왕시유의 고독한 탐험

본토 부동산 개발업체의 해외 REIT는 금리 상승, 위안화 절상, 가격 할인에 직면해 있습니다. 중국 현지 REIT는 여전히 '큰 천둥이지만 비는 적습니다'. 48세의 왕시위(Wang Shiyu)는 2년 동안 중국 부동산 펀드(REIT)를 옹호해 왔다.

상하이루이시부동산투자관리유한공사 회장은 자신의 REIT 이론을 옹호하며 로비 활동을 벌여왔다. "리츠는 부동산과 금융을 결합한 모델로, 구체화된 거래 형태를 증권화된 거래 형태로 개선한 것입니다."라고 Wang Shiyu는 말했습니다. 처음에는 당시 Delong Empire Youlian 전략 경영 연구 센터 소장이었던 Wang Shiyu가 중앙 은행이 부동산 신용 강화를 위해 발행한 '121호 문서'에서 부동산 산업이 곧 변화할 것이라는 신호를 알아차렸습니다. 관리 후 Delong 부동산 금융 부서가 설립되었습니다. Wang Shiyu는 "중국의 대응 메커니즘이 더디더라도 조만간 모든 사람이 REIT를 받아들일 것이라고 믿습니다."라고 말했습니다.

외로운 길잡이

왕시위가 걸어온 리츠의 길은 여전히 ​​외롭고 험난해 보인다. Wang Shiyu는 중국 REIT로의 진출을 유망하게 여기는 코즈웨이베이 백화점 Chen Zhi 회장과 접촉했습니다. 왕씨는 “계약서에 서명하고 싶다고 여러 번 말했지만 서명하지 않았다”고 밝혔다. 코즈웨이베이 REIT의 가장 큰 문제점은 Chen Zhi가 재산권이 없다는 점입니다. "Chen Zhi의 43개 쇼핑몰 중 자신의 쇼핑몰은 하나도 없습니다. 그는 단지 쇼핑몰 운영자로 간주될 수 있습니다." 코즈웨이베이의 매니저 역할.

첸즈에 대한 왕시위의 처방은 REIT를 통해 '패시브'를 '액티브'로 바꾸고, '상업 운영자'에서 '상업 운영자+자산관리자'로 변신하는 것이다. 구체적인 계획은 관리 중인 수십 개의 부동산 중 상대적으로 실적이 좋은 4~5개 부동산을 선정하고, 각각의 오너들과 협의해 함께 패키지 상장하는 것이다.

유일한 단점은 재산권이 없으면 소유주들이 언제든 운영자를 몰아낼 수 있고, 리츠 상장으로 얻은 돈도 여러 소유주들에게 나눠주기 때문에 운영이 어렵다는 점이다. 재융자.

코즈웨이베이의 '선천적 결함'에 비해 왕시위는 왕젠린이 경영하는 다롄 완다그룹과의 협력 전망에 대해 더 낙관적이라고 밝히기를 꺼리지 않았다. Wang Shiyu는 Dalian Wanda가 주거용에서 상업, 소매 및 쇼핑몰로의 단계적 도약을 완료했으며 상업용 부동산에서 금융으로 통합해야 한다고 믿습니다.

코즈웨이베이와 다롄 완다는 아직 REIT와는 거리가 멀지만 왕시위는 일부 부동산을 통합해 다양한 채널을 통해 중국 REIT를 구축하는 REIT 플랫폼에서 같은 역할을 하고 싶어한다. 이들은 발기인으로서 이들 중국 REIT 상장 이후 수준 높은 소매 자산 관리 및 금융자본 운영 경험을 통해 REIT를 관리하게 된다.

무기력한 착취 본토의 긴축 통화정책 이후 부동산 금융혁신이라는 개념이 특히 인기를 끌었다. 홍콩 최초의 REIT인 The Link REIT의 상장이 투자자들로부터 큰 호응을 얻고 있는 가운데, 본토 부동산 회사들도 홍콩이 본토 부동산에 투자하는 REIT에 대한 제한을 해제한 것을 기뻐하고 있습니다. 3년 이상의 준비 끝에 Yuexiu Investment(0123, HK)는 마침내 2005년 말 홍콩에 REIT를 상장한 최초의 본토 부동산 회사가 되었습니다. 동시에 리카싱의 번영 부동산 펀드도 기회를 기다리고 있다. 업계에서는 리카싱의 궁극적인 목표가 자신이 보유한 본토 부동산을 대량으로 묶어 홍콩에 상장시키는 것이라고 믿고 있다. 베이징베이천, 맥쿼리, 휠락 등 최소 9개 국내 부동산 펀드가 홍콩 상장을 계획하고 있는 것으로 알려졌다.

“Yuexiu의 REIT는 아직 초보 수준입니다. 부동산에는 쇼핑몰과 사무실 건물이 포함되어 있으며 자금 조달로 얻은 돈은 호텔에 충분히 전문적이지 않다고 생각합니다.” REIT 투자에도 전문성이 필요합니다.

또한 해외에 포장되어 상장된 본토 자산은 여러 차례 착취의 대상이 됩니다. 싱가포르나 홍콩의 현지 REIT와 비교할 때 본토 부동산 회사는 첫째, 이자율 상승, 둘째, 위안화 절상, 셋째, 본토 부동산이 해외에서 발행한 REIT의 판매 가격에 대한 엄청난 할인을 직면해야 합니다.

예를 들어 Yuexiu REITs가 소유한 부동산의 총 가치는 HK$40억에 달하지만 홍콩에서 판매되는 가격은 HK$24억~32억에 불과합니다.

Yuexiu는 REIT를 분할하고 상장함으로써 HK$28억의 현금을 돌려받을 수 있습니다. 은행대출 레버리지 45%를 사용하면 40억의 현금흐름이 생기고, 40억을 국내에 투자하고, 다시 REIT에 팔고, 다시 발행해서 60억이라는 고가에 팔고, 45% 대출레버리지를 사용하게 됩니다. .."본토 기업이 해외 REIT 상장을 계획하기 위한 자금 조달 채널 아이디어입니다."

본토 REIT는 얼마나 멀리 떨어져 있나요?

해외 REIT의 자금 조달 채널은 좋지만 본토 자본 시장은 이를 공개하지 않았습니다. 두 명의 고위 정부 관리가 REIT에 대해 "연설"한 적이 있습니다. 2005년 부동산금융포럼에서 우샤오링 중앙은행 부총재는 소득증명서 공개발급을 통한 부동산 투자신탁기금 설립이 부동산 직접금융의 방향이자 지속가능한 발전 모델임을 지적했다. 중국 증권감독관리위원회 리칭위안(Li Qingyuan) 위원도 “우리는 수년간 리츠에 대해 연구해 왔다”고 말했다. 앞서 선전증권거래소도 성숙한 REIT 계획을 갖고 있음을 확인했다.

그렇다면 본토 REIT를 선도하는 부서는 어디일까요? 일부 분석가들은 중국인민은행이 중국 증권감독관리위원회와 중국 은행감독관리위원회를 조직해 공동연구를 진행해야 한다고 지적했다.

Wang Shiyu는 접근할 수 있는 경로가 두 가지가 있다고 믿습니다. 하나는 중국 은행 규제 위원회가 사모 펀드 REIT에서 공공 발행으로 전환하는 것이고, 다른 하나는 중국 증권 규제 위원회가 자금을 발행하는 것입니다.

중국 은행감독관리위원회와 중국 증권감독관리위원회 모두 리츠를 만들 수 있습니다. 중국 은행감독관리위원회는 신탁 계획을 일부 수정하고 200 한도를 포기하고 신탁 기금으로 만들기만 하면 됩니다. . 투자는 3~5년으로 제한되어서는 안 됩니다. "원금과 이자를 상환한다는 개념이 없습니다. 어느 개발업자에게 맡기지 말고, 어느 부동산에 배정합니까. 우리는 성숙한 주택에만 투자하고 취득할 수 있습니다."

차이나뱅킹 규제위원회는 먼저 사모펀드 REIT를 할 수 있고 성공할 경우 중국 증권감독관리위원회와 협상해 시장을 개방할 예정이다. 동시에 중국 증권감독관리위원회는 신탁이 아닌 펀드, 특히 부동산 투자 펀드를 출시하고 부동산을 포트폴리오로 활용하여 펀드를 발행할 수도 있습니다.

그러나 중국 REIT에 대한 정책 약속에서 껍질을 깨기 위한 명확한 추진력이 분명히 부족합니다.

과세는 고려해야 할 문제이며, 국가세무총국은 이중과세를 방지해야 합니다. 펀드를 설정할 때 소득세를 납부해야 하고, 개별적으로 REIT를 구매할 때도 소득세를 납부해야 합니다. 두 세금을 하나로 합산하면 펀드운용사의 운용소득에 대한 소득세만 부과된다. 업계 관계자는 “세금 인센티브가 없었다면 REIT는 사업을 할 수 없었다”고 말했다.

“자금을 과세해야만 암묵적인 상업용 부동산세가 가시화될 것이다. 세금은 늘어날 뿐 줄어들지는 않을 것이다.” 대부분의 상업용 부동산은 소득세를 내지 않으며, 이익을 줄이기 위해 높은 비용을 지출하고 있으며, 세금도 많이 내고 있습니다. 그 과정에서 길을 잃었습니다.