세 번째 부분은 집중적 인 토지 절약을 촉진합니다: 점차적으로 토지 보유액을 개선하십시오

토지보유제도는 토지사용제도 개혁에 수반되는 새로운 사물이다. 이전에는 인수와 비축이 연결되어 있어서 인수 비축이라고 불렀다. 최근 몇 년 동안 토지 인수 비축을 실시하여 토지 시장을 규범화하고 육성하고, 정부의 토지에 대한 계획 공급과 규제를 강화하고, 토지를 합리적으로 이용하고, 도시 계획 시행을 보장하고, 구시 가지의 개조를 가속화하고, 토지 자산을 활성화시키는 데 큰 역할을 했다. 토지보유제도는 이미 토지시장을 규제하는 중요한 출발점이 되었다. 2007 년 6 월 5438+065438+ 10 월 19 일 국토자원부, 재무부, 중국인민은행이 공동으로' 토지비축관리방법 발행 통지' (국토자금) 를 발표했다. 토지비축관리방법' 은 토지비축에 관한 최초의 국가규범성 문서이며, 그것의 출범은 반드시 토지비축에 촉진 역할을 할 것이다.

첫째, 토지 보유 제도의 발전과 진화

서방 국가의 경험으로 볼 때 토지비축제도를 수립하는 것은 정부가 도시용지 규모와 구조를 효과적으로 통제하고 토지자원의 지속 가능한 이용을 실현하는 데 도움이 되며, 정부의 거시적으로 부동산 시장을 규제하고 부동산업의 발전을 도시경제의 발전에 적응시키는 데 도움이 된다. 스웨덴과 네덜란드의' 토지은행' 을 예로 들면, 토지 인수, 비축 및 양도를 통해 국가는 토지와 부동산 시장을 통제할 수 있다. 운영상 토지은행은 토지인수, 토지비축, 토지양도의 세 부분으로 나뉜다. 첫째, 시 당국은 분산된 토지 소유자로부터 토지를 매입하여 개발되어야 할 토지를 대량으로 보유하고 있다. 예를 들어 스웨덴 스톡홀름시 당국은 한때 도시 주변의 토지 면적의 두 배를 소유한 적이 있는데, 그 중 대부분은 수십 년 전에 농지나 그에 상응하는 농지의 가격으로 산 것이다. 거대한 토지 비축으로 스톡홀름은 더욱 질서 정연하고 효율적으로 발전하여 합리적인 가격으로 주민들에게 대량의 주택을 제공하겠다는 목표를 달성했다. 1970 년대 네덜란드에서는 개발상 토지의 80% 이상이 시정당국의' 토지은행' 에서 나왔다. 두 번째 링크는 토지를 비축하는 것이다. 정부는 토지 소유자로부터 토지를 매입한 후 즉시 팔지 않고 얼마 동안 비축했다. 한편으로는 비축 토지를 절상하기 위해서이다. 한편, 판매된 토지는' 토지비축' 이전에 개발된 토지 중 일부에 불과하다. 상세하게 계획되지 않은 대부분의 토지는 장래의 수요에 대비해야 하고, 개발 조건이 미성숙한 농지는 계속 투입해야 한다. 일반적으로 정부가 매입한 토지는 매각한 토지와 일정한 비율을 유지한다. 시장에 진출할 준비가 되어 있는 토지의 경우, 정부는 보통 토지 평정, 도로 보수, 보도 포장, 급수, 하수도 등 공공시설, 심지어 공원, 녹지 공간, 임대 또는 매각과 같은 초기 개발 작업을 잘 한다. 마지막 부분은 토지의 유통이다. 정부는 도시 건설지의 수요에 따라 얼마 동안 비축해 두었고, 이전에 개발된 경작지를 단계적으로 시장에 내놓았다. 토지 구매, 계획 및 개발에는 다양한 기술이 필요하기 때문에' 토지은행' 프로그램 시행은 일반적으로 정부가 소유한 전문기관이나 정부가 통제하는 토지개발회사가 실시한다. 예를 들어 스웨덴 스톡홀름시 부동산 위원회의 주요 임무는 적절한 토지를 찾고, 토지 구매 범위를 결정하고, 토지 소유자와 토지 가격을 협상하는 것이다. 토지 인수 자금을 마련하고 사용하며, 토지 평준화를 감독하고 관리하며, 도로 건설을 개발하기 위한 사전 개발 과정을 담당하고 있습니다. 더 큰 시정 프로젝트에 대한 개발자를 선택하고, 도시 주택의 분배와 수량을 계획하고 실시한다.

우리나라 토지수매 비축제도의 초심은 주로 정부가 시장에서 원하지 않는 토지를 매입한 다음, 시장이 필요하거나' 누군가가 원할 때' 땅을 시장에 밀어 토지시장을 조절하는 것이다. 65438 년부터 0996 년까지 상하이는 전국 최초의 토지비축기구인 토지개발센터를 설립한 뒤 항주 샤먼 난징 청도 광저우 정주 등 대중도시가 잇따라 설립되었다. 200 1 년 4 월 국무부는' 국유토지자산관리 강화에 관한 통지' (국발 [2006 54 38+0] 15 호, 이하 15 호) 를 발표했다. 지금까지 전국에는 이미 2000 여 개 시현이 잇달아 토지비축제를 실시하였다. 현재, 우리나라 토지 수매 비축은 주로 세 가지 모델, 즉 정부 주도, 시장 주도, 행정 주도와 시장 지도의 결합이다.

(1) 상하이를 대표하는 시장화 모델. 토지수매 비축기구는 자체 수매 계획과 정부 요구에 따라 수매 기관과 협의해 토지수매 가격을 결정하거나 토지수익분할을 약속해야 한다. 협의에 따르면 토지수매 비축기구는 인수대금을 지불하고 토지를 인수하며 현행규정에 따라 토지양도 수속을 밟아야 한다. 비축기관이 토지를 취득한 후 토지의 철거, 평정 및 관련 기반 시설을 책임지고 양도하기 쉬운 비축토지는 토지관리부에서 새로운 토지사용자에게 양도한다.

(2) 항주를 대표하는 정부 주도 모델. 토지 수매 비축 범위는 정부 행정법규에 의해 규정되고, 규정 범위 내의 토지는 예비기관이 계획에 따라 인수, 비축 및 개발하고, 정부는 토지 수요에 따라 입찰, 경매 등을 취해 비축 토지를 통일적으로 양도한다.

(3) 우한 대표로 대표되는 행정지도와 시장지도가 결합된 모델. 토지수매 비축과 토지거래허가제도 배치를 결합하여 선별적인 수매 방식을 채택하다. 토지를 배분하려면 반드시 거래 허가를 받아야 시장에 진출할 수 있고, 계획과 공급지 계획에 부합하는 토지는 토지비축기관이 인수할 수도 있고, 유형토지시장에서 공개 거래를 하여 시장을 통해 가격을 형성할 수도 있다.

토지 인수 비축제도는 정부가 토지를 효과적으로 통제하고 거시적으로 부동산 시장을 조절하는 데 중요한 역할을 했다. 그러나, 토지 비축 제도가 새로운 제도이기 때문에, 그 운영에도 무시할 수 없는 문제들이 있다. 주로 일부 지방의 비축기관이 구매하는 것은 더 이상' 원하지 않는' 토지가 아니라 황금 지역이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지명언) 일부 지역의 토지 인수 비축 기관은 정부를 대표하여 토지 취득을 총괄하고, 심지어 저가의 고가로 땅을 팔아, 원지 사용자의 합법적인 권익을 박탈하여 토지 비축 제도에 의문을 제기하였다. (윌리엄 셰익스피어, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 그리고 토지 인수 비축에 쓰이는 돈이 많아 현재 기본적으로 은행 대출로 해결되고 있다. 현지 가격이 변동하여 매입한 비축 토지가 제때에 실현될 수 없을 때 엄청난 재정적 위험에 직면하게 된다. 더구나 현재 일부 지방정부는 토지수매 비축을 통해 토지권력을 장악하면서 간접적으로 재권과 화폐권을 장악해 중앙거시조절 정책의 집행에 영향을 미치고 있다. 200 1, 15 번 문서는 토지 비축 및 거래제도에 대한 원칙적인 지도 의견을 제시했습니다. 즉, "시, 현 인민정부는 토지 취득을 위해 토지 수익의 일부를 분할할 수 있으며, 금융기관은 법에 따라 신용지원을 제공해야 합니다." 토지의 막대한 자산 가치, 토지 인수 비축 과정에서 발생하는 막대한 부가 가치 수익, 토지 인수 비축법 제도의 부재로 인해 토지 인수 비축 제도가 보급에 미치는 부정적 영향이 갈수록 두드러지고 있다.

2006 년 국토자원부는' 토지보유관리방법' (이하' 방법') 과' 국유토지사용권 거래관리방법' 을 개발하기 시작했다. 1 년여의 노력 끝에 국토자원부 재정부 중국인민은행은 2007 년 6 월 5438+065438+ 10 월 09 일' 토지비축관리방법' 을 공동 발표했다. 2008 년 발표된 국무원 3 호 문건은 다시 한 번 토지비축제도에 대한 요구를 제기했다. 비축된 건설용지는 반드시 계획에 부합해야 하고, 기존의 이용되지 않은 건설용지는 비축에 우선시해야 한다. 비축 토지를 양도하기 전에 토지재산권, 안치보상 등 법률경제관계를 적절히 처리하고, 필요한 선행 개발을 완료하고, 개발주기를 단축하고, 새로운 유휴 토지의 형성을 방지해야 한다. 토지 선행 개발은 시장 매커니즘을 도입하여 관련 규정에 따라 공개 입찰을 통해 실시 단위를 선택해야 한다. 초기 개발 후 토지는 법에 따라 시 현 인민정부 국토자원부에서 통일적으로 양도한다.

둘. "방법" 의 주요 내용

방법 * * * 총 7 장 30 조는 토지보유의 개념, 토지보유기구, 토지보유계획 및 계획관리, 비축범위와 절차, 비축토지개발이용, 비축토지공급, 토지보유자금관리 등에 대해 명확하게 규정하고 있다.

(a) 토지 보유 개념 및 토지 보유 기관의 위치 파악

"방법" 에 따르면 토지비축은 시, 현 인민정부 국토자원관리부서가 토지시장을 규제하기 위해 토지자원의 합리적 이용을 촉진하고, 법에 따라 토지를 취득하며, 미리 개발과 비축을 진행하는 행위를 가리킨다. 토지 비축 작업의 구체적인 실시는 토지 비축 기관이 부담한다. 토지비축기구는 시와 현 인민정부의 비준을 거쳐 독립법인자격을 갖추고 국토자원관리부에 소속되어 본 행정구역 내 토지비축 업무를 통일적으로 담당하는 기관이어야 한다. 토지 비축의 역할은 규제를 실시하고, 계획적으로 적절하게 토지를 공급함으로써 토지 공급의 총량, 구조, 타이밍을 통제함으로써 정부가 토지 시장을 통제할 수 있는 능력을 강화하는 것이다.

(b) 토지 재산권을 합리적으로 정의하고 "순수한 땅" 을 공급한다.

토지 재산권의 합리적인 정의는 토지 비축의 중요한 부분이다. 모초 (지상에 건축물, 건축물이 철거해야 하는 토지) 의 양도에는 복잡한 법적 관계가 포함되며, 토지사용권의 회수와 양도와' 주택 철거 조례' 에 규정된 철거 절차와의 연결도 포함된다. 동시에, 분양 후의 철거 개발도 왕왕 분쟁이 생기기 쉽다. 순지는 철거 후 초기에 개발되어' 칠통일평' 이나' 오통일평' 을 실현하고 공급 조건을 갖춘 땅이다. 철거난, 융자비' 의 맥락에서' 순지' 양도는 대다수 개발자의 요구에 더 부합한다. 방법' 에 따르면 토지비축 절차는 법에 따라 토지사용권을 회수하고 철거인에게 합리적인 보상을 한 후 토지를 재분배하는 것이다. 그리고 토지비축기구는 비축 토지, 특히 법에 따라 징수하는 농촌 집단건설용지를 비축한 후 필요한 선행 개발을 진행해 공급조건을 갖추게 하고, 정부가' 순지' 를 공급하며, 토지재산권 관리를 명확히 하고, 토지유휴와 사재기 토지의 발생을 방지하는 데 도움이 된다.

(c) 토지 보유 기금 관리 표준화

토지 비축에는 대량의 자금이 필요하고, 자금의 운영도 큰 위험이 있다. 위험을 방지하기 위해,' 방법' 은 토지 비축 자금 관리를 엄격히 규제한다. "방법" 은 토지보유자금수지관리가' 토지보유자금재무관리 잠행방법' 을 엄격히 집행해야 하고, 토지보유자금은 전용금, 단독회계, 예산결산관리를 실시해야 한다는 것을 분명히 했다. 재정 자금이 부족한 상황에서 자금 조달 활동을 전개할 필요가 있다. 은행 대출과 관련하여 토지보유기관이 은행 등 금융기관에 신청한 대출은 담보대출이어야 하며, 그 중 담보대출에는 반드시 합법적인 토지사용증이 있어야 한다. 토지비축기구가 대출을 신청하는 것은 반드시 상업은행 및 기타 금융기관의 대출 요구에 부합해야 한다. 토지보유기구가 대출한 규모는 연간 토지보유계획 및 토지보유자금 프로젝트 예산과 맞물려 동급 재정부의 승인을 받아야 하며, 초과 계획, 초과 대출 발행을 해서는 안 된다. 토지비축대출은 특별자금으로 폐쇄관리해야지 유용해서는 안 된다. 동시에 각종 재정자금은 법에 따라 토지보유대출 담보에 사용할 수 없다고 규정하고 있다. 토지비축기구는 어떠한 형태로도 제 3 자에게 보증을 제공할 수 없다.

셋째, 토지 보유 제도의 이행은 문제에주의를 기울여야한다.

(a) 토지 보유액은 국민과 이익을 다투어서는 안 된다.

토지 비축은 정부의 행위이고, 토지 비축 기관은 정부 기관이다. 정부 토지 비축의 목적은 시장을 규제하고 땅값을 안정시키는 것이지, 땅을 사재기하고 오르는 것이 아니다. 이번' 방법' 은 토지비축의 범위를 기존 토지로 제한하여 일부 정부가 징전 후 농용지와 기본 농토를 대량으로 비축하고 도시와 토지를 경영하는 것을 방지한다. 한편, 지방정부가 비축한 토지가 유휴되는 것을 막기 위해 농지로 옮겨져 법에 따라 징수된 토지는 2 년 동안 공급되지 않고, 다음 해 농용지 전환 계획을 내릴 때 해당 지표를 공제한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지명언) 토지보유제도는 국민에게 혜택을 주어야지, 국민과 이익을 다투어서는 안 된다.

(b) 자금 병목 현상을 해결하기 위해 다 채널 자금 조달

현재, 토지 비축 자금의 투자 채널은 주로 재정 지원이다. 정부는 국유지 수익기금을 설립하여 국유지 유상 사용 수입에서 토지수매 비축 지출을 배정하여 토지보상, 안치보조금, 지상 부착물 및 청묘 보상, 철거 보상, 토지 선행 개발에 사용한다. 두 번째는 은행에서 모기지 담보 대출을 처리하는 신용 채널입니다. 그러나 여전히 융자 채널이 단일하고 토지비축 자금이 부족한 문제가 남아 있다. 따라서 토지 비축 기관은 정부 지출과 은행 대출 외에도 새로운 자금 조달 경로를 탐구할 수 있습니다. 샤먼시가 세운 토지기금 제도처럼 토지관련 수입을 통일토지특별기금에 집중해 수지 2 선 관리를 실시하여 토지비축자금의 출처 문제를 해결했다.

(3) 토지 보유액과 유휴 토지 처분의 유기적 인 결합.

토지 비축은 계획적이고 시기적절한 토지 공급을 통해 토지 공급의 총량, 구조, 타이밍을 통제함으로써 토지 시장에 대한 국가의 거시적 통제를 실현하는 것으로 정의됩니다. 토지를 비축할 때, 한편으로는 유휴, 유휴, 비효율적인 토지를 우선적으로 비축해야 한다. 반면에 토지 비축량은 너무 클 수 없다. 비축 토지를 양도할 때는 토지시장 운행 상황을 고려하여 질서 있게 공급해야 한다.