1차 공공리츠 시범상품은 이르면 4월 출시될 수도 있다. 1조 달러 규모의 공공리츠 시장이 다시 주목받고 있다.

국무원 개발 연구 센터 유동화 REIT 연구 그룹 사무총장 Wang Bufang은 최근 공개 모집 REIT에 대한 첫 번째 시범 상품이 가까운 시일 내에 출시될 것이라고 밝혔습니다. 첫 번째 파일럿 제품 배치는 단일 제품이 아니라 제품 배치입니다. 앞서 상하이증권거래소는 REIT 공모 준비를 위해 펀드사, 증권사와 회의를 소집한 바 있다. 1조 달러 규모의 공공리츠 시장이 다시 한번 주목을 받고 있다.

1차 공개 REIT 파일럿 상품 출시를 앞두고 있으며, 관련 세부 사항은 아직 확정되지 않았습니다.

3월 31일 오후 제3회 구조화크레딧에서 및 자산 유동화 글로벌 투자자 회의 "임대 주택 금융 및 유동화의 역할" 원탁 포럼에서 Wang Bufang은 공개 모집 REIT에 대한 첫 번째 시범 프로젝트가 가까운 시일 내에 시작될 것으로 예상된다고 말했습니다. Wang Bufang은 중국 증권감독관리위원회의 첫 번째 시범 도시에는 기본 자산, 장기 임대 아파트, 인프라 자산, 공공 서비스 시설 자산, 운영 측면에서 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 슝안 및 하이난이 포함된다고 소개했습니다. 중국증권감독관리위원회가 인정한 자산 및 기타 자산 등은 모두 선택 가능합니다.

왕부팡은 탐색 초기부터 현재까지 공공 리츠 준비가 10년 이상을 거쳤다고 소개했다. 올해 춘절을 전후해 중국 증권감독관리위원회는 공모 REIT 시범 프로그램을 가능한 한 빨리 시작하기를 희망하며 준비를 시작했습니다. 3월에는 관련자들이 중국증권감독관리위원회 및 교류회와 많은 소통을 진행하였습니다. 아무 일도 일어나지 않으면 가까운 시일 내에 첫 번째 파일럿 프로젝트가 시작될 것입니다.

또한 구조화 신용 및 자산 유동화에 관한 제3회 연례 글로벌 투자자 회의에서 Chen Chunyan 중국 자산관리협회 사무총장은 공공 REIT의 진행 상황에 대해 이야기하며 자산 유동화 사업을 하고 있다고 말했습니다. 실물 경제에 봉사하기 위해 "실물 경제에 유익하고 공급 측면 개혁에 도움이 되는 한 우리는 이러한 혁신을 추진하는 과정에서 반드시 적극적으로 추진할 것입니다." 위험 예방에도 주의를 기울일 것입니다.

최근 상하이증권거래소도 펀드사와 증권사 회의를 소집해 리츠 공모 준비를 논의했다. 거래소에 가까운 사람들은 공공 REIT가 상하이 증권 거래소가 큰 관심을 기울이는 제품 혁신이라고 말했습니다.

REIT 공모 준비가 점차 성숙 단계에 접어들고 있음을 보여주는 각종 징후가 나타나고 있다. 첫 번째 파일럿 제품의 구체적인 출시 시점에 대해서는 현재 합의된 바가 없습니다. 일부에서는 1차 파일럿 제품이 곧 4월에 출시될 것으로 믿고 있습니다.

운영모델은 공공자금+ABS

거래소 관계자에 따르면 공공리츠는 공공자금+자산유동화증권(ABS) 운영모델을 채택하고 있다고 한다. 산업 표준* **의식, 즉 제품의 운반자는 공적 자금이며 기초 자산은 ABS 형태로 존재합니다. 전문가들은 현재 제도적 틀 하에서 공공 자금 + ABS 모델도 우리나라의 공공 REIT 개발을 위한 합리적인 선택이라고 말합니다.

최근 상하이증권거래소가 주최한 증권사와 펀드사들이 소집한 공모 REIT 관련 회의에 대해 이 문제에 정통한 관계자는 기관들이 이에 국한되지 않고 다음 프로젝트를 찾기 시작할 것이라고 밝혔습니다. 그러나 프로젝트의 순이익 수준은 잠재적 투자자의 요구를 충족할 수 있어야 합니다. "우리는 상품 설계 시 보증이나 차등 지급을 권장하지 않으며, 펀드 회사와 증권 회사가 잠재적 투자자에게 홍보할 때 공모 REIT의 자산 속성을 강조하기를 바랍니다."

한 증권사 자산유동화 담당자는 공적펀드+ABS 운용 모델을 채택한 이유에 대해 “공적펀드는 부동산을 살 수 없고, ABS는 공모도 할 수 없다. 공모+ABS는 할 수 있다”고 설명했다.

북경대학교 광화경영대학원이 발표한 REITs 연구 보고서에 따르면 공공펀드 + ABS 모델이 수익을 낼 수 있음을 보여줍니다. 기존 공공자금을 최대한 활용하고, 펀드와 ABS 시장의 규칙과 성숙한 경험을 통해 리츠시장의 운용역량을 조속히 육성하고 발전시킬 수 있으며, 이는 현재 시장상황에 적합한 합리적인 방안이다. 다만 업계 관계자는 제품 투자 목표 측면에서 어떤 조건을 충족해야 하는지 등 1차 시제품의 구체적인 내용을 확정하기 어렵다고 전했다. (중국금융정보네트워크)

지난 30일 CICC 자산유동화부장이자 투자은행부 총괄책임자인 친보(Qin Bo)는 "중국 금융정보네트워크(China Financial Information Network)"의 활기차고 질서 있는 발전을 매우 확신한다고 말했다. 향후 자산 유동화 시장 공개 REIT 프로젝트의 도입은 많은 관심을 끌었으며 상상의 여지가 많습니다.

Qin Bo는 '제3회 중국 구조적 신용 및 자산 유동화 글로벌 투자자 연례 회의'에서 위와 같은 발언을 했습니다. 그는 지난 몇 년 동안 자산 유동화 상품이 실물 경제 서비스를 중심으로 인기를 얻었다고 믿습니다. 큰 진전을 이루십시오.

앞으로도 시장이 활발하고 질서 있게 발전할 것이라고 확신한다”며 “첫째, 주민의 소비에 부응하는 소비자금융과 기업의 자금조달 수요에 부응하는 금융리스를 지속적으로 확보해 나갈 것”이라고 말했다. 자산유동화를 통한 자본. 두 번째는 공급망 금융으로, 매출채권 유동화를 통해 기업이 레버리지 감소 목표를 달성하는 데 지속적으로 도움이 됩니다. 공급망 금융 ABS는 핵심 기업의 업스트림 금융 비용을 효과적으로 줄여 실물 경제의 종합 금융 비용을 줄입니다. 셋째, 인프라 건설을 위한 건설자금을 제공하기 위해 REIT, 소득권ABS 등 상품을 통해 고정자산을 활성화하는 것이다. 넷째, 공모리츠의 출시는 많은 관심을 끌었으며 상상의 여지가 많다.

Qin Bo는 시장의 지속 가능하고 건전한 발전이 참여자와 밀접한 관련이 있다고 믿습니다.

한편, 참여 기관은 기업의 요구 사항을 중심으로 지속적으로 혁신해야 합니다. 지난 몇 년 동안 매출채권, 공급망 금융, REIT와 같은 제품이 등장하여 기업의 요구 사항을 효과적으로 충족해야 합니다. 둘째, 위험 통제가 필요합니다. 규제 기관은 제품과 시장 상황을 잘 알고 있으며 시장을 안내하기 위해 대상 상장 지침과 정보 공개 지침도 발행했습니다. 셋째, 투자자 유형이 점점 다양해지고 있으며, 해외 기관들도 이 시장에 주목하고 있다. (상하이 증권 뉴스)

2019년을 내다보며: 공공 리츠의 원년

채권 시장에서 디레버리징 및 신용 이벤트가 지속적으로 발생함에 따라 전반적인 위험 수익 우선주의 2018년 기관투자자의 비율이 감소함에 따라 자산관리에 대한 새로운 규정의 도입으로 인해 은행 금융 투자 배분에 주기적인 영향이 발생했으며 이 단계에서 많은 ABS 상품의 설계는 발행 기관에 따라 달라졌습니다. 투자자들은 ABS 발행 기관의 신용에 초점을 맞춰야 하는데 이는 ABS가 기초 자산을 중시하는 메커니즘에서 어느 정도 벗어났습니다. 연말 일부 기존 REIT의 기초자산을 성공적으로 시장지향적으로 매각함으로써 시장 신뢰도를 어느 정도 제고하고 투자자들의 관심을 우량 부동산 자산으로 되돌릴 수는 있지만 아직 갈 길이 멀다. 대부분의 ABS 상품은 주 신용으로부터 진정으로 분리되기 때문에 투자 기관과 발행인의 공동 노력에는 중개자가 역량을 향상시키고 부지런하고 책임감을 갖도록 해야 합니다.

지난 4년간의 축적을 통해 상하이 및 심천 거래소 REIT 상품이 국제 REIT 시장의 주요 기본 부동산 범주를 성공적으로 포괄하도록 촉진했으며 기본적으로 상업용 부동산 실사에 대한 지식 보유를 완료했습니다. 거래 구조, 인수합병 준비 등을 통해 REIT 발행인 및 투자자 시장을 초기에 육성합니다. 금융 규제 당국을 대표하는 정부 기관이 공공 REIT의 규칙 프로세스를 적극적으로 홍보하고 시장 혁신을 촉진함에 따라 2019년은 중국 공공 REIT의 원년이 될 것이며 중국 상업용 부동산 시장을 새로운 시대로 촉진할 것으로 예상할 수 있습니다!

주식의 시대: 자산관리 능력이 우선

"앞으로 중국 부동산 시장은 더욱 성숙한 방향으로 발전할 것이라고 믿습니다." Gan Qishan은 인터뷰에서 말했습니다. "중국 부동산 금융"을 통해 많은 부동산 회사가 개발 시대에서 주식 시대, 자산 관리 시대로 점차 이동하고 있습니다.

올해는 부동산업체의 자금조달 압박이 계속 높아지고 은행, 신탁 등 자금조달 채널이 타이트해지면서 부동산업체의 채권발행 수요가 급증하기 시작했다. . 지난 3년간 CMBS 시장의 호황은 부동산 기업들의 자금 수요가 높았음을 반영한다. Gan Qishan은 CMBS 발행이 더 어렵다고 생각합니다. AA 등급 이하의 회사는 발행이 더 어려울 것이며 발행자 요구 사항은 자산의 현금 흐름에 더 중점을 두는 경향이 있습니다.

“자산 현금 흐름이 향후 3~5년 동안의 역사적 지출을 감당하기에 충분할 것이라고 보장할 수 있습니까?” Gan Qishan은 이것이 부동산 회사에 큰 제약이 되며 부동산도 필요하다고 지적했습니다. 자산관리 능력을 갖춘 기업. CMBS가 자산에 안정적인 현금 흐름을 요구한다면, 향후 실제 REIT 출시를 위해서는 임대 가격, 자산 가격 등 상대적으로 미래 성장 가능성이 높은 자산이 필요합니다. Gan Qishan은 "이를 위해서는 자산 관리자가 자산의 진정한 가치를 발견하고 변화와 관리를 통해 자산의 가치를 다시 향상시켜야 합니다."라고 말했습니다.

중국 REIT 개발과 관련하여 Gan Qishan은 언제 출시되든 투자 후 관리가 더 중요하다고 생각하며 자산 관리자가 REIT 증가에 대한 책임을 다했는지 여부를 확인했습니다. 자산의 가치.

중국 부동산 시장에 대해 점점 더 낙관적인 외국인 투자자에 대해 Gan Qishan은 지난해 외국 자본이 중국 자산을 인수하는 추세가 계속될 것이라고 믿고 “그러므로 시장에서 외국 자금이 여전히 매우 활발하지만 실제로는 시장에서 좋은 투자 수익을 제공할 수 있는 고품질 자산은 특히 지속 가능한 개발 자산 측면에서 여전히 상대적으로 부족합니다.

"(중국 부동산 금융)

(Yunshui Changhe)