하이난은 새로운 부동산 시장 정책을 도입했습니다. 기존 주택 매매 시스템을 시행하고 새로운 구매 제한 정책을 시행하는 것입니다.

3월 7일 하이난성의 새로운 부동산 규제 정책에서 “신규 양도지에 건설되는 상업용 주택은 기존 주택 매매제도를 시행한다”는 문구가 나와 전국 부동산 시장에 충격을 안겼다.

이전까지 일부 시에서 '기존 주택 매매'를 다양한 시도를 해왔지만, 지방에서 전면 시행되는 것은 이번이 처음이다. 이는 하이난 주민들이 앞으로 주택을 구입할 때 더 이상 화려하게 장식된 모델룸에 속을 걱정을 하지 않아도 된다는 것을 의미한다. 그러나 이는 또한 많은 개발자들을 걱정하게 합니다. 기존 주택을 판매하면 자금 반환이 1~2년 지연되고 투자 위험이 높아질까요?

많은 파일럿 프로젝트가 있었지만 완전히 구현된 프로젝트는 거의 없습니다.

4개월 전, 선전의 첫 번째 기존 주택 판매 파일럿 프로젝트인 Longhua Jinmao Mansion이 마침내 개장했습니다. 년 건설 기간. "평균 가격이 100,000위안이 넘고 600개 이상의 스위트룸이 아직 매진되지 않았습니다." 현재 선전의 한 판매 대리점은 현재 판매된 이 프로젝트를 홍보하느라 분주합니다.

2016년 선전에서는 기존 주택 판매를 시범적으로 실시했습니다. 그 해 Jinmao와 Power Construction은 총 82억 9천만 위안에 달하는 첫 번째 시범 부지를 공동으로 확보하고 이를 Longhua Jinmao Mansion으로 명명했습니다. 이는 심천에서 처음이자 유일한 사례다. "기존 주택 매매 시범사업의 목적은 주로 부동산 회사가 토지를 합리적으로 취득하고 높은 차입금을 피하며 부동산을 양도할 때 물건이 잘못되는 것을 방지하는 것입니다." 센터 측은 기존 주택이 비계획 주택보다 자금 반환에 시간이 더 걸리고, 자금력이 강한 주택은 부동산 회사만 참여할 것이라고 말했다.

2017년 항저우도 한때 “기존 주택 매매에는 NT$50의 할증이 필요하다”는 조항을 추가해 약 20개 토지에 영향을 미쳤다. 2018년에는 '광둥성에서 상업용 주택 분양을 취소하기 위해 검토 중'이라는 소식이 들불처럼 퍼졌고, 이후 관련 기관에서는 내부적으로 의견을 수렴했을 뿐 공식적으로 시행하지는 않았다는 반응을 보였다. 광둥성 중산시에도 기존 주택 매매에 대한 요건이 있었지만 시범사업에 불과했다.

“하이난의 규제는 국내 최초의 지방 차원의 기존 주택 매매 정책이라고 볼 수 있다.” E-House 연구소 싱크탱크 센터의 연구 책임자인 Yan Yuejin은 이러한 정책이 다음을 위한 것이라고 믿습니다. 기존 주택 판매 모델을 통해 다양한 유형의 기존 주택 판매를 방지합니다.

기존 주택은 개발자에 대한 자본 요구 사항이 더 높습니다

선전에서 처음으로 사전 판매를 실시하고 처음으로 시범 판매를 시작한 선전에서 시범 토지 거래가 단 한 건뿐인 이유는 무엇입니까? 기존 주택? 업계 입장에서는 시범사업 과정에서 발견된 문제점은 향후 정책에 참고자료가 될 수 있다. "기존 주택을 판매하면서 가격을 제한하는 것은 부동산 회사에 너무 많은 압력을 가하고 가격 통제에 도움이 되지 않습니다." Li Yujia는 자금 반환 기간이 길어 비용이 상승하고 개발자가 고급 주택을 개발하게 만들었다고 분석했습니다. 주택가격을 상승시키는 결과를 낳았다.

“2017년 항저우 부동산 시장은 이미 공급이 부족했고, 기존 주택의 매매가 상업용 주택 공급 속도에 영향을 미쳐 수급 모순도 심화시켰다.” Hangzhou Zhongfang Information Technology Company의 수석 기업 컨설턴트는 항저우가 그해 정책의 원래 의도는 프리미엄 요율 기준을 설정하여 고가의 토지 필지를 피하는 것이라고 설명했습니다. 의외로 당시 토지시장이 극도로 뜨거웠기 때문에 거의 모든 필지가 프리미엄 한도인 50을 넘었습니다.

반면, 개발자들은 기존 주택 판매에 대한 우려도 있습니다. “가장 큰 위험은 자본이다.” 한 유명 부동산 회사 관계자는 개발자들이 언제 투자가 정상화될 것인지를 고려한다고 말했다. 이전에는 '높은 회전율'을 자랑하는 컨트리 가든과 같은 개발업체는 프로젝트에 대해 엄격한 자본 반환 기한을 가지고 있었습니다. 기존 주택의 주기는 보통 2년 반 이상이다. 앞으로 정책이 엄격해지면 개발자의 투자 위험도 높아지고 투자 의향도 자연히 줄어들게 된다.

기존 주택의 홍보에는 여전히 '도시별 정책'이 필요합니다.

일부 성 및 시에서는 기존 주택 판매에 대한 정책을 채택했지만 사전 판매, 사전 판매, 이는 여전히 우리나라의 부동산 관련 법률 및 규정에서 허용하는 판매 방법의 요구 사항입니다.

비교하면 현행판매와 예약판매는 각각의 장점과 단점이 있습니다. "이제 판매를 통해 불일치 상품을 피할 수 있지만, 사전 판매는 개발 자금 조달에도 도움이 됩니다." 북경대학교 부동산법 연구센터 소장 Lou Jianbo는 다른 나라에 비해 우리나라의 부동산 개발 규모가 일부 다른 것으로 분석했습니다. 개발 기간 제한 등의 이유로 외국인 개발자가 천천히 토지를 개발한 후 기존 주택을 판매하는 것은 어렵습니다.

그러나 분양이 주택 구매자의 권익을 침해하는 사건이 많아진 것은 불가피한 일이다.

Lou Jianbo가 예를 들었습니다. 미국의 경우 사전 판매에서는 구매자가 제3자가 호스팅하는 보증금의 일부만 제출하면 됩니다. 부동산의 인기를 결정하고 은행 자금 조달에도 도움이 될 수 있습니다. 한편, 사전 판매 시스템의 허점을 고려하여 많은 곳에서 사전 판매 기준을 높이고 사전 판매 자금 감독을 구현하려고 노력하여 좋은 결과를 얻었습니다.

이번 하이난이 도입한 기존 주택 매매 제도는 '부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 도시주체 책임제 확립에 관한 고시'라는 정책에 담겨 있다. 결국, 기존 주택 매매 촉진의 목적은 시장의 안정적인 발전을 촉진하는 것입니다. 업계에서는 현재 하이난이 전 지역에 걸쳐 구매 제한을 받고 있어 외국 부동산 투기꾼들이 시장에 진입할 수 없는 상황이라고 보고 있다. 이는 선전과 항저우의 상황과는 다르다.

기존 주택 판매에 이어 더 많은 도시가 이어질까요? Lou Jianbo는 현재 판매이든 사전 판매이든 다양한 지역의 실제 상황에 따라 판단해야 하며 이는 우리나라의 부동산 시장 규제에 대한 현재 "도시별 정책" 요구 사항과도 일치합니다. .