100조 개편

"토지경매 프리미엄율 15%라는 레드라인 이후, 땅왕을 위한 싸움은 과거의 일이 될 것입니다. 오랫동안 '빵'의 가격을 통제해왔던 드디어 때가 왔습니다. '밀가루' 가격을 완전히 통제하기 위해서다.” 부동산 업계에서 수년간 일해 온 장훙은 한숨을 쉬었다.

2021년 8월 29일 선전은 2021년 2차 주거용 토지 중앙집권적 양도를 발표하며 토지 프리미엄율 상한을 45%에서 15%로 조정한다고 발표했다.

앞서 8월 26일 광저우 공공자원거래센터도 48개 주택용 토지 사용권을 중앙집권적으로 양도하겠다고 발표했는데, 공시지가에 대한 최고 할증율은 15%를 넘지 않았다. 하이주강 타이로(Haizhujiang Tai Road)에서 가장 높은 토지 가격 토지 필지도 프리미엄 비율을 9%로 제한합니다. 같은 날, 항저우시에서 발표한 2차 주거용 토지 양도 공고에서는 일반 토지 프리미엄 요율 상한을 15%로 조정하고 '경쟁력 있는 품질'에 대한 프리미엄 요율 상한을 명시했습니다. 파일럿 플롯은 10%에서 5%로 조정됩니다.

천진, 칭다오, 청두, 허페이 등지에서도 2차 중앙집권적 토지 공급 세부 내용이 잇달아 공개된 것으로 전해졌다. 시장은 새로운 개편을 가져올 것이다.

천연자원부는 2021년 8월 비공개 회의를 열어 2차 핵심 도시 토지 이전 정책 조정을 명확히 하고, 단일 주거지 프리미엄 요율을 15%를 초과할 수 없으며 시작 가격을 인상하여 프리미엄 요율을 조정할 수 없습니다.

할증율 15% 레드라인 이후, 집값 하락할까? 토지금융은 어디로 갈 것인가?

토지경매의 과거와 미친 프리미엄

1987년 말, 중국 최초의 토지경매가 심천에서 열렸다. 이는 중국 본토에서 국유 토지 사용권이 공개 경매를 통해 유료로 양도된 첫 번째 사례이기도 하며, 중국 토지 경매의 시작이자 중국 부동산 시장화 30여년의 시작이기도 합니다.

수년 후, 유명한 부동산 전문가인 왕시는 1987년 말 자서전에서 이 경매에 대해 다음과 같이 언급했습니다. 중국 부동산 개발의 가장 기본적인 초석이 이곳에 놓였습니다. 이 망치는 우리나라 토지이용제도의 역사를 깨뜨리고 헌법 개정에 직접적으로 기여한 것으로, 중국 부동산 산업을 탄생시킨 '원샷'이라고 할 수 있다.

당시 종합적 참고 대상이 홍콩이었다는 점은 주목할 만하다.

1986년 12월, '홍콩에 대한 심천 부동산 개혁 점검 보고서'라는 제목의 보고서가 심천 지도자들의 책상에 발송되었습니다.

이 보고서는 홍콩의 토지 경매 시스템을 종합적으로 소개하고 있다. “홍콩 정부는 홍콩의 모든 토지를 회수하고 종합 계획과 예비 개발을 바탕으로 높은 토지 가격 정책을 채택했습니다. 정책을 통해 홍콩 정부는 계획된 토지의 공급과 경매를 통해 도시 전체의 건설을 효과적으로 통제하고 인프라 규모를 통제하며 금융, 주식 시장 및 홍콩의 전반적인 경제 발전을 촉진하고 추진합니다." p>

또한 1986년에 '중화인민공화국 토지관리법'이 공포되었고, 그해 8월에 국토관리국이 정식으로 설치되었다. 토지사용권 유상양도와 관련하여 국가토지관리국은 1987년 11월 공식적으로 국무원에 시범보고서를 제출하고 선전, 상하이, 텐진, 광저우, 샤먼 등 시범도시를 발표했다.

이 정책을 가장 먼저 시행한 곳은 경제특구인 선전이다. 첫 번째 경매 이전에 선전은 이미 홍콩의 토지 경매를 관찰하고 익숙해졌습니다. 당시 경매 대상 부지 번호 H409-4는 심천저수지와 가까웠고 면적은 8,588㎡였으며 내용연수는 50년인 주거용지로 계획됐다.

1차 경매장에는 44개 입찰업체 대표 외에 전국 17개 도시 시장도 참석했다.

전체 경매 과정은 17분 동안 진행됐다. 심천에서 열린 첫 번째 경매는 총 가격 525만 위안에 낙찰돼 평균 토지 가격이 611위안/위안을 넘었다. 평방미터.

이후 토양경매 모델은 전국적으로 급속도로 추진됐다. 이후 중국 여러 도시의 현지 경매 시장에서는 현지 경매에 대한 높은 프리미엄율이 드물지 않게 발생했습니다. 2010년 허페이(Hefei) E1002 토지에 대한 프리미엄 비율은 325%에 달했습니다. 2016년 56회 견적 이후 항저우 샤오산 23번지의 프리미엄 요율은 323%에 달했고 25번지의 프리미엄 요율은 325%에 달했습니다.

2021년까지는 여전히 프리미엄이 높은 토지가 흔합니다. 2021년 4월, 광둥성 포산에서 111차례의 '치열한 싸움' 끝에 China Resources Land는 마침내 총 가격 64억 5천만 위안, 프리미엄 요율 106%로 Chencun 토지 구획을 획득했습니다.

'밀가루'와 '빵'

대량 기반 시설 건설이 본격화되는 시대, 토지 경매 정책은 급속도로 발전하고 있는 중국 도시에 이익을 안겨주었다. 그 이후로 30년 넘게 토지 수익은 많은 도시의 건설 자금의 주요 원천이 되었습니다.

2020년 전국 국유 토지 사용권 양도 수입은 8조 4천억 위안으로 전년 대비 15.9% 증가했다. 그해 토지매매수입이 1000억을 넘는 도시는 전국 14개였다. 이들 도시 중 다수는 토지 매매 수입에 100% 이상 의존하고 있습니다. 2019년 중국 50대 도시의 토지 매매 수입은 4조 1600억 위안에 달해 세수 수입의 120%에 달했고, 12개 도시의 토지 재정 의존도가 100%를 넘어섰다. 토지수입은 지방자치단체의 중요한 재정 기둥이다.

중국 런민대학교 경제학과 학장인 류수잉(Liu Shouying)은 급속도로 확대되는 토지 금융이 정부가 전례 없는 속도로 초기 자본을 축적하는 데 도움이 되었다고 언론에 말한 적이 있습니다. 동시에 이러한 토지 판매 수익은 중국 내 수백 개 도시의 인프라 건설을 지원하고 중국의 경제 발전과 도시화 및 산업화 과정을 효과적으로 촉진합니다.

최근 몇 년간 도시 건설로 높은 평가를 받은 1급 신도시 항저우는 2020년 토지 매매수입 2,574억 원을 기록했고, 토지에 대한 재정 의존도는 12296억 원에 달한다. %. 2020년 6월에만 항저우 주택용 토지 경매의 평균 프리미엄율은 21.37%에 달했다.

그러나 '밀가루' 가격이 '빵' 가격을 결정하는 경우가 많다.

예를 들어 2014년 룽광부동산은 당시 주변 주택 가격보다 훨씬 높은 25,000위안/제곱미터의 최저 가격으로 선전 룽화의 토지를 인수했습니다. 이후 차이나 머천츠(China Merchants), OCT, 진마오(Jinmao) 등 개발업체들도 룽화에 들어섰고, 매매된 토지 대부분의 바닥 가격이 당시 주변 주택 가격보다 훨씬 높았다. 이후 룽화 주택 가격은 계속해서 상승했다.

2021년까지 높은 프리미엄 토지는 여전히 많은 도시에서 부동산 시장의 '부양' 역할을 할 것입니다.

2016년 10월, 포산은 구매 제한 지역에서 현지 경매에 대한 가격 제한을 시행하기 시작했습니다. 그러나 2020년 4월부터 포산은 대규모로 현지 경매 가격 제한을 취소하기 시작했습니다.

포산은 2020년 110개 상업용 토지를 매각해 총 수익 1243억8300만 위안으로 전년 대비 70.01% 증가했다.

통계에 따르면 2021년 1월부터 3월까지 포산에서 온라인으로 판매된 상업용 주택 총 면적은 321.35만㎡로 전년 대비 94.8% 증가했다. 1분기 총 거래량은 563억5500만 위안으로 전년 대비 93% 증가해 28660대에 달해 지난 5년 내 최고치를 기록했으며 전년 동기 대비 122.6% 증가했다. .

토지금융의 종말?

집값 상승과 토지에 대한 재정적 의존도는 반드시 해결해야 할 지경에 이른 것 같습니다.

천연자원부는 2021년 8월 비공개 회의를 열고 2차 핵심 도시 토지 양도 정책에 대한 조정을 명확히 요구하며 단일 택지에 대한 할증율을 규정한 것으로 전해졌다. 15%를 초과할 수 없으며, 시작 가격을 인상하여 프리미엄 요율을 조정할 수 없습니다.

E-House 연구소의 수석 연구원인 Yan Yuejin은 China News Weekly와의 인터뷰에서 선전 및 기타 도시의 관련 정책은 부동산 가격 제한 정책이 계속 엄격하고 엄격해지는 방향을 더욱 반영한다고 말했습니다. 과거에는 전국의 많은 도시들이 다양한 가격제한 정책을 시행했지만 심천 등의 도시들은 물가안정을 더욱 촉진하기 위해 기존 가격제한 정책을 당연히 충족하지 못하고 기존 기준에 따라 가격제한을 더욱 낮추었습니다.

토지 프리미엄율 15%는 급격한 주택가격 상승을 억제하는 것 외에도 지자체의 토지금융 의존도를 점차 벗어나게 한다는 분석도 많다.

광동 주택 정책 연구소의 수석 분석가인 Li Yujia는 China News Weekly와의 인터뷰에서 수년 동안 많은 국내 도시가 도시 경계를 확장하기 위해 새 주택 건설에 의존해 왔으며 이 과정이 끝. 많은 도시에서 국토 공간 계획이 시행된 후 건설 토지의 규모가 통제될 것입니다. "이러한 상황에서 주택을 판매하기 위해 새로운 저비용 토지 공급에 의존하는 도시 개발은 지속 가능하지 않습니다."

이미 2018년 초 양바오쥔 당시 중국 도시계획설계연구소 소장은 도시의 급속한 팽창을 '비정상적인 상태'라 칭하며 대규모 도시의 '만조'를 꼽았다. 중국의 도시 확장은 이제 '정상'이 될 것입니다.

Liu Shouying은 또한 도시화 속도가 감소하고 '토지 기반 개발' 모델의 많은 잠재적인 문제가 계속 노출됨에 따라 경제성장 엔진으로서의 토지의 기능은 더 이상 존재하지 않을 것이라고 언론에 말했습니다. 더 이상 지속되지 않고 새로운 토지 관리 시스템은 중국 경제 발전 단계의 전환에 부합해야 합니다.

2021년 6월, 재정부, 천연자원부, 국가세무총국, 중국 인민은행이 공동으로 천연자원부가 4개 정부 징수를 담당할 것이라는 공고를 발표했습니다. 국유 토지 사용권 양도 소득을 포함한 비과세 수입은 모두 세무 부서로 이관되어 징수됩니다.

토지경매 프리미엄율의 레드라인에 이어 올해 토지금융 관련 또 하나의 블록버스터 뉴스다. 토지금융의 종말이 도래했을지도 모른다.