REITs 는 자산 관리 산업의 신강 경계를 재정의 할 것입니다.

22 년 4 월 3 일 중국증권감독회와 국가발전개혁위는' 인프라 분야 부동산투자신탁기금 (REITs) 시범사업 추진에 관한 통지' (이하' 통지') 를 발표해 기대되는 공모 REITs 시범을 본격적으로 가동했다. 8 월 초 중국증권감독회는' 공공모집 기반시설 증권투자기금 가이드 (시범)' 를 발표하며 기반시설 공모 REITs 의 출항을 표시했다. 공모 REITs 시장 건설은 중국 금융공급측 개혁과 요소 시장화 구성의 중요한 구성 요소로서 인프라 건설, 자산관리시장 발전에 큰 의미가 있다. < P > 금융공급측 개혁의 새로운 동력 < P > 은 시장화 운영 메커니즘을 지방국유자산의' 통합기' 로 도입했다. 7 여 년의 경제 건설을 거쳐 우리나라는 신형 산업화 정보화 도시화 농업 현대화의 빠른 발전 단계에 있으며 인프라 건설 투자 수요가 크다. 현재 상당한 수의 다양한 기반 시설이 구축되어 있으며 교통, 에너지, 시정 등 분야에서 중요한 역할을 하고 있으며, 인프라 REITs 시범 사업의 기초와 조건을 갖추고 있다. 219 년 말까지 우리나라 도시 기반 시설의 누적 투자액은 15 조 3 억 위안에 달했고, 자금원은 재정지출, 은행채무, 자조자금 위주로 자본시장이 제공하는 자금이 극히 제한되어 증권화율이 매우 낮았다. REITs 는 국유 자산과 지방정부 자본 운영을 효과적으로 통합할 수 있는 도구가 될 것입니다. 한편 인프라 REITs 는 전문 사업자 또는 전략적 파트너 및 상대적 시장화 운영 메커니즘을 도입하고 자본 시장을 통해 양질의 유사 지역 국유 자산을 인수, 합병하여 규모, 집중 및 전문화 운영을 실현하여 인프라의 운영 효율성을 효과적으로 향상시킬 수 있습니다. 한편, 인프라 REITs 는 토지, 노동력, 자본, 기술, 데이터 등의 요소 시장화 구성 체제 메커니즘의 개선을 촉진하고, 인프라 건설 과정에서 국유 자산의 효과적인 통합을 위한 유리한 조건과 좋은 환경을 조성하고, 인프라 프로젝트 건설의 조직 형태와 관리 방식을 최적화하고, 인프라 공급의 질을 높일 수 있다. 또한 인프라 REITs 는 지역 국유자산투자 융자 체계를 더욱 보완하고, 사회자본에 선택 가능하고 유연한 탈퇴 방식을 제공하고, 사회자본을 인프라 건설에 끌어들이고, 일반 투자자들도 인프라 투자의 수익을 누릴 수 있도록 할 것이다. < P > 자산측 시각으로 지방정부 채무 해결을 위한' 강압기' 를 제공한다. 거시적 레버리지율은 국제적으로 채무 /GDP 를 사용하여 측정되지만, 미시 연구에서는 일반적으로 부채/자산, 즉 자산 부채율로 레버리지율을 측정합니다. 이런 거시적이고 미시적인 계산구적 차이는 주로 두 가지 요인으로 인해 발생할 수 있다. 첫째, 경제에서는 채무 데이터를 쉽게 얻을 수 있고, 자산 데이터 통계는 상당히 어렵다. 특히 한 나라의 시장가치에 기반한 자산 데이터는 거의 얻을 수 없다. 둘째, 자유시장 시스템의 경우 정부의 적자 지출은 거의 모두 의료, 교육, 복지, 국방비와 같은 소비성 지출이며, 자본성 지출이 적으면 효과적인 자산이 형성되지 않는다. 외국과는 달리 우리 지방정부는 채무투자 방식을 통해 대량의 국유자산을 형성하여 사회의 전반적인 복지를 끌어올릴 수 있는 가능성을 제공하기 때문에 부채/자산지표로 지방채무위험을 측정하는 것이 더 과학적이며 재정관리는 전통적인 부채단에서 자산단까지 확대될 수 있다. < P > 거시통계에 따르면 우리나라 정부 채무는 주로 고정자산 투자에 쓰이며 23 년부터 217 년까지 우리나라 전력, 열, 가스, 물의 생산과 공급업, 교통운송, 창고, 우편업, 인프라 건설 등 3 개 업종의 누적 투자 완료액은 172 조 32 억 원에 달하며 대량의 고정자산을 형성했다. 채무 /GDP 지표는 채무단만 고려하고 자산단은 고려하지 않고 이 지표로 우리나라 지방정부의 채무 위험을 조사하는 것은 포괄적이지 않다. 일반 재정소득이 채무 상환에 사용될 수 있을 뿐만 아니라, 자산소득이나 자산매각소득도 채무를 상환할 수 있다. 레버리지 수준은 높지만 대차대조표에는 대량의 자산이 있다. 분명히 레버리지 수준은 낮지만 대차대조표에는 자산이 거의 없는 경우가 더 좋다. 자산측 정보가 포함된 자산부채 관계는 채무 문제를 분석하는 더 중요한 관점이다. 인프라 REITs 는 우리나라의 대량 침전된 인프라 자산을 투명성, 표준화, 거래 가능한 REITs 제품으로 전환하여 재고 자산의 유동성을 높이고 재고 자산을 활성화시키는 것이다. 지방정부 재정관리는 부채단에서 자산단까지 확장하고 지방정부의 주식자산을 통합하고 효과적으로 활성화하며 관리 수단을 최적화하고 거시레버리지율을 낮추고 지방정부의 재정압력을 완화하며 지방채무 위험을 해소할 수 있다. < P > 자산 관리 업계에 의존하여 경제 전환 업그레이드를 위한' 보조제' 를 제공한다. 현재 우리 나라 발전은 여전히 전략적 기회에 처해 있다. 내향적으로 우리 경제는 이미 고퀄리티 발전 단계에 들어섰고, 다방면의 우세와 조건을 가지고 있지만, 구조성, 제도성, 주기성 문제가 서로 얽혀 있는 어려움과 도전에 직면해 있다. 밖을 보면 국제 환경이 점점 복잡해지고, 불안정성과 불확실성이 눈에 띄게 높아진다. 2 분기 우리나라 국내총생산 성장률은 3.2%, 순환비 증가율은 11.5% 에 달했고, 전 산업 체인 복산의 작용으로 공급측 회복세가 뚜렷하고 내수도 점차 따뜻해졌다. 7 월 3 일 열린 중 * * * 중앙정치국 회의는 장기전의 관점에서 인식해야 하며 국내 대순환을 주체로, 국내 국제 이중순환이 상호 촉진되는 새로운 발전 구도의 형성을 가속화해야 한다고 강조했다. < P > 인프라 분야에서는 전통적으로 경영 개선 방식에 힘입어 인프라 능력을 높이는 공간이 점차 좁아지고 좁아지고 있으며, REITs 방식을 통해 자본시장 기반 자산관리업계는 기반시설 업계에 새로운 보조제를 주입할 것이며 자산관리업계에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. REITs 는 인프라 소비 기간을 바꾸지 않지만 인프라 구매 기간을 단축하며 기존의 서비스 요금에 따른 담보대출 상환 모델이 완전히 바뀔 것이다. REITs 를 통해 인프라 업계의 회전 속도를 높이고 상품자본 속성을 부여하면 정부나 기타 인프라 투자는 짧은 시간 내에 REITs 발행을 통해 인프라 사용 연한보다 훨씬 낮은 기간 동안 투자금을 상환할 수 있습니다. 구매 기간 단축을 통해 구매자는 추가 자금을 활용하여 다른 자본 지출이나 금융 투자를 포함한 높은 수익률을 가진 투자 활동에 종사할 수 있습니다. 이는 인프라 REITs 화, 금융화 정도를 더욱 추진하고 전체 자산 관리 형식 각 방면의 참가자들의 적극성을 높이며 정부 기관, 공기업의 전통적인 운영 방식을 바꿔 자산 관리의 새로운 시대의 홍수에 포함할 수 있습니다. < P > 는 중국 자산업계 발전 요구에 잘 부합한다. < P > 인프라 REITs 는 지방정부 주식자산을 효과적으로 활성화하고 양성투자순환을 형성하며 직접융자 비중을 더욱 높이고 거시레버리지율을 낮출 수 있다. 주식, 채권, 현금 이외의 새로운 대규모 자산 구성 범주로 새로운 투자 분야를 확대할 수 있으며, 투자자에게 높은 수익 위험비, 조합 분산 가치, 유동성이 좋은 장기 투자 도구를 제공하고, 주민들의 재산성 수입에 고품질의 대형 자산을 제공합니다. 우리나라 자산관리시장의 발전 현황과 직면한 문제를 보면 인프라 REITs 시범의 도입은 우리나라 자산관리업 발전의 실제 수요에 잘 부합한다.

212 년 하반기 이후 각종 자산관리 신정이 출범하면서 은행재테크, 신탁회사, 보험자산관리기관, 증권자산관리기관, 펀드자회사 등이 잇따라 자산관리시장에 쏟아져' 대자본관' 시대를 맞았다. 219 년 말까지 필자의 자료에 따르면 우리나라 자산관리업 규모는 11 조 원을 넘어섰다. 이 중 공모 기금 규모는 약 15 조 원, 사모기금 (권상관, 펀드 자회사 전문가, 펀드회사 전문가, 사모펀드 매니지먼트 제품 포함) 은 약 33 조 원, 은행 재테크 상품은 약 22 조 원, 신탁제품은 약 22 조 원, 보험자본관은 18 조 원.

자산 관리 산업의 보급성은 더욱 강화되어야 한다. 중국 자산관리시장의 발전은' 양' 에서 이미 두드러진 성적을 거두었지만, 보편성에는 아직 많은 진보공간이 있다. 첫째, 부의 총량은 증가하고 있지만, 자산 관리 업계의 서비스 범위는 여전히 광범위하지 않고, 중간 위험 중간 수익 제품의 부재로 인해 상당수의 자산 관리 업무가 여전히 기관과 소수의 고순개인에게 초점을 맞추고 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 자산관리명언) 둘째, 개혁개방 4 년 동안 많은 인프라 양질의 자산을 침전시켰지만, 많은 투자자들에게 수익을 분배할 수단과 도구가 부족했다. 일정량의 기반시설이 상장 등을 통해 공공 보유를 실현했지만 자본시장이나 법률정책 환경 자체의 제약으로 많은 주민에게 진정으로 혜택을 주기 어렵다. 중국 자산관리업계는 중저소득층에게 관심을 갖고 더 가치 있고 풍부한 제품과 서비스를 제공해야 하며, 금융의 보편성 차원에서 금융투자 수요가 있는 사회의 각 집단이 부담할 수 있는 비용으로 적절하고 효과적인 금융투자를 할 수 있도록 도와야 한다. 주민저축이 투자로 더 전환될 수 있도록 일반 개인투자자들도 국가 발전의 배당금을 누릴 수 있게 한다. < P > 자산 관리의 위험 수익 기준은 여전히 고정 좌표가 부족합니다. 중국 자산 관리 시장은 완벽한 위험 가격 책정 메커니즘이 부족하고, 시장에는 대칭 위험 수익 특성과 정보가 매우 투명한 제품이 더 많이 필요합니다. 지난 몇 년 동안, 명시 적 및 암묵적 강성 을 전제로 자산 관리 제품 은 투자자 를 끌어들일 수 있는 유일한 수익률 지표 를 추구 하기 위해 기관 은 반드시 고수익 자산 을 구성 해야 하지만, 양질의 고수익 자산 은 늘 희소하다. 이는 어쩔 수 없이 기한 잘못 일치 또는 자산 신용 자격 을 낮추는 전략 을 취하는 것 이 제품 위험 과 수익 비대칭 과 저투명성 의 중요한 원인 이다. 자본 시장의 고정작용이 있는 초석 제품이 부족하면 자산 관리 업계의 진일보한 발전을 제한할 것이다. 현재, 전문 투자자 집단의 육성과 발전에 따라 자산관리업계는 더욱 정교한 위험가격 매커니즘을 필요로 하고, 자산측과 부채측, 공급측과 수요측의 균형을 잘 맞추고, 위험과 수익의 일치를 강화함으로써 시장에 풍부한 기간, 유연한 구조, 다양한 전략을 제공하는 고품질 자산 관리 서비스 및 제품을 제공하고 있습니다. < P > 자산 관리 업계의 사각 지대는 여전히 존재하며, 폭은 더욱 높아져야 한다. 각종 자산관리기관의 자산 배치 능력이 고르지 않아 제품 동질화 현상이 여전히 뚜렷하다. 구체적으로 제품 투자 범위가 상대적으로 좁고, 투자 전략과 풍격이 서로 모방되고, 기초자산이 유형적으로 일치도가 높다는 것을 보여준다. 중국 금융시장은 더 보완되어야 하고, 시장에는 기초적인 금융상품, 특히 중요한 위험원을 관련시키는 자산, 특히 부동산이라는 최대 부류인' 대종자산' 과 연계되는 금융상품이 여전히 부족하다. 자금 할당 차원에서 부동산 투자 분야는 기존 자산관리업계 자금원의 가장 중요한 경쟁자로 부동산과 관련된 금융상품이 부족해 자산관리업계도 부동산 배치에 대한 특별한 수요가 있는 자금 집단을 잃게 될 것으로 분석됐다. < P > 는 중국 자산관리업계에 네 가지 큰 변화를 가져올 것입니다. < P > 효과적인 자산 관리를 통해 더 넓은 인구의 재산성 소득을 어떻게 높일 수 있을까요? 이를 위해서는 자본시장이 풍부하고 양질의 금융상품을 제공할 수 있어야 합니다. 차별화된 전체 제품군을 형성하면 서로 다른 투자자들의 위험 선호도, 수익 충족, 유동성 요구에 더 잘 부합할 수 있습니다. 개인투자자든 기관투자자든 현재 부동산 자산과 위험과 수익이 동시에 일치하는 표준화, 품질, 고유동성 금융상품이 부족하고, 공모리츠 시범은 중국 자산관리업계의 진일보한 발전에 큰 의미가 있다. < P > 첫째, 공모 REITs 는 효과적인 프론티어 이론에 따른 자산 구성 최적화 및 효과적인 투자 선택의 중요한 구현으로 중국 자산 관리 시장의 제품 공백을 효과적으로 메울 것입니다. 한편 부동산 자산, 인프라 자산은 다른 금융 자산과 연관성이 낮기 때문에 자산의 다양화, 분산 구성에 도움이 됩니다. 한편, 부동산업은 국민경제 발전의 중요한 구성 요소이며, 토지의 부가 가치 속성에 의존하는 것은 인플레이션에 대항하는 중요한 자산 범주이며, 중요한 구성 가치를 가지고 있다. 그러나 개인 투자자의 소득과 부의 수준에 대한 요구가 높아 포트폴리오 분산화, 자산 구성 최적화 수요, 그리고 보혜적 특징이 없다. 기관투자자들에게 부동산 배치의 목표비율은 해마다 상승하는 추세다. 인프라 REITs 파일럿은 중국 자산관리 시장의 제품 공백을 효과적으로 메울 수 있고, 인프라 및 부동산 시장 투자에 다양한 투자자들이 참여할 수 있는 편리한 채널을 제공하며, 전문 자산관리 및 운영 모델에 의존하여 투자자들이 기간, 지역, 산업 간 분산화 자산 배치를 실현할 수 있도록 돕고, 투자조합 최전방을 바깥쪽으로 확장해 연금, 사회보장자금, 주민재테크자금이 부동산과 같은 큰 자산에 잘 부합할 수 있도록 돕는다. 일반적으로 REITs 시장의 발전은 전체 자본 시장과 자산 관리 산업의 발전에 혁명적인 의미를 가질 것이다. < P > 둘째, 공모 REITs 제품은 자산 관리 업무의 저축 특성을 보완하고 투자자에게 안정적인 현금 흐름, 위험수익 대칭, 유동성이 좋고 투명성이 높은 표준화된 제품을 제공할 수 있습니다. REITs 시장 기능을 통해 자산 관리 업무에 도움이 되는 저축 기능을 통해 저축을 투자로 전환할 수 있습니다. REITs 는 높은 배당, 안정적 특징으로 수익을 결정하는 자금을 REITs 시장에 도입하는 데 도움이 됩니다. 한편, REITs 의 유동성 특성을 통해 보유자는 언제든지 REITs 점유율로 유동성을 얻을 수 있으며, 수익률이 높은 다른 금융 투자 행위에 종사할 수 있습니다. 특히 펀드 정투 등 저축 특성을 지닌 재테크 방식에 대해 REITs 는 기존 경영 운영 방식을 바꿔 안전성, 유동성, 부가가치의 통일을 이룰 예정이다. < P > 셋째, 공모 REITs 제품 파일럿은 자산관리업계가 본원으로 돌아오는 데 도움이 된다. 중국 자본시장의 건강한 발전은 각 참가자의 이익을 보호하고 조율하는 데 달려 있으며, 관리자에게 인센티브를 제공하는 동시에 관리자의 도덕적 위험과 대리인 문제를 피한다. REITs 제도는 자산 관리 산업에 중요한 거버넌스 메커니즘을 제공한다. 한편, REITs 의 가치 창출은 부동산 자산의 실제 경영에 기반을 두고 있으며, REITs 의 가격 핵심은 자산의 장기적이고 안정적인 배당금을 평가하고 운영 수준을 높여 자산 부가가치를 높이는 능력에 있다. 도덕적 위험이 가격에 미치는 영향을 낮추면 자산 관리 시장의 자산 가격 책정의 양성 발전에 도움이 됩니다. 한편, REITs 는 강제적인 배당제도를 채택하고 있는데, 이 제약은 REITs 가 지배할 수 있는 자유 현금 흐름을 크게 감소시켜 REITs 의 확장을 외원 융자나 자산 순환에 의존하여 관리자가 자신의 이익에 기반한 확장 충동을 억제할 수 있도록 했다. < P > 넷째, 공모 REITs 파일럿은 자산관리 시장을 중국 경제 성장의 새로운 동력과 엔진으로 추진할 가능성이 있다. 첫째, 공모기금 REITs 파일럿은 융자측과 투자측의 정밀 도킹을 통해 화폐자금의' 공전' 문제를 개선하고 자본시장 서비스 실체의 경제 기능을 다졌다. REITs 를 통해' 다리' 를 구축하고 사회자본을 인프라 건설에 참여시키고, 자본시장에 진입하는 화폐자금을 이전 금융자산관리도구인' 체내순환' 에서 자산관리서비스실체경제의' 체외순환' 모델로 전환시켜 실체금융비용을 실질적으로 낮추고 실체경제이익공간을 높인다. 둘째, 공모 기금 REITs 파일럿 패스