2017년은 1949년 이후 주택 구입의 가장 큰 물결이 될까요?

2016년 부동산 시장을 되돌아보면 가장 큰 반전은 뭐니뭐니해도 연초에 수립된 부동산 재고축소 정책이 '매수제한', '대출제한'이라는 예전의 길로 되돌아간 점이다. 4쿼터에. 긴축 정책 추세 속에서 2017년 중국 부동산 시장은 어떻게 될 것인가?

두 편의 단편 소설을 통해

올해 중국 부동산 시장의 '얼음과 불' 특성을 엿볼 수 있다

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1. 3월 1일, 랴오닝성 선양시 정부는 외부 세계를 충격에 빠뜨린 새로운 부동산 정책을 발표했습니다. 즉, 대학 졸업생은 선양에서 주택을 구입할 때 '계약금 제로' 정책을 누릴 수 있습니다. 이 고군분투하는 북동쪽 도시는 2년이 넘는 재고 정리 사이클에 갇혀 패닉 상태에 빠졌고, 그 결과 새 정책은 8시간 동안만 지속돼 농담거리가 됐다.

심양은 싸움을 벌이는 도시가 아니다. 이 북동쪽 도시 뒤에는 전국 수백 개의 중소 도시가 재고 정리의 수렁에 빠져 있다.

2월과 9월에는 항저우의 한 부동산 회사가 소유한 부동산이 매물로 나오던 날 집도둑들이 달려와 문을 두드리는 일까지 벌어지기도 했다. 좀비처럼 미쳤어." 다음 장면은 여러분에게도 낯설지 않을 거라 믿습니다.

2016년에는 베이징, 상하이, 광저우, 선전과 항저우, 난징 등 2선 스타 도시에서는 상하이와 난징이 이끄는 압도적인 물가 상승세를 목격했다. 선전(Shenzhen), 샤먼(Xiamen), 쑤저우(Suzhou), 허페이(Hefei) 등의 도시가 뒤따랐고, 우시(Wuxi), 가흥(Jiaxing), 중산(Zhongshan), 후이저우(Huizhou) 및 기타 도시도 국경일 동안 부동산을 규제하기 위한 조치를 취했습니다. 2016년 부동산시장 축제가 끝났음을 알리는 시장.

4년 전처럼, 규제된 폭풍우가 몰아친 뒤 눈에 보이는 손과 보이지 않는 손이 대결에 나섰고 누구도 감히 성급하게 행동하지 못한 상황이 지금 우리가 겪고 있는 상황이다.

지금 외부 세계가 가장 우려하는 질문은 2017년 부동산 시장이 어떻게 될 것인가이다. 2017년 '집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다'는 공약인가, 공허한 말인가? “베이징, 상하이, 선전의 집값은 계속 오른다”는 신화는 2017년에도 계속해서 실현될 것인가, 아니면 깨질 것인가? 위안화 환율이 7을 돌파하는데 가까워졌고, 평가절하는 멈출 수 없다. 부동산 시장에 축복일까, 저주일까.

01. 3선과 4선 도시의 내부 차별화

2016년 부동산 시장은 주로 1선과 2선 도시, 3선과 4선 도시로 나뉘어졌다. 전자는 호황을 누리고 후자는 침체되었습니다. 2017년 연간 차별화는 계속되지만 3, 4급 도시 내에서는 계속됩니다.

연말 중앙경제공작회의에서는 “내년에는 3선, 4선 도시의 부동산 재고 과잉 문제를 해결하는 데 중점을 둘 것”이라고 밝혔습니다. 3선 및 4선 도시의 부동산 시장은 발전 기회를 가져왔습니다.

2016년 1선 도시 부동산시장의 인기가 자본배당 때문이라면 내년에는 정책배당이 중소도시 재고축소의 원동력이 될 것으로 보인다.

중앙경제공작회의 이후 고위 싱크탱크들은 회의를 통역하면서 3선, 4선 도시의 주택 매각에 대한 제안도 잊지 않았다. 국무원 센터는 "우리는 농업 이주 인구가 3, 4선 도시에서 주택을 구입하도록 장려해야 한다"고 말했다. 중앙 정책 연구실 부국장 Pan Shengzhou는 "도시 상업용 주택"을 제안했습니다. 3, 4선 도시에 주택정책은행을 설립하는 것'을 목표로 하고 있다.

중국 특성의 시장 환경에서 눈에 보이는 손이 재고 정리를 결정하면 일반적으로 가격 상승의 신호라는 것을 알아야합니다. 2016년에는 철강, 석탄, 시멘트 가격이 하향식으로 추진되는 '재고확보'와 관련이 있습니다.

그러나 모든 중소도시가 승자가 될 기회가 주어지는 것은 아니다. 산업이 쇠퇴하고 사람들이 계속해서 이주한다면 그러한 도시는 그들을 지원할 수 없고 정부도 그들을 때릴 수 없을 것이다. 할 이야기가 있어요.

'차별화 효과'는 더욱 심화될 것이며, 이것이 3, 4선 도시의 마지막 티켓이 될 수도 있다.

'2016년 국가도시청년지수 보고서'에 따르면 3선 도시 중 청년 순유입이 가장 많은 도시 5위는 광시성 류저우, 구이저우성 구이양, 저장성 금화, 창더성 창더 순이다. 4급 도시 중 상위 5개 도시는 허난성 카이펑(Kaifeng), 후난성 주저우(Zhuzhou), 쓰촨성 러산(Leshan), 후난성 천저우(Chenzhou), 쓰촨성 더양(Deyang)이다.

인구 이동과 경제적 부침이 가장 자극적인 요인이며, 이들 도시는 2017년 승자가 될 확률이 더 높습니다.

또한 베이징, 상하이, 광저우, 선전을 둘러싼 3, 4선 도시도 베이징-천진-허베이 도시 집합체의 랑팡, 장강 삼각주 지역의 난퉁, 가흥 등 수혜자가 될 수 있습니다. 주강삼각주 대도시권의 후이저우(惠州)는 도시지역 전략의 중요한 노드이며, 개발의 여지가 많고 부동산 개발자가 보유하고 있는 핵심 인재가 멀지 않습니다. 할 이야기.

02. 상반기와 하반기의 차별화

부동산은 여전히 ​​중국 경제의 기둥산업이다. 부동산 가격의 지역적 차별화 뒤에는 경제적 차별화가 있다. 10월 규제정책이 급증한 것도 높은 레버리지로 인한 금융리스크와 관련이 있다. 따라서 이번 정책이 부동산 업계의 목구멍을 긴축할 것인지 완화할 것인지는 결국 경제 발전과 지역 금융 여건에 달려 있다.

2016년 3분기까지 부동산의 경제성장 기여율은 8.02로 역사적으로 높은 수준이다. 사우스웨스트증권은 많은 상하류 산업을 고려하면 실제 부동산이 경제성장에 기여하는 비율은 20~30%에 달한다고 지적하기도 했다. 첫 3분기 동안 중국 경제는 절벽 같은 쇠퇴를 겪지 않았고 부동산이 중요한 역할을 했다.

지난 10월 사상 가장 강력한 규제가 이루어진 이후, 부동산 투자 둔화가 중국 경제에 어떤 영향을 미칠지 여전히 불안하다. 결국 11월 전국 주택 매매면적과 매매금액 증가율은 10월에 비해 18.5%포인트, 26.9%포인트 감소해 그야말로 펀치가 날아왔다.

2017년, '성장 유지'라는 고된 과제를 안고 있는 중국 경제가 이 강력한 약을 복용할 수 있을지는 누구도 확신할 수 없다. 일단 "GDP 효과"가 발생하면 그 영향은 엄청납니다.

UBS증권은 최근 보고서를 통해 “2017년에는 신규 부동산 건설 증가율이 0~2로 둔화될 것으로 예상되고, 부동산 투자 증가율도 더 낮은 수준으로 떨어질 것”이라고 상기시켰다. 올해 6시쯤부터 부동산 조정으로 인한 하락 압력으로 실질 GDP 성장이 둔화될 것”이라고 말했다. , 하반기에는 시의 통제 조치가 완화될 가능성도 배제할 수 없다.

현재 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 통제력은 쑤저우, 우시, 텐진, 청두, 정저우, 제남, 우한, 주하이 등 도시의 통제력이 다소 약하다. 제한 및 대출 제한이 완화되면 통제 조치가 덜 엄격해질 것입니다. 가장 빠르면 아마도 하반기일 것입니다.

03. '스모그 회피 도시' 인기가 높아지고 있다

북부 사람들에게는 거의 매년 12월마다 악몽 같은 재난인 스모그가 찾아온다. 스모그가 사람들을 몰아내고 있습니다. 천식을 앓고 있는 일부 초등학생은 광저우와 선전으로 공부하러 떠났고, 일부 은퇴한 노인들은 휴가를 위해 하이난 섬으로 날아갔으며, 일부 사람들은 아내와 아이들을 데리고 장자커우 충리로 가서 청소를 했습니다. 폐.

씨트립닷컴의 호텔 ​​데이터에 따르면 스모그가 가장 심한 주에 '스모그 방지' 라벨과 관련된 전체 호텔 예약 건수는 전주 대비 거의 2배나 급증했다. 국내에서는 싼야, 샤먼 등이 제가 가장 좋아하는 곳입니다. 싼야, 리장, 샤먼 등 지역의 호텔 예약이 전년 대비 80% 이상 증가했습니다.

스모그는 매년 지속되고 있어 생명 보호에 소홀히 해서는 안 됩니다. 사람들이 자신의 건강에 더 많은 관심을 기울일수록 스모그를 탈출하려는 의욕이 더 높아질 것입니다. 매년 수천 명의 북부 사람들이 집을 구경하고 구입하기 위해 하이난에 옵니다. 중요한 이유 중 하나는 하이난의 공기가 좋다는 것입니다.

(위 답변은 2017-02-18에 게재되었으며, 실제 현행 관련 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)

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