사례 해석: 완다 상업용 부동산의 자산 경량화 전환

완다라면 다들 아실텐데요. 완다는 그 자체로 주목을 받는 회사라고 할 수 있다. 업계의 하향 압력에 따른 강제적 움직임이든, 적극적인 움직임이든, 자산 경량화 전환은 실제로 이 "큰형"이 업계의 미래 방향을 주도하고 있습니다.

완다그룹은 상업관리, 부동산, 문화, 투자 등 4대 사업을 갖고 있다. 모두가 알고 있듯이 완다상업부동산은 한때 상업관리와 부동산이라는 2대 사업을 담당했다.

왜 "한 번"이라고 말합니까? 이는 그의 발전 과정에서 설명되어야 한다.

2002년 9월 16일 대련완다부동산유한공사와 대련이팡부동산유한공사가 각각 50%의 지분을 보유하고 대련만풍부동산개발유한공사를 설립했습니다. .; 2007년에는 완다그룹으로부터 27개의 현지 부동산을 인수했습니다. 회사는 대련완다상업부동산주식회사로 이름을 바꾸었고, 2009년 1월에 완다의 유일한 부동산 개발 플랫폼으로 바뀌었습니다. 2018년 2월 29일, Wanda Commercial Real Estate는 Tencent, Suning, JD.com 및 Sunac의 전략적 투자를 도입하여 홍콩 주식 시장이 상장 폐지되었을 때 도입된 투자자의 주식을 상환하는 데 사용되었으며 Dalian Wanda Commercial Management Group Co.로 이름이 변경되었습니다. 완다그룹 산하 상업관리그룹인 Ltd.가 기존 부동산사업을 분사해 새로 설립된 완다부동산그룹주식회사가 책임을 맡고 있다.

완다의 상업용 부동산에 대한 기본 정보를 이해한 후 공유 주제인 완다의 자산 경량화 모델을 살펴보겠습니다.

그 전에 자산경량(Asset-Light)이 무엇인지 알아봐야 할까요? 그리고 다른 국내 부동산 회사들도 자산 경량화 전환을 모색하고 있나요?

완다(Wanda)를 예로 들면, 자산 경량화 모델은 완다 플라자(Wanda Plaza)를 건설하고 모든 자금을 투자자가 부담하는 것이다. 완다는 쇼핑몰의 투자 및 운영 관리도 담당하며, 자체 브랜드를 투입하고 쇼핑몰 운영에 자체 정보 관리 시스템을 사용할 예정이다. 즉, 타인이 지불한 돈을 제외한 나머지 부분은 전적으로 완다의 책임입니다. 완다플라자가 정식 운영되면 발생하는 임대수익은 일정 비율에 따라 완다와 투자자 사이에 분배된다.

자산 비중이 높은 모델은 완다플라자 건설 자금을 완다 자체에서 조달하고, 주변 지역에 사무실 건물, 상점, 주택 등을 건립하는 완다의 도시복합상품이다. 이러한 자산을 외부 당사자에게 전달하고 생성된 현금 흐름은 완다 플라자에 투자되어 "판매, 지원 및 임대" 운영 모델을 형성합니다.

중국 부동산 업계 입장에서 보면 부동산 개발과 상업 운영의 분리는 업계 개편의 시작이자 업계가 전문화되고 성숙해지는 유일한 길이다.

Vanke, Greentown, Poly, Longfor Real Estate 등 많은 벤치마크 부동산 회사들이 자산 경량화 전략 전환을 잇달아 제안했습니다. 완다는 자산경량화의 최전선에 있는 '3명의 우수한 학생' 중 한 명이라고 할 수 있습니다. 이미 2015년에 자산경량 모델을 공식 출시했습니다. 당시 Harvest Fund인 Everbright Ashmore와 힘을 합쳤습니다. 쓰촨 신탁과 Kuaiqian Company 건설 20개의 완다 플라자 건설은 2017년 완다가 경량 자산과 중량 자산 모두에 집중하는 방향으로 나아가는 것을 의미하며, 2018년에는 경량 자산과 중량 자산을 분리했습니다. 부동산 및 사업 관리 그룹이 각각 각자의 임무를 수행합니다. 앞서 언급했듯이 완다가 상업용 부동산 회사의 분할을 완료한 것은 올해였습니다.

완다의 부동산 개발과 상업 운영이 분리됨에 따라 완다의 조직 구조 조정도 점차 추진되고 있다.

우선 분할된 부동산 개발사업은 새로 설립된 완다부동산이 맡아 부동산 개발과 부동산 서비스 부문을 크게 2개 부문으로 나눈다. 프로젝트 및 주거용 프로젝트. 둘째, 상업 관리 그룹의 각 사업 라인을 개선하고 프로젝트 관리 센터, 투자 센터, 마케팅 계획 센터 및 운영 센터의 4개 주요 비즈니스 센터와 9개 주요 운영 센터(동북, 화북, 서북, 화동, 중국 중부, 중남부, 남서부, 중국 남부의 9개 주요 지역에는 각 지역이 프로젝트 관리 센터 아래에 해당 운영 및 관리 회사를 설립했으며 다양한 도시 회사가 설립되었습니다.

완다는 조직 구조 조정과 더불어 인사에도 많은 노력을 기울였다.

2019년, 완다는 텐센트, 수닝, JD.com, 수낙 등 4대 전략 파트너와 손을 잡은 지 1년여가 됐다. 이때 텐센트와 수닝은 더욱 깊어지기 시작했다. 완다의 경영에 관여하고 있다. Tencent의 Li Zhaohui와 Suning.com의 Jiang Yong이 Wanda Commercial Management의 새 이사로 임명되었습니다. 이 두 전략적 파트너의 개입 이후 Wanda Commercial Management의 이사회에는 Ding Benxi 회장, Qi Jie, Qu Dejun, Wang Zhibin, Li Zhaohui 및 Jiang Yong 이사와 Chen Hanwen, Xue Yunkui 및 Liu 사외 이사가 포함됩니다. 지펑.

2020년을 맞이한 완다 커머셜 매니지먼트는 네 번의 높은 수준의 '교체'를 경험했다. Ding Benxi 전 회장이 사임하고 Wanda Commercial Management 전 이사 겸 부사장인 Qi Jie가 회장 겸 사장을 맡았습니다. 이후 완다 상업 관리 부사장 Liang Feijian, 사장 수석 보좌관 겸 기획 센터 총책임자 Huang Jiazhou, 사장 수석 보좌관 겸 투자 센터 총책임자 Wang Rui가 차례로 사임했습니다. 그들은 Wanda Group 사장 보좌관이자 Wanda Commercial Real Estate City Company의 총책임자 Han Yang, West China Operations Center 총책임자 Chen Hongtao, Wanda Commercial Management 수석 사장 보좌관 Zhang Peiyu로 교체되었습니다. 각기. 지난 2월, Wanda 상업 관리 부사장 Shen Jiaying이 사임하고 상업 관리 그룹 사장 수석 보좌관이자 화북 운영 센터 총책임자인 Sun Yazhou가 그 자리를 대체했습니다.

4월 21일, 완다그룹 인사관리센터 전 수석부사장 겸 총책임자인 샤오광루이(Xiao Guangrui)가 치지에(Qijie)를 인수하고 완다상업관리(Wanda Commercial Management)의 전무이사로 자리를 옮겼다.

완다의 경량자산 전환과 이를 위해 완다가 진행한 조직 개편 수술에 대해 이해한 후, 완다의 경량자산 모델과 중자산 모델이 어떻게 작동하는지 살펴보겠습니다.

앞서 간략히 소개한 바 있는데, 구체적으로 '판매, 지원, 임대'라는 자산 중심 모델은 완다가 자체 자금을 활용해 자체적으로 토지를 매입하고 도시를 건설하는 것을 의미한다. 단지 내 상업시설인 완다프라자는 임대용이 아닌 매각용이 아닌 임대수익과 자산프리미엄 중 일부는 은행 대출금 상환에 사용되며, 나머지 일부는 완다 소유이다. 완다프라자 자체의 임대 및 자산을 담보로 대출받을 수 있으며, 부동산 가치 상승으로 발생하는 자산 프리미엄을 민간자금 조달에 활용하거나 전액 매각할 수도 있습니다. , 또는 분리되어 별도로 상장되며, 주변 지원 주택, 사무실 건물 및 상업 거리가 외부 세계에 매각되고, 얻은 판매 수익은 은행 대출금을 상환하는 데 사용됩니다.

완다의 자산 경량화 모델을 살펴보겠습니다. 완다는 은행, 증권, 펀드 및 기타 투자 기관과 협력합니다. 완다 플라자의 개발 자금은 투자 기관이 부담합니다. , 플라자의 건설, 투자 및 운영과 동시에 완다의 브랜드, 경영, 기술, 자원 등이 수출되며 완성 후 완다 플라자의 소유권과 부가가치는 투자 기관에 귀속됩니다. 임대 수입은 두 가지로 나뉘며, 대부분은 투자 기관에 전달됩니다. 완다는 매년 이로부터 약 30%를 얻습니다.

Wanda Commercial Management는 자산 경량화 이후 운영에서 놀라운 성과를 거두었습니다. 2018년 말까지 완다 플라자는 23개의 "자산 경량화" 프로젝트를 열었습니다. 2019년에 개장한 43개의 완다 플라자 중 29개가 2020년에 개장할 예정인 완다 플라자 중 37개가 자산 경량화 프로젝트였습니다. 건설 중인 133개의 완다 플라자 중 107개가 자산 경량화 프로젝트입니다. 현재까지 완다 커머셜 매니지먼트는 324개의 완다 플라자를 오픈했습니다.

2019년 완다상업관리는 전년 대비 17.8% 증가한 매출 434억8000만 위안, 임대 수입 384억8000만 위안을 달성했다. 이 중 경자산 임대수익은 전년 대비 43.9% 증가했고, 완다프라자 입주율은 99.9%, 임대료 징수율은 100%를 기록했다.

앞서 완다(Wanda)가 자산 경량화(asset-light Transformation)를 진행해 확실한 성과를 거두었다고 말씀드렸는데, 그렇다면 완다는 왜 변신을 해야 할까요? 기존 자산집중 모델은 수익성이 좋지 않은가?

업계 전체의 관점에서 볼 때 부동산의 '황금기'는 지나갔습니다. 더 이상 자산 중심 모델은 더 이상 이에 적응할 수 없습니다. 현재의 정책 환경과 시장 상황은 혼자 일하고 모든 것을 책임지는 광범위한 운영 모델에 의존하여 수익을 창출하는 것이 더 어렵기 때문에 시대의 요구에 따라 자산 경량 모델이 등장했습니다.

완다 자체에 있어서는 업계 특유의 다양한 압박에 더해 상장과 자금 조달도 큰 산과 같아서 늘 완다를 짓누르고 있다. 완다는 자금조달 채널을 확대하기 위해 2009년 말부터 A주 상장을 시작했다. 그러나 2010년에는 '국가11법' 등 부동산에 대한 엄격한 규제에 직면했다. 수요측면에서 '신4대규제'가 잇달아 도입돼 계약금 비율, 대출금리, 부동산개발부지, IPO 자금조달 등 수요·공급 측면에서 전면적인 긴축이 이뤄졌다. . 그 후 몇 년 동안 상대적으로 느슨한 부동산 정책이 차례로 도입되었지만 일반적으로 여전히 긴축 정책 주기에 속해 있었습니다. 실제로 부동산 회사의 주식 자금 조달은 경량 자산으로 전환된 후 더 이상 필요하지 않았습니다. 정책리스크를 피하기 위해 '부동산' 부문을 정책긴축주기에 포함시키기로 했다. 4년 후, 완다는 상장 규정에 따라 사전 공시자료를 제출하지 않아 상장이 종료됐다. 그러나 이후 홍콩에 상장됐지만 상장 첫날 주가가 밑으로 떨어졌다. 그 이후로 계속해서 하락세를 보이고 있는데, 이는 외국인 투자자들이 완다의 중요한 사업에 대해 낙관적이지 않기 때문입니다. 홍콩 상장 후 18개월 만에 완다는 홍콩에서 상장폐지되어 A주로 복귀했습니다.

그러나 2015년 신청을 접수한 이후 현재까지 성공적으로 상장되지 못한 것으로 최근 자료에 따르면 올해 3월 6일 완다는 심사 재개 여부를 기다려 볼 예정이다. 검토하거나 종료합니다.

작성자: Qianqi 컨설팅팀

편집, 조판, 교정: Xiao Qian

편집장: Chen Yong

출처: Qianqi 댓글 관리