이 부동산 시장 경고 신호는 현재 주택 구매자와 개발자에게 영향을 미치고 있습니다.

출처?|?광위 투 부동산 시장(dicchanlaopao)

저자?|?류광위

최근 부동산 추세가 또 바뀌었나요? 이렇게 느끼시는 분들이 많을 텐데요. 솔직히 말하면, 주택이 투기용이 아닌 거주용이라는 입장이 변하지 않는다면 위험은 변하지 않을 것입니다. 왜 이런 느낌이 드나요? 가장 큰 이유는 1도시 1정책의 유연성과 확장성 때문입니다. 많은 도시에서는 규제가 완화되었다고 생각하여 부동산 시장이 좋아지면서 이를 과장했습니다. 바람이 다시 돌아오고 있음을 느끼게 했습니다.

사실 부동산 시장의 온건한 완화를 바랄 수도 있었는데 우리는 이를 요구하고 있다.

2018년 중국의 소득 대비 주택 가격 비율은 8.3으로 사상 최고치를 기록해 합리적인 범위인 7.5의 상한선을 초과했다. 주택거품. 상하이 E-하우스 부동산 연구소는 2019년 5월 21일 "중국 주택 가격 소득 비율 분석 및 국제 비교 연구 보고서"를 발표하여 위와 같은 경고를 제기했습니다.

오늘은 주택가격 거품 얘기가 아니라 주택가격 소득비율 조기경보와 함께 지난 5월 25일 칭화주가 주최한 '2019 칭화PBC 글로벌 금융포럼'에서 열렸다. 중국 은행보험감독관리위원회는 “금융산업의 개방은 일반적인 추세이며 멈추지도 퇴보하지도 않을 것”이라고 밝혔다. 다만, 금융개방을 장려하면서도 해외자금의 과도한 유입과 유출, 과도한 투기를 특히 경계해야 한다. 과도한 부동산과 금융 거품을 단호히 피하십시오.

과도한 부동산과 금융 거품이 부각된 것은 실제로 위에서 언급한 주택 가격 대비 소득 비율 경고와 매우 일치합니다.

그런데 지난 몇 달을 돌아보면 중국지수연구소 자료에 따르면 올해 1~4월 부동산 기업의 자금조달 규모는 8500억 위안에 육박했다. 2019년 한 손으로는 돈을 빌리고 다른 한 손으로는 땅을 사면서 부동산 회사들이 작은 창구에서 시장에 몰려들었다. 2019년 4월 전국 최초 주택담보대출 금리는 5.48로 전월보다 8BP 하락했다. 전체 이자율은 앞으로도 계속 하락할 수 있습니다. 이는 부동산 회사와 주택 구매자에게 좋은 전망입니다. 그러나 이 모든 것은 4월 19일 이후 갑작스럽게 끝났다.

주택은 투기하는 것이 아니라 거주해야 한다는 점을 국가가 거듭 강조하고, 주택도시농촌개발부 등 부처가 도시 주택가격 과열에 대해 경고하면서 모든 것이 달라졌다. 이는 5월 데이터를 통해 다시 확인할 수 있다.

규제 경고와 통제 강화로 인해 평균 모기지 이자율은 여러 달 연속 하락하다가 5월 여러 곳에서 상승세를 보였습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시의 모기지 금리는 현재 일시적으로 안정적인 상태에 있습니다. 이번 라운드의 규제 당국은 주로 2선 및 3선 도시입니다. 엄격한 통제 하에 많은 금융기관에 벌금이 부과되었습니다. 공개 정보에 따르면 4월 1일부터 5월 20일까지 단 50일 동안 지방 은행 및 보험 감독국에서 발행한 벌금 223건 중 불법 '수혈' 부동산 관련 32건이 포함되어 총 벌금이 약 1069만 위안에 달합니다.

주택 구매자로서 전체적인 부동산 상황이 안정적일수록 부동산 투기꾼들의 간섭도 덜할 것이기 때문에 좋은 환경에서 만족스럽고 좋은 집을 구입하는 것이 유리할 것이고, 주택 구매자는 더욱 합리적이 될 것입니다. 집을 사느냐 마느냐 묻지 말라. 집은 투기용이 아닌 생활용이기 때문에 매수자들의 집을 막지는 못하지만 부동산 투기꾼들을 단속하겠다는 뜻이다. 모기지 이자율이 인상되었지만 이는 금융 위험을 고려한 결과입니다. 주택 구매자는 장기적인 관점을 취해야 합니다. 결국 이렇게 거대한 시장이 모든 것을 관리하는 것은 불가능합니다.

기업에 대한 문제가 이제 막 도래했습니다. 올해 2월 말부터 규제 당국은 공개적으로 부동산 금융 위험을 네 차례나 언급했습니다. 이제부터 부동산 기업에 대한 압박도 커지고 있습니다. 비록 좋은 성과가 그 뒤의 부채 위험을 숨길 수는 없지만.

풍력 데이터 통계에 따르면 2018년에 190개의 부동산 회사 회사채가 발행되었으며 총 발행 규모는 2,435억 위안으로 전년 대비 177% 증가했으며 265개의 부동산 ABS 제품이 발행되었습니다. 총 발행 규모는 2,802억 위안으로 전년 대비 744억 위안 증가했습니다. 최근 부동산개발자금이 해마다 늘어나면서 부동산 금융위험 예방은 전례 없는 위치에 놓이게 되었다.

'중국경제주간'은 한 연구원의 말을 인용해 "현재 리스크는 주로 부동산업에 집중돼 있다. 부동산업은 디레버리징 정책 이후 한 번도 레버리지를 줄인 적이 없는 산업이다. 그 중 일부는 우리다. 여전히 정책이 승리하고 결국 부동산을 이용해 시장을 구제할 것이라고 매우 낙관하고 있지만 사실은 정책이 추세를 결정하는 것이 아니라 부동산 시대는 지났다고 본다.” 거대 부동산 기업도 재정적 레버리지에 의존하여 급속한 성장을 이루고 있습니다. 그러나 부채상환 피크기가 다가오면서 부동산업계 전체가 다른 모습을 보이고 있다.

부채가 과중해 자본망 붕괴 위험까지 있는 기업은 어떤 기업일까? 앞으로는 더 많은 부동산 기업을 주목해 전체가 직면한 시장 환경 변화를 분석해 보자. 개별 사례부터 일반 사례까지 산업 전반에 걸쳐

전국 주택 가격과 임대료 순위에서 이 도시들은 가장 심각한 당좌인월을 겪고 있습니다.

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