복잡성 이론에 기초한 모델 변환 및 경로 선택 계획

(1) 불확실성, 복잡한 시스템 및 계획의 성격

계획의 본질은 미래에 대한 지침과 규제입니다. 시장환경의 조건 하에서 미래에 포함되는 토지이용의 질과 양은 시간과 공간의 변화에 ​​따라 항상 변할 것이며, 특히 지역경제의 급속한 발전과 도시화의 급속한 진전으로 인해 더욱 복잡해지고 있습니다. . 결과적으로 사람들은 자신의 환경이나 시스템에서 행동을 취할 때 불확실성으로 가득 차 있을 수밖에 없습니다. 계획의 관점에서 볼 때 불확실성에는 환경적 불확실성, 가치 불확실성, 관련 결정의 불확실성, 솔루션 탐색의 불확실성 등 최소한 네 가지 유형이 있습니다(Hopkins, 1981).

전통적인 계획의 불확실성 처리는 대부분 이상적인 문제 프레임워크, 즉 이론적 이론에 따라 효용과 주관적 확률을 통해 효용이 구성되는 Savage(1972)가 제안한 작은 세계와 유사합니다. 정리에 따르면, 의사결정자는 의사결정자의 효용을 극대화하기 위해 침착하고 합리적으로 최선의 행동을 선택할 수 있습니다. 그러나 계획 실천과 인지 심리학 실험 모두 사람들의 의사 결정 행동은 일반적으로 효용 극대화의 기준을 위반하고 앵커링, 현상 유지 및 매몰 비용과 같은 의사 결정 과정에 함정이 나타남을 보여줍니다. ) 및 증거(일치하는 증거) 등 토지이용은 국민경제의 3대 산업과 16개 산업을 포괄하므로 매우 복잡한 시스템을 이루고 있습니다. 정보 처리 능력의 한계로 인해 사람들은 단순히 토지 이용을 나무와 같은 계층 구조로 인식하는 경우가 많지만 실제로는 시스템이 반격자 구조(Alexander, 1965)라고 생각하는 것이 또 다른 예입니다. 계획 관리의 조직 ​​구조는 계층적이지만 실제로 계획 관리의 조직 ​​시스템은 매우 복잡하고 그 진화는 불확실성으로 가득 차 있습니다. 따라서 전통적인 계획수립 방법은 인지능력의 한계로 인해 복잡한 시스템의 왜곡된 이미지로 인해 실질적인 문제를 해결하는 데 효율성을 상실하는 경우가 많습니다.

동해안 도시를 예로 들면, 마지막 토지이용종합계획(1997~2010)이 시행된 1997년부터 2005년 사이에 계획된 도시 내 실제 신도시 건설 토지면적은 건축용지 경계면적은 29.1km2이며, 경계 밖의 신도시 건설용지 면적은 33.9km2에 달한다. 또한, 경계 밖의 건축용지의 공간적 분포로 볼 때, 도시건설계획지 경계의 바깥쪽 가장자리에 신규건설용지가 많이 위치하고 있으며, 총 66.3km의 도시건설계획용지가 신규 택지개발을 하고 있다. 계획된 도시 건설 토지 경계의 바깥 가장자리에 위치하며 전체 경계 길이(239.3km)의 28%를 차지합니다. 2003년에 시는 토지이용기본계획(2006~2020)의 새로운 개정을 시작했는데, 여러 가지 이유로 이 계획은 7년 이상 지속되었으며 상반기에 국무원의 승인을 받을 것으로 예상된다. 2010년. 생각해 볼 만한 점은 이 7년이 넘는 기간 동안 계획이 지속적으로 수정되어 총 50개에 가까운 버전이 수정되었으며 평균 2개월에 한 번씩 수정되었다는 것입니다. 이는 현재 빠르게 발전하는 복잡한 시스템 환경에서 계획이 다단계의 역동적인 의사 결정 문제임을 충분히 보여줍니다. 상호의존성, 비가역성, 불가분성 및 불완전한 예측을 지닌 이러한 의사결정 행위는 상호작용을 통해 복잡한 시스템을 형성합니다(Hopkins, 2009).

동적인 의사결정이 필요한 기획 문제에 직면했을 때, 복잡성 이론과 방법은 시스템 내 각 요소의 개별적 상호작용에서 발생하는 전체 현상을 인식하고 실질적인 문제를 해결하기 위한 기본 도구를 제공합니다. 혼돈, 프랙탈, 비선형 동역학 시스템, 인공생명체부터 복잡계 이론까지, 복잡계의 지식체계는 지속적으로 개선되고 있습니다. 복잡한 시스템의 핵심 정의에 따르면, 토지 이용 시스템 진화의 높은 복잡성 또는 환경적 불확실성으로 인해 계획이 해결해야 하는 잘못 정의된 문제는 모두 시스템의 다양한 결정 간의 상호 작용에서 비롯될 수 있습니다. 복잡한 시스템의 이론적 틀에서 이해됩니다. 컴퓨터 처리능력의 우월성에 의존하고, 정보처리능력의 한계(영구기억과 임시기억의 용량과 이들 간의 정보변환에 걸리는 시간 등)에 대한 기존 문헌에서 불확실성의 인지적 원인을 찾아보는 지식 복잡성 이론의 블록은 계획 불확실성 문제를 처리하는 적절한 방법을 제안할 수 있습니다.

(2) 복잡한 시스템 하의 계획 및 의사결정 패러다임: 프레임워크 합리성, 기회 흐름 및 공간 쓰레기통 이론

토지 이용은 복잡한 시스템이며 계획의 핵심은 이 복잡한 시스템에서 합리적인 솔루션을 선택하는 방법을 탐구합니다. 경제학의 완전 합리적 선택 이론은 토지 이용과 같은 복잡한 시스템을 다루기에는 충분하지 않습니다.

현재 가장 널리 받아들여지는 합리성 패러다임은 주관적 기대 효용 이론입니다. 주관적 기대 효용 이론은 의사결정자가 직면하는 세계가 단순하다고 가정하고 단일하고 독립적인 결정을 내리는 것의 중요성을 강조합니다. 모두가 알고 있듯이 의사결정자가 직면하는 세상이 복잡할 때 이런 사고는 실패합니다. 또한, 의사결정자 자신의 능력의 한계로 인해 의사결정 과정에서 완전히 합리적이지는 못하며, '제한된 합리성'을 전제로 의사결정을 내린다. 그러므로 주관적 기대효용 이론은 최근 몇 년간 심리학자와 실험경제학자에 의해 심각한 도전을 받아왔습니다(Hogarth et al., 1987). 의사결정 패러다임을 서술형, 규범형, 규범형으로 나누는 선택 이론은 실제 문제를 해결하는 데 도움이 되지 않습니다(Lai Shigang et al., 2010). 탐색과 빗질을 통해 우리는 새로운 인지 경로가 될 수 있는 복잡한 시스템에서 토지 이용 계획의 불확실성 문제를 해결하기 위한 프레임화된 합리성을 제안했습니다.

프레임 합리성 이론에서 프레임은 의사결정자의 행동에 따른 의사결정 사건으로 정의됩니다. 1979년 Kahneman과 Tversky가 고안한 심리학 실험에 따르면, 문제의 프레이밍은 의사결정자가 인지하는 선택 상황에 영향을 미치고 선호 역전 현상을 낳는다(Kahneman et al., 1979). Kahneman과 Tversky의 실험에서 나온 동일한 질문을 사용하여 통계적으로 유의미한 수의 피험자가 질문의 구성 방식에 관계없이 주관적 기대 효용을 최대화하는 선택을 한다는 것을 발견했습니다. 즉, 선호역전은 SEU(주관적 기대효용) 모델을 위반하지 않고, 오히려 특정 프레임워크 내에서 모델의 타당성을 검증하는 것입니다. 따라서 문제틀이 어떻게 정의되든 주관적 기대효용이론에 의해 정의된 바와 같이 의사결정자들은 일반적으로 합리적이라고 볼 수 있으며, 이러한 선택행위에 대한 설명을 틀합리성이라 할 수 있다. 프레임 합리성은 신고전주의 경제 이론의 가정과 실증주의(실증주의) 과학철학에서 발전된 포괄적 완전 합리성 개념을 부정함으로써 SEU 모델(또는 유사한 개념)의 타당성을 특정 프레임워크에 통합합니다. 프레임 합리성 이론은 더 이상 계획에서 최적의 실행 계획을 검색하지 않지만, 가능한 모든 미래 시나리오에서 혜택의 견고성을 가장 잘 보여줄 수 있는 계획된 실행의 하위 집합을 탐색합니다. 이 개념은 완전한 일반 계획 이론의 불가능성에 대응하여 Donaghy et al.(2006)이 제안한 일관성 있는 계획 이론과 유사합니다.

토지 이용 계획을 준비하고 실행하는 과정에서 현재의 방법은 여전히 ​​주관적 기대 유용성 이론을 따릅니다. 그 전형적인 특징은 이상적인 미래를 가정하고 최적의 행동을 찾는 것입니다. 엄격한 하향식 통제를 통해 특정 목표에 따른 최적의 토지 이용 할당을 달성할 수 있습니다. 현실 세계에 가까운 복잡한 시스템에서는 의사 결정 요소의 역동적인 흐름과 급격한 환경 변화로 인해 중앙 정부와 지방 정부 간의 정보, 선택 사항 및 목표 지향에 큰 차이가 있습니다. 계획 공식화와 주관적 기대 효용 이론을 사용합니다. 가정된 완전히 합리적인 의사 결정 환경은 매우 다양합니다. 따라서 주관적 기대효용이론에 따른 최적의 자원배분은 실현될 수 없다.

프레임워크 합리성은 계획 계획의 합리적인 선택을 위한 사고 패러다임을 제공하지만, 계획자가 직면한 복잡한 환경에서 토지 자원의 효율적인 배분을 위한 경로와 계획을 찾는 방법을 설명하지는 않습니다. 그러므로 패러다임을 구축하는 것은 진지하게 논의할 가치가 있는 중요한 문제이다. 효과적인 패러다임은 문제를 투명하게 만들고 효과적인 해결책을 발견할 수 있기 때문입니다. Hopkins 교수가 제안한 기회의 흐름 모델은 기획자가 직면한 실제 의사결정 상황을 적절하게 설명합니다. 그는 쓰레기통 모델의 개념(Cohen et al., 1972)을 바탕으로 기획자가 복잡하고 불확실한 환경에 직면할 때 기회의 흐름 속에서 의사결정 상황을 파악하고 적절한 계획을 세워 의사결정을 해야 한다고 설명했다. 문제 해결(홉킨스, 2009). Lai Shigang은 쓰레기통 모델을 기반으로 위치의 공간적 요소를 고려한 공간적 쓰레기통 모델을 제안했습니다. 그는 특정 의사 결정자, 솔루션, 선택 기회, 문제 및 시설 위치와 같은 요소가 기회 흐름에서 무작위로 만나 결정을 내리고 문제를 해결한다고 믿습니다. 그가 설계한 실험 결과는 채널 구조의 주효과가 시스템 성능에 영향을 미치는 데 통계적으로 유의미하지만 공간 구조의 영향은 유의하지 않다는 것을 보여주었습니다(Lai Shigang, 2002). 이는 토지 이용 시스템 진화 과정에서 공간 설계를 통해 시스템 성능을 향상시키는 전통적인 방법이 제도적 설계를 통해 활동을 변경하거나 적어도 두 가지를 조합하는 것만큼 효과적이지 않다는 것을 의미합니다. 많은 경우 토지 이용 시스템은 무질서할 수 있으며 시스템 요소 간의 인과 관계는 직관적이지 않습니다. 토지 이용 문제가 발생하기 전에 계획 솔루션이 생성되는 경우가 있으며, 계획자는 토지 이용 계획의 목표를 달성하기 위해 그러한 환경에서만 계속 계획하고 문제를 해결할 수 있습니다.

기회 흐름 패러다임이나 공간 쓰레기 모델은 모두 토지 이용 시스템의 복잡성과 역동적인 변화가 계획자의 통제하에 있지 않음을 나타냅니다. 계획자가 할 수 있는 유일한 일은 결정, 문제 및 계획 간의 관계를 제때 이해하는 것입니다. 지속적으로 계획을 수립하고, 계획을 수정하고, 계획을 실행합니다.

(3) 복잡한 시스템에서 계획 모델 선택

불확실함에 직면하고 관련 결정을 고려하는 계획에는 전통적으로 디자인(설계)과 전략(전략)이 포함됩니다. 두 가지 계획 메커니즘(Hopkins, 2009) . 디자인은 선형 프로그래밍 문제에 대한 최적의 솔루션을 찾는 프로세스입니다. 최선의 해결책을 찾기 어려운 토지이용계획 문제에 직면했을 때, 디자인은 뒷전으로 밀려나 지역적 최적화를 추구하는 수단이 될 뿐입니다. 전략은 디자인과 다릅니다. 추구하는 것은 일회성 해결이 아닌, 즉각적 해결입니다. 의사결정 분석과 밀접한 관련이 있으며 복잡한 시스템과 같이 많은 의사결정자가 참여하고 큰 불확실성에 직면하는 환경에 가장 적합합니다. 계획에 대한 설계 및 전략적 접근 방식 모두 기획자에게 순 이익을 제공하지만 적용 시점은 다릅니다. 디자인은 종합적인 장기 계획과 같습니다. 일단 수립되면 계획에 따라 실행되어야 합니다. 전략은 시간이 지남에 따라 지속적으로 수정되고 공식화되는 단기 롤링 계획과 같습니다.

이전의 컴퓨터 시뮬레이션 실험에서는 최적화를 목표로 하는 설계 계획이 자원 활용 측면에서 무계획보다 더 효과적이며 시스템에 질서를 부여하지만 더 많은 문제를 해결할 수는 없다는 사실이 밝혀졌습니다(Lai Shigang et al., 2009). 균형에 도달한 경제 시스템과 같은 규칙적이거나 확률론적인 시스템에 직면할 때, 이러한 시스템에서 사건의 발생은 고정된 패턴을 나타내지만 그 사이에 복잡한 시스템에 직면할 때, 디자인은 요구를 충족할 수 있습니다. 예를 들어, 토지 이용, 예측할 수 없는 방식으로 발생하는 사건, 독립적으로 결정을 고려하는 설계는 실패합니다. 이때 관련 의사결정을 고려한 전략 기획이 더 나은 이익을 가져올 수 있습니다. 급변하는 환경에서 발생하는 문제를 해결하는 데 있어 특히 전략적 기획은 설계 기획보다 더 효과적입니다. 주로 전략 기획이 유연하고 수립 비용이 낮기 때문입니다. 어떤 관점에서 보면 전략기획은 진보적인 무계획과 청사진 기반의 설계기획 사이, 즉 복잡성 이론이 말하는 혼돈과 질서 사이이므로 두 가지의 장점을 모두 고려할 수 있다(Han Haoying et al., 2009) ) . 디자인과 전략의 주요 특징을 비교하면 <표 7-1>과 같다.

표 7-1 디자인과 전략의 특성 비교

(Hopkins에 따르면, 2009)

(4) 전략 기획 모델의 구현 경로

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도시 계획이든 토지 이용 계획이든 중국의 전통 계획은 관련 결정의 전체 결과를 한 번에 결정하는 청사진 스타일의 계획이므로 전형적인 설계 기반 계획입니다. 이 계획 모델은 주로 소수의 행위자가 관련되고 조치의 불확실성이 낮은 상황만을 고려하여 상호 연관된 일련의 조치로 구성됩니다. 따라서 단일 개발 주체와 상대적으로 특정 개발 행위를 갖는 계획 경제에 적합합니다. 여러 주체와 산발적 개발이 있는 시장 경제 상황에서는 그 역할이 제한됩니다. 오늘날 토지 이용이 점점 더 복잡해짐에 따라 전통적인 설계 기반 계획 모델에서 보다 유연한 전략 계획 모델로 전환하는 것이 일반적인 추세가 되어야 합니다. 이러한 변화는 다음 네 가지 변화에 의해 달성될 수 있습니다: ① "시간 중심"에서 "이벤트 중심"으로, ② "결과 기반" 계획에서 "프로세스 기반" 제어로, ③ 단일 모드 구역화에서 "이벤트 중심"으로; 주도형' 다양성 구역화 전환, ④ '구역제형' 계획에서 '구역제-허가 하이브리드' 계획으로 전환(표 7-2 참조).

1. "시간 중심"에서 "이벤트 중심"으로의 전환

계획 제어에는 일반적으로 시간 중심(time-drive-en) 및 이벤트 중심의 두 가지 기본 방법이 포함됩니다. 이벤트 중심. 시간 중심 계획은 토지 이용 확장을 위한 의사 결정 시점이 5년마다 수정되는 등 고정되어 있음을 의미하고, 이벤트 중심 계획은 토지 재고가 특정 임계값으로 감소할 때 토지 확장 결정이 이루어지는 것을 의미합니다. 중국의 이전 종합계획 준비는 도시기본계획이든 토지이용 종합계획이든 모두 전통적인 시간 중심 계획이었다. 예를 들어 토지이용기본계획은 이론적으로 5년, 10년, 15년마다 개정된다.

표 7-2 설계기반계획과 전략계획의 비교

Knaap et al.(2001)은 도시 토지확장 시 토지축적관리의 보유비용(보유비용)을 분석하였고, 수주비용과 부족비용에 대한 이론적 추정을 실시한 결과, 전통적인 시간 중심 계획수정 방식은 행정비용을 절약할 수 있지만 실제 도시 개발 상황에 따라 탄력적으로 조정할 수 없기 때문에 토지비용도 소요되는 것으로 나타났다. 주택 가격 상승, 재고 부족으로 인한 환경 질 저하 등 환경 비용은 공간 계획의 전반적인 이점을 감소시킬 가능성이 높습니다. 시간 기반 계획에 비해 사건 기반 계획의 장점은 도시 토지 재고를 확대하기로 한 결정이 토지 재고 보유 및 구매 외에 추가적인 손상 비용을 발생시키지 않는다는 것입니다.

기존의 시간 중심 계획관리 방식의 단점은 최근 국내의 많은 연구사례를 통해 확인되고 있다.

예를 들어, 도시계획 분야에서 Mao Jiangxing et al.(2008)은 건설 토지계획 허가서에서 발표한 데이터를 기반으로 심천 도시계획의 토지 이용 규제 효과를 논의했으며, 도시건설 토지는 도시기본계획과 관련이 크다. Tian Li et al.(2008)은 광저우의 도시기본계획(2001~2010) 자료를 2007년 도시공간개발현황 자료와 비교한 결과 도시기본계획의 시행효과가 이상적이지 않다는 것을 발견하였다. 베이징에 대한 연구에서 Han Haoying et al.(2009)은 도시 토지 성장을 제어하는 ​​계획된 도시 건설 경계(UCB)의 효율성을 테스트하기 위해 다중 시간 원격 감지를 사용했으며 계획의 1983년 버전 사이의 실제 차이점을 발견했습니다. 1993년 버전의 계획은 다음과 같습니다. 시행 기간 동안 베이징 6번 순환 도로 내 UCB 외부 도시 건설 토지의 실제 성장 규모는 UCB 내부의 성장 규모보다 더 높습니다. 처음에 마스터플랜에서 설정한 것만으로는 실제 토지 개발 수요를 충족할 수 없습니다. 토지 계획 분야에서 토지 이용에 대한 시간 중심의 통제도 계획 목표의 요구 사항을 충족시키는 것과는 거리가 멀습니다. 이러한 문제의 존재는 중국에서 이벤트 중심의 전략기획 수립이 필요하고 시급하다는 것을 보여준다.

2. '결과 기반' 계획에서 '프로세스 기반' 통제로의 전환

결과 기반 계획에서 프로세스 기반 통제로의 전환은 현장에서 널리 논의되어 왔습니다. 도시계획의. 전자는 전통적인 디자인 기반 계획의 핵심 내용으로 강조되는데, 즉 단기, 중기, 장기 등 다양한 기간에 걸쳐 통제 지표와 공간 형태를 활용하여 수년간의 개발 청사진을 그리는 것입니다. 도시 개발을 통제하고 계획 목표를 달성하기 위해 후자는 미래의 특정 시점이나 계획의 최종 형태에 대한 통제 지표를 설정하지 않고 개발 허가 조건을 포함하여 계획 실행 과정에서 다양한 요구 사항을 세부적이고 명확하게 정의합니다. 따라서 개발 구현 및 구현에 필요한 조건은 물론 대중 참여의 형태와 정도도 전략 계획의 범주에 속합니다.

1960년대 이후 미국은 전통적인 합리적 계획 모델을 기반으로 옹호 계획 모델과 연락 계획 모델을 점차 발전시켰다. 토지 이용 계획은 정부와 전문가가 주도하는 배타적인 전문 분야에서 여러 이해관계자가 참여하고 경쟁하는 분야로 점차 이동했습니다(Kaiser et al., 1995).

좋은 계획을 세우기 위해서는 '결과'와 '과정'을 모두 통제하는 것이 중요합니다. 그러나 현재의 토지이용계획 관행은 결과를 너무 강조하고 과정을 무시하고 있다. 따라서 이 책에서는 토지이용계획관리의 초점이 '결과중심' 계획에서 '과정중심' 관리로 바뀌어야 한다고 본다. 이러한 전환을 이루기 위해서는 계획지표체계와 준비방법의 개편이 필요하다. 구체적으로, 계획은 향후 여러 시점에서 각 토지 이용 구역의 규모, 개발 순서 및 공간 형태를 명확하게 규정하지 않고 각 신규 인구가 소비하는 토지의 양과 같은 각 프로젝트에 대한 접근 지표를 설정할 수 있습니다. 국가 산업 정책, 단위 토지 투자, 용적률, 건물 밀도, 제공 가능한 일자리 수, 세입 및 환경 영향 등을 준수합니다. 프로세스 제어 지표는 지역 대중의 완전한 이해와 감독을 전제로 지역 사회 및 경제 발전 조건과 불확실성에 대처하기 위한 특별한 요구에 따라 동적으로 조정될 수 있습니다. 프로세스 기반 계획의 핵심은 결과가 아닌 프로세스가 합리적이라는 것입니다. 따라서 계획에 대한 주요 투자는 결과 설정보다는 프로세스 설계 및 제어 쪽으로 전환될 수 있습니다.

3. 단일 모드 구역 지정에서 다양한 구역 지정으로의 전환

미국은 토지 이용 계획 및 통제 시스템을 구축한 후 이를 조정하고 개선해 왔습니다. 미국의 주요 토지 이용 통제 방법인 구역 설정(zoning)을 예로 들어 보겠습니다. 전통적인 유클리드 구역 설정은 너무 엄격하고 불확실한 개발을 위한 충분한 공간 확보와 같은 일부 중요한 계획 목표를 달성하기 어렵습니다. 저소득층과 중산층을 위한 주택으로 지역주민과 단체 등의 관심을 반영합니다. 따라서 이를 바탕으로 포괄적 구역설정, 인센티브 구역설정, 성능 구역설정, 협상 구역설정 등 다양한 유형의 새로운 구역설정 모델이 등장했습니다(Proceedings of American and Japan Urban Planning Experts, 1993).

(1) 포괄적 구역 설정은 주택 개발자가 저소득 및 중간 소득 가구에 일정 비율의 주택을 제공하도록 요구하거나 장려하는 구역 설정 규정입니다. 이러한 유형의 계획은 사회적 형평성 목표를 토지 이용 계획에 통합하려고 시도합니다. 포용적 구역 설정은 의무적이거나 자발적일 수 있으며, 개발자가 더 높은 수익을 얻기 위해 구역 설정 규정보다 더 높은 밀도를 구축할 수 있도록 허용하는 동시에 초과 주택 중 일정 비율을 저비용 주택으로 확보해야 합니다. 일부 도시에서는 개발자가 주택을 직접 짓는 대신 저렴한 주택 건설 자금을 지불하도록 선택할 수 있습니다.

(2) 인센티브 구역 설정에서는 중저소득층 주택을 제공하는 개발자에게 건축 면적에 대한 보상을 요구합니다. 예를 들어, 1987년 뉴욕시는 고밀도 지역에 인센티브 구역 지정을 허용하는 구역 지정 결의안을 통과시켰습니다.

수혜자 건물 부지, 동일한 지역 사회 내 또는 수혜자 건물에서 0.5마일 이내에 신규 저소득 주택을 제공하거나 기존 저소득 주택을 보존하는 개발자는 추가 건평의 20%에 대한 인센티브를 받을 수 있습니다.

(3) 성과 구역화는 "점수 시스템"을 핵심으로 하는 유연한 구역화 형식으로, 투자자의 토지 사용이 인근 지역에 미치는 영향에만 초점을 맞춥니다. 제안된 프로젝트의 속성 및 기타 속성을 사용합니다. 성과 기반 구역화는 제안된 프로젝트가 특정 이점에 대해 특정 점수를 받고 특정 단점에 대해 점수를 차감하도록 규정합니다. 프로젝트가 설계되고 총점이 규정된 기준을 초과하면 건설 승인이 이루어집니다. 투자사업의 토지이용형태에 관계없이 공장이라도 구역기준을 충족하면 승인이 가능합니다. 성능 구역 설정의 목적은 개발 프로젝트가 인접 지역에 미칠 수 있는 부정적인 부작용을 제거하고 시장이 토지의 가장 적절한 용도를 결정하도록 하는 것입니다.

(4) 협의형 구역 설정은 지방자치단체가 개인 투자자와 협의하여 부동산 구역 설정 문제를 하나씩 세부적으로 해결할 수 있도록 규정하고 있습니다. 가장 일반적인 방법은 "계획된 단위 개발(PUD 또는 계획된 단위 개발)"입니다. 이론은 정부가 공공 복지를 제공하는 투자자의 대가로 특정 지역의 구역 지정 목표에 대해 일부 타협을 협상할 수 있어야 한다는 것입니다. . 이러한 형태의 구역 설정은 전체 지역에 적용되는 것은 아니며 정부가 각 토지 구역에 대해 적합한 투자자와 협의하여 결정합니다.

중국의 토지 이용 계획은 미국의 구역 변경에서 관련 경험을 얻을 수 있습니다. 한편으로 계획은 보다 포괄적이고 다양한 목표를 달성하기 위해 토지 정책을 주택 및 교통과 같은 다른 정책 요구 사항과 결합할 수 있습니다. 반면, 계획은 '점수제'와 '협상'을 통해 주변 지역의 개발 부작용을 줄이고 더 많은 사회적 이익을 달성하는 등 기본 요구 사항을 보장하면서 시장 기반 운영을 통해 달성할 수 있는 목표를 설정할 수 있습니다. ""시스템" 및 기타 유연한 방법을 통해 계획의 운용성과 구현 효율성을 높일 수 있습니다.

4. "구역 설정 기반" 계획에서 "구역 설정-허가 혼합" 계획으로 전환

구역 설정 기반 계획과 허가 기반 계획은 두 가지 유형의 토지 이용 제어 모델입니다. . 전자는 정부가 특정 범위 내에서 토지 이용의 성격, 개발 강도 및 기타 지표에 대해 포괄적이고 세부적인 규정을 마련하는 것입니다. 특정 토지 이용이 계획에 미리 명시된 모든 요구 사항을 충족하는 경우. 개발 및 활용을 승인하게 됩니다. 후자는 사전에 모든 활용 요건을 명확하게 규정하지 않고, 사례별로 승인을 신청하고, 협의 과정에서 계획 요건을 점차적으로 명확화하고, 확정된 요건을 바탕으로 승인한다.

세계적인 관점에서 보면 미국은 구역계획을 주로 시행하는 국가이고, 영국은 허가계획을 주로 시행하는 국가이다. 시행 특성을 고려할 때 개발 허가 계획은 구역 계획보다 유연성이 있지만 정보 수집 비용, 재산권 분할 비용 및 기타 거래 비용이 구역 계획보다 높기 때문에(Lai Shigang, 2002) 시간이 더 많이 걸리고 시간이 더 많이 걸립니다. 힘드는.

현재 중국은 급격한 도시화 단계에 있으며, 계획 기술이 크게 향상되지 않으면서 많은 부수적 개발 활동을 통제하는 것이 현재 계획의 주요 임무입니다. 넓은 범위를 포괄하는 "점검 허가" 계획 기술인 구역 기반 계획은 간단하고 구현이 쉬우며 비용이 저렴하고 보다 효과적인 방법이라고 볼 수 있습니다(Tan Zongbo, 2001). 그러나 이러한 계획 방법은 토지 개발이 오염 산업이 주거 생활에 영향을 미치지 않는다는 몇 가지 기본 요구 사항만 충족할 수 있을 뿐이며 좋은 공간 형태 및 생활 환경 조성과 같은 더 높은 요구 사항을 충족할 수는 없습니다. 허가 기반 계획은 이러한 단점을 보완하고 사례별 협상을 통해 더 나은 계획 결과를 얻을 수 있지만 시간이 많이 걸리고 노동 집약적이며 좋은 협의와 공공 정신 확립에 의존하기 때문에 여러 곳에서 대규모로 홍보할 수는 없습니다. 실제로는 일반적인 제어가 필요한 대부분의 도시화 지역에서 구역 기반 계획 접근 방식을 채택하는 동시에 "포인트"를 달성하기 위해 핵심 개발이 필요한 특정 영역에서 허가 기반 계획 접근 방식을 채택하는 등 두 가지를 결합할 수 있습니다. "얼굴"의. 물론 현재 중국의 국내 상황에서 허가 기반 계획은 더 많은 지대추구를 낳을 수 있지만 이는 제도적 차원이 아닌 거버넌스 구조 차원의 문제이다.