완다의 상업적 가치 평가 부담: 5000억 시장 가치 경로에서 우리는 여전히 어떤 교훈을 배워야 할까요?

완다는 완다 커머셜의 주가수익비율(PER) 20배를 기준으로 A주 시장 상장 후 본토 시장에서 20배에 이를 것으로 예상하고 있다. 시장 가치는 5000억 위안에 달할 것이다.

H주 자본승자가 되지 못한 완다커머셜은 민영화를 선언한 뒤 A주 상장 이후 더 나은 시장가치를 위한 청사진을 그린 것으로 보인다.

4월 19일 월스트리트저널에 따르면 완다는 대련완다상업부동산유한회사의 중국 본토 시장 주가수익률이 20배에 이를 것으로 예상하고 있다. A, 이는 해당 주식의 미래 시장 가치가 5000억 위안에 도달할 것임을 의미합니다.

현재 홍콩 증시에서 완다 커머셜의 총자본금 기준 시가총액이 약 2,200억 홍콩달러에 불과하다는 점에 주목할 필요가 있다. H주 시장에 상장된 지 1년 만에 나는 이 '불행한 홍콩 주식 시장 여정'을 끝내기로 결정했습니다.

관관부동산뉴미디어에 따르면 완다커머셜이 홍콩 자본시장의 블루칩으로 자리잡지 못한 이유도 자본시장이 완다의 비즈니스 모델에 대해 많은 의구심을 갖고 있기 때문이라고 한다. 부채 비율, 다른 하나는 현금 흐름, 세 번째는 사업 수익 모델의 지속 여부입니다.

따라서 일부 고위 투자자들은 완다가 민영화되어 A로 반환된 후에도 완다 커머셜이 5000억이라는 높은 평가액이라는 '시장 가치 청사진'을 달성하려면 여전히 몇 가지 교훈을 얻어야 한다고 생각합니다. 미래.

시가총액 5,000억 달러 로드맵

월스트리트저널에 따르면 4월 19일 완다그룹 왕젠린 회장은 홍콩 상장 상업부동산 지분 인수에 나섰다. 부동산 회사인 Wanda Commercial과 회사가 중국 본토 증권 거래소에 재상장하는 절차를 알려드립니다.

홍콩의 한 고위 투자 은행가도 관관 부동산 뉴미디어와의 인터뷰에서 완다 커머셜이 이미 본토 투자자를 확보했다고 밝혔습니다. 나는 완다 커머셜이 곧 공식적인 민영화 계획을 제안할 것이라고 믿습니다."

월스트리트저널이 보도한 문서에 따르면 완다 커머셜은 최소 5억 달러 이상의 수표를 발행하고 추가 부채를 떠맡을 의향이 있는 개인 투자자를 찾고 있는 것으로 알려졌다. 보고. 또한 완다는 국내 증권감독당국이 본토 상장 전 투자자에 대한 종합적인 검토를 실시할 예정이어서 투자자들이 보유 자산을 중소 투자자에게 재판매하는 것을 원하지 않는다.

완다는 최근 본토 정부의 자본 통제 강화로 인해 투자자들이 인수 자금을 조달하기 위해 위안화를 홍콩 달러나 미국 달러로 전환하는 것이 더 어려워졌기 때문에 투자자들이 이미 해외 자금을 갖고 있기를 바란다고 말했습니다.

많은 요구에도 불구하고 위에 언급된 홍콩 관계자에 따르면 "초기 투자자 반응은 여전히 ​​상대적으로 좋다"고 한다.

또한 자본시장 보고서에서도 현재 중국 자금을 지원받는 회사의 많은 창업자들은 외국 주주로부터 주식을 인수하여 현지 중국 투자자에게 더 높은 가치로 판매하려고 합니다. "이것은 현재 국내 거래소에 상장된 회사보다 품질이 높다고 믿고 해외 상장 회사의 일부를 열망하는 국내 투자자들의 돈에 의해 주도됩니다. 이 과정에서 사모 펀드 및 기타 투자자가 도움을 줄 것입니다. 자금을 모아 주식을 취득한 뒤 중국에 재상장하라”고 말했다.

완다는 40억 달러 규모의 상업용 부동산 사업 주식 인수에 참여한 개인 투자자들에게 완다 커머셜이 본토에 상장되면 투자액을 3배로 늘리겠다고 약속한 것으로 전해진다.

완다는 완다 커머셜의 본토 시장 주가수익률이 A주 시장 상장 후 20배에 이를 것으로 기대하고 있다. 주가수익비율 20배를 기준으로 하면 완다커머셜의 주식시장 가치는 A주 시장 상장 후 5000억 위안에 달하게 된다. 동일한 접두사 "wan"을 가진 최초의 국내 부동산 회사인 Vanke의 현재 A주 주가수익률은 17.15라는 점을 언급할 가치가 있습니다.

완다 커머셜의 현재 지난 12개월간 H주 수익을 기준으로 한 주가수익률은 약 6배이며, 총자본금 기준 시장가치는 약 2200억 홍콩달러에 불과하다.

홍콩 주식으로의 불행한 여행

이제, 미래 A주 시장에 대한 완다 커머셜의 아름다운 가치 평가 청사진은 또한 A주의 미래에 대한 완다 경영진의 견해를 반영합니다. 홍콩 시장은 낮은 가치 평가로 인해 "불만족"합니다.

관관부동산뉴미디어(Guan Guan Real Estate New Media)의 과거 보도에 따르면 지난해 3월 완다 상업 성과 컨퍼런스에서 참석한 완다 상업 경영진은 다음과 같은 '감정적' 논평을 표명했다. 완다를 배려하지 않는다." 나는 그것에 대해 많이 모른다."

사실 완다 커머셜의 H주 상장 이후 거의 1년 반 동안 완다 커머셜이 전한 주요 이야기는 다음과 같습니다. 아직 외국 자본 투자자들의 호의를 완전히 얻지는 못했습니다.

2014년 12월 23일 관전부동산뉴미디어 현장실적에 따르면 올해 최대 규모의 IPO인 완다커머셜이 H주 시장에 상장됐다. 당시 주식코드가 3699인 완다커머셜의 최고시가는 48.2홍콩달러였으며, 이후 48홍콩달러로 소폭 등락을 거듭하며 주가 흐름은 비교적 안정적이었다.

그 후 약 1년 반 동안 완다 커머셜의 주가는 2015년 6월 30일 최고치인 HK$78에 도달했으나 이후 올해 2월 29일 최저치인 HK$31.1까지 떨어졌다. 주식 시장 침체에. 이제 주가가 반등하여 현재 약 HK$48에 이르렀습니다.

2015년 완다 커머셜의 매출은 전년 대비 15.14% 증가한 1,242억 3천만 위안을 기록했지만, 홍콩 자본시장에서의 가치는 규모의 성장에 따라 증가하지 않았음을 알 수 있다. 이에 대한 중요한 이유는 홍콩 시장의 장기적인 침체이기도 합니다.

시장 조사 기관의 보고서에 따르면 홍콩 주식은 이제 글로벌 시장에서 평균 7배 미만의 주가수익률을 보이는 지역이 되었습니다. A주는 주가수익비율이 더 높다는 것입니다.

관관부동산뉴미디어에 따르면 2015년 6월말 현재 본토 A주 메인보드, 중소기업보드, GEM의 평균 주가수익률은 다음과 같다. 각각 16배, 45배, 68배인 반면 홍콩 메인보드인 나스닥은 DAC와 NYSE의 평균 주가수익률이 각각 11배, 16배, 16배다.

왕젠린은 2014년 말쯤 완다커머셜의 H주 상장과 완다시네마라인의 A주 상장을 추진했다. 상장 초기 완다커머셜의 PER은 8.2배에 불과했지만, 완다시네마의 PER은 20배에 달했다가 이후 60배까지 올랐다.

아마도 A주 시장에서 이런 배당금이 나오는 것을 보고 완다커머셜은 지난해 A주 상장 계획을 다시 시작했다. 이제 완다커머셜 외에도 홍콩 본토 부동산 회사도 상장돼 있다. R&F Properties를 포함하여 모두 A주로 복귀하려는 계획을 매진했습니다.

완다 커머셜이 보충해야 할 교훈은 무엇인가요?

그러나 홍콩 시장으로 인해 완다 커머셜의 홍콩 주식 가치 평가가 낮은 이유 외에도 일부 업계 베테랑들은 이것이 완다 커머셜의 일부 약점과도 밀접한 관련이 있을 수 있다고 믿고 있습니다. 앞서 언급한 업계 관계자에 따르면 완다커머셜이 홍콩 자본시장의 블루칩으로 자리잡지 못한 이유는 자본시장이 완다의 사업모델에 대해 많은 의구심을 갖고 있기 때문이다. 현금 흐름에 대한 의구심, 세 번째는 비즈니스 수익 모델이 지속 가능한가입니다.

홍콩 시장 분석가는 한때 Guan Guan Real Estate New Media에 "과거 Wanda Commercial Real Estate의 매우 성공적인 발전이 자랑스러운 '판매, 임대 및 임대' 모델에 의존했지만 홍콩에서는 자본 시장에서 이 모델은 그다지 완벽해 보이지 않습니다.

완다 커머셜이 자산 경량화 제안을 한 이후 홍콩 시장은 자사의 캐피털 스토리에 완전히 감동받지 못한 것 같다. (홍콩 시장은) 완다 커머셜이 설명한 전망을 완전히 받아들이지 않습니다. 비록 그가 자산 경량화 모델을 제안했지만 투자자들은 여전히 ​​관찰할 필요가 있다고 느끼고 있습니다."

이제 완다커머셜은 부동산 매각 감소를 만회하기 위해 투자부동산 임대 및 관리 개발에 집중하겠다고 밝혔다. 그러나 Guandian Real Estate New Media의 조사에 따르면 2015년 투자 부동산 임대 및 자산 관리 사업 부문의 수익 기여도는 여전히 10.9%에 불과했고 부동산 판매는 여전히 82.5%를 차지했습니다.

이에 따르면 일부 분석가들은 관전부동산뉴미디어에 완다상업이 경량자산 모델 변혁을 제안했지만 과거 형성된 '판매, 지원, 임대' 관행이 여전히 지배적일 것이라고 지적했다. 회사의 단기 발전 모델, 이제 자산 경량화 방향이 결정되었지만 그 결과는 여전히 시간이 지남에 따라 테스트되어야 합니다.

마찬가지로 업계 일각에서는 과거 완다 커머셜이 확장할 수 있었던 마법의 무기가 3, 4선 도시에 배치되는 것이라고 생각하는 이들도 있었지만, 지금은 3, 4선 도시에 진출하는 경우가 많다. 또한 단계 프로젝트로 인해 완다 커머셜이 더 높은 자산을 확보하는 것을 방해하고 있으며 향후 3, 4단계 프로젝트의 수익률과 재고도 완다의 문제입니다.

따라서 시장 참여자들은 완다 커머셜이 A로 복귀한 후 진정으로 주가수익률 20배, 시장가치 5000억 위안을 달성한다면 향후 자산-경량화를 이룰 것이라고 제안했다. 비즈니스 모델 조정에는 여전히 어려운 과제가 남아 있습니다.