경매토지에서 국유토지소득기금을 계산하는 방법

1. 국유기업의 토지사용권 문제

국유기업이 사용할 권리가 있는 토지는 그 출처에 따라 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. : 양도로 사용권을 취득한 토지, 양도로 사용권을 취득한 토지, 임대로 취득한 토지. 양도를 통해 얻은 토지사용권과 할당을 통해 얻은 토지사용권은 국유토지에 대해 설정된 용익권이고, 임대를 통해 얻은 토지사용권은 계약에 따라 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리, 비용익권이다. 국영기업은 위의 방법에 따라 용익권 성격의 토지사용권을 취득할 수 있습니다.

'도시부동산관리법' 제7조에서는 "토지사용권의 양도란 국가가 국유토지사용권(이하 토지사용권이라 한다)을 양도하는 것을 말한다"고 규정하고 있다. 토지사용자가 토지사용권 양도세를 국가에 납부하는 행위: “국가는 토지사용자가 법에 따라 취득한 토지사용권을 기간 만료 전에 회수하지 않는다. 양도계약에서 약정한 사용기간, 특수한 상황에서는 사회 공익의 필요에 따라 법적 절차에 따라 사전에 회수할 수 있으며 실제 연수에 따라 토지 사용자에게 상응하는 보상을 제공할 수 있습니다. 토지를 사용하고 토지개발실태에 따라 “우리나라 현행법률, 행정법규의 규정에 따라 양도로 취득한 토지사용권은 다음의 규정에 따라 양도, 임대, 저당될 수 있다. 양도를 통해 획득한 토지사용권은 제한 없이 거래의 대상이 될 수 있으며 독립적인 재산권으로 간주됩니다. 국유기업이 양도로 인해 취득한 토지사용권은 사회공익을 위해 필요한 경우를 제외하고는 국가가 회수할 수 없다.

'도시부동산관리법' 제22조는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "토지사용권 양도는 현급 이상 인민정부가 법에 따라 토지 양도 후 토지 양도를 승인하는 것을 의미합니다. 토지 사용자는 토지 사용에 대한 보상, 정착 및 기타 비용을 지불하거나 토지 사용자에게 토지 사용권을 무료로 양도하는 행위를 통해 이 법의 규정에 따라 토지 사용권을 취득합니다. 법률, 행정법규에 달리 규정하지 않는 한 사용기간에는 제한이 없습니다. 부동산관리법은 사용 및 양도조건에 대한 특정 제한을 제외하고는 할당을 통해 취득한 토지사용권에 대해 특별한 제한을 두지 않습니다. 토지사용권은 사용기간이 없는 권리입니다. 우리나라의 현행법과 행정법규에는 할당으로 인해 취득한 토지사용권을 국가가 회수할 수 있다는 규정이 없습니다. 일단 국유지가 할당되면 토지사용권자는 이를 영구적으로 사용할 수 있는 것이 원칙이다. 또한 우리나라의 법률, 행정법규에는 국유기업이 파산한 경우 할당으로 인해 취득한 토지사용권을 국가가 회수할 수 있다는 규정이 없다는 점에 유의해야 합니다. 국유기업의 파산을 이유로 할당된 토지사용권을 반환한다.

위의 법률 조항에 따르면 할당은 토지 사용권을 취득하는 다른 방법일 뿐이며 할당으로 인해 취득한 토지 사용권이 독립적인 재산권이 아니라는 의미는 아닙니다. 따라서 국유기업이 양도를 통해 취득한 토지사용권과 할당을 통해 취득한 토지사용권의 취득방법은 다르지만 그 성격에는 차이가 없습니다. 중국 법률은 국유기업이 할당을 통해 취득한 토지사용권의 사용 및 양도에 대해 일부 특별 제한을 부과하고 있으며 할당된 토지사용권을 처분하는 국영기업의 권한을 부정하지 않습니다. 예를 들어, "도시부동산관리법" 제50조는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "부동산 저당권 설정을 위한 토지사용권은 할당으로 취득합니다. 법에 따라 부동산을 경매한 후, 이에 상응하는 토지사용권은 토지 대금은 사용권 양도 수수료 금액이 지불된 후에만 지불되어야 하며, 저당권자는 위 규정에 따라 지불 우선권을 가질 수 있습니다. 토지사용권의 교환가치를 실현하기 위해 할당으로 취득한 토지사용권을 저당하는 것은 양도를 통해 취득한 토지사용권을 저당하는 것과 근본적으로 다르지 않습니다. 따라서 국유기업이 양도를 통해 취득한 토지사용권과 할당을 통해 취득한 토지사용권은 동일한 성격의 용익권이며 둘 다 국유기업의 책임재산이다.

국유 기업의 합병 및 파산 조치 계획을 촉진하기 위해 국무원은 "특정 지역의 국유 기업 파산 재판 시행과 관련된 문제에 관한 고시" 제 2 조에 규정했습니다. 도시'(국법[1994] 제59호): 기업이 파산할 경우 기업이 법에 따라 취득한 토지사용권은 주로 경매, 입찰을 통해 법에 따라 양도된다. 양도 수익금 파산기업 근로자를 재정착시킨 후 잉여금이 있을 경우, 남은 부분은 기타 파산재산과 함께 파산에 포함된다. Guofa [1994] No. 59 고시 규정에 따르면, 시험 도시 합병 및 파산 계획 내의 국유 기업이 파산하는 경우 토지 사용권 취득 방식에 관계없이 토지 사용권을 취득할 수 있습니다. 근로자를 이주시키기 위한 가격으로 환산됨 전환된 토지사용권 근로자를 재배치한 후 잉여금이 있는 경우 파산한 국유기업의 채권은 파산재산분배계획에 따라 변제한다. 분명히, Guofa [1994] No. 59의 정신은 국유기업이 파산할 당시의 토지 사용권은 국유기업의 책임 있는 재산임을 인정하지만 토지 가격 분배에만 다른 변화를 가져온다는 것입니다. 국유기업의 사용권과 다른 토지사용권은 파산기업의 근로자 정착비용을 충당하기 위해 토지사용권 변동가격을 우선적으로 고려합니다. 공익을 위해 Guofa[1994] No. 59의 조항은 부적절하지 않습니다.

그러나 우리나라의 사법 관행이 국법(1994) 제59호 고시의 정신에서 벗어나 국영기업이 취득한 토지사용권이 정당한 사유로 취득된 사실을 직접적으로 부인하는 입장은 매우 유감스럽다. 할당에 대한 책임은 국영기업의 재산이다. “파산기업이 할당한 국유토지사용권이 파산재산에 포함되어야 하는지에 관한 문제에 대한 최고인민법원의 답변”(Fa Shi [2003] No. 6) 제1조에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 파산기업이 양도를 통해 취득한 토지사용권은 파산재단에 속하지 아니한다. 기업이 파산한 경우 관련 인민정부는 파산재산을 회수하여 법에 따라 처리할 수 있다. 국가합병 및 파산계획에 포함된 국유기업의 경우, 법에 따라 취득한 국유토지사용권은 국무원의 관련문서에 따라 처리한다. 대법원 판결 [2003] 제6호의 입장을 해석하면 다음과 같은 결론을 고려할 만하다. (1) 국유기업이 취득한 국유토지사용권은 국가합병 및 파산계획에 포함된다. 법에 따라 가치로 환산하여 먼저 파산 기업 직원의 이익을 위해 사용해야 합니다. 파산 기업 직원을 재배치한 후 잉여금이 있는 경우 나머지는 다른 파산 재산과 함께 분배됩니다. 통일된 방식으로. 이 시점에서 대법원은 국법(1994) 통지 제59호에 규정된 입장을 승계했습니다. 이것이 대중의 이익을 고려한 것이라면 이를 확인해야 합니다. 국가합병 및 파산계획에 포함되지 않은 국유기업의 할당을 통해 취득한 토지사용권은 파산한 국유기업의 책임재산이 아니다. 이 시점에서 대법원은 국법(1994) 제59호 조항의 핵심 정신을 제대로 이해하지 못했고, 더 나아가 할당된 토지 사용권이 국유 기업의 책임 재산이 아니라는 확대 해석을 했습니다. . 실제로 위의 결론은 할당된 토지 사용권을 다른 가격으로 상환하여 부채를 상환하도록 허용하는 도시 부동산 관리법 조항과 직접적으로 모순됩니다. 동시에, 공기업은 객관적으로 다르게 대우되며, 이는 국가 합병 및 파산 계획에 포함되지 않고 토지만 할당한 공기업 직원의 권리와 이익을 손상시킵니다.

(2) 관련 인민정부는 국유기업이 할당한 토지사용권을 회수하여 처분할 수 있다. 현 시점에서 국영기업이 할당으로 인해 획득한 토지 사용권을 회수할 때 국가는 매우 광범위한 재량권을 갖고 있습니다. 국가는 할당된 토지 사용권을 회수하지 않을 수도 있고 회수할 수도 있습니다. 또는 아무런 이유도 붙이지 않고 다시 가져갈 수도 있습니다. 대법원의 판결은 국유기업이 파산하면 관련 인민정부가 할당된 토지사용권을 회수할 수 있는 권한을 부여하고 있는데, 이는 법적 근거가 없다. 또한 해당 인민정부는 할당된 토지사용권을 회수하여 처분할 수 있으며, 이를 처분하는 방법이나 목적에 대한 제한은 없습니다. 이는 할당된 토지사용권이 소멸되었다고 말하는 것과 같습니다. 국가의 재개를 위해 정부는 원하는 대로 할 수 있습니다. 관련 인민정부가 파산한 국유기업이 할당한 토지사용권을 회수하지 않기로 결정한 경우 어떻게 해야 합니까? 아니면 한발 물러서면, 어떤 근거로 관련 인민정부가 파산한 국유기업이 할당으로 인해 취득한 토지사용권을 회수하지 못할 수 있는가? 위와 같은 대법원의 판례적 해석은 극히 자의적이며, 실무에서 온전히 파악될 수 있는 기준을 제시하고 있지 않다고 볼 수 있다.

저자는 국유 기업의 토지 사용권을 할당과 양도의 두 가지 방법으로 얻을 수 있지만 용익권으로서의 성격은 국유 기업 시절부터 동일하다고 믿습니다. 기업이 토지사용권을 취득한 경우, 토지사용권은 국유기업의 책임재산이다. 원칙적으로 국유기업이 파산한 경우 토지사용권은 양도 또는 양도로 취득한 경우 모두 파산재단에 포함되어 파산을 통해 분배되어야 합니다. 양도된 토지사용권은 국유기업이 파산한 경우에도 토지사용권을 취득한 후 취득한 가격으로 “도시부동산관리법” 제50조의 규정을 참조하여 가액을 변경해야 합니다. 변경된 금액은 지급할 토지사용권보다 우선적으로 지급해야 하며 양도수수료는 배당금에 포함됩니다.

2. 저당권을 받은 국유기업의 토지사용권 문제

파산기업이 소유한 재산은 파산재산이다. 파산기업이 담보로 잡은 재산은 이론적으로 부담이 있는 파산재산으로 분류되어야 하며, 부담이 제거되기 전에 파산재산은 먼저 부담으로 인해 취득한 채권자의 이익을 충족시키는 데 사용되어야 합니다. 국유기업의 토지사용권을 저당잡은 경우 우리나라의 기업파산법(심판) 제28조 및 민사소송법 제203조의 규정에 따라 해당 범위에 속하지 않습니다. 다만, 토지사용권의 가액 보증채무액을 초과하는 부분은 파산재산으로 처리한다. 우리나라 현행법 관련규정에 따르면 국유기업의 토지리용권을 저당잡은 경우 저당권이 무효가 아닌 한 저당권자는 저당권을 행사하여 저당재산(토지리용권)을 상환받을 수 있다. 국유기업이 파산한 경우, 토지사용권을 담보로 한 채권으로 담보대출을 상환합니다. 다만, 토지사용권이 양도에 의하여 취득한 권리인 경우에는 저당권자가 납부하여야 할 토지사용권 양도수수료에 해당하는 금액을 먼저 납부하여야 하며, 그 후 저당권자는 우선 납부를 받을 수 있습니다. 저당권자가 토지사용권 변동가격을 우선적으로 지급받고 남은 잔액은 배당가능 파산재산으로 보아 파산재산분배계획에 따라 분배한다. 위의 법률 규정은 저당권을 설정한 국영기업의 토지사용권에 무조건 적용되어야 합니다.

그러나 대법원 판결 [2003] 답변서 6호는 기업이 할당을 통해 취득한 국유 토지 사용권을 처분할 권리가 없다고 규정하고 있으며, 토지사용권을 목적으로 하고, 법에 따라 저당권 등록 절차를 밟고, 저당권에 대한 검토 및 비준 권한이 있는 인민정부 또는 토지관리 부서의 승인을 받아야 하며, 저당권은 유효합니다. 저당권자는 저당권의 할인, 경매, 매각 수익금으로 토지사용권 양도 수수료에 해당하는 금액을 지불해야 하며, 그 후 나머지 부분은 우선 상환됩니다. 여기서 쟁점은 저당권자가 우선적으로 변제를 받아야 하는지 여부가 아니라, 저당받은 할당토지사용권에 대한 저당권자의 변제 우선순위가 도시부동산관리법 및 보증법에 명시적으로 규정되어 있기 때문이다. 저당권자는 양도된 토지사용권에 대한 보상을 우선적으로 받습니다. 의문스러운 점은 저당권자가 할당받은 토지리용권에 대한 우선상환권을 행사한 후에도 토지리용권의 잔액이 남아 있으면 파산재산으로 간주되는지 여부입니다. 대법원 판결 [2003] 답변 6호 1조에 따르면, 파산 기업이 할당을 통해 취득한 국유 토지 사용권은 기업이 파산한 경우 파산 재산이 아니며 관련 인민 정부가 이를 회수할 수 있습니다. 그리고 법에 따라 폐기하세요. 물론, 국유기업이 할당을 통해 취득한 토지사용권은 원래는 파산재산이 아니었습니다. 저당권이 설정되어 저당권자가 저당권을 행사하더라도 해석상 여전히 파산재산으로 볼 수는 없습니다. 따라서 저당권자는 상환 우선권을 행사한 후 양도를 통해 취득한 저당 토지사용권 잔액은 여전히 ​​파산재산으로 간주되지 않습니다. 여기에는 명백한 모순이 있습니다.

대법원 답변6[2003] 제2조는 국가합병 및 파산계획에 포함된 국유기업이 양도를 통해 취득한 국유토지사용권을 저당권 설정한 경우에 대해 규정하고 있다. , 국무원의 관련 규정에 따라 문서를 처리해야 합니다. 그러나 이러한 규정은 국무원의 관련 문서와 일치하지 않는 것으로 보인다. 대법원은 할당을 통해 취득한 토지사용권에 대해 저당권이 설정된 경우 국무원 문서의 관련 규정에 따라 처리해야 한다고만 규정했습니다. 이는 취득한 토지사용권에 대해 저당권이 설정되었음을 의미합니다. 양도를 통해 국무원 문서의 관련 규정을 준수할 필요가 없습니까? 국무원의 관련 문서에는 국가 합병 및 파산 계획에 포함된 국유 기업이 파산하는 경우 토지 사용권에 대한 특별 규정이 있습니다. 실제로 할당된 토지 사용권에만 국한되지 않습니다. Guofa[1994] 제59호는 국유기업이 파산할 경우 법에 따라 취득한 토지사용권(양도 또는 할당을 통해 취득)에서 얻은 수익을 먼저 파산한 직원을 재정착시키는 데 사용해야 한다고 규정하고 있습니다. 기업. 1996년 7월 25일 국무원의 동의를 거쳐 국가경제무역위원회와 중국인민은행이 발행한 "국유기업 합병 및 파산 시험실시에 관한 몇 가지 문제에 관한 통지" 제5조는 다음과 같이 규정하고 있습니다. : "기업 파산 실행에 있어서 우리는 먼저 파산 기업 직원을 적절하게 재정착하고 사회 안정을 유지해야 합니다. 기업이 토지 사용권을 담보로 사용하는 경우 양도 수익금은 먼저 파산 기업 직원을 재정착하는 데 사용됩니다. 나머지 저당권자는 토지 사용권 처분 수익이 부족한 경우 우선적으로 보상을 받습니다. 직원을 정착시키는 데 사용되는 경우 무담보 재산 및 기타 저당 재산 처분 수익에서 부족액이 할당됩니다. . 저당권자의 미지급 부분은 일반 채권의 상환 및 분배에 참여하게 됩니다. 또한 국무원은 1997년에 "여러 도시에서 재판 시행 중"을 발표했습니다. "합병, 파산 및 재취업과 관련된 문제에 대한 보충 통지". 국영기업법'에서는 "파산기업이 토지사용권을 사용하는 경우, 파산기업이 취득한 토지사용권 양도대금에서 파산기업 근로자의 재정착 비용을 배정한다"고 규정하고 있다. 담보로 양도 수익금은 직원을 먼저 정착시키는 데 사용되어야 합니다. 지급액이 부족한 경우, 부동산 경매 수익금의 경우 무담보 재산 처분 수익금에서 순차적으로 부족분을 지급합니다. “파산기업의 직원 재정착 비용이 아직 부족할 경우, 그 대금은 기업의 소속에 따라 동급 사람들에게 지급될 것입니다.” 토지사용권(할당 또는 양도를 통해 취득한 것인지 여부)에 대한 모든 청구권에 대한 기업의 파산. 입법 및 사법 관행에 있어서 국가합병 및 파산계획에 포함된 공기업의 토지사용권과 관련하여 해결해야 할 쟁점은 토지사용권에 설정된 저당권의 행사 가능 여부가 아니라, 저당권자의 이익이 우선인지 여부 파산 기업의 직원 정착 비용과 관련하여 대법원의 Fajie [2003] No. 6 승인은 이러한 실질적인 가치 문제를 해결하지 못했습니다.

대법원의 사법 해석에 위와 같은 결함이 있는 데에는 두 가지 이유가 있을 수 있습니다. (1) 공기업의 토지 사용권 성격에 대한 이해가 불분명합니다. 국유기업의 토지사용권은 성격이 다른 두 가지 권리로 인위적으로 구분됩니다. 양도로 취득한 토지사용권과 양도로 취득한 토지사용권은 국유기업의 책임재산을 구성하지 않습니다. 후자는 국유기업 책임재산이다. 국유기업이 할당으로 취득한 토지사용권은 파산한 국유기업의 책임재산이 아니며, 저당권 여부는 파산재산의 청산 및 분배와 관련이 없습니다. 파산한 기업의 직원 정착 비용을 지불하기 위해 이를 회수하거나 가격을 변경할 수 있습니다. 앞서 언급한 바와 같이, 국영기업의 토지사용권을 인위적으로 성격이 다른 두 가지 권리로 분할하는 법적 근거는 없습니다. (2) 국무원이 발행한 관련 문서의 정신을 부정확하게 이해한 경우.

위에서 언급한 바와 같이, 국무원 관련 문건의 정신은 국유기업이 파산한 경우 토지사용권이 국유기업의 책임재산임을 부인하지 않는다. 그러나 토지사용권을 분배하는 경우에는 그러하다. 가변 가격에서는 파산 기업의 직원 배치 비용을 충족하기 위해 토지 사용권에 우선 순위가 부여됩니다. 국무원 관련 문서는 파산 기업의 직원 정착 비용을 담보권 및 토지 사용권(할당 또는 양도를 통해 취득한 여부를 불문)에 대한 일반 청구보다 우선시하도록 규정하고 있습니다. 그러나 대법원 판결 제6호[2003]의 취지에 따라 국무원 관련 문서의 적용 범위가 좁아졌다.

국법(1994) 제5조 고시 제59호는 국가 합병 및 파산 계획에 포함된 국유기업의 토지 사용권은 토지 저당권자의 우선 보상 이익을 허용하지 않는다고 규정하고 있습니다. 사용권. 파산한 회사의 직원 배치 비용에 맞서 싸우고 있습니다. 저당권의 의의는 저당권을 담보로 한 채권자의 권리의 상환을 보장하는 데 있는데, 국유기업이 파산할 경우 저당권자의 채권자는 저당권을 직접적으로 상환하지 못할 위험에 처하게 됩니다. 그 역할을 하기 위해서는 권리가 필요합니다. 국유기업이 파산하더라도 저당권자의 이익이 감소되어서는 안 됩니다. 공기업이 파산한 경우, 파산한 기업의 재산(토지사용권)에 대한 저당권의 우선지급효과를 부정하는 것은 사회신용제도에 직접적인 피해를 주는 것 외에는 달리 구제할 수 있는 방법이 없습니다. 반대로, 국영기업이 파산할 경우 정부재정이나 사회보장제도가 직원들의 정착비용을 역할을 해야 하며, 기업 파산에 따른 사회적 부담을 저당권자에게 전가할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 동시에, 파산기업의 근로자 정착비용은 파산기업의 토지사용권 저당권보다 우선하지만, 국가합병 및 파산계획에 포함된 국유기업이 파산하는 경우에만 해당하므로 객관적으로 불평등을 부여하는 것으로 간주된다. 기타 파산한 국영기업과 그 직원의 처우.

따라서 국유기업이 파산하여 토지사용권을 저당잡힌 경우 저당권자는 저당권을 행사하여 저당된 재산(토지)의 가치를 변경할 수 있는 것이 타당하고 적법하다고 본다. 사용권), 토지사용권에 의해 보장된 채권자의 권리는 변동가격으로 변제되어야 합니다. 토지사용권이 양도를 통해 취득한 권리인 경우, 가변가격은 먼저 토지와 동일한 금액으로 변제되어야 합니다. 사용권 양도 수수료를 지불해야 하며, 저당권자는 보상을 우선적으로 받을 수 있습니다. 저당권자가 토지사용권 변동가격을 우선적으로 지급받고 남은 잔액은 파산재산으로 처리하여 파산재산분배계획에 따라 분배한다. 다만, 국가합병 및 국유기업의 경우에는 그러하다. 파산 계획이 있는 경우, 파산 기업에 우선 지급되며 남은 직원 정착 비용은 파산 재산 분배 계획에 따라 분배됩니다. 인력 재배치가 여전히 부족하다면 정부 재정과 사회보장기금으로 충당해야 한다.