산둥성 재산관리조례 해석

주택 제도 개혁이 심화되고 도시 건설이 발전함에 따라 상업용 주택 구입은 많은 도시 주민이 주택 문제를 해결하는 주요 방법이 되었으며, 부동산 관리 산업도 급속한 성장기에 접어들었습니다. 개발. 통계에 따르면 현재 성에는 3000개 이상의 부동산 서비스 회사가 있으며 직원 수는 16만 명 이상, 관리 면적은 4억 7천만 평방미터가 넘는다. 체육관 등이 자산관리 범위에 포함되었습니다.

재산관리가 급속도로 발전하는 가운데 일부 분쟁과 모순도 계속해서 발생하고 있다. 지방 법제처의 조사에 따르면 현재 부동산 소유자와 부동산 서비스 회사를 괴롭히는 7가지 주요 문제가 있습니다. 즉, 개발에서 남은 문제는 상대적으로 두드러집니다. 서비스를 위한 건물, 시설 및 장비, 도로, 부지 등이 불분명합니다. 자산 관리와 커뮤니티 관리의 효과적인 결합 수준이 낮습니다. 오래된 주거 지역 관리를 위한 부동산 서비스 회사 생활 조건이 걱정스럽고 손실이 흔합니다.

기자는 2001년 7월부터 '규정(안)' 초안 작성에만 7년이 걸렸다는 사실을 알게 됐다. 이 법안은 다양한 정부 부처와 대중의 의견을 광범위하게 수렴하고 다른 지방 및 시의 관행을 참조했습니다. 분쟁해결을 위해서는 명확한 재산권이 전제조건입니다. 현재 명확한 법률 규정이 부족하여 자산관리구역 내 지원건물, 시설, 장비에 대한 재산권이 불명확하고, 주차공간 등 자산관리 분쟁이 늘 높은 편이다.

'규정(안)'에는 부동산 관리 구역(특수 차고 및 개인 차고의 주차 공간 포함)에 자동차를 주차할 예정인 차고의 소유권은 건설업체와 부동산 구매자 사이에 있다고 규정되어 있습니다. . 판매, 선물 또는 임대 방식으로 동의한 사람입니다. 그 중, 차고가 상업용 주택 건설비에 포함된 경우, 그 재산권은 모든 소유자에게 속하며, 소유자가 소유한 주차 공간 또는 기타 부지를 점유하는 주차 공간은 모든 소유자에게 귀속됩니다. 판매하다.

일부 개발업자들이 차고와 주차공간만 판매하고 임대를 하지 않는 현상으로 인해 지하주차장이 오랫동안 유휴상태이고, 지상주차가 어렵고, 차고가 없는 상황이다. 지역사회에서는 "규정(초안)"에 차고가 소유자의 주차 수요를 충족하는 것을 우선시해야 한다고 규정하고 있으며, 소유자 또는 부동산 사용자가 주 및 지방에서 정한 기간 내에 차고를 임대해야 하는 경우 건설이 완료됩니다. 회사는 이를 임대해야 하며, 재산 관리 구역에 주차할 차고를 먼저 사용해야 합니다. 차고가 완전히 활용되지 않은 경우 해당 구역은 소유자의 도로를 점유해서는 안 됩니다. 또는 계획되지 않은 주차 공간을 설치하기 위한 기타 장소, 차고 및 3차원 주차 시설의 건설 및 운영이 소유자의 주차 수요를 충족하도록 권장됩니다. 현재 우리 성의 많은 주거 공동체에는 소유자 회의와 소유자 위원회가 설치되어 있지 않으며 소유자가 자신의 권리를 보호할 수 있는 경로가 완전히 확립되지 않았으며 소유자 자율 시스템이 만족스럽게 구현되지 않았습니다. 도 법무실 관계자는 이러한 현상이 발생한 데에는 여러 이유가 있을 것으로 보고 있으며, 그 중 일부는 개발업체 및 초기 부동산 서비스 업체의 방해로 인한 것도 있고, 일부는 무관심으로 인한 것일 수도 있습니다. 일부 소유자는 자산 관리에 참여합니다.

이러한 상황을 토대로 소유자의 자율성을 도모하고 소유자의 정당한 권익을 보호하기 위해 통과된 '규정(안)'에는 3가지 조건 중 하나라도 충족하면 다음과 같이 원칙적으로 명확히 규정하고 있다. 첫 번째 소유자 회의가 개최되어야 합니다. 즉, 소유자의 점유 면적 비율이 50%를 초과하거나 소유자가 점유하는 가구 수의 비율이 50%를 초과하거나 첫 주인이 입주한 지 2년이 지났고, 입주가구 비중이 20%를 넘었습니다. 또한, 첫 번째 소유자집회가 성립될 수 있도록 '규정(안)'에는 첫 번째 소유자집회 개최 조건을 충족하면 구청과 읍면동(읍)이 개최할 수 있도록 규정하고 있다. 인민정부는 소유주 회의를 위한 준비그룹을 설립해야 한다.

향후에는 소유자 회의를 통해 부동산 회사의 소유권 및 처분을 둘러싼 일부 커뮤니티 소유자의 분쟁이 해결될 수 있을 것입니다. "규정(초안)"에 따르면 소유자 회의는 부동산 서비스 회사의 선택 및 해고를 결정할 권리가 있습니다. 현재 일부 지역사회에서는 일부 소유자가 사무실 공간을 위해 집을 임대하고 있으며, 많은 저층 주택이 소음, 오염 등의 문제로 인해 지역 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. "규정(초안)"에는 이러한 현상에 대한 필수 조항이 있습니다.

'규정(안)'에는 소유자가 법령, 관리규정을 위반하여 주택, 차고, 기타 부대시설을 상업용 건물로 변경해서는 안 된다고 규정하고 있다.

특별한 사정으로 인해 꼭 변경이 필요한 경우에는 관심 있는 소유자의 동의를 받아 소유자위원회나 주민위원회에서 문서를 발행하고 관련 절차를 법률에 따라 완료해야 합니다.

또한 '규정(안)'에는 발코니를 폐쇄하고 에어컨 실외기, 태양열온수기, 도난방지망, 차양 등의 시설물을 설치하는 소유주는 관리규정을 준수해야 한다고 규정하고 있으며, 임시 관리 규정 및 재산 관리 규정은 건물이 깨끗하고 아름답게 유지되어야 한다고 규정하고 있으며, 소유자가 지붕을 사용하여 태양열 온수기 및 기타 시설을 설치하는 경우 건물의 최상층에 있는 소유자가 협조해야 합니다. (위안타오 기자) '산둥성 재산관리조례(안)'(이하 '조례안')은 제도적 혁신이 많으며, 그 중 일부는 산둥성 정부 법무실에서 밝힌 내용이기도 하다. "규정(초안)"을 매우 높이 평가합니다. 이와 관련하여 우리는 특히 지방자치단체 법무실의 입법사업을 담당하는 담당자에게 혁신적인 시스템에 대한 해석을 요청합니다.

현재 지원 학교, 동호회, 유치원, 전문 업무 시설 및 장비, 재생수 처리 시스템, 직접 식수 시스템, 중앙 집중식 태양열 온수 시스템, 지열 열 펌프 등은 없습니다. 이들의 재산권은 현지 법률 및 규정에 따라 정의됩니다.

'조례(안)'에는 재산관리구역 내 정부관리건물, 주민자치위원회 건물, 초·중학교 등이 정부 소유라고 규정돼 있다. 계획에 따라 주거지역에 건설된 클럽 및 유치원의 소유권은 상업용 주택 매매계약서에 명시되어야 하며, "합의가 이루어지지 않은 경우에는 건설단위에 속한다고 합의한 경우"로 한다. 건설 단위는 이를 모든 사람에게 기부할 수 있습니다. 소유자는 자체적으로 해당 부동산을 운영, 임대 또는 판매할 수도 있지만 소유자에게 서비스를 제공하는 것이 우선시됩니다.

부동산 관리 구역의 폐쇄형 태양열 온수, 중수 처리, 직수 식수, 지열 열 펌프, 지역 보일러 및 기타 시설 및 장비는 해당 소유자의 소유이지만 투자 및 전문 운영 부서에서 운영하는 경우는 제외.

실제로는 소유자 소유가 아닌 상하수도, 전력, 가스공급, 난방 등 전문 운영시설 및 장비 대부분을 개발업체가 건설하고 공사비를 전가하는 경우가 많다. 소유자에게. 즉, 전문적인 업무시설과 설비는 명목상 개발업체가 건설하지만 실제로는 주택가격에 포함되어 소유자가 구입하는 것인데, 이러한 전문적인 업무시설의 유지관리를 소유자에게 부담하게 하는 것 자체가 불합리하다. 장비, 유지 관리 및 업데이트 책임은 더욱 불합리합니다.

'재산관리규정'에는 전문운영시설 및 장비에 대한 재산권의 소유 및 양도에 대한 규정이 없기 때문에 전문운영업체는 전문운영시설에 대한 유지보수 책임을 제대로 수행하지 못하고 있다. 자산 관리 영역 시설 및 장비의 이 부분에 대한 수리 및 유지 관리는 실제로 소유자가 부담합니다.

'규정(초안)'은 소유자의 전용 부품을 제외한 물 공급, 전력 공급, 가스 공급, 난방, 통신, 케이블 등 전문 운영 시설 및 장비에 대한 재산권을 정의합니다. 자산 관리 분야 텔레비전, 광대역 데이터 전송, 우편 서비스 등 전문 운영 시설 및 장비는 관련 전문 운영 단위가 소유합니다.

동시에 전문 운영 단위가 전문 운영 시설 및 장비에 대한 유지 관리 책임을 효과적으로 수행할 수 있도록 하기 위해 초안에는 전문 운영 시설 및 장비에 대한 인계 시스템, 즉 다음과 같은 사항이 명시되어 있습니다. 30일 이내에 전문운영업체로부터 전문운영시설 및 장비 인계절차를 거쳐야 합니다. 인수인계 절차가 완료된 후 전문 운영 시설 및 장비의 수리, 유지 관리 및 업데이트에 대한 책임은 전문 운영 단위에서 부담합니다.

재산 분쟁의 대부분은 부동산 품질로 인해 발생합니다. 일부 지역사회에서는 입주한 지 얼마 되지 않아 벽 균열, 벽 페인트 벗겨짐, 지붕 누수, 도로 모래 등 주택 품질 문제가 나타났습니다. 보증 기간 동안 부동산에 품질 문제가 발생하면 개발업체가 보증 책임을 져야 하지만, 실제 상황은 많은 개발업체가 부동산 인도 후 회사를 취소하고 소유자가 보증을 맡을 개발업체를 찾을 수 없다는 것입니다. 책임이 있다고 하더라도 개발회사는 존재하지만 그에 상응하는 조치와 수단이 부족하여 개발회사가 보증책임을 지는 것은 상당히 어렵습니다.

이를 위해 '규정(안)'에는 신규 건물의 품질 보증에 대한 감독 제도를 규정하고 있는데, 즉 건설업체가 총 건설 및 설치비의 3~100%를 부담해야 한다는 뜻이다. 새 재산을 인도하기 전에 재산 품질 보증 기금은 5대 5의 비율로 재산 품질 보증 기금 감독 부서가 설정한 계좌에 일괄 입금됩니다.

건설 단위가 보증 의무를 이행하지 못한 경우 유지 비용은 부동산 품질 보증 기금에 포함됩니다. 부동산 부문 프로젝트 품질 보증 기간이 만료된 후 건설 단위가 법정 보증 책임을 이행한 경우 해당 원금과 잔액이 포함됩니다. 부동산 품질 보증 기금의 이자는 부동산 품질 보증 기금에서 지불됩니다. 재정 감독 부서는 해당 자금을 건설 단위에 즉시 반환합니다.

신축건물에 대한 품질보증료 감독제도를 시행한다고 해서 개발업체의 부담이 가중되는 것은 아니다. 개발업체가 건설업체에 자금의 일부를 품질보증자금으로 보류하고 있는 것이 현실인데, 초안에서 규정한 부동산품질보증자금은 이 부분 자금에 대한 감독체계를 구축하면 개발이 가능하다. 회사는 재산 보증 기간을 실제로 이행합니다.