상업용 부동산과 REIT의 관계는 무엇인가요?

실버 에이지(Silver Age)를 맞이하여 부동산 금융화 추세가 더욱 두드러지며, 부동산 자산 유동화가 등장했다.

리츠로 대표되는 자산 유동화 모델은 부동산 금융 혁신의 주류 중 하나로 자리 잡았다. 개발자들에게 이것은 기업을 더욱 강하고 크게 만들 수 있는 자금 조달 채널일 뿐만 아니라, 현재 높은 상업용 부동산 재고를 해결하는 촉매제이기도 합니다.

더불어 몇 년 전 금융기관이 적극적으로 혁신 부동산 금융상품을 발행했던 것과 비교하면 현재는 개발자들의 적극적인 금융혁신이 주류를 이루고 있다. 개발자들은 부동산 자산 유동화를 통해 자본 구조를 최적화하고 자본 비용을 절감하며 기존 자산을 활성화하는 등 경량 자산의 길로 돌진하고 있습니다.

거시적 차원에서 성숙한 기관의 자금을 유치하여 상업용 부동산 산업에 유입함으로써 상업용 부동산 산업이 주로 은행 대출과 전통적인 채권 시장 금융에 의존하는 현재 상황을 바꿀 것입니다 이는 부동산 금융리스크 해소와 부동산 공급측면의 구조개혁 촉진에 도움이 될 것입니다.

REIT의 속도가 빨라지고 있습니다

2017년 새해 초, Huayuan Real Estate는 Hengtai Securities Co., Ltd.("Hengtai Securities")와 협력하여 기관 간 사모 상품 견적 및 서비스 시스템 개발 7억 3,600만 위안 규모의 준 REIT(부동산 신탁 투자 자금) 자산 유동화 증권(Hengtai Hongze-Huayuan Yingdu 상업 자산 지원 특별 계획)을 성공적으로 발행했습니다.

수도권 국영기업 REIT 발굴의 선구자로서 이번에 화위안 부동산이 발행한 REITS 유사 상품은 2단계 거래 구조 구축을 통해 화위안잉두를 달성했다. 특별자산담보계획과 계약형 사모펀드의 자산양도.

또한 화위안 관계자는 이번 조치는 회사의 침전 자산의 시장 가치를 활용하고 개발, 건설에서 산업 체인 전체를 개방해 상업용 부동산 산업을 육성하기 위한 것이라고 말했다. 관리 및 운영에서 자산 유동화로 기업은 "자산 중심"에서 "자산 경량"으로 전환하고 있습니다.

심천 부동산 시장에서는 자산 유동화라는 첫 상업 프로젝트도 있었다. 2월 9일, Yitian Financial은 Shenzhen Yitian Holiday Plaza 자산 지원 특별 계획(ABS) 수립을 발표했습니다.

본 자산담보특별상품은 신다증권이 대표하며, 신다증권이 관리 및 판매대리점을, 중국건설은행이 보관기관을 맡고 있다. 대상인 Shenzhen Yitian Holiday Plaza의 총 가치는 84억 1500만 위안이며, 발행된 우선 등급 A 자산 유동화 증권의 목표 규모는 25억 위안이며, 우선 등급 B 자산 유동화 증권의 목표 규모는 25억 3600만 위안입니다. 후순위 유동화증권 발행 목표 규모는 2억6500만 위안, 총 규모는 53억 위안에 달한다.

화위안, 이티엔 외에도 반커, 완다, 컨트리가든 등 대형 부동산 회사들도 부동산 금융에 일찍부터 시도했다.

2015년 6월 Vanke는 Penghua Fund와 협력하여 중국 최초의 공개 REIT를 출시했습니다. 같은 달, Wanda Finance는 Kuaiqian Company와 협력하여 "Sure Money No.1"이라는 크라우드 펀딩 금융 상품을 발표했습니다. 이는 Wanda Plaza를 기초 자산으로 하는 REIT와 유사한 상품으로, 조달된 자금은 모두 임대만 가능하고 판매는 아닌 완다시티 상업시설입니다.

2016년에는 부동산 회사의 자산유동화가 가속화됐다. 민첩한 부동산 서비스 부채 자산 지원 특별 계획, Amare-Greenland 호텔 부동산 투자 신탁, Boshi Capital-Shimao 호텔 자산 유동화 프로젝트 등이 모두 물을 테스트하고 있습니다.

그 중 컨트리가든은 지난해 주택구매잔고 자산유동화증권 3건을 발행해 고객의 계약금 지급권을 담보로 한 자산유동화증권을 최초로 개척해 시장에 더 큰 영향을 미쳤다. 국내 부동산 업계.

부동산업체의 적극적인 금융혁신

일부 선진국의 자산유동화 성숙도에 비해 중국의 자산유동화는 아직 초기 단계이다.

중국증권감독관리위원회와 선전증권거래소는 2006년부터 국내 거래소 REIT 상품에 대한 작업을 시작했지만 아직까지 중국에서는 REIT가 실제로 시행되지 않았고 여전히 정책적 제약이 많다.

2016년 우리나라 1선 도시와 인기 2선 도시의 부동산 시장은 과열됐고, 부동산 규제에 대한 새로운 규제가 곳곳에서 도입돼 부동산 시장과 금융 위험 예방에 나섰다. 심화되었습니다. 이러한 배경으로 인해 부동산 회사의 자금 조달 채널이 강화되었습니다.

동시에 실버 시대를 맞이하는 부동산 업계에서는 변화와 다각적인 발전이 기업의 중요한 관심사가 되었습니다. 주요 부동산 회사들은 금융 기관과의 협력을 촉진하고 산업과 자본을 결합하는 규모와 혁신.

부동산 개발업자들은 은행, 보험기관의 지분참여나 인수합병을 통해 금융주선을 하는 것 외에도 점차 인터넷금융, 신탁, 증권, 지분투자펀드까지 침투하고 있다. 부동산 금융의 혁신으로 부동산 자산 유동화가 많은 주목을 받고 있습니다.

중국지수학원이 새롭게 발표한 '2016년 중국 부동산 금융발전 동향 보고서'에서는 우리나라의 현재 부동산 유동화 현상이 국내 호텔과 오피스빌딩을 중심으로 준리츠(quasi-REITs) 상품을 형성하고 있다고 분석하고 있다.

정책 지원과 부동산 자산 유동화가 진전되면서 주거용, 상업센터, 오피스 빌딩, 리테일센터, 산업용 부동산 등 다양한 부동산 유형으로 투자 범위가 점점 확대되고 있다. . 수반소득권 부채, 부채 등 기초자산을 기반으로 하는 특별계획입니다.

Wind 데이터에 따르면 지난해 6월 현재 부동산과 직접 관련된 자산 유동화 상품은 사모펀드 리츠, 준리츠, 자본소득권 유동화, 부동산 수수료 유동화 등을 포함해 471억 위안에 달한 것으로 나타났다. , 주택구입 최종대금 유동화 등

중국지수아카데미는 REIT로 대표되는 혁신적인 금융조달방식이 앞으로 발전할 여지가 크다고 지적했다.

중국에서도 리얼리츠가 시행될 것으로 예상된다. 지난 2월 22일 중국 REITs 연합 상하이 세미나에서 왕강 중국 REIT 연합 사무총장은 올해가 REIT의 원년이 될 수 있다고 말했다. REIT 관련 정책 수립도 가속화돼 올해 안에 나올 것으로 예상된다.