토지 및 자원 법률 실무에 관한 두 가지 논의

Qin Xianfeng

기업 대출로 형성된 토지 모기지는 등록되어서는 안 됩니다.

사례:

비즈니스 요구로 인해 회사 A는 계획을 세웁니다. B회사로부터 자금을 차입하고, A회사가 양도를 통해 취득한 부동산개발용지를 담보로 사용하기로 합의하였습니다. 두 당사자는 토지사용권 저당권 등록을 신청하기 위해 토지자원부에 갔으며, 검토 과정에서 토지 등록 담당자는 두 가지 의견을 제시했습니다. 1996년 중국인민은행이 발표한 '대출총칙' 제61조에 따르면 각급 행정부서, 기업, 기관, 공급판매협동조합, 기타 협동경제조직은 이를 처리할 수 없다는 의견도 있다. , 농어촌재단, 기타 재단은 예금, 대출 등 금융업을 영위할 수 없습니다. 기업은 대출이나 위장 대출 및 금융 사업에 종사함으로써 국가 규정을 위반할 수 없습니다. B사는 비은행 금융기관으로 대출업무를 할 수 없어 토지사용권 저당등록업무를 처리할 수 없다. 두 번째 의견은 "중화인민공화국 국유토지사용권 양도 및 양도에 관한 임시조례" 제32조에 따라 토지사용권을 저당할 수 있다는 것이다. 또한 재산법 제180조에서는 채무자 또는 제3자가 처분권을 가지는 건설용지의 사용권을 저당할 수 있다고 규정하고 있습니다. A회사가 B회사로부터 차입하는 것은 사업대출업이 아닌 일반적인 민간대출활동으로서, 쌍방의 신청에 따라 토지사용권담보대출을 등록할 수 있습니다. 민간 대출 기관이 토지 모기지 등록을 처리할 수 있나요?

"민간 대출이 토지 저당 등록을 처리할 수 있는지 여부"에 대한 질문에는 두 가지 법적 관계가 있습니다. 하나는 기업 간의 대출 관계이고 다른 하나는 국유 토지 사용권의 저당 등록입니다. 양자는 서로 관련되어 있다. 전자에 관련된 대출계약은 주계약이고, 후자에 관련된 모기지계약은 종속계약이다. 《중화인민공화국 보증법》 제5조 제1항에 따르면 주계약은 무효이며 보증계약도 무효라고 규정하고 있습니다. 등록 부서. 따라서 토지국이 토지 저당권 등록을 처리할 수 있는지 여부의 핵심은 먼저 기업 A와 기업 B 간의 대출 계약의 유효성을 판단하는 것입니다.

현재 우리나라 사법 관행은 기업 간 대출 계약의 유효성에 대해 부정적인 태도를 취하고 있습니다. 최고인민법원의 "기업 대출 계약의 차용자가 연체된 대출금을 반환하지 않을 때의 문제 처리 방법에 대한 답변"(Fafu [1996] No. 15)에서는 "기업 대출 계약은 관련 금융 규정을 위반하며 무효 계약입니다."라고 규정합니다. 관련 금융규정은 1996년 중국인민은행이 공포한 '대출에 관한 일반규칙'을 참조합니다.

그러나 저자는 우리나라가 법적 차원에서 기업대출계약의 타당성을 부정하지 않는다고 생각하는데, 그 이유는 다음과 같다.

'대출의 일반원칙'에서는 이를 할 수 없다. 계약의 유효성을 판단하는 근거로 활용됩니다. 최고인민법원의 《중화인민공화국 계약법 적용에 관한 여러 문제에 대한 해석(1)》(법해석[1999] 제19호) 제4조에서는 계약법이 실시된 후 인민의 계약은 다음과 같이 규정되어 있다. 법원은 계약이 무효임을 확인한다. 이는 전국인민대표대회와 그 상무위원회가 제정한 법률과 국무원이 제정한 행정법규에 근거해야 하며, 지방 법규와 행정법규에 근거해서는 안 된다. 이 사법 해석에 따르면, "대출 일반 규칙"은 중국인민은행의 부서 규정이며 기업 간 대출 계약의 유효성을 결정하는 데 사용되어서는 안 됩니다.

'중화인민공화국 회사법'은 기업간 대출을 금지하지 않는다. 회사법 제149조 3항은 이사, 고급관리자는 주주회, 주주총회, 이사회의 동의 없이 회사정관의 규정을 위반하여 타인에게 회사자금을 빌려줄 수 없다고 규정하고 있다. . 법인'인'에는 자연인과 법인이 포함된다. 물론 A사는 “기타”에 속하므로 회사 정관 및 주무관청(주주총회, 주주총회 또는 이사회)의 동의에 따라 B사가 A사로부터 자금을 차입한 경우 , 법으로 금지되어 있지 않습니다.

구체적으로 이번 사건의 경우 저자는 기업 간 대출 기본 계약의 타당성에 대해 어느 정도 의구심을 갖고 있지만 토지 사용권 저당 등록 업무에 있어서 토지 담당 부서는 우리나라의 현재 상황을 충분히 존중해야 합니다. 사법 관행에 따라 A, B 회사 간의 주요 대출 계약이 무효이며 토지 저당 등록이 처리되지 않는다고 결정하면 신청인이 불복할 경우 먼저 법원에 권리 확인을 위한 소송을 제기하는 것이 좋습니다.

(이 기사는 원래 2010년 7월 27일자 '중국토지자원신문'에 게재되었습니다.)

이 경우 토지양도비를 지불해야 합니까?

사례:

부동산 개발업자가 주거용 양도를 통해 국유지를 취득했습니다. 개발 및 건설 과정에서 도시 계획 변경으로 인해 정부는 부지 내 1,000m2의 국유 토지 사용권을 유료로 회수하여 화재 탈출구로 사용했습니다. 주거지역은 변함이 없었다. 회수된 국유지 1,000㎡는 주거용 커뮤니티의 녹지공간이고, 기타 계획 및 설계 조건은 그대로 유지되어 커뮤니티의 건물밀도와 용적률이 증가하는 결과를 가져왔다고 평가한 결과이다. 1,000㎡의 토지 사용권 회복, 남은 부동산 개발 토지 1㎡당 지가는 양도 당시의 지가보다 훨씬 높다. 묻고 싶습니다. 이 경우 건물 밀도 및 용적률 증가로 인해 발생하는 토지 양도 비용을 개발자가 지불해야합니까?

이 경우 단순히 정부의 계획조정으로 인해 택지의 필지율이 높아졌고, 다음과 같은 이유로 개발업자는 토지양도비를 내지 않아도 되었다.

첫 번째 무엇보다도 정부는 이 경우 행정 명령에 의존할 수 없습니다. 추가 토지 양도 비용을 요청하십시오.

민사법적권리제도의 개방성과 달리 행정기관은 법률과 규정의 명확한 승인에 따라 권한을 행사하고 구체적인 행정조치를 취해야 한다. 행정법률체계는 규모가 매우 크지만 일반적으로 폐쇄적이고 권한의 경계가 있어야 하며 마음대로 확장하거나 적용할 수 없습니다. '권한 없음, 권한 없음'은 법에 따른 행정의 올바른 의미입니다.

현재 토지양도비 조정과 관련된 법률 및 행정법규는 다음과 같다. 첫째, '중화인민공화국 도시부동산관리법' 제18조에서는 '토지사용자가 필요로 하는 사항'을 규정하고 있다. 토지사용 변경 권리양도계약서에 명시된 토지사용권을 양도인과 시, 현 인민정부 도시계획행정부서로부터 취득해야 하는 경우, 이에 따라 토지사용권 양도수수료를 조정합니다. "중화인민공화국 및 국유도시계획국"은 토지사용권 부여 및 양도에 관한 임시조례 제18조에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. “토지사용자가 토지사용권에 명시된 토지사용을 변경해야 하는 경우. 부여 계약을 체결하려면 양도인의 동의를 얻어 토지관리부서와 도시계획부서의 승인을 받아야 합니다. 토지사용권 양도비를 조정하고 등록을 신청하십시오. "위 두 조항은 상황에만 적용됩니다. 토지사용자(즉, 국유건설 토지사용권 계약의 양수인)가 토지용도 변경을 적극적으로 제안하고 관계행정기관의 승인을 받는 경우 정부가 적극적으로 계획을 조정하고 토지이용을 변경하는 경우에는 규제가 없습니다. 토지양도비 조정 여부. 법률에 따른 행정 요건에 따르면, 저자는 정부가 개발자에게 토지 양도 수수료를 지불하도록 요구하는 행정 명령에 의존할 권리가 없다고 생각합니다.

둘째, 이 경우 계약양도자인 정부가 일방적으로 토지양도비를 추가로 요구할 수는 없다. 국유건설토지사용권양도계약(이하 "양도계약"이라 함)은 "중화인민공화국 계약법"의 규정을 따르며 양도인과 양수인 모두에게 동등한 효력을 갖는다. 계약 역시 평등하게 협의를 거쳐 이루어져야 합니다. 이 경우, 정부는 개발 및 건설 과정에서 화재 대피용 토지 계획의 일부를 조정할 수 있는 권리를 가지며, 정부는 또한 "양도 계약"(모델 텍스트) 제 18 조 1 항 첫 번째 항목을 선택하고 1000m2의 토지 사용권을 지불하고 이 부분을 회수했습니다.

개발자가 '양도 계약'을 체결할 당시 계획 조정을 예측할 수 없었고 원래 '양도 계약'에 명시된 용적률에 따라 설계 및 시공한 것에 하자가 없었습니다. 동시에, 양도 계약(모델 텍스트) 제19조에서는 “본 계약에 따른 토지 사용 기간 동안 정부는 본 계약에 따른 토지 계획을 조정할 권리를 보유합니다. 원래 계획이 수정되면 해당 필지의 기존 계획은 "건물은 영향을 받지 않습니다..." "기존 건물은 영향을 받지 않습니다"는 이 조항의 설계 의도에 따라 양수인의 신탁 이익을 확인하는 것입니다. , 필지에 대한 건물밀도와 용적률이 증가하게 되고, 양도시기에 비해 단위지가가 상승하게 되는데, 그 높은 가치는 양수인의 주관에 의한 것이 아니다(시행업자가 무단으로 건축면적을 늘린 것이 아니며, 이 경우 녹지 공간의 감소는 주거 커뮤니티의 편안함을 감소시키고 건물의 전반적인 경제적 가치와 토지 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 물론 부정적인 결과를 초래해서는 안 됩니다. 그렇지 않으면 안전에 도움이 되지 않습니다. 효율적인 거래수행, 정부신뢰도에도 영향을 미칠 것입니다. 따라서 중화인민공화국 계약법의 기본 원칙에 따라 양수인에게 유리한 설명이 이루어져야 하며, 이 경우 개발자는 원래의 용적률 설계 도면에 따라 계속 건설할 수 있습니다.

(이 기사는 원래 2011년 4월 23일자 "중국 토지 및 자원 뉴스"에 게재되었습니다.)