부동산 신탁 계획에서 담보인의 담보물 처분 조항.

우리나라의 부동산 신탁은 22 년 7 월 신탁업이 재개된 후 점차 발전했다. 그동안 신탁업은 여러 차례의 대규모 조정을 거쳐 줄곧 업무 부족의 곤경에 처해 있다. 이때 부동산 시장은 왕성한 성장세를 보이고 있으며, 자금집약적 업종에 있는 부동산 개발업체들은 대부분 자체 자금이 적고 자금 부족은 장기적 상태다. 신탁제도의 유연성과 독특한 재산 격리 기능 및 권익 재구성 기능은 재산권 모델, 수익권 모델, 우선 구매권 등의 모델로 금융 혁신을 수행하여 최적의 융자 방식 중 하나로 만들 수 있습니다.

두 가지를 결합하여 윈-윈 결과를 얻었다. 한편, 신탁업은 부동산 업계의 높은 업계 이윤을 공유하고 있다. 한편 주택업체들은 부동산 신탁계획의 융자를 통해 부동산 개발사의 전체 융자 비용을 낮출 수 있으며, 모금자금은 유연하고 편리하며 자금 이율은 유연하게 조정할 수 있다. < P > 22 년부터 14 년 동안 부동산신탁은 23 년과 28 년 두 차례의 황금발전기를 거쳤다. < P > 통계에 따르면 23 년 한 해 약 7 억의 자금이 신탁방식을 통해 부동산 분야에 진입했고, 부동산 신탁제품도 공식적으로 투자자의 시선에 진입하며 꾸준한 발전 단계에 들어섰다. 23 년 6 월, 중국 인민은행은' 중국 인민은행이 부동산 신용대출업무 관리를 더욱 강화하라는 통지' (중앙은행 121 호 문서) 를 발표해 부동산 개발 체인의 개발대출, 토지비축대출, 개인주택대출, 개인주택적립금 대출 등 여러 방면에서 신용문턱을 높였기 때문이다. < P > 예:

1, 토지사용권증서, 건설용지계획허가증, 건설공사계획허가증, 시공허가증을 취득하지 않은 항목에 대해서는 어떠한 형태의 대출도 발급해서는 안 된다.

2, 상업은행이 부동산 개발업체에 신청한 대출은 부동산 개발 대출 과목을 통해서만 발급할 수 있으며 부동산 개발 유동성 대출 및 기타 형태의 대출 과목으로 발급하는 것은 엄격히 금지된다.

3, 토지보유기관에 발급된 대출은 담보대출이며, 대출액은 인수한 토지의 평가가치의 7% 를 초과할 수 없으며, 대출기간은 최대 2 년을 초과할 수 없다.

4, 대출자에게 개인 주택 대출을 신청하여 첫 번째 자택 주택을 구매하는 사람. 계약금 비율은 조항의 2% 를 이행합니다. 두 번째 세트 이상 (두 번째 세트 포함) 주택을 구입하는 것에 대해서는 계약금 비율을 적절히 올려야 한다.

5, 대출자가 개인 상업용 주택 대출을 신청한 대출비는 6% 를 초과할 수 없고, 대출 기간은 최대 1 년을 초과할 수 없다. < P > 이러한 조치로 부동산 기업들이 은행에서 대출을 받는 어려움이 크게 높아졌다. 신탁회사에 자금을 조달해야 했다. 이에 따라 부동산 신탁이 첫 황금 발전기를 맞았다. < P > 27 년 3 월 중앙은행이 처음으로 금리를 인상한 이후 12 월까지 중앙은행이 6 회 연속 금리를 인상하는 동안 은감회는 은행업 금융기관이 프로젝트 자본금 비중이 35% (경제 적용 주택 제외) 에 미치지 못하는 부동산 개발업체에 대출을 지급하지 못하도록 금지하는 9 가지 새로운 규정을 내놓았고, 부동산업체들은 또 융자난에 빠졌다. 부동산 신탁제품이 다시 발행 절정을 맞았다. < P > 이후 집값이 치솟으면서 부동산 시장의 뜨거운 부동산 신탁이 줄곧 가열되고 있다. < P > 부동산업은 다른 업종에 비해 높은 수익과 고위험의 뚜렷한 특징을 지닌 특수한 업종으로 경제 발전에 대한 동력이 강하며, 관계국계 민생, 경제 성장 촉진, 주민 생활 조건 개선을 위한 중요한 버팀목 산업이다. 동시에, 그것은 또한 자본 집약적인 산업으로, 그 발전은 금융업의 지원과 불가분의 관계에 있으며, 두 업종은 서로 영향을 미치고 상호 의존한다. 동시에, 부동산 산업은 국가 거시규제의 중점 분야로, 그에 대한 사랑과 증오로, 성공도 소소하고 소소하며, 이는 부동산 업계의 주기 변동이 비교적 뚜렷할 운명이라고 할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) < P > 그래서 현재 신탁회사의 업무 방향은 주로 < P > 1, 일선 도시 주택지 프로젝트, 특히 중소 개발상이 자본력이 좋지 않아 시장에서 탈퇴할 수 있는 기회를 포착할 수 있는 기회가 몇 가지 주요 요소로 자리잡고 있다. < P > 둘째, 자산증권화 업무를 결합해 일선 도시와 중점 2 선 도시 청사 프로젝트에 적절히 개입하다. 오피스텔 시장은 주택시장 발전법과 정확히 동일하지 않으며 기초자산 확정, 현금 흐름 안정, 측정 가능 등의 특징을 갖추고 있어 자산증권화의 중요한 기초자산이다.

셋째, 부동산 합병 및 인수 기금 설립에 참여하십시오. 현재 중국 부동산업의 전반적인 경기가 하락하고, 구조적인 재고가 높은 기업, 업계 내에 보편적으로 높은 지렛대 문제가 존재하고, 게다가 경쟁이 심화되고, 우승열태, 업계 통합, 집중도 향상이 추세가 될 것이며, 앞으로 몇 년 동안 업계에 대량의 인수 기회가 있을 것이다. 한편 신탁회사는 일선 개발자, 보험회사 등과의 협력을 고려해 기회성 인수합병 펀드를 설립하고, 대상 프로젝트 및 인수 융자 제공에 역할을 할 수 있다. 또 보험회사, 국내외 선두 부동산 펀드 등 장기 자본과 협력해 주기 간 인수합병 펀드를 설립할 수도 있다. < P > 4, 일선 도시, 중점 2 선 도심 낡은 건물 개조 프로젝트. 성숙한 시장에서는 전체 인수, 개조를 통해 도심의 오래된 건물을 업그레이드하고 임대, 판매 또는 기타 자본화 운영 방식을 통해 수익을 내는 것이 성숙한 부동산 운영 모델이다. 현재 중국의 1, 2 선 도시들도 대량의 낡은 건물들을 축적하고 있으며, 어떻게 이 재고를 살리고 자산 관리 기관의 전문적, 전반적인 운영 및 자본 운영 능력을 시험하고 있다. 현재 적지 않은 외자 기금과 일부 국내 자본이 이미 이 분야에 진입하기 시작했다. < P > 5. 관광부동산, 연금부동산 등에 전략적으로 관심을 갖고 소비 업그레이드와 대건강 분야를 반영하는 기회. < P > 부동산 신탁은 매우 시장화된 가격 모델을 갖추고 있어 프로젝트 위험, 시장 유동성 등 여러 가지 요인을 모두 반영할 수 있지만 전반적으로 신탁이 접수한 부동산 프로젝트가 은행 위험에 비해 약간 크기 때문에 전체 융자 비용이 높고 투자자가 받는 수익률도 높고 신탁사가 받는 보수는 2 ~ 3% 및 기타 비용, 전체 융자 비용보다 높다 < P > 부동산신탁운영의 몇 가지 주요 모델

1, 부동산채권신탁 < P > 부동산채권신탁부동산채권신탁은 주로 부동산대출신탁을 가리키며, 신탁자금을 부동산 개발업체에 대출하는 일종의 신탁업무다.

규제 당국의 요구 사항에 따라, 주택기업에 대출신탁을 지급하려면' 4, 3, 2' 조건을 충족해야 한다: < P > 4 증: < P > 국유토지사용증 < P > 건설토지계획허가 < P > 건설공사계획허가 < P > 건설공사건설공사시공허가증 < P > 3% 따라서 융자측의 상환능력, 융자 프로젝트 타당성, 담보물 가치, 실현성 등에 주의를 기울여야 하며, 일반적으로 담보권, 자금계좌 감독, 주주 또는 실제 통제인 연대 보증책임, 원금 분할 집결계획 등 위험통제 조치를 설정하는 경우가 많다. (시중에 나와 있는 대부분의 부동산 신탁은 이 유형에 속하며 신탁회사는 직접 대출로 부동산 기업에 빌려주고 있다.) < P > 부동산 채권신탁은 간단하고 조작하기 쉬운 특징을 가지고 있으며 현행법과의 연계가 가장 좋고 가장 많이 쓰이는 신탁자금 운용 방식이다. 그러나 부동산 채권 신탁은 대출 조건에 대한 요구가 높고, 일부 충족되지 않은 융자 수요는 충족되지 않으며, 이러한 신탁 업무 모델은 주택 기업의 재무 지렛대를 올리고 후속 융자 공간을 압축할 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언)

2, 부동산지분신탁 < P > 부동산지분신탁부동산지분신탁은 주로 신탁자금이 부동산기업 지분을 취득하여 개발건설자금을 제공하는 신탁업무를 말한다.

지분 취득 방법:

기존 주주 지분

증자

출자 신규 사업회사

많은 부동산 지분 신탁은 환매 협의가 첨부되어 있지만 실제로는 가짜 주식 진채이다. 일부 지분 투자신탁은 소량의 자금으로만 주택기업 지분을 얻고, 나머지 자금은 주주 차입금이라는 이름으로 부동산 프로젝트 개발 건설에 쓰이며, 이는 실제로 지분 투자 수익의 불확실성을 낮추고 부동산 대출 신탁을 보는 규제 요구를 효과적으로 감안한다. < P > 부동산 지분 신탁은 최종 퇴출 가능성에 초점을 맞추고 있으며, 환매 계약이 있는 경우 환매인이 환매 의무를 이행할 수 있는지 여부에 주의를 기울여야 한다. 동시에, 주식회사 때문에 신탁회사도 주주 권리 의무를 이행하고 중대한 사안 결정에 참여해야 하므로 자신의 이익을 보호하는 데 도움이 된다. 부동산 지분신탁위험통제수단, 첫 번째는 일반적으로 구조화 설계를 채택하고, 2 차 수익권 부분을 통해 우선 순위 투자자의 투자 안전을 높인다. 이미 주식을 소유한 잔여 주식을 제외하고 담보를 제공하여 주택 회사 운영을 전면적으로 통제한다. 중대한 사안 결정에 전면적으로 참여하고, 재무, 공인장 등 각종 도장과 인터넷 은키를 장악하고, 경우에 따라 외부 회사를 고용하여 융자 프로젝트 건설을 감독한다. 자금 조달 프로젝트 모기지 등 위약시 자산처분권 등

3, 부동산재산권신탁 < P > 부동산재산권신탁은 주택기업이 소유한 각종 재산권이나 개인이 소유한 부동산을 신탁재산으로 하는 일종의 신탁업무를 말한다. < P > (1) 청지기로서의 부동산신탁은 < P > 주택기업이 소유한 각종 재산권을 재산권으로 설립한 신탁은 본질적으로 주택기업 프로젝트 건설의 투자융자 요구를 만족시키지만, 여기서는 주택기업이 의뢰인으로, 재산권이 작은 몫을 나누어 자격을 갖춘 투자자에게 양도해 개발자금을 받는다. 그러나 현재 시장의 재산권 대부분이 환매 협정을 첨부하여 투자자의 고정수익을 실현하는 것은 신탁융자의 일종의 거래 구조 변통이나 기존 규제 정책에 대한 회피이다. 수탁신탁재산은 토지사용권 수익권, 건설사업수익권, 지분수익권 등 특정 자산수익권 및 채권과 같은 특정 자산수익권일 수 있다. 특정 자산수익권신탁은 이미 여러 해 동안 전개되었지만, 특정 자산수익권은 우리나라 현행법제도 하에서 일정한 논란을 가지고 있으며, 이런 신탁은 사법재판을 받는 검사를 받아야 한다. < P > 현재 부동산재산신탁의 본질은 기초자산으로부터의 수익이 아니라 융자수단이기 때문에 환매 의무인의 이행능력에 초점을 맞추고 있다. 주로 상환능력과 상환의지로 위험통제조치, 거래구조는 기본적으로 부동산채권신탁과 부동산지분신탁과 비슷하다. < P > (2) 개인이 의뢰인인 부동산 재산권 신탁 < P > 개인이 보유한 부동산 등 재산을 신탁재산으로 설립하는 것은 재산 관리 및 재산 전승을 주요 목적으로 하는 신탁 모델이다. 이는 주로 신탁회사의 전문성을 이용하여 부동산의 가치를 보존하고 부가가치를 실현하며 부의 질서 있는 전승을 실현하는 것이다. 이런 부동산 신탁은 부동산 개발 신탁, 부동산 관리 신탁 및 부동산 처분 신탁으로 더 나눌 수 있다. < P > 부동산 개발 신탁은 주로 의뢰인이 소유한 토지를 신탁재산으로, 신탁회사가 건설회사, 부동산 개발 과정 중 융자 등을 임용하는 일을 담당하고, 부동산 건설이 성공한 후, 임대를 통해 수혜자에게 수익을 분배하거나, 완제품실을 수혜자에게 분배하는 것이다. 하지만 이런 업무는 주로 토지재산권 사유인 유럽과 미국 등에 적용된다. < P > 부동산 관리 신탁은 주로 신탁회사가 의뢰인의 의지나 수혜자의 이익을 극대화하고 부동산을 신탁재산으로 효과적으로 관리함으로써 하는 일종의 업무를 말한다. 이런 신탁은 미국 일본 우리 대만에서 비교적 보편적이며, 일본에서는 개인이 부동산신탁을 설립할 수 있고, 수탁자가 신탁재산의 관리, 임대 등을 실현하여 부동산의 보전가치를 실현할 수 있다. 유럽과 미국에서는 부동산 기반 신탁을 설립하면 사후에 상속인에게 질서 있게 전승되는 것을 보장할 수 있으며, 동시에 상속인을 피하고 직접 부동산을 취득한 후 매각할 수 있다. < P > 부동산 처분신탁은 주로 의뢰인이 부동산을 신탁회사에 위탁하는 것, 특히 매각 등을 통해 부동산을 처분하고 결국 현금 분배 수혜자를 얻게 되는 신탁업무를 말한다. < P > 우리나라는 아직 이런 업무를 전개하지 않았다. 한편으로는 현행신탁법제도가 건전하지 않아 신탁재산등록, 신탁세 등 많은 장애물이 존재하고 있고, 다른 한편으로는 신탁회사가 부동산 경영 관리 방면에서 전문성이 높지 않아 시장 수요가 높지 않다는 것이다. 그러나, 미래 발전의 관점에서 볼 때, 이러한 업무는 여전히 일정한 시장 공간을 가지고 있다.

4, 부동산 자산증권화신탁 < P > 자산증권화에는 각종 금융채권뿐만 아니라 각종 부동산, 부동산 자산증권화, REITs 의 주요 목적은 배당 형식을 통해 투자자와 예측 가능하고 안정적인 부동산 투자 수익을 공유하는 것이다. REITs 는 196 년대 초부터 미국에서 유행하기 시작했고, 지금까지 유럽과 아시아의 비교적 선진국과 지역에 REITs 를 설립했다. 미국에는 약 3 개의 REITs 가 있는데, 그 총자산은 3 억 달러가 넘고, 거의 2/3 가 국가급 주식거래소에 상장되어 있다. 현재 거의 4 개국이 부동산 투자신탁기금을 성공적으로 내놓았다. < P > 일반 신탁제품과 달리 REITs 는 뚜렷한 특징을 가지고 있다. 투자기간이 길고 성숙한 상업재산 위주로 자금원은 공모 형태이며 투자 대상 (개발 프로젝트 제한) 에 제한이 있고 지역까지 제한되어 있어 일종의 대중투자 수단으로 규제가 엄격하다. 각 REITs 펀드 단위는 특정 부동산의 일정 비율에 대한 소유권을 대표하며 고정 자산이 뒷받침되므로 담보나 담보융자에 사용하기가 더 쉬우며, 부동산을 인수하려면 독립법인격을 갖추어야 한다. 한편, REITS 도 비교적 엄격한 규제를 받고 있다. 미국, 프랑스 등 주요 국가의 규제 요구 사항에 따르면, REITS 는 출시 전에 감독 승인 또는 신고를 거쳐야 하며, 일반적으로 신탁제 또는 회사제를 사용하여 파산 격리를 달성해야 하며, 대부분 최소 등록 자본 요구 사항이 없고, 자금의 약 75% 는 안정수익이 있는 부동산에 투자해야 하며, 매년 약 9% 의 수익을 분배해야 한다 (현재 국내에서 재개되고 시범)

5, 펀드화 부동산 신탁 < P > 펀드화 부동산 신탁은 현재 시장에서 다양한 자금 운용 방식, 즉 부동산 펀드 신탁을 채택해 신탁자금 운용의 효율성을 높이고 있다. 펀드화 부동산신탁은 주로 부동산업계 투자에 초점을 맞추고, 지분, 채권, 부동산 보유, 불량부동산 프로젝트 재편 등 자금 운용 형식을 운용하며, 동시에 여러 부동산 프로젝트에 대한 조합 관리를 하는 일종의 신탁운영 형태다. 신탁회사는 전문 부동산 사모펀드 기관과 협력할 수도 있고, 대형 부동산 개발업체와 협력할 수도 있다. 이를 통해 강한 연합을 실현하고, 각자의 장점을 발휘하며, 전 주기 동안 부동산 프로젝트를 실현할 수 있다. < P > 신탁회사가 접수한 위탁자금, 지분, 채권, 재산 채택