심천 토지 확장으로 집값 오를까? 소속사: 선전 주택에는 아직 세 가지 큰 모순이 있습니다.

선전의 주택 가격은 해마다 상승하고 있으며, 소득 대비 주택 가격 비율과 주택 임대 비율은 국내 다른 도시에 비해 상당히 높습니다.

최근 발표된 '심천 중국 특색 사회주의 개척시범구 건설을 위한 종합 개혁 시범 실시 계획(2020~2025)'에서는 영구 기본 농지 이외의 농지 전환에 대한 승인 절차를 명확히 명시하고 있다. 국무원의 승인을 받아 건설 토지에 대한 문제는 심천시 정부에 위임되어 승인을 받습니다. 이러한 움직임은 선전이 도시 개발 공간을 확장하는 데 매우 유리한 조건을 조성했습니다.

그런데 토지 확장으로 인해 주택 가격은 계속 상승할까요?

공공 주택 신청 기준을 충족하지도 않고 시장에서 상업용 주택을 구매할 재정적 여력도 없는 '새로운 샌드위치 층'을 만드는 것을 피하세요

광둥성 주하이시 국유자산 감독관리위원회의 통제 서비스 제공업체인 Shenzhen Shilianxing Group Co., Ltd.(Shilianxing, 002285.SZ)는 10월 16일에 "구현 계획"이 다음을 제공할 것이라는 보고서를 발표했습니다. 선전은 주거용 토지 공급 부족을 해결하고 주택 가격의 과도한 상승을 억제하기 위한 새로운 솔루션을 확보했습니다.

2018년 선전이 '제2의 주택 개혁'을 시작한 이후 세계은행은 선전의 주택 부문에는 여전히 세 가지 주요 모순이 있다고 보고 있다.

지속적인 주택 수요로 인한 주택 수요 인구유입 도시마을의 높은 주택비율과 낮은 주택보유율은 주택공급의 구조적 불균형을 초래하고 있으며

주택공적자금 대출금액이 낮고 주택구입자금 증가로 인한 주택구입 지원 부족 해마다 주택 가격은 공공 주택 신청 기준을 충족하지도 못하고 시장에서 상업용 주택을 구입할 재정적 여력도 없는 "새로운 샌드위치 층"을 만들 수 있습니다.

세계은행은 해당 토지의 소유권을 명확히 하는 것을 전제로 토지관리제도 개혁을 꾸준히 추진하면 주거용 토지의 공급을 늘리고 수급 모순을 개선할 수 있다고 밝혔습니다. 재산권 및 관련 벌금 납부를 통해 도시 마을의 발전을 꾸준히 촉진합니다. 시장에서의 주택 거래는 도시 마을의 '개선된 주택'에 대한 수요를 전환하고 주택 공제 기금 개혁을 꾸준히 추진하며 주택 구입에 대한 지원을 늘리고 시스템을 형성합니다. “고소득은 시장에서, 중소득은 주택공적자금으로, 저소득은 공공주택으로 보장” 부동산 세제개편을 꾸준히 추진하고 보유세를 늘려 투기수요를 억제한다. , 부동산에 대한 국민의 기대에 영향을 주어 부동산 시장 운영을 안정시키고, 안정적인 조세원을 늘려 토지 양도 수수료를 낮추는 것이 주택 가격 안정에 어느 정도 역할을 할 것입니다.

'제2차 주택 개혁'은 공공 주택 건설을 위한 자금 조달에 초점을 맞춘 주택 공급 시스템을 구축합니다

2018년 8월 선전 시 인민 정부는 '선전 시 인민 정부의 주택건설 심화 고시” “임대·구매 모두 보장하는 다주제 공급과 다채널로 주택공급 및 보장체계 구축을 가속화하기 위한 제도개혁 의견”이 나와 “제2의 주택개혁”의 서막을 열었다. 2018년부터 2020년까지 심천의 주택 건설량은 452,700가구에 달할 것으로 추산됩니다. 이를 통해 부동산을 기둥 산업으로 발전시켜 사회 발전 속성과 국민 생활 및 행복의 중요한 기둥으로 전환시키는 핵심은 주택 공급을 보장하는 장기적인 메커니즘입니다.

'오피니언'은 세 가지 문제를 해결하는 데 초점을 맞췄다. 첫째, 공급 주체가 다층적이어서 부동산 개발업체, 주택 임대 운영 기관 등 8대 공급 주체를 명확히 하고, 둘째, 공급 채널을 다양화한다. , 신규 건설 토지를 명확히 하고, 기존 토지 이용 및 기타 "6개 범주 15개 유형" 건설 자금 조달 채널을 활성화합니다. 셋째, 주택 보장을 구조화하고, 2035년까지 다양한 유형의 신규 주택을 170만 채 늘릴 것임을 분명히 했습니다. 총 100만호의 공공주택을 대상으로 상업용 주택, 인재주택, 저렴한 상업용 주택, 공공임대주택 등 '4+2+2+2' 주택 공급 및 보장 시스템을 체계적으로 구축하겠습니다. 다주제 공급 모델 구축 측면에서 중국 평안그룹은 2020년 6월 4일 심천시 정부와 공공주택 전략 협력 계약을 체결했으며 계속해서 자금을 투자해 투자, 건설, 운영에 참여할 예정이다. 2035년까지 선전 공공주택

2018년부터 2020년까지 전체적으로 신규 토지 144.7ha, 도시재생용지 83.6ha, 기숙사 및 기타 토지를 지원하는 산업용지 64ha가 공급될 것으로 추정된다. 그 중 2018년과 2019년에는 *** 공공주택을 조성하고 건설하기 위해 124.1헥타르의 토지를 마련했다. 2020년에는 168.2헥타르의 공공 주택 부지를 마련할 계획입니다.

2017년부터 2020년까지 건설 모집 물량 측면에서 전체 주택 재고에서 선전 공공 주택 건설이 차지하는 비중도 큰 변화를 겪었다. 이 중 공공주택 건설을 위한 모금액은 2017년 51.15%, 65.58%, 2018년과 2019년 56.63%를 차지했다. 공공주택 건설을 위한 모금액은 전체 주택의 56.25%를 차지할 것으로 예상된다. 2020년에는 전체 주택. 선전의 영구 인구 밀도는 6,728명/평방 킬로미터입니다

한편 선전은 지속적인 대규모 인구 유입에 직면해 있으며 이는 어느 정도 주택 수요 증가를 촉진합니다. ?반면에 택지는 상대적으로 작은 면적을 차지하고 주택 공급도 제한적입니다. 세계은행은 위에서 언급한 '구현 계획'에 따라 선전이 토지 기능 조정을 통해 기존 토지에 활력을 불어넣을 수 있다고 믿습니다.

심천시 통계국 자료에 따르면 2013년부터 2019년까지 선전 상주인구 순유입은 28099만명, 연평균 유입인구는 401,400명이다. 이 중 순인구유입은 2017년 619,900명으로 정점을 찍었다. 2019년 선전의 영구 인구밀도는 6,728명/제곱킬로미터로 항저우 625명/제곱킬로미터, 베이징 1,313명/제곱킬로미터, 광저우 2,059명/제곱킬로미터, 상하이 3,830명/제곱킬로미터보다 훨씬 높았다. 기간. "심천 도시 건설 토지 및 토지 이용을 위한 13차 5개년 계획"에 따르면 2020년까지 선전의 기본 생태 통제선 면적은 974평방 킬로미터 이상이며 건설 토지의 총 규모는 1,004평방킬로미터 이내에서 통제되어야 합니다. 전반적으로 '13차 5개년 계획' 기간 동안 심천의 주거용 토지 총 공급량은 1,065.6헥타르로 전체 토지의 16.46%를 차지할 것으로 추산되며 이는 국가 하한 기준인 25헥타르보다 훨씬 낮습니다. %-40%; 심천 공공주택 토지 총 공급량은 449.5헥타르로 전체 토지의 6.94%를 차지합니다. 대도시 및 인근 도시의 신규 양도 토지 중 주거용 토지의 비율이 50% 이상이어야 합니다. 전반적으로 선전시는 주거용 토지 공급이 부족하고 신규 주택 공급이 제한적이며 주택 공급 격차가 크다.

선전의 기존 주택 시장에서 도시 마을은 주택 단위의 거의 절반을 차지하고 도시 마을에 거주하는 도시 인구의 비율은 60%에 달합니다. 도시 마을 주택에 대한 재산권 보장이 없기 때문에 도시 마을에 거주하는 일부 사람들은 경제력이 향상되면 생활 조건을 개선하기 위해 상업용 주택을 우선적으로 선택할 것입니다.

통계에 따르면 2018년 기준 선전의 주택 보유 주택 수는 약 1,065만 가구이다. 그 중 도시 마을의 주택 수는 약 48%, 상업용 주택 수는 약 17%, 산업 지역에 지원 시설을 갖춘 주택 수는 17.18%, 자립 주택의 비율은 17.18%입니다. 호별 건설주택은 5.16%, 저렴한 주택은 4.04%, 기타주택은 8.73%를 차지한다.

2020년 상반기 기준 선전은 다양한 유형의 저렴한 주택과 정책 주택을 약 506,300가구 공급했다. 2019년 상주 인구 1343만8800명을 기준으로 계산한 선전의 주택 보유율은 약 11%로 국가 신도시화 계획의 상주 인구 주택 보장률 23%보다 낮고, 싱가포르의 82%보다 훨씬 낮다.

세계은행은 일반적으로 도시 마을 주택의 거의 절반이 초기 단계의 통일된 안전 설계 계획 부족으로 인해 생활 조건이 열악하고 지원 시설이 부족한 반면, 상업 주택은 주택 공급률은 20% 미만이고, 정부가 제공하는 저렴한 주택도 10% 미만이며, 주택 공급 구조가 불균형적이다. 낮은 주택 보유율은 주택 보장 범위를 축소하고 주택 보장을 불충분하게 만듭니다.

심천의 중고 주택 가격은 2014년부터 2019년까지 120.61% 증가했습니다.

Shilian 평가 및 모니터링 데이터에 따르면 2019년 12월 중국 단일 주택 단위의 평균 거래량은 선전은 458만위안이고, 선전의 개인공제자금 주택대출 한도는 90만위안이다. 평균 총 거래량을 기준으로 계산하면 주택 구입 한도 중 공제금 대출은 최대 19.65%에 불과하다. 은행 및 기타 금융 기관.

심천 주택공제기금관리센터 자료에 따르면 2019년 말 기준 공제기금 개인 주택대출 잔액은 1211억6천만위안, 개인 주택대출 시장점유율은 8.43%이다.

전반적으로 선전의 중고 주택 가격은 2014년부터 2019년까지 120.61% 상승했다. 같은 기간 공적 기금 개인 주택 대출 시장 점유율은 27.35%에서 8.43%로 하락한 반면, 2019년에는 베이징은 29.2%, 상하이는 23.97%, 광저우는 14.62%, 항저우는 14.2%를 기록했다. 심천의 중고 주택 가격은 해마다 상승하고 있지만, 예비 기금 개인 주택 대출의 최대 한도는 크게 증가하지 않았습니다. 이는 궁극적으로 예비 기금 개인 주택 대출 시장 점유율이 크게 감소한 것으로 나타났습니다. 주택 구입 지원이 크게 감소했습니다. Shilian 평가 및 모니터링 데이터에 따르면 2020년 6월 현재 선전의 중고 주택 거래 평균 기준 가격은 제곱미터당 42,044위안 증가하여 208.94% 증가했습니다. 선전의 기존 주택시장에서는 2019년 6월부터 13개월 연속 성장을 달성했다.

소득 대비 주택 가격 비율로 보면, 선전의 소득 대비 주택 가격 비율은 2020년 6월 기준 28.3으로 베이징, 상하이, 광저우, 항저우 등 기타 도시보다 높았으며 오랫동안 전국 3위 안에 들었습니다. 판매 대비 임대료 비율로 보면, 선전의 주택 판매 대비 임대 비율은 2020년 6월 기준 1:668로 상하이, 항저우보다 약간 낮고 베이징, 광저우보다 높습니다.