5조 위안 규모의 노후 지역 사회 혁신 시장: 사회적 자본 개입, 해결해야 할 수익 모델

정부 업무 보고서는 올해 도시와 마을의 노후 주거지 39,000곳을 새롭게 단장하고 엘리베이터 설치를 지원하고 식사, 청소 등 다양한 커뮤니티 서비스 개발을 지원할 것이라고 지적했습니다.

창고 개혁 '인수'의 중요한 과제로 노후마을 정비는 올해 '투자 안정'과 '민생 증진'의 중요한 단계로 꼽힌다. 부동산 및 관련 산업에 영향을 미치는 요소입니다.

노후마을 재건축을 '구개혁'이라고도 부르는데, 과거 구시가지 철거 및 재건축을 뜻하는 '구개혁'과는 두 가지 다른 개념이다. 노후 커뮤니티의 개조는 기본적으로 철거가 포함되지 않고 기반 시설과 공공 시설의 수리 및 개선에 주로 중점을 두고 있으며, 노후 도시의 개조 및 도시 재개발은 대규모의 철거와 재건축이 포함됩니다.

청화대학교 건축대학 지속가능한 주거 연구 센터 소장인 Kong Peng은 오래된 커뮤니티를 개조할 수 있는 시장 공간이 5조 위안에 달할 수 있으며 이는 상류 지역을 직접적으로 자극할 수 있다고 믿습니다. 철강, 건축자재, 시멘트, 환경 보호 및 기타 산업 분야의 전통적인 부동산 산업과 하류 가정 장식, 가전 제품 및 기타 산업. 이 밖에도 5G, 인공지능, 산업인터넷, 사물인터넷 등 관련 인프라도 함께 구동된다.

“재개발된 오래된 커뮤니티는 고립된 섬이 되어서는 안 되며, 미래 주거 지역의 네트워킹과 디지털화를 실현하기 위해 새로운 인프라에 의존하여 건축 공간이 시너지를 내는 조직을 형성해야 합니다.” 21세기 비즈니스 헤럴드에.

분석가들은 이 산업이 폭넓은 전망을 갖고 있음에도 불구하고 실제 운영에서는 수익 모델과 사회적 자본 열의 측면에서 여전히 실질적인 문제에 직면하고 있다고 지적했습니다. ***이를 촉진하기 위해 노력하십시오.

핵심지역의 '낡고 부서진 작은'

오래된 주거단지는 2000년 이전에는 낙후된 공공시설이 주민들의 기본생활에 영향을 미치고 주민의 생활권을 침해한 '주거단지'를 말한다. 변화하려는 의지가 강하다." ". 노후주거지역은 단위개혁 이전에 정부와 단위의 자금을 지원받아 건설되는 경우가 많으며, 1998년 주택개혁 이후 건설된 주거지역에 비해 공공시설이 낙후되고 지원시설이 미비한 실정이다.

주택도농부의 예비통계에 따르면 전국적으로 노후마을은 16만개에 달하고, 주민은 4200만명 이상, 건축면적은 약 40억㎡에 이른다.

노후 커뮤니티 재개발 시장 공간은 주로 대도시와 중소 도시에 존재한다.

쉘 부동산 사전의 자료에 따르면, 주요 20개 도시에 기록된 커뮤니티 수는 153,900개이며, 그 중 20년 이상 된 건물이 있는 노후 커뮤니티 수는 59,600개로 거의 40개에 달합니다. 전체의 %.

도시별로 보면 노후 커뮤니티가 가장 많은 3개 도시는 상하이, 청두, 베이징으로 각각 노후 커뮤니티 수가 14,000개, 5,200개, 5,100개이다. 전체 주식에서 노후 커뮤니티의 비율을 보면 상하이, 지난, 베이징이 각각 61%, 49%, 47%로 비율이 가장 높습니다.

오래된 공동체는 일반적으로 도시의 오래된 도시 지역에 집중되어 있습니다. 베이징을 예로 들면, 노후 주거 지역의 80% 이상이 토지 가격이 비싼 '시 6구'에 위치하고 있으며 서성 지역의 약 60%가 노후 주거 지역입니다.

오래된 주거지역은 생활공간이 협소하고 환경시설이 열악하다. 지난 5년간 베이커의 거래 데이터에 따르면 베이징의 오래된 주택 매물 중 거의 절반이 면적이 60제곱미터 미만인 것으로 나타났습니다. 베이징의 오래된 마을 중 60% 이상의 마을에는 엘리베이터가 없고, 16%의 마을에는 중앙난방이 없으며, 20%의 마을에는 녹화율이 부족합니다(녹화율이 30% 미만). 이 비율은 도시 평균보다 높습니다.

쉘 연구소는 베이징의 노후 커뮤니티가 핵심 지역에 주로 위치하고 있으며 위치 가치가 높지만 현재 생활 조건이 열악하여 노후 주택 가격 하락폭이 더 크다고 보고 있습니다. 다운사이클로 인해 자원의 순환이 어려워지고 자원이 낭비되는 악순환이 발생합니다.

여기에는 오래된 마을을 개조하기 위한 시장 공간도 존재합니다.

주택도농개발부는 당초 노후마을 정비 내용을 3가지로 구분했다. 첫째, 물 등 도시기반시설의 유지·개량을 포함한 기본 지원시설 확보, 전기, 가스, 도로, 쓰레기 분류 시설 지원, 엘리베이터 등 설치 두 번째는 주차장, 활동실, 숙소실 등을 갖춘 인프라를 업그레이드하는 것입니다. 셋째, 노인돌봄, 보육, 문화실, 의료, 요식업, 살림, 택배 등 공공서비스 내용을 개선하고 기본공공서비스와 기본공공환경을 개선한다.

명원부동산연구소의 연구 자료에 따르면 중국의 노후 주거 지역 개조에 보수적으로 투자하려면 최소 4조 5400억 위안이 필요하다고 한다.

시노링크증권은 창고 개혁을 '인계'해 무대 중앙에 오르기 위한 과제로 기존 개혁은 주택 철거와 정착 보상 문제가 포함되지 않고, 더 많은 내용을 담고 있다고 지적했다. 기존 주택의 수리, 지역 사회의 물, 전기 및 광섬유 라인과 같은 인프라를 변화시키고 주변 지원 서비스 시설을 개선합니다. 노후 커뮤니티의 개조는 전체 부동산 투자에 대한 자극 효과가 약하지만 관련 분야의 수요를 자극하는 데는 여전히 분명한 역할을 합니다.

이 기관의 추정에 따르면, 개혁으로 인해 소비자 건축자재 분야에서 코팅재 시장 규모는 236억 위안에 달할 수 있으며; 파이프 공간은 273억 위안이다.

'민생문제' 해결

최근 몇 년간 노후마을 개조는 금융자금이 주도해 왔다. 현재의 관행으로 볼 때 중앙재정지원금, 지방정부 특별채 외에 은행신용도 옛 개혁의 중요한 자금원이다.

올해 4월 14일 국무원 상무회의에서는 정부, 주민, 사회 세력이 재건 자금을 합리적으로 공유할 수 있는 메커니즘을 구축할 것을 요구했다. 중앙 정부는 보조금, 지방정부 특별 지원을 제공할 것이다. 채권이 기울어지고 사회적 자본이 전환 작업에 참여하도록 권장됩니다.

노후공동체 혁신에 있어서 사회적 자본의 가장 큰 문제는 수익모델이다. 오래된 주택을 철거하고 재건축하지 않기 때문에 향후 새 주택을 판매하여 수익을 낼 가능성이 없으며 새로운 엘리베이터, 새로운 의료 및 보육 시설, 도로 건설에 투자된 자금의 대부분은 의존할 것입니다. 부동산 수수료, 주차비에 대한 보상을 받을 수 있습니다.

일반적으로 현재 노후 커뮤니티 혁신에 참여하려는 사회적 자본의 열정은 높지 않습니다. 많은 투자자들의 눈에는 낮은 이윤폭과 긴 투자 주기의 수익률이 오래된 커뮤니티를 개조하는 데 직면한 주요 비즈니스 어려움입니다. Kong Peng은 주된 이유가 명확한 비즈니스 모델이 없고, 제품과 서비스에 대한 명확한 공급 및 수요 관계와 서비스 표준이 없기 때문이라고 믿습니다.

공펑 씨는 노후 커뮤니티 개조가 민생 문제라고 말했다. “민생 문제에 대한 비즈니스 모델을 구상하려면 저금리 재정 지원이 있어야 한다. 부동산 개발의 논리와 똑같습니다. 자금이 없으면 레버리지와 저리 대출이 없으면 오래된 커뮤니티의 개조 수익은 매우 어려울 것입니다." Kong Peng은 개조 산업의 발전을 촉진하려면 노력이 필요하다고 말했습니다. 많은 파티에서. 낡은 동네를 개조하는 일은 정부가 지원하는 복지활동이 아니라, 정부가 지원하는 사업활동이라는 점을 사업주가 이해해야 합니다. 혁신을 위해서는 충분한 인내심을 갖고 정책 측면에서 최종 사용자를 위한 진정한 가치를 창출하는 제품과 서비스를 제공해야 하며, 저리 재정 지원을 제공하는 것 외에도 정부는 오래된 커뮤니티의 광범위한 관리 및 충전 방법도 변경해야 합니다. 주민과 기업의 가치 실현을 위해 노력합니다* **즐기세요.

부동산 회사로 대표되는 사회적 자본은 노후 도시 재건축 및 도시 재개발 사업에 대한 투자 의지가 더 높습니다.

기존 주택 시대의 도래와 1, 2선 도시의 토지 자원 부족으로 인해 부동산 회사는 노후화된 재개발을 통해 토지 보유량을 늘리게 되었습니다. Vanke는 2017년 '도시 재생'에서 레이아웃을 확대하고 2선 및 3선 도시로 적극적으로 확장했습니다. Country Garden은 또한 2017년에 도시 혁신에 대한 투자를 늘리고 도시 혁신을 "4개 1급 도시의 주요 개발 방향 중 하나"로 간주할 것이라고 밝혔습니다.

이한씽크탱크는 현재 노후도시 혁신에 참여하는 기업은 주로 대형 디벨로퍼와 금융부동산회사(부동산펀드)로, 이 두 주요 주체는 각자의 장점이 있다고 지적했다. “부동산 회사는 업스트림 및 다운스트림 부동산 산업 체인의 장점을 바탕으로 종합적인 프로젝트의 개조 및 건설에서 확실한 이점을 갖고 있습니다. 강력한 재무 건전성으로 인해 종종 경량 자산과 중자산을 결합하여 채택하는 경우가 많습니다. 오래된 개조 공사를 운영하는 데에는 자본 및 운영 측면에서 확실한 장점이 있습니다.

”