많은 도시에서 토지 매매 물결이 본격화되고 있다. 앞으로의 토지 시장에는 많은 '관심'이 있을 것이다.

지난 2월 말부터 22개 주요 도시의 토지 집중 공급 정책이 업계 안팎에서 폭넓은 우려를 불러일으켰다. 중앙 집중식 토지 공급'이 도입되었고, 22개 도시가 적극적으로 대응하여 첫 번째 토지 집중 이전을 연속적으로 나열했습니다. 4월 7일에만 항저우와 충칭이 중앙 집중식 토지 공급 발표를 발표했습니다. 지금까지 창사, 광저우, 베이징, 텐진, 항저우, 충칭, 우시, 난징, 창춘, 허페이, 지난, 청두, 정저우, 쑤저우, 샤먼16 4~5월부터 중앙집권적 토지 공급을 시작하겠다고 밝혔습니다.

시장에 진입하는 첫 번째 토지 구획의 시작 가격은 누계로 6000억 위안을 넘어섰으며, 상하이, 선전 및 기타 도시에서 예정된 출시를 추가하면 첫 번째 토지 판매가 예상됩니다. 앞으로 22개 핫 도시에서는 1조 위안을 초과할 것으로 예상된다.

케리는 4월이 다수의 주요 도시에서 첫 번째 중앙 집중식 공급 토지 목록을 안내할 것이라는 점을 고려하면 후속 공급이 여전히 높을 것으로 예상된다고 말했습니다. 앞으로 현지 촬영은 베이징, 광저우, 텐진, 우시, 소흥, 이우, 원저우 등 핫한 도시를 중심으로 진행될 예정이다.

토지 매매 물결이 곧 시작됩니다

고품질 토지 필지가 대량으로 공급되고 있습니다

2021년 2월 23일부터 텐진이 주도권을 잡았다. '토지 집중 공급'이라는 새로운 정책이 발표된 후 많은 도시는 즉시 2021년 주거용 토지의 중앙 공급 및 양도에 관한 관련 문서를 공개했습니다. 창춘은 심지어 첫 번째 배치를 나열했습니다. 2021년 3월 15일 51건의 중앙 집중식 토지 이전이 뉴딜의 첫 공식 시행자가 되었습니다.

현재까지 창춘, 광저우, 우시, 텐진, 베이징, 항저우, 창사, 충칭 등 5개 도시는 1차 중앙집권적 토지이전을 공식 발표했고, 상하이, 난징 등도 공식 발표했다. .

이 중 광저우는 토지 면적 393.6헥타르의 토지 필지 48개를 양도할 예정이며, 텐진과 항저우는 토지 면적이 300이 넘는 토지 필지 58개와 토지 필지 57개를 각각 매각할 예정이다. 베이징 30개의 중앙 집중식 공급 프로젝트의 첫 번째 배치에는 조양구의 10개 구역을 포함하여 약 41헥타르의 건설 부지가 포함되며 우시시 천연자원 기획국은 16개 프로젝트를 판매할 계획이라고 밝혔습니다. 순수 주거용 토지 15개와 주거용 및 상업용 토지 1개를 포함한 토지 필지 15개, 총 949,300㎡의 토지 양도 비용 총액은 약 227억 7,310만 위안입니다.

1차 공식적으로 이전서류를 공개한 도시들로 볼 때, 우시와 창사를 제외한 다른 도시들의 공급은 매우 왕성해 전체 택지공급면적의 35% 이상을 차지한다. 2020년에는 특히 베이징과 광저우가 각각 56개와 55개로 2020년의 절반 이상을 차지했고, 텐진이 45개로 그 뒤를 이었습니다. 전체 토지공급 속도는 전년도 같은 기간 평균보다 빠르다.

참고: 4월 7일 현재 창춘, 광저우, 우시, 텐진, 베이징, 항저우, 창사, 충칭은 공식적으로 첫 번째 중앙 집중식 이전 발표를 발표했으며, 사전 발표가 발표되었습니다. 2020년 충칭 데이터는 통계에 포함되지 않았습니다.

자료 출처 : CRIC

이번 공급의 특징 중 하나는 '높은 품질'이다. CRIC 모니터링 데이터에 따르면 3월에 주택용 토지가 상장됐다. 그 중 시작단가가 10,000위안/평방미터를 초과하는 고가 토지가 85개 있으며, 그 중 62개는 토지 공급이 집중된 핵심 도시에 있으며 베이징, 광저우, 우시 등 3개 도시에 분포되어 있습니다.

특히 베이징에는 하이뎬, 조양, 창핑, 다싱, 펑타이, 스징산구에 시가 3만위안/제곱미터 이상의 필지가 16개 있다. 토지필지는 12개로 베이징 토지공급의 40%를 차지한다.

이러한 토지 필지 중에는 지난해 말 '땅값 경쟁, 땅값 경쟁' 등으로 과도한 관심으로 인해 아쉽게 철회된 우량 필지도 많다. 정부의 상업용 주택 재산권 지분 및 고급 상품 경쟁 '주택 건설 계획'의 상장 및 양도 방식이 사회에서 뜨거운 논의를 불러일으켰고, 정지된 하이뎬구의 수춘(Shucun) 부지 2곳도 상장 대상이 되었습니다. 이번 양도 공고에 따르면, 슈춘 12호의 ​​시작 가격은 55억9천만 위안으로 바닥 가격은 약 67,220위안/㎡이다. 이는 약 67,229위안/평방미터의 바닥 가격에 해당합니다.

또한 Jinzhan Township의 Xiaodian Village에 있는 토지 3005-02와 3005-08 두 필지가 "재건축"을 진행 ​​중입니다.

또한, 우시 내 주거용 토지 매물 16곳에는 최고 가격 한도가 설정되어 있으며, 그 중 8곳은 제곱미터당 1만 위안이 넘습니다. 그러나 업계 관계자는 현재 우시 부동산의 호황을 고려하여 이렇게 말했습니다. 시장에서 부동산 회사는 토지 보유량을 늘리기 위해 토지를 취득하려는 강한 욕구를 갖고 있으며 대부분의 토지 필지는 최고 가격에 판매될 가능성이 높습니다.

Centaline Real Estate의 수석 분석가인 장다웨이는 앞으로 아직 발표되지 않은 베이징, 항저우, 상하이 등의 도시에서 토지 매매 폭증을 겪을 것으로 내다봤다. 공급 정책은 점차적으로 토지 시장에 영향을 미치기 시작할 것입니다. 4월과 5월에 폭발이 있을 것으로 예상되며, 토지 가격은 여전히 ​​높습니다.

새로운 토지 규제로 인해 부동산 회사의 토지 취득 속도가 빨라지고 있습니다

향후 토지 시장은 지켜봐야 할 것이 많습니다

새로운 토지 공급 규정에 따라 부동산 회사는 토지 취득 속도를 조정하고 있습니다. 중국지수연구소 자료에 따르면 첫 3개월 동안 상위 100대 기업이 취득한 토지 총액은 5,588억 위안에 이르렀고, 토지 취득 규모는 전년 동기 대비 22.7% 증가했다. Poly Development, Sunac China 및 Greentown China가 목록에서 상위 3개 위치를 차지하고 있습니다. 1~3월 TOP10 기업이 추가한 신규 상품 총액은 5,874억 위안으로 TOP100 기업의 32.9%를 차지해 시장 집중도가 상당하다.

중국지수연구소는 '토지 공급 2중 집중' 정책으로 인해 올해 3월 50개 대표 기업의 토지 취득 규모가 정도에 따라 영향을 받은 것으로 보고 있다. 구체적으로 빈장그룹(002244, Stock Bar), 광저우 메트로 등 기업은 지역 개발에 깊이 관여하고 있으며, 한 달에 취득하는 토지의 양은 폴리 개발, 중국 해외 부동산 및 기타 기업의 영향을 크게 받습니다. 3월 토지취득액이 100억 위안을 넘어섰다.

또한, 부동산 회사가 토지를 취득하는 방식도 변화하고 있습니다. 1분기에는 부동산 대표 50개 기업 중 상위 10위 기업과 11~30위 기업의 지분율이 각각 13.7%포인트, 31~50위 기업의 14.1%포인트씩 크게 늘었다. 캠프는 입찰, 경매 및 상장 시장에서 협력하려는 경향이 더 높았으며, 토지를 취득한 후 지분 금액은 4.5% 포인트 감소했습니다. 이와 관련하여 Zhuge 주택 데이터 연구 센터의 분석가인 Chen Xiao는 "3개의 빨간색 선" 및 기타 요인으로 인해 토지 취득에 있어 부동산 회사 간의 협력 사례가 늘어날 수 있다고 말했습니다.

그러나 대부분의 중견 부동산 회사들이 보기에 새로운 토지법은 개발 지향적인 부동산 회사들에게도 기회를 제공한다. Xinli Holdings 성과 회의에서 회사 경영진은 새로운 규정에 따라 중소 부동산 회사의 장점이 효율적이고 투명한 의사 결정에 반영되어 Xinli가 협력을 강화할 것이라고 말했습니다. 기업 간에 더 많은 자원을 통합합니다. Shangkun Real Estate는 또한 성과 회의에서 22개 도시 중 Shangkun이 이미 8개 도시에 배치되었으며 충분한 토지 보유량을 보유하고 있으며 도시 토지와 시장을 판단하는 데 이점이 있다고 밝혔습니다.

Centaline Real Estate의 시장 분석가 Lu Wenxi는 향후 중앙 집중식 토지 공급 정책 하에서 중소 부동산 회사가 여전히 토지를 확보할 수 있는 확실한 기회를 가질 것이라고 분석했습니다. “아무리 부동산 회사가 크다고 해서 토지를 다 관리할 수는 없습니다. 고려하지 못하는 부분이 늘 있기 마련입니다. 그러면 중소기업이 토지를 취득할 수 있는 기회가 생길 것입니다. 중소 부동산 회사가 상품을 개발할 수 있는 특정 기회는 시장 상품을 풍부하게 하고 대형 부동산 회사의 시장 독점을 방지하는 것도 부동산 시장의 안정적이고 건전한 운영에 도움이 됩니다.”

또한, Tongce 연구소 보고서는 중앙화된 공급이 부동산 회사가 위치를 재조정하고 도시 레이아웃을 최적화하도록 유도할 것이라고 믿습니다.

보고서에 따르면 중앙화된 토지 공급은 부동산 회사가 단기적으로 동시에 동원할 수 있는 자금의 양을 제한하는 동시에 단일 토지 경매에서 토지 경쟁의 전반적인 강도를 감소시킨다. 단일 토지경매, 우량 핫스팟 및 교외 지역의 토지 공급 구조 블록 매칭 공급은 전체 토지 경매 프리미엄율을 감소시킵니다. 현재 토지 집중은 22개의 핫스팟 도시를 포함합니다. 유휴 자금을 피하기 위해 부동산 회사는 필연적으로 토지 공급이 집중되지 않은 도시로 침몰하여 부동산 회사가 도시 집합의 레이아웃을 최적화하도록 유도합니다.