새로운 규정 도입: 중앙 도시 지역의 상업용 부동산 개발에 대한 제한을 적당히 완화

출처: 중국-싱가포르 징웨이

최근 베이징은 '베이징 신산업 금지 및 제한 카탈로그(2022년 판)'(이하 '베이징 카탈로그')를 발표했다. 금지 및 제한'). 과거에 비해 새 버전의 '금지 및 제한 목록'은 베이징이 2014년 이후 처음으로 중앙 도시 지역의 상업용 부동산 개발에 대한 제한을 완화하여 베이징의 다음 단계를 위한 일정량의 상상의 공간을 열어준 것입니다. 상업용 부동산 개발.

개발 분위기를 줄이는 측면에서 이 정책은 시장에 새로운 가능성을 가져왔습니다

2014년 베이징은 처음으로 '금지 및 제한 목록'을 공포했습니다. 제5순환도로(남쪽 제4순환도로), CBD, 금융가 및 지역의 3개 고급 산업 기능 구역을 제외함. 1년 뒤인 2015년판 '금지제한 목록'에서는 특별지역을 폐지하고 베이징 중부 전역에서 상업용 부동산에 대한 제한을 엄격하게 시행했다. 이 버전은 6년 동안 지속되어 현재 베이징 상업용 부동산 시장의 기본 패턴을 형성했습니다. 그때까지 건설 중인 CBD 핵심 지역과 비즈니스 지구는 베이징 중심 도시에 남아 있는 유일한 대규모 상업용 부동산 개발 지역이 될 것입니다.

엄격한 정책 제한으로 인해 지난 수년 동안 베이징 오피스 시장의 호황을 이끌어 왔습니다. 임대시장에서는 대규모 통합 및 이전의 기회가 부족하며, 공격적으로 확장하는 기업은 향후 확장 진행을 위해 미리 면적을 초과 임대하는 경향이 있습니다. 투자 시장에서는 고품질 오피스 빌딩 거래 기회가 드물며, 가까운 미래의 공급 및 경쟁 압력은 전국의 다른 주요 도시에 비해 현저히 낮습니다. 베이징은 빠르게 주식시장에 진출했고, 이는 과거 베이징 상업용 부동산 투자 스토리도 달성한 바 있다.

이 새로운 버전의 "금지 및 제한 목록"은 부동산 산업에 대한 금지 요구 사항을 유지하지만 "관련 계획을 준수하는 녹색 격리 지역의 산업 프로젝트를 제외하고" 허용 요구 사항을 추가했습니다. 정책" 예외적인 상황. '도시기본계획'에 따르면 녹지분리구역은 주로 현재의 도농 주변부에서 계획된 집중건설구역 외의 4차 순환도로부터 6차 순환도로까지의 구역을 말한다. 그 건설에는 첫 번째 녹색 격리 구역("제1 녹색 구역")의 도시화와 두 번째 녹색 격리 구역("제2 녹색 구역")의 도시-농촌 통합이 포함됩니다. "금지 및 제한 목록"의 새 버전에 포함된 녹색 분리 영역은 기본적으로 "하나의 녹색 영역" 범위 내에 있습니다.

우리는 '금지 및 제한 목록'의 새 버전이 2014년 이후 베이징이 중앙 도시 지역의 상업용 부동산 개발에 대한 제한을 처음으로 완화한 것이라고 믿습니다. 규모와 생산 능력을 줄이는 조치가 상당히 효과적인 후에 베이징은 다음 단계의 산업 업그레이드를 위한 견고한 기반을 마련하고 첨단 기술 산업을 비우고 교체하여 발전할 수 있는 공간을 제공해야 합니다. 그러나 우리는 중국의 개발 축소 정책 기조에는 변함이 없다는 점을 분명히 해야 합니다. 이번 정책 조정의 범위는 온건하고 신중하며, 이는 전면적인 확장이 아니라 엄격하게 통제되고 집중적인 건설을 의미합니다.

녹지 분리 구역은 베이징 고정밀 산업의 주요 공간 자원이 될 것입니다

'베이징시의 '14차 5개년 녹색 분리 구역 건설 및 개발 계획'에 따르면 계획” 기간, 한편으로는 녹지 분리 구역 베이징의 건설 토지를 줄이고 “녹지 공간을 늘리는” 핵심 구역으로 고품질 개발 공간을 확보하고 산업 발전의 질을 향상시킵니다. 집단경제체제의 생산 효율성과 녹지지역 노동배치 효과를 보장할 수 있다. 따라서 첫 번째 녹지는 비우고 교체를 통해 산업 업그레이드를 촉진해야 하며 "철거는 늘리고 건설은 줄인다"는 원칙에 따라 고정밀 산업 프로젝트를 할당하는 동시에 도시 건설 용지의 마이너스 성장을 달성해야 합니다.

제1녹지 범위 내에서는 산업정책 방향에 부합하는 현재 계획된 건설지역이 주로 도심 남부의 제3~4간 순환도로 사이에 집중될 것으로 예상된다. , 그리고 도시 북동쪽의 네 번째 순환 도로 외부에 있습니다. 행정구역으로 보면 주로 구역 내에 있을 수 있다. 이러한 미래 산업 프로젝트 집중 지역 중 일부는 프로젝트 계획 및 진행 상황을 발표했으며 일부는 세부 계획을 수립하기 시작했습니다. 이는 다음 단계에서 베이징 상업용 부동산 집중 건설의 주요 기회가 될 것입니다. 도시의 초정밀 첨단산업공간, 자원의 주력.

예를 들어 리즈 금융업무지구는 2022년 북구 국제금융도시, 즉 리즈 북구 도시 터미널 및 주변 지역에 대한 토지 공급을 시작할 예정이다. Lize North District는 지상 및 지하 공간에서 사무실, 상업, 도시 교통 등 도시 기능의 입체적 개발을 포함하는 TOD 역 도시 통합 프로젝트입니다. 앞으로 5개의 철도 교차점이 생길 것입니다. 윤곽.

Fengtai District에 위치한 또 다른 첨단 산업 그룹은 7.6 평방 킬로미터의 면적을 차지하는 Capital New Business District입니다. Capital New Business District는 베이징의 "도시 마스터 플랜"의 남쪽 중앙 축에 있는 Dahongmen 지역의 기능적 위치 중 하나입니다. Dahongmen 지역의 기능 재편과 산업 업그레이드를 촉진하고 고정밀 산업을 유치할 계획입니다. 외부 세계에 대한 개방과 국제 혁신에 중점을 둡니다.

베이징에는 위에서 언급한 지역 외에도 남동 3환로 밖, 동북 4환로 밖 여러 지역이 지표를 확보하고 계획 수립 및 승인 과정에 있다. 다음 개발 단계에서 베이징은 300만 평방미터 이상의 새로운 생산 능력 공간 자원을 출시할 것으로 예상되며 2022년에는 여러 곳에서 토지 공급이 시작될 수 있습니다. 이 총액은 현재 베이징 A급 및 B급 오피스 빌딩 시장 전체의 약 10~20%에 해당하며, 이는 베이징 남부의 도시 환경, 인프라 및 산업 추진력을 크게 최적화하고 남부 지역의 균형 있고 효과적인 발전을 촉진할 것입니다. 도시.

다만, 2026년 이전에 '원녹지' 내 공급 집중 지역이 시장에 진입할 가능성은 낮고, 현 단계와 향후 시장 수급 패턴에는 기본적으로 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 단기 및 중기적으로는 미래에.

일반적으로 베이징의 정책 조정은 일부 지역의 산업 프로젝트 개발 및 건설에 대한 이론적 타당성을 제공했지만 계획 및 승인부터 토지 공급 및 건설까지의주기는 여전히 깁니다. 향후 5년 동안 도시의 토지 공급은 계속해서 줄어들 것으로 예상됩니다. 이러한 토지 구획과 프로젝트는 중장기적으로 하나씩 시장에 진입하여 도시의 북부와 남부 사이의 보다 균형 잡힌 발전을 이끌 것입니다. 점차적으로 생산 능력 공간 자원을 방출합니다.