실질적으로 부동산을 기본 자산으로 하여 ABS 제품을 제공하는 방안 설계 구상에 대해 토론하다.

본문 자산증권화는 그 자체의 제품 구조 체계로 완벽하고 위험을 통제할 수 있기 때문에, 우리가 분야를 중점적으로 탐구해야 한다. 현재 우리가 매일 접촉하는 부동산 기업, 도시 투자에는 모두 이런 부동산 자산이 있어 우리에게 융자 방안의 실행 가능한 기초를 제공한다. < P > 필자는 평일에 부서 업무원들과 접촉하여 부동산을 기본 자산으로 하는 융자 방안에 대해 논의하거나, 업무원들이 긴급히 실행 가능한 방안을 강구하여 고객의 승인을 얻어야 한다. 대부분의 경우, 이러한 프로젝트는 부동산이 분명하지 않고, 미래 자금 수입이 명확하기 어렵고, 주체가 많고, 융자 구조가 복잡하다는 등의 문제로 인해 사전 계획상 파악도가 높지 않고, 종업원들이 일부 업무에 익숙하지 않은 등의 문제가 수반된다. 좀 더 간결하고 실행 가능한 방안을 더 잘 제공하기 위해 필자는 동료의 경험과 결합해 평일의 생각을 여러 동료에게 총결하여 보고하고, 우필로 여러분이 옥을 끌어들일 수 있는 벽돌이 되기를 바랍니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)

1, 우리가 직면하는 고객이 일반적으로 어떤 < P > 인지 현재로서는

1, 부동산 전통 개발 위주의 그룹 회사

2, 양질의 클라이언트 접근성을 갖춘 경자산 주택 개발자

3, 도로통행료, 호텔, 컨벤션 센터 등 자산을 보유한 도시투사.

고객 자체 경영 모델, 지역 배경, 자산 상황 등이 고객이 있는 범주와 직접 관련이 있어 범주마다 상황이 크게 다르기 때문에 기업 고객에 대한 예비 분류는 자금 조달 방안을 진행할 때 합리적으로 개입하는 첫 번째 단계입니다. < P > 그림: 일반적인 부동산 개발자 운영 모델 < P > 은 토지 양도 위주의 부동산 개발 모델을 통해 현금 흐름이 예측하기 어려워 ABS 융자 서비스를 수행하기에 적합하지 않다는 것을 분명히 밝혔습니다. 부동산 개발 모델 또는 부동산 운영 모델을 채택한 고객의 경우 이미 마케팅/부동산 관리 운영 단계의 성숙한 프로젝트가 ABS 융자 서비스를 전개하는 주요 대상입니다. < P > ABS 업무에 적합한 부동산 자산은 반드시 운영수익이 안정적이고 부동산 부가가치가 큰 특징을 지녀야 한다. 그렇다면 우리가 매일 만나는 부동산 자산에 대해

(1) 오피스텔 < P > 경영관리 표준화도가 높고 오피스텔의 후속 관리가 성숙해 ABS 기간 관리에 유리하다.

(2) 쇼핑몰 < P > 부동산 관리 능력의 차이가 크고, 승객 흐름의 차이가 크며, 전기상들의 충격을 받아 점포 임대료에 의존한다.

(3) 아파트 < P > 아파트 REITS 와 장세 아파트는 자유, 큐브, 버섯 아파트 등 발전 단계에 있다.

(4) 호텔 < P >

(5) 물류와 창고 < P > 업무에서는 아직 이런 고객을 만나지 못했지만, 국내 전기상업계가 발전함에 따라 물류와 창고 부동산은 ABS 자산이 될 수 있는 공간이 있다.

(6) 분양주택원이 많은 부동산을 보유하고 있어 판매 부분 실적이 양호하다.

(7) 인프라 및 기타. < P > 도로 유료권 인프라 프로젝트와 같이 입고되는 PPP 프로젝트의 경우 PPP-ABS 로 이동하기에 적합합니다.

2, 자금 조달 요구 사항 및 고객 배경 분석 방법

2.1 ？ 고객 분석 < P > 위 품종 중

(1) 부동산 기업

(2) 융자 가능한 부동산 또는 프로젝트 자산을 보유한 비부동산 상장 회사/도시 투자 회사. < P > 클래스 (1) 고객의 경우' 부동산 시범, 생산능력 과잉업계 회사채 분류 감독에 관한 편지' 를 통해 초보적인 판단을 하고 회사 설립 기준에 비해 입항 여부를 확인해야 한다. < P > 앞서 언급했듯이 부동산 개발업계 (장세아파트류 기업 제외) 는 두 가지 범주로 나눌 수 있다. 하나는 반케 대표, 모델은 빠른 회전과 빠른 확장, 중해, 폴리, 녹색성, 김지 등 주류 개발업자들이 모두 이 모델을 채택하고 있으며, 현재 가장 큰 도전은 도시 확장 속도가 느려지고 반케 모델의 개발업체가 필요하다는 점이다 < P > 또 다른 종류는 장실을 대표하는 고마오리, 느린 개발 모델로, 상대적으로 탄탄한 자금력과 정부 자원에 크게 의존하고 있으며, 초기 중금 배치 도시의 핵심 구간에서 시간 변경을 통해 느린 개발로 토지평가절상 수익을 얻는데, 그중에서도 신홍기, 항기, 신세계, 탕신 등 개발업자들이 모두 이 모델로 기울고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 빅토리아, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 그러나 이런 모델이 직면한 문제는 더 클 수 있다. 주로 공개시장 방식을 통해 얻은 일선 도시 토지 자체가 미래의 집값 상승 공간을 충분히 현금화했고, 둘째, 자본시장이나 부동산업계 감독에서 사재기하는 것은 명백히 금지된 행위다. < P > 이에 따라 규모 하락, 지역 3 선, 4 선 도시로 이전하는 부동산 기업에게는 선택한 부동산이 ABS 발행에 필수적이다. < P > 클래스 (2) 고객의 경우 먼저 실제 통제자, 지주 주주 등급을 충분히 검토하는 것이 좋으며, 일반적으로 AA 등급을 준수하는 것이 좋습니다 (신세기, 대공, 중성실 등급을 예로 들 수 있음).

2.2? 융자 수요 분석 < P > 2 단계 고객 융자 수요에 대한 예비 분석으로 고객의 수요를

(1) 자금 조달 능력이 낮고 경영이 일반적이며 대출금 상환으로 재융자를 필요로 합니다.

(2) 자금 조달 능력이 좋고, 경영이 우수하며, 지역력이 있고, 현금 흐름이 충분하며, 자금 조달 확장 규모가 필요하다.

(3) 영업 외 사유로 인한 자금 조달 수요가 아닌 특정 성과 요구를 달성하고자 합니다.

그렇다면 기초자료를 입수한 후 어떻게 초보적으로 분석해야 할까요? 우리는

1) 기업의 현재 주식 부채 규모와 향후 3 년 부채의 집중도를 이해할 수 있다.

2) 주식채무에서 주로 어떤 융자 수단을 위주로 채무비용의 수준 간격;

3) 기업이 ABS 자산으로 삼을 부채 상황, 관련 개발대출, 경영부동산대출, 신탁, 자본계획 등

4) 제안 된 ABS 자산이 분쟁, 소송을 포함하는지 여부

5) 기업이 향후 3 년간 확장 준비를 하고 있는지 여부

6) 기업이 지난 3 년 및 최근 기간의 경영 실적, 시장 순위, 임대류는 총 임대료가 1 억원인지, 입세율이 8% 이상인지, 판매류는 재고주기, 개발주기, 판매가격 등에 좋지 않은 추세가 있는지 초보적으로 관찰할 수 있다.

3, 각 분류 제품의 설계 아이디어 및 방안 논의

? 업무 부문은 일반적으로 고객의 요구를 중시하며, 융자 기한, 금리, 발행장소, 발행품종, 원금이자 상환 방식 등 여러 방면에서 종합적으로 고려한다. 고객이 필요로 하는 융자 수단을 고려할 때, 우선 현재 증권사가 부동산 자산을 통해 융자하기에 적합한 ABS 제품 (CMBS, 클래스 REITS 포함) 을 먼저 이해해야 합니다.

(1) 프로젝트 구조를 설계하는 첫 번째 단계: 핵심 포인트에 따라 고객의 기대와 부동산 자산 상황에 맞는 제품을 선택합니다. < P > 프로젝트 직원이 고객 발행 ABS 를 확보한 후 고객의 호소 아이디어를 먼저 이해할 수 있습니다. 일반적으로 고객의 호소는 주로

1) 자산 출표 실현, 레버리지 인하

2) 자금 조달 등급을 높이고 자금 조달 비용을 줄입니다.

3) 회사의 전략적 요구 사항, 혁신적인 금융 제품, 과도한 세금 부담 방지, 새로운 금융 채널 찾기 등의 기타 측면 < P > 그럼 먼저 CMBS 와 REITS 클래스의 프로젝트 구조 요점을 살펴본 다음 고객 요구 사항 분석을 결합해 보겠습니다. < P > 표 1: 구조 관련 첫 번째 요점 < P > 유사 프로젝트를 설계할 때 시장에 발표된 CMBS 및 REITS 사례를 살펴보고 구조, 규모, 증신 방식 등을 고려할 수 있습니다.

표 2: CMBS 클래스 비즈니스 예비 관심사 참고 사항

표 3: 클래스 REITS 클래스 비즈니스 예비 관심사 참고 사항

공개 자료가 적기 때문에 필자는 제한된 정보를 얻을 수 있지만, 발표된 사례에서는 비즈니스측에서 고객 자금 조달 요구 사항을 파악한 후 < p

2) 고객이 세금 부담에 대해 높은 민감도를 가지고 있는지 여부, 예를 들어, 클래스 REITS 제품이 적합하지 않은 경우 (이 점에 대해서는 현지 세금에 문의하는 것이 좋습니다. 클래스 REITS 구조와 관련된 관련 조치가 과세 여부, 주로 토지 부가가치세 및 소득세입니다.)

3) 고객이 부동산 소유권을 양도할 의향이 있는지 여부, CMBS 클래스는 양도할 필요가 없습니다. 물론 REITS 클래스는 불량 후급이 우선환매권을 갖도록 설정하여 고객이 제품 만료 후 부동산을 회수할 수 있도록 할 수 있습니다.

(2) 제품 규모

1) CMBS 제품은 부동산 유형 및 지역에 따라 4 ~ 6% 의 평가액을 달성할 수 있어 더 나은 초과 담보율을 보장하고, 평가값의 최소 5% 를 수익법으로 계산하며, 일반적으로 고객을 확보할 때 평가 보고서가 없는 경우가 많습니다.

2) REITS 제품은 평가액에 근접할 수 있지만 부동산 및 평가회사에 대한 요구가 높으며, 평가가치에 접근할 경우 중간, 불량급에 대해 확대해야 우선 A 파일의 초과저당률과 등급을 보장할 수 있습니다.

3) 동시에 고객의 과거 융자 비용 추산에 따라 융자 규모를 결합해 연간 이자 지불 수준을 산출해 연간 원금 이자 적용 범위를 가능한 1.3 이상으로 늘려 등급기관 압박 테스트를 위한 공간을 마련한다.

(3) 제품 기간 동안 < P > 시장의 유사 제품 기간은 모두 길며, 1 번 집세 분할 신탁수익권과 같은 특수디자인을 통해 기간을 단축하는 사례도 있다. 임대인의 회수가 빠르기 때문에 융자 기간도 비교적 짧을 수 있지만, 대부분의 경우 우리가 만나는 고객이 소유한 부동산 자산은 아파트, 아파트,

(4) 최초 자기자본자의 설정

CMBS, 클래스 REITS 는 모두 좋은 재산과 좋은 증신조치를 통해 등급을 올리므로 최초 자기자본을 설정할 때 최초 자기자본자는 등급을 매길 수 없고 CMBS 와 같은 기본 자산 설계를 종합적으로 고려할 수 있습니다. 예를 들어 CMBS 는 설계 시 실제 통제인 회사를 채택할 수 있습니다 < P > 그러나 클래스 REITS 구조 설계의 경우 클래스 REITS 구조에서 부동산과 고객 간의 관계를 충분히 고려해야 합니다. 예를 들어, 부동산 자체가 고객인 프로젝트 회사는 지분 양도 방식을 채택할 수 있으며, 고객 주체는 원래 주주가 될 수 있으므로 토지 부가가치세 납부를 피할 수 있습니다. 부동산 자체가 고객을 위해 직접 보유하고 있는 경우, 출자하거나 프로젝트 회사에 자금을 증액하는 방식을 취하면 세무에서 판매 행위로 간주되어 세금을 내야 하므로, 설계 시 부동산 보유 상황을 청산하고 세무서와의 소통을 위해 노력해야 한다.

(5) 자산 서비스 기관 < P > 대규모 부동산 그룹의 경우 고객은 부동산을 관리할 수 있는 충분한 능력을 갖추고 있으므로 일반적으로 외부 자산 서비스 기관을 찾을 필요가 없습니다 사부부동산기금 자체는 부동산 관리 능력이 강하다. 신파 아파트 베이징 CBD 는 원래 유한파트너십제의 사부부동산 펀드로 인수됐다. 신파 아파트 권익형 ABS 는 외부 강보증이 없고 자산 서비스는 유명 기관이 맡아야 한다. 만약 우리가 유사한 고객을 만난다면, 유명 부동산 기금을 취하여 자산 서비스 기관을 맡을 수도 있다.

(6) 증신 방식 < P > CMBS 및 REITS 제품에서 내부 계층화, 초과 모기지, 현금 흐름 초과 적용, 보증금, 차액 지불, 외부 보증, 유동성 지원, 권력 유지비 등의 증신 방식을 접하게 됩니다. < P > 필자는 증신 방식이 효과적인 증신 방식과 지원 증신 방식으로 나눌 수 있다고 보고 있다.

CMBS 와 클래스 REITS 에는 < P > CMBS 내부 계층화가 대부분 2 차 자율이지만 꼭 필요한 것은 아니다 REITS 클래스의 경우 일반적으로 열등한 후 지분급으로 바뀌는 것이 일반적이며, 우선 순위 규모를 설계할 때 최소한 매년 전체 현금 흐름이 우선 순위를 덮는 반면 현금 흐름 초과 범위는 기본적으로 1.3 배 이상입니다. 또한 내부 계층화에는 REITS 클래스가 테이블 요구 사항을 충족할 수 있는지 여부, 양질의 부동산 고객 대부분이 의지가 강하며, 두껍고 열악한 후층 방식은 테이블에 적합하지 않습니다.

초과 모기지의 경우 기본적으로 1.5 배 이상입니다. < P > 차액 지불의 경우, 차액 약속자가 CMBS 또는 클래스 REITS 에 대한 연간 원금이자 상환에 대한 의무적 보충 의무가 있어야 승인을 받을 수 있습니다. 반면, 원래 자기자본자 등급이 높고 다른 영업소득이 있는 경우 차액 지급자는 원래 자기자본자가 맡을 수 있고, 없는 경우 지주주주로 초보적으로 설정할 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 자기관리명언) < P > 마지막으로, 효과적인 증신을 달성하기 어렵다면 외부 강보증주체를 찾아 구조에 가입할 수 있습니다. < P > 보다 효과적인 증신 방식이며, 지원에 대한 증신 방식: < P > 보증금, 유동성 지원 등 대부분 유동성을 보호하고 ABS 의 유동성 위험을 통제하는 데 사용되기 때문에 실제 증급 효과는 크지 않다.

(7) 제품 설계에서 고려해야 할 기타 요소

1) 부동산이 저당 상태에 있는 경우 모금자금을 사용하여 은행 대출을 상환하고 부동산의 원래 제한 상태를 해제할 수 있습니다.

2) 일반적으로 3+n 클래스 기간 구조를 설정해야 합니다. 이렇게 하면 재판매 옵션이 있는 제품은 주체 신용보증 항목을 통해 탈퇴하는 상환 일정입니다. 여기서 재판매와 환매의 차이를 구분해야 합니다. 후자의 권리 행사자는 원래 권익자입니다.

3) 오피스텔 상권이 어디에 있는지, 임대료 수준 변화, 공실률, 임차인 산업, 임차기간 또는 특혜 조건이 현금 흐름 안정에 영향을 미치지 않는 정도, 양질의 임차인 (유명 기업) 이 임대, 위약 상황을 더 크게 낮출 수 있는 등 부동산에 대한 고찰이 많다.

4) 규모를 설정할 때 연간 매출 증가율을 고려할 때 충분히 고려해야 한다