부동산 회사의 미지급금이 3조 5천억을 넘어 '3개의 레드라인'을 피하는 무기가 되고 있다

Securities Times 기자 Luo Man

6월 29일, 3TREES(603737, Stock Bar)는 올해 3월 31일 만료 예정인 상업 인수 어음(이하 "상업어음")이 연체되어 상장 부동산 회사 2곳이 관련되었습니다. 연체어음 중 1개는 5137만6천위안이고, 다른 하나는 14844만위안입니다. 이후 연체금액이 큰 한 부동산 회사는 증권타임스 기자에게 "올해 6월 초에 연체금을 납부했다"고 답했다.

눈에 띄지 않는 발표였지만, 부동산 회사들이 상업어음을 이용해 위장 자금을 조달할 수 있는 문을 다시 한 번 열어준 셈이다. 3Trees의 발표 내용에는 주요 부동산 회사를 중심으로 한 1차 부동산 개발업체의 지불 어음 사용 비율이 증가하여 회사의 미수금 잔액이 지속적으로 증가했다고 명시되어 있습니다. 보고 기간 동안.

대차대조표의 미지급금과 미지급금에 대금지불이 포함되어 회사의 무이자부채로 반영되기 때문에 부동산회사는 청구서를 지불함으로써 자금조달을 대체할 수 있을 뿐만 아니라, '레드라인 3개' 감독 하에 레드라인(순부채비율 지표 및 현금대비 단기부채비율 지표)도 낮아질 수 있다. 이에 따라 많은 부동산 회사들이 미지급금과 청구서를 늘리는 등 책임 구조를 조정하고 상위 공급업체로부터 자금 활용을 확대했습니다.

통계자료에 따르면 2018년 1분기 상장부동산업체의 이자부부채(단기차입금, 1년 이내 만기가 도래하는 비유동부채, 장기차입금, 2021년 1분기에는 이 증가율이 2.5%로 하락했고, 이자부부채 증가율도 뚜렷한 하락 추세를 보였습니다. 그러나 2020년말 현재 상장부동산회사의 지급채무 및 지급채무 규모는 약 3조 5400억 위안으로 늘어났다. 부동산회사의 '숨겨진 부채' 규모가 크게 늘어나면서 부동산회사의 총부채는 줄어들기는커녕 오히려 늘어났고, 부동산회사의 지급여력이 과대평가되기도 했다.

부동산 회사의 미지급금과 어음의 급격한 증가는 무시할 수 없는 위험을 가져옵니다. 중앙은행 등 규제 당국은 시범 부동산 회사의 상업 송장 데이터를 모니터링 범위에 포함시키는 조치를 취한 것으로 알려졌으며, 부동산 회사는 '3개의 레드 라인' 모니터링과 함께 상업 송장 데이터를 보고하도록 요구했다. 매달 데이터.

증권타임스 기자가 해당 중앙은행 관련 부서에 위 내용에 대한 확인을 요청했지만 상대방은 응하지 않는다는 입장이다. 업계의 전반적으로 빡빡한 외부 환경에서 미지급 계정의 "숨겨진 부채"를 상환하는 것은 필연적으로 기업의 유동성에 영향을 미치고 부동산 회사의 지급 능력과 프로젝트의 회전율 능력을 테스트합니다.

부동산 회사는 어음을 위장하여 자금을 조달합니다

2018년 이후 부동산 시장 변동과 지속적인 정책 통제, 특히 2020년 8월 20일 "레드 라인" 정책에 따라 부동산 회사는 부채 구조를 조정하고 레버리지 지표를 최적화하기 시작했습니다.

증권타임스 기자가 집계한 통계에 따르면 2020년 부동산 회사의 상업어음 수락 규모는 약 3,667억 위안으로 전년 대비 36.2% 증가했다. 부동산 회사가 크게 늘어났습니다.

부동산 개발업체의 업스트림 공급업체는 기자들에게 “현재 부동산 회사의 약 60%가 자재 조달, 프로젝트 대금 지급 등을 위해 상업송장을 사용하고 있으며, 부동산 회사의 40%는 상업용 송장을 사용하지 않는다”고 말했다. 주로 회사의 자격이 너무 낮고 시장에서 이를 인식하지 못하기 때문에 상업 청구서의 지불은 입찰, 개발 및 건설, 조달, 설계, 판매 및 기타를 포함한 전체 부동산 산업 체인을 통해 이루어집니다.

올해부터 차이나포춘랜드디벨롭먼트(600340, Stock Bar), 선샤인시티(000671, Stock Bar) 등 부동산업체들이 대거 미납 위기에 빠졌다. Bar), Shandong Real Estate, Zhongliang Holdings, Rongsheng Development(002146, Stock Bar) 등 모두 상업 대금을 제때에 지불하지 못한 상황입니다.

“부동산 회사가 상업송장 대금 지급을 몇 달씩 미루는 것은 실제로 업계에서 일반적인 일이지만, 예를 들어 우리가 Baoneng Real Estate와 협력할 때 일부 프로젝트는 노출되지 않았습니다. 이미 완료되었지만 지불은 1년 사이일 수 있습니다. 지불은 2년 또는 심지어 2년 후에 이루어지지만 일부 프로젝트에 대해서는 결국 지불하게 됩니다. 비록 수익이 매우 낮고 지불 주기가 매우 길지만, 우리는 여전히 그렇습니다. 협력해야 합니다." Shang Lao Wu는 기자들에게 말했습니다.

3TREES의 발표 내용 중 한 가지 세부 사항에 따르면 선도적인 부동산 회사는 일반적으로 공급업체와의 협력 관계에서 지배적인 위치를 차지합니다. 발표에 따르면 보고 기간 동안 회사 매출 성장의 대부분은 엔지니어링 벽 페인트 사업의 매출 증가에서 비롯된 반면, 회사의 채권 정산은 기본적으로 엔지니어링 벽 페인트 및 장식 건설 사업에서 비롯되었다고 명시되어 있습니다.

회사의 채권잔액과 엔지니어링부동산 관련 수익 사이에는 일정한 일치가 있습니다. 이는 주로 보고기간 동안 회사의 부동산 엔지니어링 고객의 소득이 지속적으로 증가하고 그 비율이 증가했기 때문입니다. 1급 부동산 개발업체(주로 China Evergrande)는 지불을 위해 메모를 사용합니다.

은행 대출이나 채권 발행에 비해 부동산 회사의 어음 의존은 실제로는 '신용' 행위입니다. 상류 공급자 자금을 압박함으로써 자체 자본 회전율 압력을 완화하는데, 이는 사실상 위장 자금 조달입니다. 부동산 회사가 공급업체와 더욱 강력하게 협력할수록 지불 연체를 달성하기가 더 쉬워집니다.

그러나 상업 지폐의 경우 채권 보유자는 장기적인 협력을 고려하기 때문에 일반적으로 공개 채널에서 발언하지 않습니다. 부동산 회사의 자본 사슬이 빡빡하면 상업 어음 지불의 우선 순위가 금융 기관보다 훨씬 낮아 채권자의 권리가 완전히 보호되지 않습니다. 기자는 인터뷰를 통해 상업어음 보유자의 경우 2~3개월 이상 대금을 받지 못하는 것이 정상이고, 부동산 회사는 대금 정산이 일반적으로 지연된다는 사실을 알게 됐다.

기자 통계에 따르면 시중에는 아직도 상업어음을 이용해 정산을 하는 부동산 회사가 많다. 그 중에는 Vanke, Greenland, Poly Real Estate( 600048, Stock Bar), 컨트리 가든 및 Sunac. 상업용 티켓이 왜 그렇게 인기가 있나요?

Centaline Real Estate의 수석 애널리스트 장다웨이(Zhang Dawei)는 기자들을 대상으로 은행 대출, 채권 발행, 신탁, 자산 관리 등 자금조달 채널에 비해 기업어음의 장점은 절차가 간단하고, 신고, 담보대출이 필요 없고, 중개기관의 실사 등 복잡한 절차가 필요하며, 자금 활용이 유연합니다. 둘째, 상업어음은 금융기관의 신용한도를 점유하지 않고, 이자부채에도 포함되지 않기 때문에 '신용회계'에 매우 좋은 방법이 되었습니다. 부동산 회사와 현금 대비 단기 부채 비율. 셋째, 부동산 금융정책이 수요측면에서 공급측면으로 긴축되는 경향이 있어 은행대출, 채권, 비표준 등의 자금조달채널이 계속 좁아지고 있으며, 주요 부동산회사의 주요 자금조달채널은 어음이 되어가고 있다.

따라서 업스트림 및 다운스트림 산업 체인에 발언권을 갖고 있는 규모와 선도적인 부동산 회사의 이점으로 인해 최근 몇 년 동안 지불해야 할 청구서 금액이 급격히 증가했습니다. 상하이 상업어음거래소의 데이터에 따르면 2020년 상위 19개 부동산 회사의 전체 상업어음 수락 잔액은 3,355억 7,400만 위안에 달해 2019년보다 36.59% 증가해 전체 상업어음 수락액의 9.27%를 차지했다. 국가.

'3대 레드 라인'이 부동산 기업의 대거 움직임을 억눌러왔다

2020년 8월 20일 주택도시농촌개발부와 중국 인민은행은 공동으로 "3개의 레드 라인" 정책을 발표했습니다. 구체적으로: 레드 라인 1: 선수금을 제외한 자산-부채 비율이 70%를 초과합니다. 빨간색 선 2: 순부채 비율이 100%를 초과합니다. 빨간색 라인 3: 현금 대비 단기 부채 비율이 1배 미만입니다. "세 개의 빨간색 선"의 다양한 접촉 조건에 따라 시범 부동산 기업은 "빨간색, 주황색, 노란색 및 녹색"의 네 가지 수준으로 나뉩니다.

이자부채 규모를 자금관리 운용 목표로 삼아 계층을 이자부부채 규모 증가율 기준으로 설정하고, 하위 계층별로 상한을 1씩 증가시킨다. 즉, "3개 라인"이 모두 "적색 수준" 임계값을 초과하는 경우 2019년 6월 말에 이자부채 규모가 제한되고 "2개 라인"을 초과할 수 없습니다. 임계값은 "주황색 수준"이고 이자부 부채의 연간 증가율은 5%를 초과할 수 없습니다. "첫 번째 선"은 임계값을 초과하며 ""노란색 기어"인 경우 이자부 부채의 연간 증가율은 "3단계" 중 어느 것도 기준치를 초과하지 않는 경우 "그린 기어"는 10%를 초과하고 이자부채의 연간 증가율은 15%를 초과할 수 없습니다.

'3개의 레드 라인'의 구체적인 알고리즘은 선수금을 제외한 자산-부채 비율 = (총 부채 - 선수금) / (총 자산 - 선수금)입니다. 빨간색 선 2: 순부채 비율 = (이자부부채 - 통화자금) / 연결자본. 빨간색 라인 3: 현금 대 단기 부채 비율 = 화폐 자금/단기 이자부 부채.

이를 통해 부동산 회사가 부채 구조를 조정할 유인이 있다는 것을 알 수 있습니다. 그 방법 중 하나는 이자부 부채를 무이자 부채로 옮기는 것입니다. - 지급 계정, 청구서 및 기타 지급 계정과 같은 부채를 부담하여 대차대조표상 이자 지급 부채를 줄입니다. 간단히 이해하면 분자를 늘리고 분모를 줄여 명시적 부채비율 지표를 줄이는 것입니다. 따라서 점점 더 많은 부동산 회사들이 재무적 압박을 완화하고 차입 운영을 달성하기 위해 미지급금을 늘리고 있습니다.

S&P 신용평가의 부동산 애널리스트 류샤오량은 기자들에게 "감독이 '3개 레드 라인' 감독 범위에 부동산 회사의 상업어음을 포함한다면, 금융 환경이 긴축되고 전염병이 아직 끝나지 않은 상황에서 부동산 회사가 외부 불확실성에 대응하여 부채 구조를 조정하기 위해 금융 수단을 사용하는 경향이 있다는 것은 이해할 수 있습니다. . 자금 조달 채널.

”

더 대표적인 예가 대표적인 부동산 회사로, 지난해 8700억 위안으로 정점을 찍었던 이자부채가 올해 상반기 5700억 위안 이상으로 줄었다. 6월말까지 이자부채를 5개 접두어로 줄이고 최소 1개의 레드라인을 녹색으로 전환하겠다는 올해 목표를 달성했다. 부동산회사는 6월 30일 순부채비율이 100% 이하로 떨어져 레드라인을 달성했다고 밝혔다.

그러나 부동산회사의 미지급금과 청구서가 최근 몇 년간 크게 늘어났다. 전체 상장 부동산 회사의 미지급금과 어음의 17.5%를 차지하며, 특히 미지급금은 규모 면에서 최대 규모의 기업으로 자리 잡았으며, 2020년 총 부채 규모는 2조 위안에 육박합니다. /p>

풍력 부동산 개발 통계에 따르면 2018년 상장 부동산 회사의 총 이자부채 규모는 7조 4천억 위안으로 전년 대비 17.5% 증가했습니다. - 2019년 부채는 8조2000억 위안으로 전년 대비 10.8% 증가했고, 2020년 이자부 부채 규모는 8조6000억 위안으로 전년 대비 4.8% 증가했다. 분기 데이터에 따르면 2018년 1분기 상장부동산업체의 이자부부채 규모는 전년 동기 대비 24.09% 증가했고, 2021년 1분기 기준으로는 전년 동기 대비 2.5% 증가했다. 같은 보고 기간 동안 상장 부동산 회사의 영업이익은 크게 증가해 2021년 1분기에는 전년 동기 대비 112.25% 증가했다.

데이터에 따르면 운영 규모는 상장부동산회사의 이자부채 규모는 여전히 증가세를 보이고 있으나, 증가율은 크게 둔화되는 반면, 부동산회사의 미지급금 및 어음규모는 큰 폭으로 감소하고 있다.

기자 통계에 따르면 2018년 상장 부동산 기업의 미지급금과 어음 총액은 2조1000억 위안, 2019년에는 2조8200억 위안으로 이 규모는 3조5400억 위안에 이르렀다. 그 중 Evergrande가 6,217억 1,500만 위안으로 전년 동기 대비 14.1% 증가하여 3,893억 8,400만 위안으로 가장 높았습니다. 전년 대비 18.25% 증가, Vanke는 전년 대비 10.5% 증가한 2962억 9200만 위안을 기록했습니다.

미지급금과 청구서 규모가 크게 증가하면서 부채 총액도 2018년부터 2020년까지 부동산 회사의 총부채는 각각 19조 위안, 22조2000억 위안, 24조8000억 위안으로 늘어났다. 관점에서 기자가 국내 부동산 표본기업 100곳을 집계한 결과 2020년 재고회전율 중앙값은 0.32로 2019년 같은 기간 0.3보다 소폭 상승했다. 정기자본투자와 기타채권은 각각 전년 동기 대비 54.6%, 20.4%, 21.6% 증가한 반면, 표본 부동산 기업의 총자산 중위수는 전년 대비 10.2% 증가에 그쳤습니다. p>

위 데이터는 표본 부동산 회사의 전반적인 운영 효율성이 제한적으로 개선되었음을 의미하지만, 소액주주 지분 규모를 대폭 확대하여 부외 프로젝트의 비중을 높였으며, 이로 인해 통합 범위 내에서 재무 레버리지를 개선합니다.

"부동산 개발 회사가 '3가지 레드 라인' 규제 요건의 영향을 받아 적중하는 레드 라인 수를 줄이기 위해 대차대조표 재무 레버리지를 줄였음에도 불구하고, 전반적인 레버리지 개선은 기업 수로 판단하면 "100개 표본 부동산 회사 중 65%가 재무 운영 징후가 뚜렷하며 이는 재무적 방법을 사용하여 대차대조표 레버리지를 줄이는 것이 업계에서 일반적인 관행이 되었음을 보여줍니다. "라고 류샤오량이 말했다.

부동산회사 유동성지표 악화에 주의

앞서 언급한 바와 같이 부동산회사는 금융수단을 통해 장부레버리지를 줄여 부동산업의 핵심지표를 개선한다. 규제 요구 사항을 충족하기 위한 "3개의 빨간색 선"입니다. Wind 데이터에 따르면 상장 부동산 회사의 평균 순부채 비율이 실제로 감소했습니다. 2020년 상장부동산업체의 평균 순부채비율은 70.5%였으며, 2019년에는 93.14%로 비교적 뚜렷한 감소세를 보였다. 다만, 선수금에서 선수금을 차감한 평균 자산부채비율은 2019년 51.59%에서 53.19%로 높아졌다.

이와 관련하여 류샤오량은 부채 양도로 인해 부동산 회사의 지급 능력이 과대평가될 수 있으며, 채무의 '보이지 않는 부채' 상환도 기업 유동성에 영향을 미쳐 부채 상환을 시험하게 될 것이라고 분석했다. 부동산 회사의 능력과 프로젝트 처리 능력.

눈에 띄는 점은 표본 부동산 100개사의 평균 현금-단기부채 비율이 2019년 2.33배에서 지난해 1.18배로 하락한 점이다.

현금-단기부채 비율 악화는 업계의 유동성 압박이 커졌다는 의미이며, 유동성 압박이 큰 부동산 기업 역시 운영 및 재융자 압박에 직면하고 있다.

구체적으로 2020년 말 기업의 42%가 2019년 대비 단기현금부채가 감소했고, 이 중 25개 기업은 현금단기부채 비율이 1배 미만으로, 이들 기업의 유동성 압박은 점차 커지고 있으며 유동성 위험도 높아지고 있다. 예를 들어 Tahoe Group(000732, Stock Bar)의 현금 및 단기 부채 비율은 2019년 0.24배였습니다. 이 비율은 2020년 0.1배로 떨어졌습니다. China Fortune Land Development의 현금 및 단기 부채 비율은 0.63배에서 떨어졌습니다. 2019년에는 0.28배, 2020년 말에는 0.28배로 늘었다.

또한 이들 기업은 재고회전율이 낮고 순부채비율이 높은 특징도 보인다.

Zhixin Investment의 수석 이코노미스트이자 연구소 소장인 Lian Ping은 어느 정도 낮은 재고 회전율은 엄밀히 말하면 부동산 회사의 판매 수집이 둔화되고 있음을 의미한다고 말했습니다. 동시에 이자부부채 증가율과 매출추심 증가율이 감소하면 판매추심으로는 이자부부채 증가율 하락을 보충할 수 없습니다. 동시에 일부 부동산 회사는 자금 조달 중단의 더 큰 위험에 직면하게 될 것입니다.

류샤오량은 부동산 회사의 자금조달 환경이 계속해서 타이트해지면 유동성 리스크가 부동산 회사 신용사고의 중요한 유발 요인이 될 것이라고 말했다.

올해 부동산 회사의 신용채권

만기 상환 압력이 높다

실제로 2016년부터 부동산 금융 채널이 기업은 규제 기관의 통제 대상이 되었습니다. 2018년 '신자산관리규정' 공포 이후 비표준 금융이 지속적으로 강화되면서 부동산 회사의 자금조달이 더욱 제한되고 있다. 2019년에는 감독당국이 '전면금융'을 단속하고 부동산채권과 부동산달러채 발행을 더욱 규제할 예정이다. 2020년 이후 국내 부동산 채권과 해외 부동산 달러 채권 발행이 정점에 달했음에도 불구하고 채권으로 조달한 자금의 활용은 금융거래소 등 비표준 금융채널에서도 크게 완화되지 않았다. 명시적으로 금지되어 일부 부동산 회사의 자금 출처가 더욱 제한됩니다.

데이터를 사용하는 것이 더 직관적입니다. 기자의 통계에 따르면 2016년 부동산회사의 국내 채권발행 규모는 8700억 위안, 발행 건수는 929건, 순융자액은 7985억 위안에 달했다. 그러나 2020년 8월부터 올해 7월 15일까지 부동산회사는 10개월 연속 순금융 적자를 기록했다. 올해 들어 부동산회사 국내신용채권 순조달액은 -2907억 위안에 달했다.

해외채무 기준으로 보면 부동산업체의 해외채권 발행 규모는 2016년부터 계속 늘어나 2019년에는 800억 달러(5,200억 위안 상당)로 정점을 찍었다. 같은 해 7월 9일, 국가발전개혁위원회는 문서 제778호(문서의 전체 명칭은 '국가발전개혁위원회의 출원 등록 및 등록 관리 개혁 추진에 관한 통지문')를 발행했다. 부동산 기업의 해외채권 발행'). 부동산 기업의 해외채권 발행은 내년 이내에 만기가 도래하는 채권을 대체하는 데에만 사용할 수 있다. 전염병의 영향과 결합된 중장기 해외채권 2020년 부동산회사의 해외채권 발행 규모는 643억 달러로 크게 줄었다. 올해 1분기 부동산달러채권 순증액은 72억 달러로 2020년 1분기와 2019년 1분기 대비 각각 65%, 72% 급감했다. , 부동산회사의 해외채권발행 순조달액은 5개월 만에 마이너스를 기록, 누적 순조달액은 55억4600만달러다.

더 어려운 점은 부동산업체들도 올해 부채상환 정점을 맞이하게 돼 유동성이 부족할 것이라는 점이다.

바람 데이터에 따르면 2021년 부동산회사의 국내 신용채권 총 상환액(만기상환액, 조기상환액, 재판매액 포함)이 사상 최고치를 기록했다. 7월 15일 현재 부동산 회사의 국내 신용채권 만기액은 6467억3700만 위안에 달해 2020년보다 1265억 위안 증가했다. 올해 총 상환액은 약 7,217억 위안으로 2020년 대비 814억 위안 증가했으며, 만기 채권은 826개로 만기 상환에 대한 압력이 높았다.

이것은 국내 신용채권의 만기 규모일 뿐이다. 2021년은 부동산 기업의 해외채권 만기 성수기이기도 하다. 자료에 따르면 7월 15일 기준 해외채무 만기 규모는 367달러(약 2496억 위안)에 이르렀고, 연간 만기 규모는 207개 채권으로 583억 달러(약 3797억 위안)에 달했다. 즉, 올해 국내외 채권 만기 규모는 모두 1조924억 위안에 이른다.

부채상환 압박과 이자부채 증가율에 대한 엄격한 통제라는 맥락에서 부동산 금융리스크를 과소평가할 수는 없다. 금융위험 예방 및 완화를 위한 중앙정부의 '주택은 투기가 아닌 살기 위한 것', '부동산을 단기적인 경기부양 수단으로 활용하지 말라'는 중앙정부의 높은 강조를 배경으로, 높은 레버리지 운용을 통해 부동산 회사는 유지하기 어려울 것입니다.

시각적 중국/사진 제공 데이터 출처: 이번 판의 바람 도표: Luo Man