권위 있는 해석 | Han Zhifeng: 인프라 REIT의 중요성을 완전히 이해함

이 기사의 작성자: Han Zhifeng, 국가 발전 개혁 위원회 투자국 부국장

관련 연설에 근거한 것이며 본인의 검토를 받지 않았습니다

부동산 투자 신탁 펀드(REIT) 이 개념은 중국에서 수년 동안 있었지만 여전히 많은 사람들에게 새로운 개념입니다.

2020년 4월 인프라 REIT 시범문서가 공개된 이후 관련 정책이 폭넓은 관심을 받으며 시범사업도 활발히 진행되고 있다. 우리는 인프라 REIT의 "새로움"으로 인해 일부 시장 기관과 투자자가 이를 충분히 깊고 정확하게 이해하지 못하며, 이는 어느 정도 본 작업의 원활한 진행에 도움이 되지 않는다는 것을 이해합니다.

인프라 REIT는 기존 자산을 활성화하고 투자 선순환을 촉진하는 중요한 조치입니다. 인프라 REIT 시장을 잘 구축하고 발전시키기 위해서는 인프라 REIT의 중요성을 종합적이고 객관적이며 정확하게 이해해야 합니다.

첫째, 인프라 프로젝트에 효과적인 자기자본 조달 도구를 제공하는 데 도움이 됩니다.

"자금 조달은 어렵고 비용이 많이 듭니다"는 실물 경제, 특히 기본 경제가 직면한 일반적인 문제입니다. 설비분야에서 가장 어려운 것은 자본조달입니다. 일반적으로 인프라 프로젝트의 투자 규모는 상대적으로 크고, 수익은 상대적으로 낮으며, 자본 수요는 매우 크다. 우리나라의 오랜 기간 형성된 금융구조는 주로 간접금융으로 이루어지며 직접금융이 전체 사회금융의 10% 이상을 차지하며 직접금융도 채권금융의 상당 부분을 차지한다. 실제로 채권금융도 일종의 부채금융이다. 우리나라 전체 사회금융에서 차지하는 비중은 매우 낮다. 이처럼 인프라 프로젝트는 자본 역할을 하기 위해 막대한 규모의 자기자금이 필요한 반면, 자기자본 조달이 한 자릿수에 불과한 자금 조달 구조에 직면해 있다. 이로 인해 인프라 프로젝트의 자본 조달에 상대적으로 큰 문제가 발생했습니다.

이전에도 각 당사자는 다양한 방법을 통해 자본 조달 문제를 해결하려고 노력해 왔습니다. 그러나 새로운 자산관리 규정이 시행되면서 한때 시장에서 유행했던 '공개주식·실질부채' 등의 방식은 더 이상 통하지 않게 됐다. 올해 초부터 전염병의 영향을 받아 많은 곳에서 재정적 압박을 받고 사업 성과가 좋지 않았으며 인프라 프로젝트를 위한 자본 조달이 더욱 어려워졌습니다. REIT는 정확히 주식 기반 금융 도구입니다. 현재 전 세계 REIT 펀드의 90% 이상이 주식 기반입니다. 이번에 인프라 REIT 파일럿을 구현하려면 주식 기반 특성을 준수해야 합니다. 따라서 REIT는 기존 인프라 자산을 활성화하고 인프라 프로젝트의 자본 조달 문제를 해결하는 데 도움이 되는 자기자본 조달 도구입니다.

우리나라는 장기적인 투자와 건설을 통해 교통에너지, 생태환경보호, 농업, 임업 및 수자원 보전, 교육 및 보건 등 인프라 분야에서 수많은 고품질 자산을 형성했으며, 도시 건설, 창고 및 물류 등의 프로젝트는 REIT에 적합합니다. REIT의 핵심은 기본 자산이 성숙하고 안정적인 현금 흐름을 가지고 있다는 것입니다. 많은 인프라 프로젝트가 이러한 요구 사항을 완벽하게 충족합니다. 예를 들어, 하수 및 쓰레기 처리 프로젝트, 물 공급, 난방, 가스 공급과 같은 도시 기반 시설, 고속도로와 같은 교통 시설 등이 있습니다. 또 다른 예는 고속철도입니다. 과거에는 모두가 고속철도가 수익성이 없고 비효율적이라고 생각했습니다. 그러나 실제로 최근 몇 년 동안 가장 유명한 베이징-상하이 고속철도는 상황이 많이 바뀌었습니다. 이미 개통되었으며, 경제가 발전하고 인구밀도가 높은 지역의 기타 고속철도가 개통되었습니다. 프로젝트 운영도 매우 좋습니다. 많은 인프라에는 물 공급, 난방 및 가스 공급 인프라와 같은 자연 독점이라는 또 다른 주요 기능이 있으며 이에 대한 수요는 엄격하고 수익은 많은 상업용 부동산 프로젝트보다 안정적이므로 REIT 발행에 더 적합합니다. . 오피스 빌딩이든 쇼핑몰이든 상업용 부동산 프로젝트는 상대적으로 큰 시장 리스크에 직면해 있습니다. 지역 경제 발전 상황의 변화, 인구 이동의 변화, 새로운 상업용 오피스 모델의 등장으로 인해 수익성에 대한 불확실성이 더 커졌습니다. 따라서 기초자산의 성숙도와 현금흐름의 안정성 측면에서 보면 실제로 많은 인프라 자산이 REIT를 발행하기에 더 적합합니다.

따라서 우리는 고품질 인프라 자산을 사용하여 REITs 상품을 발행하고 기존 주식을 활성화하며 재활용 자금을 자본으로 사용하여 구성하는 새로운 프로젝트 건설에 투자하려면 이 모델에 대한 충분한 자신감을 가져야 합니다. 단점 때문에. 파일럿 문서의 발행을 통해 사회의 모든 당사자는 점차 인프라 자산에 대해 더 깊은 이해를 얻었습니다. 이제 많은 사람들은 인프라 분야에서 REIT가 운영할 수 있는 관련 자산의 양이 매우 상당하다고 믿고 있습니다.

둘째, 인프라 기업의 재투자 역량 향상에 도움이 됩니다.

인프라 건설 및 운영을 주업으로 하는 기업은 현재 근본적인 문제에 직면해 있습니다. 바로 투자입니다. 프로젝트의 경우 총 자산이 매우 크고 자산-부채 비율도 매우 높습니다. 높은 부채 비율은 회사의 재투자 능력과 추가 발전을 제한합니다. 인프라 REIT의 발행은 인프라 회사가 이 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다.

첫째, 기업의 재융자 역량을 강화한다. 프로젝트의 원래 지분 보유자는 차액 보충, 보상 또는 환매와 같은 신용 강화 조치를 제공하지 않고 REIT 상품 발행을 통해 동등한 가치의 현금 자산을 얻습니다. 이는 기업이 대차대조표를 진정으로 개선하고 레버리지 비율을 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다. 자금 조달 공간을 확보하고 재융자 능력을 강화합니다.

기업의 부채비율 수준은 기업의 자금 조달 능력을 직접적으로 결정합니다. 부채 비율이 80%인 기업은 부채 비율이 60%인 기업과 확실히 다른 자금 조달 능력을 갖습니다. 많은 인프라 회사는 부채 비율이 매우 높습니다. 부채 비율은 한도에 가깝거나 심지어 도달하고 있으며 재융자할 수 있는 공간은 이미 매우 제한되어 있습니다. REIT를 발행함으로써 한편으로는 주식형 자금을 확보할 수 있고, 다른 한편으로는 레버리지를 줄여 인프라 기업의 재융자 역량을 향상시킬 수 있습니다.

두 번째는 기업의 위험 저항 능력을 향상시키는 것입니다. REIT 발행은 미래 수익을 조기에 실현하는 것과 같습니다. REIT 투자자의 경우 REIT 상품 구매의 목적은 상대적으로 지속적이고 안정적인 투자 수익을 얻는 것입니다. 인프라 프로젝트의 원 보유자에게 REIT 발행은 실제로 미래 현금 흐름을 사전에 회수하는 것이며 이는 상당한 수준에서 달성될 수 있습니다. 미래의 시장, 운영 및 기타 위험을 방지합니다. REIT 발행 후 원지분 보유자는 기초자산의 소유권과 수익을 공공펀드로 이전하고 그에 따른 위험도 공공펀드로 이전됩니다. 락업 기간 동안 원래 지분 소유자 또는 공동 통제 하에 있는 특수관계인은 공공 기금 지분의 20% 이상을 보유해야 하지만 REIT 발행 전과 비교하여 보유 지분 비율이 크게 감소합니다. , 그리고 그에 따라 위험도 감소했습니다. 동시에, 자체 보유 부분은 락업 기간 이후에도 공개적으로 양도될 수 있어 유동성이 크게 향상되고 회사의 위험 저항 능력이 향상됩니다.

세 번째는 일일 현금 흐름 압박을 줄이는 것입니다. 혈액과 신체의 관계처럼 현금흐름은 사업에 매우 중요합니다. 혈액 공급이 부족하면 신체에 반드시 문제가 발생합니다. 지난 몇 년간 많은 기업이 PPP 사업에 참여했는데, 일부 기업은 타이트한 현금흐름으로 인해 운영상의 문제를 겪었다. 이들 기업은 PPP 모델을 통해 많은 인프라 프로젝트에 투자해 왔으며, 프로젝트 건설을 지원하기 위해 많은 양의 부채가 필요하므로 정책이나 시장에 변화가 생기면 현금 흐름이 너무 부족하거나 원리금 상환에 대한 큰 압박을 받습니다. 자본 사슬이 끊어져도 회사는 즉각 생사의 위기에 직면하게 될 것입니다. REIT를 발행하면 부채를 줄이고, 기업 현금 흐름에 대한 압박을 크게 줄이고, 기업 유동성 문제를 예방할 수 있으며, 기업의 장기적으로 안정적인 발전에 도움이 됩니다.

셋째, 인프라 건설에 참여하기 위해 광범위한 사회적 자본을 유치하는 데 도움이 됩니다.

첫째, 민간 자본의 참여 의욕을 높입니다. 주정부는 관련 기준 제한을 해제하고 민간 기업이 인프라 건설에 광범위하게 참여할 수 있도록 허용해야 함을 강조하는 많은 문서를 발행했습니다. 그러나 실제로 민간 기업이 인프라 프로젝트에 참여할 때 여전히 많은 문제와 어려움에 직면해 있습니다.

한편으로 인프라 프로젝트의 예비 작업은 복잡하고 절차도 많고 부서도 많으며 토지 취득 및 철거도 매우 어렵습니다. 민간 ​​기업은 종종 진행을 꺼리거나 진행할 수 없습니다. 이는 의심할 여지 없이 인프라 건설에 참여하는 민간 자본의 열정과 가능성을 제한하게 될 것입니다. 신규 프로젝트에 투자하는 것에 비해 민간 기업은 투자자로서 공공 자금 투자에 참여하고 운영 관리자로서 프로젝트 운영에 참여하는 등 인프라 REIT를 통해 성숙한 기존 프로젝트에 참여하는 것이 더 적합합니다. 이렇게 하면 프로젝트 건설의 매우 복잡한 사전 작업을 수행할 필요가 없으며 프로젝트를 보다 적절한 방식으로 보다 특정한 시점에 프로젝트에 투입할 수 있어 보다 안정적인 투자 수익을 얻을 수 있으며, 이는 참여 난이도와 투자 위험을 줄여줍니다.

한편, 인프라 REIT 발행은 인프라 분야에서 '투자-운영-퇴출-재투자'의 완전한 체인을 열어 투자와 자금 조달의 폐쇄 루프를 형성하는 것입니다. 현재 인프라 투자에 참여하는 민간 기업은 일반적으로 원활한 투자 출구 채널이 부족하여 많은 기업이 높은 레버리지로 운영되고 재투자 의지와 능력이 부족합니다. GEM과 과학기술혁신위원회의 출범으로 벤처캐피탈 투자에 사회적 자본의 참여가 촉진된 것처럼, 인프라 REIT는 인프라 투자를 위한 표준화되고 표준화된 출구 채널을 제공하여 인프라 자산의 유동성과 시장 가치를 크게 향상시킬 것입니다. 민간 투자에 큰 영향을 미칠 것입니다. 따라서 인프라 REIT는 민간 기업의 인프라 투자 의지와 능력을 효과적으로 향상시킬 것입니다.

두 번째는 인프라 투자에 참여할 수 있도록 보험, 사회 보장, 재정 관리 자금 및 공공 자금을 더 효과적으로 유치하는 것입니다. 사회자금을 유치해 인프라 투자와 건설에 참여하기 위해서는 환영하는 태도와 더불어 구체적인 방법과 운영규칙도 있어야 한다. 관련 문제가 제대로 해결되지 않으면 각종 소셜펀드가 무력해 참여하지 못할 수도 있다.

보험 기금을 예로 들어 보겠습니다. 보험펀드 투자는 크게 지분투자와 채권투자 두 가지로 나눌 수 있습니다. 보험 기금은 매우 조심스럽고 위험 회피 정도가 높습니다. 채권 프로젝트에는 투자 회수에 대한 확실한 보장을 제공할 수 있는 강력한 신용 강화 조치가 있습니다. 신규 프로젝트에 투자할 경우 위험이 높기 때문에 보험 기금은 더 높은 수익률을 요구하지만 인프라 프로젝트에 대한 투자 수익률은 보험 기금의 요구 사항을 충족하기 어렵습니다. 또한, 주식 투자 수익은 유동성이 매우 낮습니다. REIT의 특징은 주식과 채권의 중간 정도이며, 위험도가 높고, 수익률이 높으며, 유동성이 좋은 표준화된 금융상품입니다. REIT의 발행은 인프라 투자에 참여하는 보험 자금의 수익률 및 유동성 문제를 잘 해결할 수 있으며, 이를 통해 인프라 분야에 더 많은 보험 자금을 유치할 수 있습니다.

또 다른 예는 은행 재무 관리입니다. 지난 몇 년 동안은 자본 풀, 만기 불일치, 공개 주식 및 실물 부채를 통해 인프라 투자 분야에 진출할 수 있었습니다. 그러나 새로운 자산 관리 규정이 나온 이후에는 비금융 자금의 투자가 가능해졌습니다. 표준 상품은 크게 제한되었으며 REIT 및 기타 표준화 상품의 발행은 은행 재무 관리 투자 인프라의 채널 문제를 정확하게 해결하고 새로운 자산 관리 규정의 요구 사항을 완전히 준수할 수 있습니다.

공공투자자를 살펴보자. 중국 증권감독관리위원회(China Securities Regulatory Commission)가 발행한 업무 지침에 따르면 인프라 REIT의 일부는 공공 투자자가 청약해야 합니다. 많은 인프라 투자 프로젝트의 규모가 크고, 복구 주기가 길고, 투자 한도가 매우 높기 때문에 원래 일반인이 직접 참여하기가 어려웠습니다. REIT와 같은 상품의 출시로 일반 국민도 주식과 마찬가지로 REIT 주식을 구매하고 인프라 투자에 참여하며 투자 수익을 공유할 수 있어 광범위한 대중이 개혁 발전의 성과를 향유할 수 있도록 촉진할 수 있습니다. 혁신적이고, 조화로우며, 친환경적이고, 개방적이며, 모두가 공유하는 새로운 개발 개념을 구현합니다.

넷째, 인프라 운영 및 관리의 효율성 향상에 도움이 됩니다.

인프라 운영 및 관리의 효율성이 높지 않고 운영 관리 방법이 비교적 광범위합니다. 이는 인프라 분야에서 흔히 발생하는 문제이지만, 이는 앞으로 개선의 여지가 많다는 의미이기도 합니다. 인프라 REIT는 운영 및 관리의 효율성을 촉진하고 개선하는 중요한 수단 중 하나입니다.

내부동기 측면에서 REIT는 투자자의 자금을 공개적으로 조달하여 기초자산을 매입하고 펀드매니저가 관리하므로 펀드매니저에 대한 요구사항이 상대적으로 높다. 투자자의 수입은 주로 인프라 자산에서 발생합니다. 어떻게 인프라 자산을 잘 관리하고 투자자에게 더 높은 수익을 창출할 것인지는 펀드매니저가 고려해야 할 문제입니다. 펀드매니저의 운용 효율성이 높지 않고 수익률도 낮다면, 향후 유사한 상품이 시장에서 인정을 받을 수 있을지 의문이 크다. 이러한 압박 속에서 펀드매니저가 좋은 시장 평판을 얻고 펀드가 장기적으로 지속 가능하게 발전할 수 있도록 하려면 인프라 자산을 관리하기 위해 가능한 모든 노력을 다해야 하며, 프로젝트 수익과 자산 가치를 높이도록 노력하고, 합리적인 수익을 보장해야 합니다. 투자자.

외부 압력의 관점에서 볼 때 인프라 REIT의 발행은 자산의 IPO와 동일합니다. 정보 공개는 표준화되고 완전하며 공개적이고 투명해야 합니다. 투자자는 유사한 자산, 동일한 하수 처리를 비교해야 합니다. 같은 종류의 고속도로나 다른 회사, 다른 리츠 상품이 왜 더 좋은 성과를 내고 더 높은 수익률을 내는 걸까요? 시장은 어떻게 생각하나요? 펀드매니저가 합리적인 설명을 할 수 있나요? REIT에 대한 투자자의 인식은 REIT 가격에 반영되어 어떤 자산이 더 잘 운용되고 시장에서 더 인정받는지 한눈에 알 수 있습니다. 이러한 방식으로 인프라 운영 및 관리 당사자에게 더 큰 외부 감독 압력을 가할 수 있으며, 이는 정교하고 효율적인 운영 및 관리 메커니즘을 구축하고 운영 및 관리 효율성을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다.

다섯째, 중앙정부의 일련의 중요한 결정과 조치를 이행하고 인프라 부족함을 보완하며 주요 국가 전략의 이행을 촉진하는 데 도움이 됩니다

우리나라의 경제가 급속한 성장 단계에서 질 높은 발전 단계로 전환되었음에도 불구하고, 앞으로도 오랫동안 인프라 투자에 대한 수요는 여전히 클 것입니다. 첫째, 2019년 우리나라 상주인구의 도시화율은 60.6%로 일반적으로 80%를 넘는 선진국과 비교하면 여전히 격차가 크고 도시화 건설에 대한 투자 잠재력이 크다. 둘째, 생태환경보호, 사회생활, 수자원 보전, 에너지 등 산업의 단점이 여전히 뚜렷하고, 농촌지역의 인프라는 여전히 낙후되어 있어 단점을 보완할 수 있는 분야에 대한 투자를 지속적으로 집중화할 필요가 있다. 셋째, 베이징-천진-허베이, 슝안 신구, 장강 삼각주, 광둥-홍콩-마카오 대만 지역, 장강 경제 벨트, 하이난 등 주요 국가 전략의 시행으로 인프라에 대한 새롭고 더 높은 요구 사항이 제시되었습니다. 건설. 넷째, 일부 기존 인프라에는 노후화된 장비와 용량 부족 등의 문제가 있어 사회의 새로운 요구를 충족하고 경제 변화와 업그레이드를 지원하기가 어렵습니다. 이를 위해서는 상당한 재정적 지원이 필요합니다. 지역 재정에 대한 압박이 커지고 일부 기업의 성과가 만족스럽지 못하여 자금 조달의 어려움이 더욱 두드러졌습니다. REIT를 도구로 잘 활용한다면 주요 전략의 실행을 효과적으로 지원할 수 있습니다.

2018년부터 “개혁을 전면적으로 심화하고 개방을 확대하는 데 대한 중국 공산당 중앙과 국무원의 허베이 슝안신구 지원에 대한 지도의견”, “중국공산당 전체계획” 하이난 자유무역항 건설', '국민경제 촉진에 관한 국무원의 의견' 개혁개방의 새로운 차원을 창출하기 위한 기술개발구 혁신 및 업그레이드에 대한 의견' 등 문서에는 REIT가 긍정적인 역할을 해야 한다고 명시되어 있으며, 주요 국가 전략 및 정책의 이행을 촉진합니다. 주요 국가 전략의 실행을 촉진하는 금융 도구로서 REIT의 중요한 역할은 주로 세 가지 측면에 반영됩니다. 첫째, 주식을 현금으로 전환하고 장부상의 침전 자산을 실제 운전 자본으로 전환할 수 있습니다. 이는 사회적 자본에 대한 표준화되고 표준화된 출구 채널을 제공함으로써 새로운 프로젝트에 대한 투자에 대한 사회적 자본의 열정을 높이는 데 도움이 됩니다. 셋째, 새로운 프로젝트에 투자할 때 새로운 아이디어를 제공합니다. 미래를 미리 준비하고 REIT 발행을 위한 탄탄한 기반을 마련하세요.

여섯째, 새로운 인프라 프로젝트 건설을 촉진하는 데 도움이 됩니다

신기술의 발전으로 5G, 인공지능, 산업인터넷, 사물인터넷 등 새로운 인프라를 촉진합니다. , 데이터센터 건설 투자가 점점 더 시급해지고 있습니다. 현재 가속화된 발전과 신속한 배치를 배경으로 새로운 인프라 건설을 위한 자금 조달에 대한 수요가 엄청나지만 전통적인 금융 지원에는 여전히 일정한 장애물이 있습니다. 인프라 REIT를 촉진함으로써 새로운 인프라에 대한 재정적 지원에 대한 장벽을 무너뜨리고 시장 참여의 활력을 완전히 자극하는 데 도움이 될 것입니다. 데이터센터를 예로 들면, 5G가 추진되면 데이터센터에 대한 수요가 기하급수적으로 늘어날 것이고, 데이터센터 구축에 대한 투자도 매우 높을 것이다. 국내에서는 건설 투자, 수익 창출을 위한 외부 임대, REIT 퇴출, 롤링 재투자 등 데이터센터 투자와 건설의 롤링 사이클을 실현해 신인프라 분야의 선순환 투자 사이클을 형성할 수 있을 것이다.

요약하자면, 인프라 REIT는 인프라 투자 및 자금 조달 메커니즘의 주요 혁신일 뿐만 아니라 "6가지 안정성" 작업을 촉진하고 "6가지 보장" 작업을 구현하는 중요한 출발점일 뿐만 아니라 또한 실물 경제의 역량을 강화하고 고품질 경제 발전을 촉진하기 위한 장기적인 조치를 취합니다. 투자관리는 증분에만 집중할 것이 아니라 주식에도 주의를 기울여야 합니다. 인프라 REIT의 도구를 잘 활용하고 주식의 활성화와 신규 투자를 결합하는 것은 투자 관리에 대한 새로운 아이디어를 넓히는 데 큰 의미가 있습니다. .

인프라 REIT는 아직 중국에서 새로운 분야입니다. 자신감을 갖고 성공을 향해 달려가서는 안 됩니다. 꾸준히 진행하고 단계적으로 진행하며 적시에 적극적으로 파일럿 경험을 요약해야 합니다. 관련 문제를 해결하고 인프라 REIT 시장의 장기적인 발전을 촉진합니다.