토지양도료 수입 및 지출 관리방안

법적 주체:

토지이전자금 관리조치: "토지이전자금 관리조치"의 주요 내용에는 토지이전금의 수령 및 지출을 위한 특별회계의 설치가 포함된다. 토지양도수수료 전액, 지방정부에 대한 토지양도수수료 전액 납부, 토지양도수수료 배분방식 등 그 중에서 국유토지양도수입의 분배 및 관리 메커니즘이 핵심이다. 토지양도수수료는 지방토지양도수수료 관리조치에 통합되어 있다. 토지양도수수료는 항상 중앙정부와 지방자치단체가 관리해 왔다. 이 가운데 국토자원부는 토지양도비를 일원화하기 위해 국토특별기금과 중앙부처를 신설하자는 의견을 내놨다. 이번 토지양도수수료 개편은 토지양도수수료 특별회계를 신설하고, 예산 외 수입·지출 특별회계를 폐지하고, 토지양도수입 총액을 모두 지방재정에 편입하고, 징수와 지출의 두 라인을 완전히 분리하는 내용이다. . 지방 재정을 예산에 통합하면 토지 관리에 대한 재정부의 발언권이 높아질 것입니다. 전문가들은 국토자원부가 토지 이용, 종합 계획, 토지 정리, 보상 등의 문제에서 여전히 중요한 역할을 할 것이라고 말했습니다. 토지양도금을 균등하게 징수하고, 특별기금계정을 개설하고, 토지양도금을 중앙에서 배분하겠다는 국토자원부의 생각과 달리, 당시 재무부가 제시한 방안의 핵심은 지자체에 있었다. 다만, '농업·농촌·농업인'과 사회보장에 사용되는 자금의 비율을 규정하고 이를 지방재정예산관리에 편입시켜 그 사용을 감독하고 있다. 토지양도수입의 큰 변동으로 인해 재무부 계획에는 금년도 토지양도수입의 40%를 다음 연도 재정예산에 포함하도록 규정하고 있으며, 지방자치단체는 현 토지양도수입의 용도로 사용할 수 없도록 규정하고 있다. 관련 부분에 대한 재량은 지방자치단체의 몫이다. 토지양도금 관리제도는 여전히 지방자치단체가 관리하고 중앙정부가 감독한다는 원칙을 명시한 관리방식이다. 차이점은 예전에는 일반적으로 토지양도비를 지자체 책임으로만 명시했는데 이제는 시·도·구·지방자치단체 최고지도자가 책임을 진다는 점을 명확히 한 것이다. 전문가들은 중앙정부가 토지양도비 일부를 중앙에서 배분하는 방식이 지자체의 토지 부여 의욕을 억제할 수 있다고 지적한다. 토지양도금 관리규정에 따르면 각 시는 당해 연도 토지양도 수익금의 일부를 인출해 다음 연도 재정예산에 포함시켜야 하는 것으로 알려졌다. 나머지 부분은 규정에 따라 관련 분야의 지방 정부가 사용하게 됩니다. 토지 양도 수익금을 내년 예산에 편입하면 투명성이 더욱 높아져 지방정부가 '예산에 편입'되는 것을 방지하고 지방정부가 토지에서 부를 창출하는 단기적 이익을 장기적으로 집중하는 데 도움이 될 것이라고 믿습니다. 기간 혜택. 특별회계 개설 토지양도금 관리조치 이전에는 토지양도는 주로 쌍방이 가격을 협상하여 이루어졌으며, 양도는 개발개혁위원회와 재정국에서 직접 사용하였다. 양도가격 및 이용에 대해 문의할 방법이 없었습니다. 1990년대 중반, 토지양도비 중 100억 위안이 게스트하우스 건설 등 불법 도시 건설에 사용된 사실이 밝혀지면서 중앙정부는 토지양도비 사용에 주목하기 시작했다. 전문가들은 토지양도금 관리 규정에 토지양도자금은 재정자금이므로 특별재정계정으로 관리해야 한다고 규정하고 있다고 말했다. 그러나 지방자치단체가 이 자금을 특별재정계정으로 이체하기 전에는 토지국이 직접 관리하고 토지개발업체에 토지정리비와 농민보상금을 지급하는 임시계정이 있다. 특별계정에 들어가기 전, 재무부서는 아직 이 기금의 구체적인 수입과 지출을 알지 못합니다. 토지 양도 수수료에 대한 특별 금융 계좌를 규정한 후 모든 토지 양도 수수료는 이 계좌에 입력되어야 합니다. 예를 들어 토지를 1000만 위안에 판매한 경우 1000만 위안은 금융 계좌에 입력되어야 하며 금융 부서에서 관리해야 합니다. 후자는 혜택의 배분이 모두 재정부에서 이루어지므로 재정의 건전성을 보장할 뿐만 아니라 국가 토지금융의 특성도 반영한다. 농촌건설 지원을 위한 토지양도비 관리 방안: 향후 총 토지양도금의 배분은 다음과 같습니다. 50%~60%는 철거 보상 및 원시 토지 개발에 사용하고 15%는 농촌에 사용합니다. 토지개발과 농촌 기반시설 건설에 5%는 저임대주택 건설에 사용하고 나머지는 도시 기반시설 건설과 도시 토지개발에 쓸 수 있다. 일부 지방과 시에서는 이미 선두에 나섰습니다. 5월 1일부터 충칭에서는 토지 양도 수수료로 계산되는 농지 개발 자금의 비율을 국가가 승인한 토지 양도 평균 순이익의 15%에서 20%로 조정한다고 규정했습니다. “기존 토지양도금 관리규정에서는 토지양도금 수입 중 무토지 농민 보상, 농지개발, 저임대주택 건설 등 공공사업에 사용되는 다양한 지역의 토지양도금 수입 비중이 상대적으로 낮아 대부분 사용됐다. 전문가들은 “이러한 엄격한 규제는 주로 새로운 농촌 지역 건설을 지원하기 위한 것”이라고 말했다. 규정과 관련 법률 및 규정의 점진적인 개선에 따라 우리나라의 토지 관리 시스템이 점차 나타날 것입니다." 건전한 시스템 패턴, 명확한 업무 분업 및 다부처 조정. 토지 분야에서 지자체의 '여유 공간'을 줄여 토지법 위반 및 위반 행위를 억제하는 데 도움이 될 것입니다. 양도수수료의 성격 토지양도수수료는 실제로 토지소유자가 토지사용권을 양도할 때 일정 연도 동안 토지임대료를 합산한 금액이다. 현행 토지양도비의 본질은 수년간 쌓인 토지임대료의 성격과 세금과 같으나 비과세 성격의 일회성 징수라는 모순된 단지라는 점으로 요약할 수 있다. 토지이전수수료는 세금이 아닌 토지임대료의 성격을 띤다. 과세는 납세자에 대한 행정관으로서 국가가 국가에 대해 지불해야 하는 경제적 의무이며, 의무적이고 무료이며 고정되어 있습니다.

토지이전수수료는 수년간 토지임대료 총액으로 적립해 일괄 징수할 예정인데 이는 임대과세의 성격이 아닌 것으로 보인다. 토지양도수수료 자체가 워낙 모순이 많은 복합물이다. 즉, 토지이전수수료는 임대이기는 하지만 임대가 아니고, 세금과 같지만 세금이 아닌 것이다. 토지이전수수료는 지방자치단체의 예산 외 수입원이 되었다. 정확하게 말하면 토지양도수수료는 토지사용권의 거래가격이며, 이는 단순히 토지가격으로도 이해될 수 있으며, 그 가격은 토지시장의 수요공급관계에 따라 결정된다. 토지관리법에서는 토지양도비의 사용범위를 명확히 규정하고 있으며, 토지양도수입은 주로 토지취득 및 철거보상비, 토지개발비, 농업지원비, 도시건설비로 사용된다. 국유토지의 경우 토지양도부담금관리는 토지소유자로서 일정 기간 내에 토지사용자에게 국가가 양도하는 토지사용권을 측정한다. 토지 사재기 토지 사용자는 벌금을 내거나 토지 사용권을 회수해야 하지만 대부분의 지자체는 이를 이행하지 않고 대부분의 지자체가 개발자를 선호하여 주택 공급이 부족하고 주택 가격이 폭등합니다. 일시 또는 분할로 납부하는 것을 토지이전수수료라고 합니다. 토지이전 수준은 용도, 위치, 토지이전 기간과 밀접한 관련이 있다. 토지이전비용은 일반적으로 일시불로 지급됩니다. 그러나 일부 토지의 경우 양도수수료가 크고 양도절차에 시간이 오래 걸리기 때문에 다중지불 방식도 있습니다. 이런 다중 지불 방식은 현재 유행하는 '연간 임대료 제도'와는 여전히 다르다는 것을 알 수 있다. 법적 객관성:

현재 우리나라에서 국유 토지 사용권을 양도하는 방법에는 합의, 입찰, 경매, 상장의 네 가지 방법이 있습니다. 이 네 가지 방법 중 입찰, 경매, 상장은 공개적이고 경쟁적이며 일반적으로 국유 토지 사용권의 저가 양도는 없습니다. 왜냐하면 계약 양도는 특히 토지를 사용할 사람에 대한 경쟁 메커니즘을 도입하지 않기 때문입니다. 토지 양도 수수료 결정에는 주관적인 요소가 있습니다. 불법 저가격(무상 포함) 양도는 합의에 의해 토지를 양도할 때 주로 발생하므로, 합의 양도에 대한 최저가격 기준을 표준화하는 것이 중요하다. 위의 규정에서 알 수 있듯이, 국유 토지 사용권 협상에 대한 토지 양도 수수료는 합의된 최저 양도 가격보다 낮아서는 안 됩니다. 최저 합의 양도 가격은 국유 토지 사용권 여부를 측정하는 기준입니다. 토지사용권은 저렴한 가격으로 양도됩니다. 그러나 실제 업무에서는 양도되는 토지의 종류와 용도, 취득한 토지의 이용상황 등의 차이로 인해 위의 원칙에 따라 결정된 합의된 양도에 대한 최저가 기준에 의존하여 측정하기에는 더 이상 충분하지 않습니다. 국유지가 저렴한 가격으로 양도되는지 여부. 한편으로는 운용성이 낮고 토지 양도는 새로운 건설 토지를 양도하기 위한 직접적인 합의일 수도 있고, 또한 원래 할당된 토지 사용권에 대해 지불한 토지 양도 수수료일 수도 있습니다. 기업 구조 조정과 관련된 토지일 수 있습니다. 토지 가격은 상황에 따라 다른 의미를 가지며, 토지 양도 수수료를 지불하는 기준도 매우 달라야 합니다. 우선, 용도별 기준지가의 일정 비율만을 기준으로 결정되는 협의양도 최저가격기준은 토지여건별 토지양도가격 수요를 충족시킬 수 없고 운영이 어렵다는 점이다. 결과적으로 몇몇 곳에서 발표된 협상된 양도에 대한 최저 가격 기준은 쓸모가 없습니다. 둘째, 특정 토지 양도에 대한 토지 가격의 의미는 합의에 따른 토지 양도에 대한 최저 가격의 의미와 일치하지 않는 경우가 많습니다. 국유 토지 자산의 손실을 초래할 수 있을 뿐만 아니라 원래 토지 사용자의 권리와 이익을 침해하는 경우도 많습니다. 셋째, 국토자원부의 「토지평가 결과 확인 및 토지자산 처분 승인 방법 개혁 고시」에 따르면, 할당된 토지사용권의 가격은 기업자산에 기업자본으로 포함될 수 있습니다. 양도된 토지를 유료용지로 전환할 필요가 있는 경우 양도된 토지사용권의 가격은 토지사용권 가격과 할당된 토지의 가격의 차액을 기준으로 계산됩니다. 이는 위 문서의 조항에 따라 결정된 합의된 양도에 대한 최저 가격 기준에 더 이상 적용되지 않습니다. 최저가격 확정방식 합의된 양도에 대한 최저가격은 단순히 기준지가의 일정비율로 결정될 수 없으며, 양도되는 특정 토지의 종류와 토지가격이 내포하는 바에 따라 기준을 마련해야 합니다. 신축 토지 양도 계약의 최저 가격이 결정되었습니다. 새로운 건설 토지가 합의에 의해 양도되는 경우 취득한 토지는 미가공지, 거친 토지 또는 성숙한 토지의 형태일 수 있습니다. 원시지란 주로 토지이용승인절차는 마쳤으나 기반시설 조성 및 토지평준화 작업을 거치지 않은 토지를 말하며, 토지보상비, 정착지원금, 토지취득 시 발생하는 세금 및 수수료 등 토지취득 수수료는 납부하는 자가 부담한다. 토지사용을 신청합니다. 협약에 따른 토지양도가격의 산정은 농지를 건설용지로 전환하여 발생하는 토지부가가치세 또는 토지소유소득과 토지순소득으로 한다. 물론 토지양도수수료는 신축토지의 사용료와는 다르다. 토지양도수수료는 시·군 인민정부 토지관리부서가 토지사용권을 토지사용자에게 양도하는 비용으로 토지사용자가 납부하는 수수료이다. 국가가 규정한 기준에 따라 토지 사용자에게 토지 양도 가격 전액을 지불합니다. 새로 추가된 건설용지의 토지사용료는 국무원 또는 성 인민정부가 승인 시 양도 또는 기타 유상사용 방식으로 새로 추가된 건설용지를 취득한 시, 현 인민정부로부터 징수한 평균 토지사용료를 말한다. 농지 전환 또는 토지 징발. 지급 대상과 성격은 다르지만, 새로 추가되는 건설용지의 수용기준은 국가 도시토지분류, 도시지격, 기준지가 수준 등에 따라 국토자원부가 정하기 때문이다. , 표준적인 책정방식과 징수목적은 토지양도비가 유사하므로 이를 토대로 신규건축 토지양도계약의 최저가격을 결정할 수 있다.

「신규건설용지의 유료토지사용료 징수 및 사용에 관한 행정조치」에 따르면, 법에 따라 새로 추가된 건설용지가 유상토지공급에 포함되는 비율이 대략 60%로 하여 평균실익징수기준을 정한다. 따라서 양도약정최저가격의 결정은 다음 식에 따라 계산할 수 있다. 양도최저가격 = 신규납부 토지사용료 징수기준 추가 건설용지 ¼ 총 토지 및 건설 조건이 있는 성숙 토지의 60%, 벤치마크에 따라 합의된 양도 최저 가격 결정 가능 토지 가격 및 원시 토지 양도 최저 가격에 해당 토지 개발 비용을 종합적으로 고려 . 토지 가격은 유기적 전체이므로 토지 구성에 따라 토지 양도 수수료를 분리하는 것은 일방적이며 사용에 제한이 있습니다. 이는 일반적으로 산업용지에만 적용되며 상업용, 주거용 및 기타 토지 용도에는 적용되지 않습니다. 그러나 신규 건설용지(산업용) 양도계약 시 최저가격 기준을 마련하는 것은 효과적인 방법이다. 상업용 및 주거용으로 사용되는 신축 토지의 경우 최저 합의 양도 가격은 기준 지가를 기준으로 결정되며, 원시 토지 또는 총 토지를 양도하는 경우 해당 평균 토지 취득 비용 및 개발 비용이 기준 지가에서 공제됩니다. 땅값이요. 기업 구조조정에는 할당된 토지 사용권 계약의 양도에 대한 최저 가격 결정이 포함됩니다. 국토자원부의 "토지평가 결과 확인 및 토지자산 처분 승인방법 개편에 관한 고시"에 따르면, 기업이 구조조정되어 할당된 토지를 유료용지로 전환해야 하는 경우 , 양도된 토지사용권 가격과 양도된 토지사용권 가격의 차액을 양도수수료로 계산합니다. 이에 따라 산정된 토지양도비는 표시지가의 40% 미만일 수 있으며, 기업 구조조정과 관련된 토지양도료의 체납에 대해서는 “표시지가의 40% 이상”으로 볼 수 없다. " 국유지의 저가 양도를 위한 척도로 표준.