개발자가 잘하고 있지 않은지 어떻게 알 수 있나요?

인민법원공시망 자료에 따르면 7월 22일 현재 전국의 271개 부동산 개발업체가 파산을 선언했고, 이들 중 대부분이 3·3위권의 중소 부동산업체들이다. Wuzhou International, Shin Kong Group, Yinyi Group 등과 같이 파산하거나 파산을 선언한 몇몇 유명 부동산 회사도 있습니다.

대부분의 주택 구매자에게 주택은 평생의 결혼과 같습니다. 투자금을 잃었지만 집을 얻지 못하면 얻는 것보다 잃는 것이 더 많습니다. 개발자에게 문제가 있음을 알 수 있는 단서는 무엇입니까?

1. 개발업자는 왜 파산하는가?

먼저 부동산 개발업자가 어떻게 운영되는지 살펴보자.

부동산 개발업자의 일반적인 운영은 '땅 구입 - 집을 지을 건축업자 찾기 - 집을 파는 것'입니다. 이 생산 체인의 각 단계에는 많은 자금이 필요하므로 일반적으로 개발자가 먼저 시작합니다. 은행에 가서 대출을 받고, 토지사용권을 구입하고, 개발을 하고, 집을 팔아 자금을 확보한 뒤 은행에 반납하면 된다. 이 모델을 통해 개발자는 개발 및 운영을 위한 많은 토지를 동시에 확보하고 시장을 점유할 수 있습니다.

이상적인 상황에서는 개발자에게는 큰 문제가 없지만, 다음과 같은 상황이 발생하면 개발자는 어려운 삶을 살게 됩니다.

1. 은행의 신용 강화

간단히 말하면 은행은 대출 기준을 높였고 개발업체는 충분한 자금을 확보하지 못했습니다. 부동산 개발업자의 자금원 중 절반 이상이 외부 자금에서 나오며, 대부분이 대출에서 나오므로 신용이 줄어들면 개발업자의 자본 사슬이 그 원천에서 깨질 수 있습니다. 최근 몇 년 동안 충동적으로 토지왕을 인수한 대형 부동산 회사들은 자본 사슬이 무너질 위험에 직면해 있습니다. , 많은 토지 왕 프로젝트가 아직 건설을 시작할 수 없으며 많은 대규모 프로젝트가 건설 기간을 예정대로 진행할 수 없습니다.

2. 부동산 시장이 얼어붙었다

부동산 시장이 하락한 데는 여러 가지 이유가 있는데, 이는 주로 국가 규제 정책과 관련이 있다. 시장이 부진하면 개발자들이 추가 자금을 받을 수 없게 되고, 이는 캐피탈 체인에도 영향을 미칠 것입니다. 중소 부동산 회사는 대형 부동산 회사보다 더 세고 치명적인 타격을 받게 될 것입니다. 올해 3월 11일, 안후이성 방부시 부동산 개발업체인 안후이중항홀딩스(Anhui Zhongheng Holdings Co., Ltd.)는 회사가 파산할 수 없다는 이유로 안후이성 방부시 중급인민법원에 파산청산을 신청했다. 만기가 된 빚을 갚았으며 지불 능력이 분명히 부족했습니다.

3. 내부 관리 문제

주로 개발자의 운영과 관련된 문제입니다. 시장에 대한 잘못된 판단, 부적절한 사업계획 수립, 맹목적인 확장, 불분명한 권리와 책임, 부적절한 감독 등이 모두 원인일 수 있습니다. 이후 Yinyi Group과 Yinyi Holdings는 계속해서 유동성 위기에 직면해 있습니다. 그들은 다양한 채널을 통해 관련 계획을 수립하고 부채 위험을 해결하기 위해 최선을 다했지만 여전히 유동성 위기에서 완전히 벗어나지 못했습니다. 닝보 중급인민법원에 신청서를 작성하세요.

2. 개발자의 자본 체인 문제를 드러낼 수 있는 세부 사항

1. 비수기에는 프로젝트 진행이 더디습니다.

일반적인 비수기입니다. 8월 부동산 시장은 거래량이 상대적으로 적습니다. 개발 회사가 약하면 자본 사슬이 빡빡해 프로젝트 진행 속도가 느려질 가능성이 높습니다. 시즌 중에 부동산 개발업자가 부동산의 원활한 개발 및 건설을 보장할 수 있는 충분한 자금을 보유하고 있다면 이는 개발업자의 체력이 좋고 주택 구입이 상대적으로 보장된다는 것을 의미합니다.

2. 부동산 매매주기가 길다

부동산 매매주기가 매우 길고 뚜렷한 매매 호전이 없다면 주택 구입자는 주의가 필요하다 . 부동산의 개발비용은 매우 높으며, 판매주기가 길수록 비용도 높아집니다. 따라서 부동산의 판매주기가 길어지고 판매량이 부진하면 개발자의 자본 사슬에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

3. 개발자가 진행 중인 다른 프로젝트에 문제가 있습니다.

많은 개발자가 프로젝트 중 하나에 문제가 있으면 동시에 여러 프로젝트를 개발하게 됩니다. 특히 개발자의 투자 규모가 상대적으로 큰 경우 프로젝트에 문제가 발생하면 쉽게 개발자가 파산하거나 파산할 수 있습니다. 따라서 주택 구매자는 부동산을 살펴볼 때 개발자가 건설 중인 다른 프로젝트에 문제가 있는지 확인하여 시간이 지나면 손실을 막을 수 있습니다.

3. 어떤 주택을 주의해서 구매해야 하는지

개발자와 대화를 나눈 후, 어떤 주택을 신중하게 구매해야 하는지 진지하게 이야기해볼 차례입니다!

1. 소규모 개발자의 부동산

소형 개발자의 집이 좋지 않으면 살 수 없다는 것이 아니라, 대형 개발자의 집에 비해 소규모 개발자의 주택에는 더 많은 위험이 필요합니다.

소규모 개발자들은 기본적으로 지역민간기업으로 개발경험이 상대적으로 적고, 이들이 개발하는 커뮤니티도 지역에 국한되어 있어 건축품질, 자산관리, 핵심부분에서 다소 뒤떨어지는 경향이 있다. 지원 시설 등 대규모 개발자. 자신의 재정 능력 범위 내에서 주택 구매자가 대형 브랜드 개발업체를 선택하는 것이 더 안전합니다.

2. 증명서 부족

주택 구입 시 개발업자가 5개의 증명서(예: '건축토지계획허가증', '건축사업계획허가증', '건축사업계획허가증')를 제공할 수 없는 경우 허가', '건축허가', '국유토지사용허가증', '상업용주택분양허가증')에 대해서는 '교섭 없음' 입장을 확고히 해주시기 바랍니다.

5개의 증명서가 불완전한 부동산은 정상적인 대출 업무를 처리할 수 없을 뿐만 아니라, 체결한 분양 계약조차도 무효가 되어 금전과 주택을 잃기 쉽습니다. 그러므로 5개의 증명서가 불완전한 상태로 집을 사서는 안됩니다!

3. 3차 산업 주택에 대한 개발자와 마을 위원회의 협력

'3차 산업 주택'을 이해하려면 먼저 '3차 산업 토지'를 알아야 합니다. 3차산업용지는 도시 안팎의 농민들의 고용과 생활문제를 해결하기 위해 3차산업의 발전을 위해 농촌 집단단체에 토지를 몰수한 후 농촌 집단단체에 남겨준 집단토지이다. 3차 산업 주택에 대해 개발자와 마을 위원회가 협력합니다. 즉, 마을 집단이 3차 산업 정착을 위해 토지를 제공하고 부동산 개발 회사가 건설 자금을 조달한 후 부동산 프로젝트에 따라 판매됩니다. 그러면 양 당사자가 일정 비율로 공유하게 됩니다.

뚜렷이 밝혀야 할 점은 3차 산업에 사용되는 토지는 본질적으로 집단토지, 즉 토지 소유권은 집단에 속하고, 3차 산업에 사용되는 토지에 대한 재산은 집단부동산만을 취득할 수 있다는 점이다. 인증서. "3차 부동산"을 구입한 사람은 주택 사용권만 누리고 재산권은 누리지 못합니다.

7월 13일 리씨는 광시진웨부동산개발유한회사와 '진웨 선샤인 레인' 협동 주택 건축 계약을 체결했다. 해당 주택은 2동 B동 6층 602호실에 있다. 건축면적은 91.14㎡이다. 결국 법원은 부동산 개발업자들이 농민 공동소유 토지에 주택을 짓고 미완성 주택을 일반인에게 매각해 부동산 거래의 정상적인 질서를 훼손하고 공익을 훼손했다고 판단했다. 서명된 "Jinyue Sunshine Lane" 협동 주택 건축 계약은 무효입니다.