'기업 간' 모기지 대출 정책은 금리를 위장하여 인하하여 부동산 시장에 새로운 변화를 가져옵니다.

최근 우한 선비 기금 관리 센터는 '우한시 개인 주택 상업 대출을 선비 기금 대출로 전환하는 시행 규칙'에 대해 각계의 의견을 공개적으로 모집했습니다. ").

'세부규정'은 1차 버전에 비해 사업공개 대상과 조건을 조정했다. 또한, 기존 부동산 개발업자가 공개적으로 양도할 수 있는 기간도 늘어났다. 최대 30년까지 연장됩니다.

01 기업을 공공으로 전환하는 과정이 너무 복잡하다

기업을 공공으로 전환한다는 것은 상업대출을 주택공공자금대출로 바꾸는 것을 의미한다. 마찬가지로, 기업을 공공으로 전환하는 목적도 매우 명확합니다. 이는 대출 상환 시 주택 구매자의 이자율을 낮추는 것입니다.

최근 발표된 LPR 금리는 4.65로, 은행이 추가하는 이자를 감안하면 아직 선불펀드 고정금리 3.25와는 격차가 크다.

주택 구매자들에게 사업을 공공으로 전환하는 것은 좋은 정책이지만 그다지 실용적이지 않습니다.

우선 취재 지역이 너무 작다. 기업의 공공 전환을 명확히 지지하는 도시는 많지 않다. 선전, 충칭, 스자좡, 푸저우 등 소수의 도시만이 이를 허용한다. 공개로 전환하는 사업입니다. 또한 허난성 신샹시 등 일부 도시에서는 사업을 차후 공공으로 전환하는 것을 취소하고 전면적으로 직접 시행하고 있다.

기업-공공 이체 신청 조건은 주택공공자금을 납부하고 일정기간 은행대출을 납부한 경우 원래 상업대출로 갈 수 있다. 기업에서 공공으로의 이체를 신청하려면 은행에 문의하세요. 이론적으로는 간단해 보이지 않나요? 하지만 실제로 실천해 보면, 기업을 공기업으로 전환하는 것이 생각만큼 간단하지 않다는 것을 알게 될 것입니다.

공제자금 대출 한도에는 상한이 있으며, 기업에서 공공으로의 양도는 이 한도를 초과할 수 없습니다. 이를 바탕으로 기업을 공기업으로 전환하려면 '대출금을 먼저 갚고' 보유자금으로 상업대출을 한꺼번에 갚은 뒤 선지급자금대출을 신청해야 한다. ; 또는 "대출로 대출금을 상쇄"해야 합니다. "공제 기금 센터에 가서 대출을 신청한 다음 공제 기금 대출을 사용하여 상업 대출을 상쇄하고 매월 공제 기금 대출을 상환해야 합니다.

후자가 적립금 대출보다 더 큰 상업 대출의 원리금 차이를 미리 지불해야한다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

모든 과정은 공적자금센터와 은행이 양쪽에서 진행하는데, 그 사이에 평가와 보증이 있는데, 번거로운지 아닌지는 개인의 감정에 달려 있다.

또한, 공기업으로의 전환 처리 시기는 시기에 따라 달라지는데, 일반적으로 이 기간 동안 적립금 계좌가 소진되기 때문에 상반기에 처리하는 것이 좋습니다. 균형이 상대적으로 충분하고 처리가 더 빠릅니다.

난창 주택 공적 기금 관리 센터는 자금 부족으로 인해 상업 회사에서 공공 회사에 대한 대출 신청 접수를 중단한 적이 있습니다. 신청을 원하시면 줄을 서서 천천히 기다려주세요.

공기업으로 전환할 때 은행이 부여하는 다양한 조건과 엄격한 선지급자금 대출 한도 등으로 인해 공기업에 대한 사업의 실용성은 포트폴리오 대출 모델에 비해 훨씬 떨어진다.

상공회의소가 주택시장에 '저금리 대출'을 시켜 집값이 오르지 않을까 걱정하시는 분들은 정신을 차리셔도 됩니다.

우한이 대중에게 공개적으로 요청한 '세부 규칙'에는 느슨한 끝도 있고 느슨한 끝도 있어 상업 대출의 상환 주기를 '6개월 이상'에서 '12개월 이상'으로 늘렸습니다. , 개선 공개 회사로의 사업 양도 처리 기준이 설정되었습니다. 포트폴리오 대출의 상업 대출은 전환되지 않습니다.

대체로 '세칙'의 내용은 주로 국민의 생활을 보호하고, 주민의 주택대출 부담을 경감하며, 상환주기를 연장하여 부실을 초래하지 않도록 하는 내용으로 상당히 만족스럽습니다. 부동산 시장의 경착륙.

올해 전염병의 영향으로 대부분의 사람들의 경제가 영향을 받았습니다. 앞으로 다른 도시가 우한의 기업 대 공공 이전 운영을 모방하고 금리를 인하할 가능성도 배제할 수 없습니다.

02 소도시에서는 기존 주택이 너무 어렵다

'세부사항'에 대한 의견수렴에서 기존 주택도 지목됐다는 점은 주목할 만하다. 기존 부동산 개발업자가 공기업에 양도할 수 있는 최대 기간이 20년에서 30년으로 연장됐다.

우한 주택 공제 기금 센터는 기존 주택 개발자가 공공 회사로 이전할 수 있도록 대출 기간을 연장하는 것은 주로 중고 주택을 구매하는 직원의 대출 수요에 대응하기 위한 것이며 일관성이 있다고 밝혔습니다. 현재 중고주택 공적자금 대출의 주거연령에 맞춰

부동산 시장이 호황을 누리고 있고, 개발자들이 집을 짓기 위해 여기저기서 그물을 던지고 있는 상황이 하루 이틀만의 문제가 아니다.

1선 도시의 수급 관계에 비해 우리나라 대부분의 2선, 3선 도시의 주택 공급은 명백히 과잉 공급 상태다.

공공 데이터에 따르면 2017년 2선 도시와 3선 도시의 공실률은 각각 22.2와 21.8로 1선 도시의 16.8보다 훨씬 높았으며 이는 심각한 주택 재고 잔고를 나타냅니다.

'재고 주택'과 '중고 주택'의 관계에 대해 명확하지 않은 친구들이 많습니다. 기존 주택은 중고 주택에 속하지만, 기존 주택은 매매된 주택이며, 현재 거주하는 사람이 없는 주택이고, 중고 주택은 이전되어 거주하고 있는 주택입니다. 시장구분을 보면 기존주택은 1.5층 시장에 속하고, 중고주택 거래는 3층 시장에 속한다.

우리나라 재고주택에 관해서는 2015년 당시 주택도농개발부 정책연구센터 진홍 소장이 부동산이 이제 재고주택 시대로 진입하고 있다고 말했다. “전체 시장 관점에서 볼 때 신규 주택 사업 규모가 70%, 중고 주택 사업 규모가 70%를 차지하고 있는데, 앞으로는 이 비율이 역전되어야 한다.” p>

2015년 베이징 부동산 협회 사무총장 Chen Zhi는 베이징의 기존 주택 재고를 분석하면서 “베이징의 주택 재고는 6억 평방미터가 넘습니다. 100제곱미터 단위로 보면 베이징에는 약 600만 채의 주택이 있으며 도시 인구는 1,800만 명, 가구당 평균 3명이 거주하는 도시 인구가 기본적으로 가구당 1가구 수준에 도달했습니다. ”

이 말이 나오자마자 온 집안이 난리가 났다. 결국 베이징 부동산 시장의 역대급 매수와 집값 횡령 뒤에는 '부족'이라는 이론적 뒷받침이 있었다. 베이징 부동산 시장의 재고."

가구당 평균 기존 주택 수가 1가구에 도달한 지금, 아직도 주택 붐이 일고 있을까요?

강도, 그래도 강탈은 해야 한다.

2016년 말 베이징의 연간 중고 주택 거래량은 전체 시장의 85%를 차지하며 새로운 기록을 세웠으며, 이는 베이징이 재고 주택 시대에 본격적으로 진입했음을 의미합니다.

일선 도시에서는 재고 주택 현상이 특히 두드러집니다. 신규 주택 공급이 점차 줄어들면서 사람들의 선택 공간도 상대적으로 좁아졌다. 심천에서는 신규 프로젝트가 너무 적기 때문에 '차 가격이 터무니없이 높다'는 현상까지 나타나고 있다. 이에 대해 많은 언론에서는 우리나라가 재고주택 시대에 진입했다고 주장하고 있다.

2018년 중국국제자본공사(China International Capital Corporation Limited)는 '수치로 본 중국의 주택 재고' 연구 보고서를 발표했는데, 이 보고서에 따르면 2017년 말까지 중국의 도시 주택 재고가 2억 7,400만 채에 달했다고 계산했습니다. ​​261억 평방미터, 평균 가구 소유 주택 수는 1.13채입니다.

보고서 결과는 이러한 견해를 더욱 뒷받침하는 것으로 보입니다. 재고 주택 시대가 도래했습니다. 그러나 대부분의 2선, 3선 도시의 중고주택 거래량으로 볼 때, 특히 중서부 지역에서는 이 기준에 크게 미치지 못하는 것으로 나타났다.

2선, 3선 도시의 주택 구입 옵션 측면에서 볼 때 '신축 열풍'은 여전히 ​​열기가 뜨겁습니다.

03 결론

한쪽에는 기존 주택이 많고, 다른쪽에는 매물이 많은 중고 주택이 있습니다. 2020년 부동산 시장은 생각보다 어려울 수도 있습니다.

공공 자료에 따르면 5월 말 기준 항저우 중고 주택 매물은 12만 채, 충칭 10만 채, 청두 14만 채, 선전 15만 채에 달했다. 중고 주택 매물 건수에 정비례해 주택 가격도 상승하고 있다.

시장 공급 측면에서 2020년 5월 전국 신규 상장 주택 수는 전월 대비 18.9% 증가했으며, 이 중 4개 1선 도시의 신규 상장 주택 수는 증가했다. 베이징, 상하이, 선전, 광저우는 전월 대비 18.9% 증가해 208.1, 65.4, 41.4, 19.9를 기록했다. 중고 주택 가격 상승 여지도 분명합니다. 4개 1선 도시의 중고 주택 가격 상승률은 일반적으로 신규 주택 시장 상승률을 초과하며, 베이징이 월간 상승률로 선두를 달리고 있습니다. 1.8% 증가했다.

그러나 시장은 생각만큼 낙관적이지 않다. 선전과 항저우의 새 주택시장에는 집을 사기 위해 줄을 선 사람들과 복권에 당첨되기 위해 수만 명의 사람들이 모여드는 뜨거운 현장이 펼쳐진다. 그 이면에는 신축 주택 가격 한도와 중고 주택 시장 사이의 가격 역전 현상이 존재한다. 중고 주택 시장은 일반적으로 침체기에 있으며 그 대조는 분명합니다.

중고주택의 거래량이 매물량을 따라잡지 못하는데, 이는 매매주기가 길어진다는 의미이기도 하다.

이 중요한 시점에서 우한이 '사업을 공무로 전환'한다는 기치로 돌아온 것은 정말 신호로 보인다. 결국, 경제는 여전히 회복되어야 하고, 부동산 시장도 움직여야 합니다. 최근 LPR 금리는 중앙은행이 브레이크를 걸고 있음을 대중에게 분명히 보여줍니다.

아마도 오랫동안 보유하고 있던 적립금이 활성화될 때가 온 것 같습니다!