밝은 폐허 - 일본에서 가장 실패한 상업용 부동산 사례

일본 상업용 부동산 프로젝트인 난바파크와 하카타 캐널시티는 B당 컨설팅 회사의 비즈니스 사례 중 절반 이상에 등장합니다. 사람들의 눈에는 일본 상업 프로젝트가 정교하고 반짝이며 배울 가치가 있습니다. 에서. .

마찬가지로 일본의 상업용 부동산도 100~200년의 임신기간을 거쳐 현대에 들어와 급격한 성장기를 경험했다. 이 단계에서는 열정과 혼돈이 뒤섞이고 막대한 이익과 위험이 춤을 추며 Mitsui와 Aeon의 프로젝트와 같은 세계 최고의 비즈니스 프로젝트와 시스템이 자주 등장합니다. 이들은 업계 선두주자로 등장해 상상할 수 없는 속도로 성장하고 있다. 업계에서 가장 눈길을 끄는 스타이자 벤치마크다.

하지만 돌격을 가던 도중 절반 이상의 프로젝트는 형편없는 성과를 냈고, 극소수의 프로젝트만 살아남았지만, 그 중 단 한 개만 처참하게 실패해 '파멸'됐다. 가장 극단적이고 생생한 방식으로 언론을 통해 이 장엄한 시대에 대한 각주를 제공합니다.

모리야마 피에리 쇼핑센터는 이런 '월계관'을 수상했습니다. 2008년 개장 당시 5만명이 넘는 방문객을 맞이했지만 3년 뒤 200여개 매장 중 단 한 곳만 남아 보수 공사를 벌여 일본 상가에 난리가 났다. 부동산 업계 등 각종 언론에서 '살아있는 폐허', '밝은 폐허'로 보도되고 있다.

모리야마 피에리 쇼핑센터는 아름다운 비와호 기슭에 위치해 있습니다. 비와호는 서호 옆에 있는 항저우와 달리 우리나라의 서호에 해당합니다. 일본의 모리야마시는 인구가 8만명 미만(행정적으로)으로 일본의 도시 하나가 우리나라의 군과 맞먹습니다. 그러나 한 개발자가 토지를 마음에 들어 모리야마 피에리 쇼핑센터를 개발한 곳이 바로 이곳이었습니다.

모리야마 피에리 쇼핑센터는 2008년 9월 20일 정식 오픈했습니다. 외관 전체가 흰색으로 칠해져 있고 전체적인 구조는 고급 우편선과 같습니다. 주요 앵커 매장 3곳, Jingkelong과 유사한 지역 슈퍼마켓, Decathlon과 유사한 스포츠 용품 매장, 대형 신발 전문점 ABC-Mart 외에도 200개의 다른 매장도 고용했습니다. 개장 당시 목표는 연간 방문객 900만 명, 연간 임대수입 1억5000만 위안을 창출하는 것이었다. 실제로 개장 첫날 방문객 수는 5만3000명에 달했고, 이후 매일 방문객 수는 기대치를 뛰어 넘었다. 평소에는 주차장이 차들로 꽉 찼고, 휴일에는 영업사원조차 주차공간을 마련하지 못했다. 그러나 이런 상황은 개장 1년 만에 크게 줄었고, 매출액은 12명 안팎이었다. 2013년 70개 매장, 2013년 8개 매장, 2014년 2개 매장만 남게 되는 등 점차 매장 철수를 이어갔다.

사실 오픈을 위한 것이 아니었다면. 이온 쿠사츠점의 모리야마 피에리는 대규모 빈 점포를 가지지 않을 예정이어서 많은 언론이 성급하게 보도해 부정적인 사례가 되고 있다.

?2013년 브랜드 광고는 철수하고 피에리 로고만 남았습니다

?2014년에는 내부가 비어 있었고 매장 운영도 없었습니다

돌이켜보면 , 주요 언론 사람들은 파산의 속도에 감탄하며 '밝은 폐허'라고 말하면서도 실패 원인에 대한 분석도 잊지 않았다.

1. 부지 선정의 허점

모리야마 피에리 쇼핑센터의 원래 부지 선정에는 반경 5km 중 절반이 비와코 호수였고, 나머지 절반은 단독으로 흩어져 있는 것이 있었습니다. - 주거용 건물. 모리야마 피에리의 규모는 커뮤니티 쇼핑몰과 대규모 교외 쇼핑몰 사이에 있으며, 방사 범위는 5km 이상입니다. 일반적으로 일본의 연간 매출 300억엔 규모의 교외 쇼핑몰이라면 최소 50만 명 이상의 상권이 필요하지만, 1㎞ 이내 인구는 2,500명에 불과하고, 그 안에는 2곳밖에 없다. 3km 안에는 8,000명이 있고, 5km 안에는 66,000명밖에 없습니다(2010년 자료).

이러한 인구가 곧 새로운 진입자가 생길 것이라는 것은 말할 것도 없고 55,000제곱미터의 상업 규모를 지원하는 것은 어렵습니다.

2. 이온 구사츠점 입점

이온(구사쓰점)은 2008년 11월 말 정식 오픈했으며, 약 8만㎡ 규모로 알려져 있다. 서일본 최대 규모의 쇼핑몰. 모리야마 피에리에서 직선 거리는 12KM입니다. 이온백화점과 슈퍼마켓을 주요 점포로 하여 186개 매장이 재결합되었습니다. 쇼핑몰 내부에는 총 길이 400m의 거대한 아트리움이 있어 조명이 뛰어나다. 또한, 구사쓰점의 상권은 모리야마 피에리 지역을 포함해 자동차로 30분 이내의 인구가 약 55만명에 달합니다. 게다가 AEON 구사츠점은 모리야마 피에리보다 불과 3개월 늦게 오픈했습니다. 1.5배의 규모와 대형 영화관, 우수한 매장을 갖춘 모리야마 피에리는 그 이후로 모리야마 피에리의 지분을 즉시 인수했습니다. 더 나쁘게. 또한, 이온 쿠사츠점은 2010년 4월에 지방 최대 규모의 온천 스파를 도입했습니다. 그 결과, 모리야마 피에리에서 쇼핑하는 사람은 줄어들었습니다. 현지 전문가는 “고객 집결력이 약하고, 경쟁력 있는 매장을 확보하지 못하고, 매장을 찾는 사람도 더욱 줄어들었다”며 “이런 악순환이 모리야마 피에리가 빠르게 폐허가 된 가장 큰 이유”라고 말했다.

돌이켜보면 정말 그런 것 같습니다.

하지만 좀 더 깊이 생각해보면, 이 두 가지 뻔한 이유가 정말 그 이유일까요? 이번 사업이 산업정책심의회를 통과한 이유는 무엇인가요? 구글 지도로 해당 지역을 보면 부지 선정이 가능한지 대략적으로 판단할 수 있습니다. 게다가 AEON이 문을 연 지 3개월 만에 부동산 업계 상식에 따르면 별것도 아닌 개발사이자 운영업체인 2년 전부터 이온이 토지를 인수했다는 소식이 업계 전반에 퍼졌다. 전문가라면 계획을 변경하고 업계 최고의 운영업체와 경쟁하기로 선택해 보세요. 이 두 가지 질문을 염두에 두고 많은 정보를 참고한 결과, 수많은 단서 중 네 가지 이유를 최종적으로 요약했습니다.

1. 부지 선정 이유

우리가 무산 부지를 선택한 가장 큰 이유는 땅값이 저렴하기 때문이다. 모리야마 피에리 옛 터는 '비와코 개 왕국'이라는 테마파크로, 이토추 주식회사가 설립한 이 공원은 개장 당일 70만명이 방문한 일본 최대 규모의 개 테마파크로 알려져 있다. 그러나 21세기에 접어들면서 경쟁이 심화되면서 방문객 수가 전성기의 3분의 1에 불과했고, 2005년에는 경영난에 직면해 파산 신청을 하게 되면서 많은 땅을 남겨두고 말았다. 이때 야마토시스템과 다른 회사가 해당 부지에 눈독을 들이고 2007년 부지를 인수한 뒤 공사를 시작했다. 총 투자액은 200억엔(12억5000만위안)으로 연간 방문객 900만명, 연간 매출 180억엔을 목표로 달성하면 약 12년 안에 비용을 회수할 수 있다고 한다.

2. 비즈니스 모델

사실 피에리 모리야마는 토지를 확보하고 오픈 계획을 준비할 당시 이온이 근처에 매장을 오픈할 계획이라는 사실을 이미 알고 있었지만 여전히 깨닫지 못했다. 계획을 수정하는 이유 중 하나는 비즈니스 모델입니다. 관련 소식통에 따르면 다이와시스템은 당초 현금 흐름 안정화를 위해 개장 후 단기간에 전체 프로젝트를 신속하게 매각할 계획이었다. 이 비즈니스 모델에서 개발자는 Moriyama Pieri의 장기 전략을 고려하지 않고 Aeon보다 조기에 개장하고 200억엔의 투자금을 신속하게 회수하는 데 중점을 둘 것입니다.

3. 계획 오류

계획을 변경하지 않는 또 다른 이유가 있는데, 그것은 야마토 시스템 개발자들이 피에리 모리야마의 잠재력을 발휘할 수 있다면 Aeon과 경쟁하지 못할 수도 있습니다. 당사자들이 제공한 정보에 따르면 ***은 크게 5가지 이유가 있었고, 내부 논의 끝에 이를 승인했습니다. 그러나 이후 결과에 따르면 이 다섯 가지 이유 중 어느 것도 타당하지 않은 것으로 나타났습니다.

1. 비와코 서안의 고객.

모리야마 피에리는 위의 사진처럼 비와코 서안과 모리야마 피에리를 연결하는 다리가 있다고 믿습니다. 비와코 서안의 고객은 이온(구사츠점)에서 약 20km 떨어져 있습니다. ), 차로 30~40분 정도 소요되는데, 이에 비해 이 고객층은 모리야마 피에리까지 10분이면 갈 수 있는 매력이 있는 곳이라면 이 지역의 대부분의 고객을 유치할 수 있을 것입니다.

그런데 사실...

다리 요금은 편도 12위안, 왕복 24위안입니다. 이 지역에서는 모리야마 피에리에 쇼핑하러 가는 손님이 거의 없습니다.

2. 관광 유람선

피에리 모리야마는 호숫가에 가깝고 자연 항구가 작기 때문에 유람선을 탄 관광객들이 하선해 쇼핑을 하러 올 수도 있다고 믿는다. 이온(구사쓰점)에 없는 장점이 이유입니다.

그런데 사실...

정박해 있는 유람선은 몇 척밖에 없고, 쇼핑하러 오는 사람은 훨씬 적습니다.

3. 레저 성지

피에리 모리야마는 아름다운 비와호와 가까워 레저 여행의 성지가 이온(구사츠점)보다 장점이 더 많다고 믿습니다.

그런데 사실은...

이온에서 쇼핑을 하러 간 한 주부(49세)는 '시가현 대부분이 호숫가인데 아이들이 지친다'고 말했다. 말했다. 비슷한 발언이 많았지만 주부(37세)는 단 한 명에 불과했다. “비가 오면 아이들이 놀기에 가장 좋고, 박물관은 비어 있어 다른 사람에게 방해가 되지 않을 것입니다.”

4. 방사선 지역의 인구가 증가하고 있다

모리야마 피에리 씨는 2010년 일본 인구 조사에 따르면 전국적으로 인구가 점차 감소하고 있으며 모리야마 피에리 주변의 인구만 있다고 믿습니다. 성장률이 8%에 달해 개발자들에게 큰 자신감을 안겨주었습니다.

그런데 사실은...

늘어난 인구는 이온(구사츠점)보다 저렴하다.

5. 주변에는 젊은 사람들이 많다

모리야마 피에리는 모리야마 부두 주변 지역에 인구가 증가할 뿐만 아니라 근처에 대학이 2개 있기 때문이라고 생각합니다. , 지역 주민들은 패션 상품을 좋아하고 구매력이 높은 젊은 층이 많습니다.

하지만 사실...

젊은 층을 끌어들일 만한 기능도 부족하고 관심을 갖는 사람도 거의 없습니다.

모리야마 피에리는 이온만큼 좋지는 않지만 야마토 시스템이 해외 자금을 찾아 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 한, 정상적인 매도라 하더라도 캐피탈 체인은 깨지지 않을 것이다. 그러나 이 프로젝트는 오픈 직후 2008년 금융위기를 겪었고, 사전 협상을 진행했던 인수대행업체가 이후 새로운 인수자를 찾지 못했다. 시간이 지나면서 파트너사들이 먼저 철수했고, 이후 실적 악화로 인해 2010년 다이와시스템은 자립하지 못하고 파산 신청을 했다.

보증금이 반환되지 않을 것을 우려한 여러 상점에서는 서둘러 임대 계약을 취소했습니다. 2012년 현재 남은 상점은 70개도 채 되지 않습니다.

야마토 시스템이 파산한 뒤 2012년 3월 개발자 kodo.cc가 이곳을 조사해 인수했다. 다치바나 테츠야 회장은 "구매 전 많은 앵커 매장과 심도 깊은 대화를 나눈 후 기존 매장을 안정시키고 다른 매장을 소개하면 이 곳을 다시 살릴 수 있겠다는 생각이 들었다"고 말했다. cc사는 어려움을 겪고 있습니다. 반년만에 신규 입점하는 매장이 많아지면서 매장 인테리어 과정에서 에어컨, 조명, 매장 입출고 등이 영향을 받는 일이 많아 큰 불만을 불러일으켰습니다. 기존 매장 중에서 '리노베이션을 하려면 모든 것을 청산하고 처음부터 투자를 유치해야 할 것 같다.' 어렵게 배운 타치바나 테츠야 회장은 2013년 오사카 개발업체인 사무테에게 해당 프로젝트를 매각하고 패닉에 빠졌다. . 여러 차례 폐업을 했던 모리야마 피에리 점포는 점차 감소세를 보이다가 마침내 2014년에 모든 점포의 임대 기간이 만료되면서 리뉴얼을 시작했습니다.

개발자 사무테가 8개월간 리뉴얼을 거쳐 리뉴얼 오픈한 피에리 모리야마는 오픈 당일 AKB48의 멤버를 대변인으로 초빙해 이날 4만7000여명이 방문했다.

아직 성수기와 성수기의 격차는 있지만, 주변 경쟁사들 사이에서 드디어 살아남았다. 쇼핑몰을 운영하는 오사카 개발자들은 다음 세 가지 대책에 빚을 지고 있다.

1. 비즈니스 형식 매칭

먼저 본점을 결정하세요. 외국인 소유의 H&M, Zara, Gap 등 외국 브랜드가 주요 매장으로, 이들 3~4개 매장의 면적은 15,000㎡에 달해 전체 매장의 3분의 1을 차지한다. 쇼핑몰, 그리고 이용하기 위해서는 동선이 더 효율적이고, 이들 본점은 2인 ​​1실로 이루어져 있어 더 많은 사람들이 2층으로 갈 수 있도록 되어있습니다.

둘째, 시가현에는 없는 현지 브랜드를 소개합니다. 예를 들어, 고급 여성복 'azuru'는 시가현에 가장 먼저 입점했고, 영국 스타일 브랜드 'rodek'은 간사이 지역에 최초로 매장을 오픈했습니다. 지역 내 매장 및 여러 주요 앵커 매장을 대상으로 비즈니스 포맷 간의 프레임워크를 신속하게 지원합니다.

드디어 세계음식 전용 구역이 마련된다. 유럽, 미국, 동남아시아, 중국의 모든 종류의 진미를 한자리에 모았습니다.

2. 실내 동물원을 소개합니다.

새, 파충류, 악어, 사자 등의 짐승을 포함한 실내 소형 동물원도 도입됐다. 이 외에도 올빼미, 도마뱀, 앵무새도 직접 만질 수 있다. 티켓 가격은 고등학생 이상 1,000엔(62rmb), 어린이 600엔(37rmb)입니다. 귀여운 동물은 정말 많은 가족을 매료시킵니다. '휴일에는 작은 동물들을 보기 위해 아이들과 가족들을 데리고 이곳에 옵니다.'(구사쓰시에 사는 30세 여성)

3. 고공 모험

게다가, 체험을 늘리기 위해 모리야마 피에리(Moriyama Pieri) 자체 운영 고산 모험 지역이 설립되었습니다. 이 면적은 8,381제곱미터에 달하며 4미터, 8미터의 수많은 등반 프레임과 고고도 케이블로 구성되어 있어 국내 야외 캠프의 일부 시설과 매우 유사합니다.

모리야마 피에리를 사람에 비유한다면, 그의 불행한 운명은 주로 선천적인 유전적 결함과 아무것도 하지 않은 생물학적 아버지 때문이다. 그의 친아버지는 의심할 바 없이 매우 비극적이었고 결국 파산했지만, 최종 분석에서는 다이와 시스템의 투자 실패였다. 상업 프로젝트의 경우 처음부터 판매할 목적으로 프로젝트를 통해 장기적인 수익을 창출하기가 어렵습니다. 홍콩 상업 개발자에 비해 중국 본토의 많은 개발자는 장기간 상업 프로젝트를 운영할 의향이 거의 없습니다. Pan Shiyi처럼 SOHO 프로젝트는 완료되자마자 매각되었습니다. 그러나 이들 기업도 어려움을 겪고 있다. 빨리 갚지 못하면 현금 흐름이 쉽게 끊어질 수 있다. 불 속에서 밤을 꺼내고 칼날 위에서 춤을 추는 방법은 오늘날의 일본 대기업들에게 시험대이다. Mitsui Fudosan과 Mitsubishi Estate가 개발자이자 대형 소매업체인 Aeon이 좋은 일을 해냈기 때문에 앞으로 특별한 연구를 수행할 기회를 갖게 될 것입니다.