또 한번 그런 존재라는 걸 보여주네요. 안정적인 투자자.

호주에서 집을 파는 데 드는 중개수수료도 보통 집 한 채에 3달러 정도예요. 제 대리인이 제게도 그렇게 말했는데 진위는 모르겠어요. 특히 아파트는 CBD에 집중되어 있고 규모가 작고 가격이 높기 때문에 에이전트는 아파트를 홍보하는 것을 좋아합니다. 그런데 또 다른 중요한 이유는 아파트 수수료가 주택 수수료보다 조금 높지 않다는 사실을 나중에 알게 되었습니다.

당시 에이전트에게 속아 아파트를 무계획으로 구입하게 될 뻔하기도 했습니다. 처음에는 에이전트도 저에게 CBD에 있는 원룸, 원리빙 아파트를 추천해 주었습니다. 국내 도시의 방 또는 침실 2개짜리 아파트. 위치는 정말 좋은데 가격이 정말 비싸네요. 당시 나는 매일 구글 지도로 멜버른의 위치와 각 구역의 장단점을 공부했다.

마지막으로 위치, 투자 수익 등 다양한 요소를 고려하여 우리가 거의 구입할 뻔한 아파트를 선택했습니다. 프로젝트는 Queens Domain이었습니다. 당시 작성된 반품률 분석표를 첨부합니다.

이 아파트의 가격은 약 714,000호주달러, 계약금 20, 대출금 1,000만원입니다. 571,200호주달러로 처음 10년 동안만 이자만 지불하는 방식을 선택했습니다.

환율과 이자율이 변하지 않는다고 가정할 때, 중개업자가 제공하는 임대료를 기준으로 처음 10년 동안은 임대료로 주택담보대출 이자를 감당할 수 있지만, 이후 20년 동안은 주택담보대출 이자까지 감당할 수 없습니다. 대출 상환 금액.

표를 보면 다양한 부동산 관련 비용을 확인할 수 있습니다. 법적 수수료, 인지세, 지방자치단체 수수료, 재산 관리비, 하수 수수료, 임대 관리비 등이 있습니다. 이러한 비용은 연간 많은 돈을 추가합니다. 빅토리아에서 주택을 구입하려면 인지세 3%와 지방세 0.5%가 추가로 필요하며 현행 세금도 이전보다 높아졌습니다.

이런 위기의 시기에 숙제의 중요성을 실감하게 됩니다. 여러 가지 정보를 확인하고 고민한 끝에 아파트 대신 주택을 선택하겠다고 중개업자에게 말하기로 했습니다.

결국 아파트 사업 포기를 결정한 이유는 크게 세 가지다.

첫째, 집값 상승에 전적으로 의존하는 그리드 아파트는 나에게 실제로 그다지 매력적이지 않습니다.

제가 직접 조사한 바에 따르면 호주의 주택 가격 상승은 주로 현지 중고 주택에 의존하고 있습니다. 당시 임대 정보를 확인하기 위해 호주의 대형 임대 대리점 플랫폼에 갔었습니다. 아파트의 임대 금액이 꽤 좋았습니다.

하지만 2015년 아파트 임대료는 상대적으로 높았습니다. 향후 18년과 19년 동안에는 계획에 없던 아파트가 많이 나올 것입니다. 2015년에 있었습니다. 임대료. 기관에서 계산하는 투자수익률에는 연간 집값 상승률이 반영되는데, 제가 직접 계산한 것은 아닙니다.

둘째, 호주 납세자들에 비해 해외 투자자들은 세금 환급 혜택을 받을 수 없을 뿐만 아니라, 대신 매우 높은 부가가치세가 부과됩니다. (주택도 마찬가지)

호주 현지 중산층은 호주에서 아파트를 구입할 때 연봉을 기준으로 많은 세금 환급을 받을 수 있습니다. 이들의 네거티브 기어링은 귀하뿐만 아니라 매년 적용됩니다. .집을 팔 때.

이전에는 주택 감가상각이 지방세를 줄이는 방식에 대해 전반적으로 이해하고 있었는데, 정말 복잡한 작업이라는 것을 알게 되었습니다. 귀하가 호주 현지인이라면 귀하에게 가장 적합한 세금 납부 방법을 계산하는 데 도움을 줄 현지 회계사가 필요합니다.

그러나 호주 납세자가 아닌 우리 해외 투자자에게는 이러한 세금 환급 혜택이 없습니다. 집이 많이 올랐더라도 정부는 집이 팔릴 때 여전히 매우 높은 부가가치세를 부과할 것이다.

셋째, 가장 중요한 것은 주택에 비해 비계획 부동산은 매우 위험하다는 것입니다.

중개업자 입장에서 부동산 투기는 빠르게 돈을 벌 수 있고, 가격 차이는 수만 호주달러에 이를 수도 있다. 하지만 내 눈에는 그들의 운영 방식 중 상당수가 고객의 생사에 관계없이 국내 투자자의 돈을 사용하여 스스로 높은 중개 수수료를 얻는 것입니다.

투자 관점에서 볼 때 아파트는 감가상각비가 높고 토지 점유율이 적으며 현지 호주인들은 아파트를 별로 좋아하지 않습니다. 아파트가 노후화될수록 매각은 어려워지지만, 수익률은 빠르지만 잠재적 위험성도 높아 투기적이라는 평가를 받고 있다.

그러므로 경험이 없는 사람들이 호주에서 엉뚱한 아파트를 구입하는 것을 무작정 결정해서는 안 된다고 제안합니다. 낡은 집이라도 살 수는 있습니다. 중고로 팔아보세요.

가장 가치 있는 땅은 언제나 그 자리에 있기 때문에, 다른 사람들은 그냥 다시 재건축을 신청하면 됩니다. 호주의 빌라는 넓은 지역을 차지하고 있습니다. 좋은 땅을 찾는 한 여전히 좋은 기회가 있습니다.

이는 모두 당시 내 자신의 전반적인 상황을 바탕으로 한 것입니다. 비록 제가 계획 외 아파트에 투자하기로 선택하지는 않았지만 호주 아파트에는 여전히 많은 장점이 있습니다. 예를 들어, 학군이라는 개념은 실제로 중국에만 국한된 것이 아니라 다양한 대상을 대상으로 합니다.

멜버른에는 두 개의 대학 지구가 있으며, 멜버른 대학교와 모나쉬 대학교 모두 많은 캠퍼스를 가지고 있습니다. Melbourne City의 Parkville 메인 캠퍼스와 Caulfield East의 Monash University 메인 캠퍼스.

멜버른 대학의 시티 캠퍼스는 도시 지역에 있기 때문에 주택은 기본적으로 아파트입니다. Monash University Caulfield Eeast는 교외이지만 남동부 지역의 토지는 매우 좁고 타운 하우스는 매우 많습니다. 드물게 외국인들이 새 집을 살 수 있게 해주는데요. 기본적으로 아파트가 많아요.

멜버른 학군의 주택 가격은 여전히 ​​매우 비쌉니다. 주된 이유는 임대 및 주택 수요가 정말 많고 시장 수요에 따라 결정되기 때문입니다. 이번 투자 때문에 호주 이민에 대한 연구도 해봤는데 아직 가능성은 있는 것 같습니다. 그런데 생각해보면 나는 아직도 조국의 산천을 사랑하기 때문에 잠시 미뤄두고 더 이상 나아가지 않았다.

그러니 자녀가 그곳에서 공부하고 싶어하거나, 특히 타이밍이 좋은 경우, 또는 단지 필요하거나 돈이 부족하여 언제든지 전액을 지불할 수 있는 경우에는 수익률이 높은 자산 배분의 일환으로 장기적으로 아파트도 가능하다. 결국 경성자산은 인플레이션에 저항한다.

게다가 CBD는 정말 편리하고 필요한 모든 시설을 갖추고 있으며 비교적 성숙했습니다. 고층빌딩에서 바라보는 풍경과 고층빌딩의 빛과 녹지가 여전히 멋지죠? 집을 관리할 필요가 없으며 순현금흐름 수익률은 항상 집보다 좋습니다.

저는 장기적이고 안정적인 투자자이고 아직 가난하기 때문에 계획 밖의 부동산에 투기하는 데 관심이 없습니다.

당시 멜버른의 부동산 사이클은 일반적으로 8년이라는 것을 연구했는데, 지난 40년간의 데이터를 참고로 기본적으로 8~10년마다 2배씩 늘어나는데 이는 변함이 없었다. 제가 집을 구입한 시기는 2015년이었고, 이는 호주 부동산 사이클의 급격한 상승기였습니다. 이 사이클의 시작점은 2012년이 되어야 합니다.

그래서 그때는 아직 산 정상에 도달했을 때 내리지 못하더라도 버스를 탈 수 있겠다는 생각이 들었다. 장기적으로 한 기간 더. 호주 주택의 감가상각 기간은 일반적으로 8~10년이므로 이 기간 내에 팔 수 있습니다.

그리고 집에서 가장 중요한 것은 땅이 가치 있고 땅이 감가 상각되지 않는다는 것입니다. 그래서 나는 지금 다시 호주 땅에 주목하고 있다. 8년 주기를 적용한다면 2020~2022년은 토지를 구입하기 좋은 시기가 될 것입니다. 지금 숙제를 시작하기에는 너무 이르지 않나요?

하하 그러고 보니 기회는 준비된 자에게 있는 것 같습니다. 현재 호주 땅 구입은 제 인생에서 가장 활용도가 높은 투자라고 할 수 있습니다.

아파트를 포기한 후 주택 조사를 시작했는데, 당시 두 채의 주택에 관심이 있었는데 둘 다 호주 남서쪽에 가깝습니다. 하나는 포인트쿡의 사라토가 프로젝트이고, 다른 하나는 해변 근처 워터코스터에서의 프로젝트입니다. 당시 어떤 것을 선택할지 고민하다가 결국 포인트쿡에 위치한 사라토가 프로젝트를 선택하게 되었습니다.

매일 호주 지도를 공부하던 기억이 나네요. 구글 지도로 실제 파노라마 사진을 보다가 그 거리에 구멍이 뚫린 것 같은 느낌이 들었습니다. 최근에 나온 지방철도계획 노선도도 찾아봤는데 어쨌든 그때는 거기서 어떻게 개발하고 건설해야 하는지 잘 알았거든요.

향후 몇 년, 심지어 수십 년 동안 멜버른의 지역 인구 유입 수치도 2050년 이후에 볼 수 있고, 2050년 이후 멜버른의 도시 계획 등도 볼 수 있습니다.

돌이켜보면 내가 왜 그렇게 어리석었는지 생각이 든다. 돈이 있었다면 내가 쏟은 노력에 걸맞게 10위안, 8위안짜리 땅을 샀어야 했다는 생각이 든다.

프로젝트가 선정된 후 다음 단계는 중개자와 협력하여 구현을 촉진하는 것입니다.

하지만 이제 모든 것이 시작되었습니다...

계약서 작성부터 대출 신청, 강제 토지 양도까지 게임의 모든 과정을 다음 주에 중개업체와 공유하겠습니다. 감사합니다. 당신의 지원에 진심으로 감사드립니다.