Ding Yaming의 관점과 대화: '특별한 기회'를 찾고 있는 가치 투자자 Puying Assets

Ding Yaming의 Weibo는 몇 년 동안 업데이트되지 않았습니다.

그의 웨이보 홈페이지를 열면 신원 태그 열에는 여전히 "Forte ***ying Capital 전무이사 Ding Yaming"이라고 적혀 있습니다. 그의 마지막 웨이보 게시물은 2013년 3월 20일이었습니다. 늦은 밤.

Ding Yaming에게 Weibo는 과거의 일이 되었지만 부동산 금융은 여전히 ​​그의 삶을 관통하는 것입니다.

어떤 사람들은 그가 업계 최초의 실무자 중 한 명이라고 말합니다. 2008년 포순그룹에 입사해 2011년 포순그룹 부동산 펀드 사업을 총괄했다. 2014년 대형 금융자산운용 시대에 마음에 별을 품은 딩야밍은 익숙한 플랫폼을 떠나 창업을 시작했다. 해외에서 자신의 사업.

그해 Ding Yaming은 금융 기관 주주 ***와 공동으로 Puying Assets를 설립했습니다.

이후 그는 부동산 주식 및 채권 투자, 기존 부동산 자산 인수 및 인수, 부동산 자산 관리 운영 등에 대해 더 깊이 탐구하기 시작했습니다.

기회는 유능한 사람들에게 있습니다

11월 3일 Puying Assets의 창립자이자 CEO인 Ding Yaming은 오전에 2020 Viewpoint Business Annual Conference에 참석하여 다음과 같이 말했습니다. 무대 그리고 현장 게스트들과 함께 기존 자산의 투자 가치에 대해 이야기를 나눕니다.

오후에는 Ding Yaming이 Guandian Business Annual Conference의 생방송실에 왔습니다.

이전에도 딩야밍과 여러 차례 대면 소통을 한 적이 있었는데, 다시 만났을 때 그는 40분이 넘는 인터뷰 동안 끊임없이 이야기를 나누며 재치 있는 발언을 이어갔다.

주제는 전염병으로 시작됩니다.

2020년은 전염병의 검은 백조가 닥쳤고 각계각층의 리듬이 어느 정도 혼란을 겪은 다소 특별한 해입니다. 투자 기관의 경우 전염병으로 인해 자금 조달 및 투자의 리듬과 계획이 중단되었으며 대상 프로젝트의 추적, 협상, 실사 및 기타 작업이 지연될 수 있습니다.

그러나 전염병은 기업 발전에 위험을 가져오지만 전염병 이후 하락세를 살 수 있는 좋은 기회이기도 합니다. 부동산 시장의 변동과 불황은 부동산 주식 투자에 좋은 기회를 제공합니까?

"흥정 사냥이라는 용어는 그다지 적절하지 않습니다. 왜냐하면 모든 단계에는 특별한 기회가 있기 때문입니다. 그러나 시장이 바닥에 있을 때 모든 사람이 투자하여 돈을 벌 수는 없습니다." 이런 상황에서, 특별한 기회를 위해 "구매"하려면, 한편으로는 기회를 만나고 적합한 프로젝트를 찾을 만큼 운이 좋아야 하며, 두 번째로 많은 기회도 "필연적"이어야 합니다. 셋째, 운영 및 자산 관리 능력이 있어야 하며, '부실 자산'을 활성화할 수 있어야 합니다.

“특별한 기회는 능력 있는 사람에게만 맞는다”고 강조했다.

실제로 부동산 업계가 실버 에이지에 접어들었을 때 금융 감독의 영향과 함께 이미 업계에는 어려운 감정이 스며들었습니다. 많은 사람들은 그에 상응하는 주식 투자와 부동산 투자가 10년 안에 3배, 5배의 부의 신화를 볼 수 없을 것이라고 믿고 있습니다.

이에 대해 Ding Yaming은 중국 경제 발전이 여전히 상승세를 보이고 있으며, 이에 따라 전반적인 가치 평가가 지속적으로 상승하고 있다고 생각합니다. 현재 중국 부동산은 큰 사이클로 볼 때 여전히 안정적인 상태에 있으며 장기 수익률이 있고 시장 배당금도 일부 존재합니다.

자신의 관점을 확인하기 위해 Ding Yaming은 두 가지 이유를 언급했습니다.

먼저, 부동산 지분 투자 분야는 실제로 주거용 건물뿐만 아니라 상업용, 오피스, R&D, 물류, 심지어 콜드체인 창고 등 일부 특수 목적 자산까지 매우 광범위합니다. , IDC 데이터 센터 등이 기다려집니다. 다양한 투자 목표는 경제 및 거시경제적 통제에 따라 다르게 영향을 받으며, 이는 그를 낙관적으로 유지하는 요인 중 하나입니다.

둘째, 부동산 투자 프로젝트는 일반적으로 1선 도시의 단일 프로젝트에 수십억 달러의 투자가 필요할 수 있으므로 자산 배분 측면에서 상대적으로 높은 자본 요구 사항을 가지고 있습니다. 는 여전히 보험 회사이므로 외국 자금 및 기타 대규모 투자 기관은 불가피한 선택입니다.

전염병이라는 흑조의 영향, 금융 감독의 변화, 심지어 산업 환경의 불확실성 등 Ding Yaming은 항상 '일출' 사고방식을 갖고 있으며 전망에 대해 낙관적입니다. 부동산 지분 투자의 시작입니다.

오피스 자산 선호

오피스 자산의 경우, 펀에셋을 선택하는 이유는 강력한 전문성과 안정적인 수익률로 요약됩니다.

사실 주택사업 투자는 부동산펀드의 가장 기본적인 지분투자 형태로, 비용에 민감한 한, 너무 전문적인 능력이 필요한 것은 아니다. 토지 가격이 가장 높은 지점에 투자하고 밴드에서 좋은 일을 하면 더 나은 시장 수익을 얻을 수 있습니다. 그러나 장기적으로 보면 '저위험, 저수익'으로 향후 주택 수익률은 점차 하락해 평균 수익률을 향하는 경향을 보인다. 상업 프로젝트는 운영하기가 더 어렵고 투자 변동성이 매우 높습니다.

Ding Yaming은 Puying Asset이 장기적으로 사무실 부동산에 대해 낙관적이라고 지적했습니다. 한편으로는 사무실 프로젝트의 수입이 그리 높지는 않지만 매우 안정적입니다. 사무실 임대 사용자의 상대적 안정성이 부동산 소득의 안정성을 결정하는 반면, 사무실 부동산에 투자할 때 직면하는 고객은 서비스 확장에 더 많은 공간과 상상력을 가진 기업입니다.

“저희는 투자를 위한 주요 사업 형식으로 오피스를 선택합니다. 안정적인 임대 수익을 얻고 부동산 자산의 가치를 높이는 것 외에도 더 성장하는 기업과 접촉하고 일부 기업에 참여할 수도 있습니다. 지분 투자 ”

그러나 오피스 부동산은 부지 선정 요건이 높은 반면, 지난 2년간 1, 2선 도시의 오피스 빌딩은 공실 증가 등의 문제에 직면해 있다. 금리와 임대료 하락.

Ding Yaming은 Puying 팀이 과거 1선 도시의 대량 부동산 거래 데이터를 연구한 결과 1선 도시에 대한 사무실 부동산 투자가 최선의 선택이라고 믿었다고 언급했습니다. 1선 도시의 자산은 유동성이 좋고 주류 투자 기관의 선호를 받으며 산업 및 고용 수요가 높기 때문에 장기적으로 임대 성장 잠재력이 높습니다.

공실률 문제에 대해 Ding Yaming은 "현재 사무실 부동산 임대는 단기적으로 몇 가지 어려움에 직면해 있지만 다른 관점에서 보면 임대료 하락은 잠재적 투자의 시장 가격이 하락했다는 것을 의미합니다. 부동산 조정도 늘어날 것”이라며 “임대료는 하락하고 있지만, 자산관리 능력이 뛰어나다면 인수 후 보다 이상적인 수준으로 임대료를 안정시킬 수 있다”고 말했다. 임대 가격이 오를 수 있어 시세보다 높은 수익률을 얻을 수 있다”

관관부동산뉴미디어에 따르면 현재 푸잉에셋이 상하이에 투자하는 사무용 부동산 규모는 거의 비슷하다. 50만㎡ 이상, 관리하는 부동산자금 규모는 10만㎡ 이상이다. 푸잉은 상하이 외에도 베이징, 항저우, 허페이 등 1급 및 2급 도시에서 설립된 이후 지난 7년 동안 약 30개의 고품질 부동산 프로젝트에 투자했습니다.

Puying Assets의 향후 개발 목표에 관해서 Ding Yaming은 약간 "불교"입니다.

"우리는 투자 규모 측면에서 목표를 설정하지 않을 것입니다. 연간 몇십억 달러를 투자할지 말하지 않았으며 자산 규모 측면에서 수 평방 미터의 부동산 취득을 요구하지도 않습니다. ."

그가 바라는 것은 푸잉에셋이 투자한 프로젝트가 안정적인 부가가치를 갖고, 양호한 투자 운영을 달성하며, 입주율을 지속적으로 높이고, 적절한 종료 시기를 선택하여 기대 수익을 얻는 것입니다. 투자에.

다음은 Guandian Real Estate New Media가 Puying Assets의 창립자이자 CEO인 Ding Yaming과 진행한 인터뷰 내용입니다.

Guandian Real Estate New Media: 이 단계에서 당신은 부동산 주식 투자에 대한 기회가 있다고 생각하십니까?

딩 야밍: 부동산 지분 투자에 있어서는 우선 주거용 건물뿐만 아니라 상업용, 오피스, R&D, 물류, 심지어 일부 특수목적까지 그 분야가 매우 넓습니다. 콜드 체인 창고 및 IDC 데이터 센터 등과 같은 자산.

두 번째는 부동산 투자에는 상대적으로 높은 자금이 필요하다는 것입니다. 현재 중국의 부동산 가격은 상대적으로 비싸고 각 프로젝트의 금액도 상대적으로 클 것이기 때문에 많은 금융 기관이 매우 낙관적입니다. 부동산 투자에 대해서.

다른 프로젝트에 대한 투자 비용은 수천만 달러에 불과하고 부동산은 규모 효과가 있으며 유망한 프로젝트, 특히 1 선 도시의 경우 수십억 달러가 소요될 수 있으므로 투자 팀은 , 이는 또한 대규모 기관의 자산 배분을 위한 불가피한 선택이기도 합니다.

게다가 중국의 경제 발전은 여전히 ​​상승 사이클에 있고, 부동산도 다양한 수요에 의해 주도되어 전반적인 가치가 여전히 상승하고 있습니다. 따라서 현재 중국 부동산에 대한 투자는 기본적으로 안정적이고 장기적이며 수익성이 높으며 여전히 일부 시장 배당금이 있습니다.

관전 부동산 뉴미디어: 부동산에는 상업, 주거, ​​물류 부문도 포함되는데, 이러한 투자 대상을 선택할 때 일정한 비율이 있을까요?

딩야밍: 선호도 측면에서 보면 누구나 주택 투자는 상대적으로 단순하고 전문적인 능력이 많이 필요하지 않다고 생각한다. 비용에 민감하고 최고점에 투자하지 않는다면 말이다. 더 나은 시장 수익을 얻을 수 있습니다.

장기적인 관점에서 볼 때 주거용 투자는 상대적으로 난이도가 낮기 때문에 앞으로 주거용 부동산의 수익률은 저위험, 저수익이라는 투자 논리를 점점 더 반영하게 됩니다. 평균 수익률인 경향이 있습니다.

우리는 다양한 유형의 부동산 투자에 대해 몇 가지 심사를 거쳤으며 사무실 부동산에 대해 더 낙관적입니다. 사무실 부동산의 수입은 상업용 부동산의 수입보다 더 안정적이기 때문에 둘째, 사업이 더 어렵고 변동성이 높지만 사무실 임대 사용자는 상대적으로 안정적이며 기본적으로 사무실 수요가 있는 고객입니다.

또한, 오피스 부동산을 접하는 고객 중 다수가 기업인 만큼 확장 가능한 서비스도 많고, 지분 투자 기회도 있을 것으로 보인다. 자본시장에서는 과학기술혁신위원회와 GEM이 성장 테마를 가진 기업에 적합하다.

투자를 위한 주요 사업 형태로 오피스를 선택하면 안정적인 임대수익 확보와 부동산 자산 가치 상승은 물론, 더 성장하는 기업과 접촉해 지분 참여도 가능하다. 일부 기업에서는 투자가 상대적으로 좋은 기회라고 생각합니다.

각 조직마다 익숙한 분야가 있기 때문에 도시 재생 분야의 사무실 프로젝트에 더 능숙할 수도 있으므로 각 지역의 산업 계획을 연구하고 미래 지향적인 레이아웃을 만들 것입니다.

Guandian Real Estate New Media: 위치 요구 사항은 무엇입니까?

Ding Yaming: 우리는 지난 몇 년 동안 연간 대규모 거래인 상하이를 예로 들어 1급 도시의 대규모 거래 기록을 연구했습니다. 지난 3년간 규모의 거래는 기본적으로 약 1,000억 건에 달했으며 그 중 대다수는 사무실 자산이었습니다.

1층 도시 자산은 유동성이 좋으며 확실히 주류 기관이 투자하고 싶어하는 영역입니다. 시안, 정저우, 우한 등 2급 도시는 지역 핵심 도시이며 투자 기회도 있습니다. 자산 유동성이 조금 더 나쁜 3, 4층과 같이 더 아래로 내려가는 것은 더 어렵습니다.

현재 시장 환경으로 볼 때 사무실 임대는 몇 가지 어려움에 직면해 있습니다. 하지만 투자 관점에서 볼 때, 임대료가 하락하면 잠재적인 투자 기회의 시장 가격도 조정되어 이전에 생각하지 못했던 가격을 얻을 수 있다는 것을 의미합니다.

전염병 발생 후 시장에 판매되는 보유 부동산의 사무실 가격은 크게 할인되었습니다. 따라서 투자 기관의 경우 임대료 상승 단계와 하락 단계를 포함하여 모든 단계에서. 적절한 타겟을 찾는 것이 가능하므로 이는 근본적인 문제는 아닙니다.

둘째, 임대 가능성이 충분히 공개되지 않았기 때문입니다. 뛰어난 자산 관리 능력을 갖추고 있다면 부동산 취득 후 보다 이상적인 수준에서 임대료를 안정시키거나 임대료 인상을 달성할 수 있습니다. 임대가격보다 더 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

Guandian Real Estate New Media: 전염병 이후 사무실 자산은 좋은 할인 기회입니까?

딩 야밍: 특가 사냥이라는 단어는 그다지 적절하지 않습니다. 모든 단계마다 특별한 기회가 있기 때문입니다. 밑바닥에서도 모두가 구매로 돈을 벌 수 있는 것은 아니기 때문에 특별한 기회는 능력이 있는 사람에게만 적합하다.

우선, 일정한 재정적 기준이 있어야 하고, 둘째, 운영 능력이 있어야 하며, 셋째, 모든 프로젝트는 특별한 기회입니다.

전염병의 영향은 예상보다 클 수 있습니다. 왜냐하면 모두의 이전 기대가 매우 낮았고 경제 및 시장 환경에 큰 영향을 미칠 수 있다고 생각했기 때문입니다. 그러나 실제로 정부의 시기적절한 통제와 사회 각계의 지원 덕분에 전염병은 비교적 잘 통제되었습니다.

따라서 현재 환경에서는 구체적인 목표에 적극적으로 사업 방향을 집중해야 합니다. 현재 단계는 분산 투자에 적합하지 않을 수 있습니다. 시장 관점에서 볼 때, 모든 기업이 본업을 잘 수행하는 한 전염병에서 반드시 살아남을 수 있을 것입니다.

Guandian Real Estate New Media: Puying Assets의 장기 및 단기 계획은 무엇입니까?

둘째, 투자 과정에서 자체 자산 관리 역량을 지속적으로 발전시켜 이 분야에서 가장 전문적인 운영자가 되도록 하겠습니다.

투자와 자산 관리는 우리 사업에 없어서는 안 될 두 가지 측면입니다. 이것이 우리 회사의 포지셔닝이자 전반적인 미래 발전을 위한 계획입니다.

이 기사는 Guandian Real Estate Network에서 발췌한 것입니다