부동산 '세개의 화살' 출시 한 달 만에 부동산 채권 거래량과 가격 상승

최근 중앙경제공작회의에서는 2023년에 부동산 회사의 자산과 부채 상황을 개선하기 위한 연구와 해결책에 초점을 맞춘 새로운 조치가 도입될 것이라고 지적했습니다. 정책 창의

부동산 '세 개의 화살'이 발사된 뒤 부동산 채권 발행 측과 자본 측 모두 엄청난 윈도우 기간을 맞이했다. 정책이 시행된 지 한 달이 넘은 지금, 부동산 채권시장은 어떻습니까?

부동산회사의 한 달간 채권 발행액은 221억 달러에 달했다

지난 11월 8일 전국금융시장기관투자자협회(이하 '전국금융시장협회'라 한다) 금융시장 기관투자자”)는 민간 회사채 자금 조달 지원 도구(“두 번째 화살표”)가 부동산 회사를 포함한 민간 기업의 채권 발행 및 자금 조달을 지원하는 것을 지속적으로 홍보하고 확대했습니다.

정책창구가 열리면서 각종 부동산업체들이 잇따라 채권발행을 안건으로 내세우며 부동산채권 발행이 가속화되고 있다. 11월 부동산 채권 발행 규모는 221억2000만 위안으로 전년 대비 크게 증가했다. 민간 ​​부동산 회사인 중룡호그룹과 빈장그룹이 채권을 발행한 금액은 총 28억 위안으로 12.66%를 차지했다.

쉘프 신청은 주택회사채 발행의 '첫 번째 움직임'이다. 지난 달 많은 부동산 회사들이 거래소에 선반형 채권 발행 신청서를 제출했습니다. 통계에 따르면 현재 약 950억 위안의 자금이 ' 선반'에 '보관'되어 있습니다. NAFMII는 Longfor, Midea Real Estate, Xincheng Holdings, Vanke, Gemdale 및 Jinhui Storage로부터 200억 위안, 150억 위안, 150억 위안, 280억 위안, 15위안 규모의 선반형 채권 발행 신청을 접수했습니다. 10억 위안, 20억 위안으로 총 950억 위안이다. 또한, ChinaBond Development Co., Ltd.는 약 100개 부동산 회사로부터 신용 강화 사업 의향을 접수했으며, 최근 CIFI 그룹은 전국금융시장기관투자자협회(National Association of Financial Market Institutional Investors)에 150억 위안의 예비금을 등록하고 발행할 의사를 밝혔습니다. 현재 관련 등록 작업이 준비 중입니다. Greentown China는 만기가 도래하는 채권을 대체하고 프로젝트 개발 및 건설을 위해 110억 위안 규모의 선반형 중기채 등록 및 발행 계획을 제출할 계획입니다.

실제로 착륙 속도는 예상보다 빠릅니다. 단 한 달 만에 ChinaBond로부터 전액 보증을 받은 중기채권 4개가 발행되었으며, 총 가치는 67억 위안에 달합니다.

11월 29일 롱포그룹은 20억위안 중기채 장부를 완료하는 데 앞장섰다. 이 채권은 ChinaBond Credit Enhancement Investment Co., Ltd.(이하 "ChinaBond Credit Enhancement")가 3년 만기, 표면이자율 3%의 완전 무조건적이고 취소 불가능한 연대책임 보증으로 전액 보증합니다.

선시티홀딩스, 메이디부동산, 진희그룹이 각각 20억위안, 15억위안, 12억위안 규모의 채권을 발행하며 바짝 뒤따랐다.

차이나 비즈니스 뉴스 기자는 올해 8월부터 10월까지 모범적인 부동산 회사가 발행한 차이나본드 증액 보증채권의 표면이자율 범위가 3.2%~3.5%인 것과 비교하면 “두 번째 화살” 이번에는 “확대 이후 발행되는 중기채의 표면이자율이 3~4.3%에 달하고, 부동산회사 채권금리 차이도 더욱 벌어졌다”고 말했다. 중국 증권 Pengyuan은 연구 보고서에서 다양한 부동산 회사가 발행한 채권의 쿠폰 금리가 크게 다르며 이는 심각한 시장 변동 및 다양한 부동산 회사의 자격 차이와 관련이 있을 수 있다고 지적했습니다.

또한 '중앙-지방 협력' 신용 강화 모델은 민간 주택 회사가 12월 9일 채권을 발행하는 데 '공중 부양'을 주입합니다. Country Garden은 선전 증권 거래소에서 10억 위안의 회사채를 발행했으며, 중국 증권 금융 공사는 시장 기관과 협력하여 3개 민간 부동산 회사의 채권 발행을 위한 신용 보호 도구를 공동으로 만들었습니다. . 시범사업이 성공적으로 시행된 이후 정책방향이 더욱 명확해졌다는 점은 주목할 만하다. 12월 21일, 중국 증권감독관리위원회는 회의에서 민간기업 채권금융에 대한 특별 지원 계획과 지원 도구를 지속적으로 시행하고, 신용과 지원을 늘리기 위해 중앙정부와 지방정부 간의 협력을 더 잘 촉진해야 한다고 지적했습니다. 민간 주택 회사가 채권을 발행합니다.

부동산 채권 가격 상승

부동산 채권 시장은 계속해서 움직이고 있으며 부동산 채권은 상승 창구를 맞이하고 있습니다. 채권시장이 전반적으로 하락세를 보이는 가운데 부동산채권은 11월부터 상승세를 보였다.

12월 19일 기준 CSI 부동산 채권지수는 11월 11일부터 현재까지 1,319개 채권 중 985개 주가가 상승해 지난달보다 3.4%나 올랐다. 이 중 'G17 롱포2'와 'G17 롱포3'의 전체 가격 인상률은 각각 39.5%, 38.5%였다.

11월 중하순에는 '20시마오 G1', '20시마오03', '21진커01', '20서휘01', '20비디01' 등 가장 강한 성장세를 보였다. '20진커'03' 등 유명 부동산 회사채는 과도한 인상으로 인해 일시적으로 거래가 중단됐다.

미 달러 채권시장도 어느 정도 반등했다. 11월 16일부터 11월 30일까지 iBoxx Asia Chinese USD 부동산 채권지수는 12.36 상승했고, 만기수익률은 2.87% 하락했습니다.

부동산 업계의 신용도가 점차 회복되면서 부동산 채권 투자가 좌거래에서 우거래로 전환됐다고 보는 업계 관계자들이 많다. 기회.

한 기금기관 관계자는 현재의 정책강도 하에서는 향후 부동산 채권가격이 이전 최저치로 돌아갈 가능성은 희박하다고 지적했다. 구체적으로 단기 부동산 채권은 좀 더 확실한 반면, 장기 부동산 채권은 다소 변동이 있을 수 있습니다.

부동산 시장은 어디까지 갈 수 있을까? Tianfeng Securities의 Sun Binbin 애널리스트는 연구 보고서에서 2014년과 2015년에 비해 국내 부동산 채권 발행 규모가 가장 먼저 개선되었으며, 발행 규모도 2014년 2분기 이후 크게 증가했다고 지적했습니다. 2016년 10월말까지 변함없이 유지되었습니다.

930년 이후 과도한 시장상황 속에서 부동산주, 부동산채권, 중국달러채 등이 잇따라 등장했다. 시장별로 성과가 다르다. 국내 부동산 채권시장의 성과는 1년 이상 지속됐고, 중국 달러 채권의 성과는 2년 이상 지속됐다.

시장 전망에 대해서도 경계하는 사람들이 많다. Guotai Junan Securities의 채권 분석가인 Wang Yuchen은 부동산 정책의 전환점이 부동산 채권의 전환점과 정확히 일치하지 않는다고 믿습니다. 그 이유는 부동산의 모든 이해관계자 중에서 채권의 상환순서가 지분보다 낮기 때문이다.

만기압박이 심한 부동산업체의 부채가 연착륙할 수 있을까?

많은 업계 관계자들은 민간 주택 회사의 채권 발행에 대한 정책의 강력한 지원이 다가오는 부채 만기 물결과 관련이 있을 수 있다고 말했습니다.

CSI 펑위안(Pengyuan) 자료에 따르면 2022년 12월 중순부터 2023년 1월 중순까지 부동산 채권 총액은 298억7000만 위안, 환매행사 채권 잔액은 135억6500만 위안으로 집계됐다. Gemdale Group, Pomegranate Real Estate 및 Zhujiang Investment는 특정 상환/환매 압력에 직면할 수 있습니다.

실제 부동산업체들은 내년 1분기에도 부채상환 측면에서 압박을 이어갈 것으로 보인다. Pengyuan International의 Guo Ying 이사는 22일 CSI Pengyuan 신용 위험 연례 회의에서 2023년 국내 부동산 부채 상환액이 3,585억 위안에 달할 것이며 3월에 중국 달러 부동산 부채 상환 정점을 맞이할 것이라고 지적했습니다. 채권 만기액은 600억 위안이며, 부채 상환 정점은 1월과 4월이 될 것으로 예상된다.

채무 상환 압력이 계속 높아지고 있으며, 최근 많은 부동산 회사들이 연장 승인을 얻기 위해 채권자들과 협상을 시작했습니다.

11월 10일 R&F부동산은 'H16 R&F 4', '16 R&F 05', '16 R&F 06' 등 총 8개 채권을 연장했다고 밝혔다. 연장금액은 1350억원이다.

12월 6일 룽광그룹 국내채권 전체 연장이 채권투자자 승인을 받았다. 연장채권과 ABS의 연장기간은 36개월, 비연장채권과 ABS의 연장기간은 48개월이다. , 총 전시 규모는 223 억 6000 만 위안입니다. 200억 위안이 넘는 만기 부채가 연장되어 Logan Group의 현금 흐름 압박이 효과적으로 개선될 것입니다.

해외부채 측면에서는 국내보증과 해외대출도 부동산업체의 기존 해외부채를 해결하기 위한 '예리한 도구'가 될 수 있다. Longfor Group은 중국 은행으로부터 첫 번째 7억 위안의 '국내 보증 및 해외 대출' 지원을 받아 긍정적인 신호를 보냈습니다. 현재 중국 CITIC 은행과 중국 Everbright 은행은 최근 여러 부동산 회사와 전략적 협력 계약을 체결하여 "국내 보증 및 해외 대출"과 같은 사업 영역을 포함하여 부동산 회사에 종합적인 금융 서비스를 제공하고 있습니다.