컨트리 가든의 '개 생활', 다음은 무엇일까요?

컨트리 가든 하면 가장 먼저 떠오르는 것은 무엇인가요?

'세계 1위 부동산 회사'라는 업계 위상을 비웃는 것인지, 아니면 '절대로 에버그란데에 들어가지 못할 것이다, 결코 반케에 들어가지 못할 것이다, 컨트리 가든에는 절대 들어가지 않을 것이다." 아니면 "5년 경력을 주겠다"이다. 광고 슬로건 "별점의 집", 아니면 "잘못 꾸민 집"에 대한 주인의 불만?

그러나 어쨌든 현행 부동산 회사 규제 하에서는 선두 기업이든, 기존 부동산 회사이든, 지역 최고의 부동산 회사이든 모두 다양한 정도의 개발 어려움에 직면해 있습니다.

에버그란데는 잇따라 상업 어음에 대한 채무 불이행에 노출되었고, 생존을 위해 팔을 잘라야 했고, 심지어 자신의 자산과 자동차 자산 일부, 홍콩 본사 건물을 팔아야 했습니다. 빚을 갚기 위해 자금을 모으다.

알앤에프그룹은 3연속 레드라인을 밟았고 온 힘을 다해 일선을 축소할 수밖에 없었다. 토지를 확보한 국내 100대 부동산 기업은 사라진지 오래다. 집은 헐값에 팔렸고 직원의 40% 이상이 사직하는 등 상황이 어려웠다.

쓰촨성 최초의 부동산 회사인 블루라이트 개발(Blue Light Development)은 잦은 경영진 교체와 인사 혼란, 그리고 공개 시장에서 채무 불이행을 겪어왔다. 위기의 순간에 임명됐다”며 회사 회장의 막중한 책임을 맡게 됐다. 최악의 “2세 가주”가 되어보자.

그리고 컨트리 가든은 그 자신만의 독특한 방식으로 살아남았습니다.

센타라인부동산연구원 통계에 따르면 2021년 7월 말 현재 전국적으로 부동산 단속 건수는 총 352건에 이른다. '레드라인'과 '토지공급 집중', '생존을 위해 열심히 일하는 것'은 주요 부동산 회사들의 '경쟁 목표'가 됐다.

감독당국 기준에 따르면 올해 중반 기준 컨트리가든의 자산-부채 비율은 77배다. 이 지표는 아직 선을 밑돌고 있지만 재무제표에 나오는 부채 데이터는 계속 이어지고 있다. 최적화됩니다. 기자간담회에서 Country Garden 최고재무책임자 Wu Bijun은 대차대조표를 즉각적으로 축소하는 것이 아니라 자산 운용을 통해 부채 비율을 점진적으로 낮추고 있다고 덧붙였습니다.

순자산부채비율은 부동산 회사의 자산구조 비율, 레버리지 비율, 장기 지급여력 등을 가장 잘 반영하는 지표로 업계에서 인정받고 있다. 2020년 말 기준 부동산 100대 기업의 평균 순부채비율은 94.6인 반면, 컨트리가든의 수치는 55.6이다. 올해 중반 현재 컨트리가든의 순부채비율은 계속 감소해 3개의 빨간색 선에서 요구하는 100보다 훨씬 낮은 49.7에 불과했다.

가장 눈길을 끄는 점은 단연 풍부한 현금흐름이다. 6월말 기준 컨트리가든의 가용현금잔고는 1,862억4000만 위안, 현금대비 단기부채비율은 2.1이다. 이는 지난해 말 1.9에 비해 어느 정도 개선된 수준이다. 단기 부채 상환 및 위험 저항에 대한 걱정은 없다.

컨트리가든은 지난 8월 24일 그룹 중간실적보고서를 공개했는데, 이는 의심할 여지 없이 시장이 만족할 만한 답을 내놨다.

중간 보고 자료에 따르면 컨트리 가든은 올해 상반기 귀속 계약 매출 3,030억9천만 위안을 달성해 전년 동기 대비 14% 증가한 귀속 계약 매출 3,451만 위안을 기록했다. 평방 미터, 전년 대비 8% 증가, 판매 실적이 꾸준히 증가했습니다.

핵심 이익 지표로 보면 회사의 총 영업 이익은 2,349억 3천만 위안으로 전년 대비 27% 증가했으며, 순이익, 주주 귀속 핵심 순이익은 4628억 위안으로 증가했습니다. 이는 각각 10억 위안, 224억2000만 위안, 152억2000만 위안으로 주요 부동산 기업 중 최고 수준이다.

이익이 증가하는 동안 이자부부채 데이터도 꾸준히 감소하고 있으며 레버리지 수준도 더욱 감소하고 있으며 총 대출 잔액은 3,242억 4천만 위안으로 계속 감소하고 있으며 기말 평균 금융 비용은 5.39로 지난해 말보다 0.17%포인트 감소했다.

컨트리 가든의 지분 부동산 판매 현금 회수액은 약 2,727억 9천만 위안이며, 지분 회수율은 90%에 달해 업계 평균보다 훨씬 높습니다. 이는 컨트리 가든이 6년 연속 90%를 달성한 것입니다. % 이상.

토지 보유량 측면에서 2021년 6월 말 기준 Country Garden의 사업은 중국 본토 내 296개 현급 행정 구역과 1,408개 구 및 현을 포괄하여 총 3,127개 프로젝트를 수행했습니다. . 2021년 상반기에 Country Garden ***은 219개 토지를 인수했으며, 총 자산 가치는 약 884억 위안에 달합니다.

가치 기준으로 보면 새로 취득한 토지의 82%가 5대 광역시에 집중되어 있고, 62%가 3~4선 도시에 분포되어 있습니다.

2021년 4월 이후 22개 도시가 토지 중앙공급 시대에 돌입했다는 점은 주목할 만하다. 첫 번째 중앙 집중식 토지 공급 중 Country Garden은 처음으로 14개 토지를 인수했으며 총 지분 가치는 171억 위안에 달했습니다. 이는 충칭, 정저우, 우한 및 기타 도시에서 가장 낮은 가격으로 상장 폐지되었습니다. 프리미엄 요율은 7에 불과했습니다. 취득한 토지의 질은 1차 중앙 집중식 토지 공급의 평균 수준보다 훨씬 좋습니다.

사람들이 생각하는 컨트리 가든의 이미지는 늘 양극화된 것 같아요.

CRIC가 발표한 자료에 따르면, 2020년 전체 컨트리 가든 전체 매출은 7,888억 위안으로 전국 매출 1위를 차지했다.

중국지수연구소가 발표한 2021년 1월부터 7월까지 중국 부동산 회사의 판매 실적표에 따르면 컨트리 가든은 판매 면적 5008억 위안, 534억7800만 달러로 여전히 1위를 차지했다. 평방미터.

집이 많이 팔리니까 자연스럽게 댓글도 많이 달렸어요.

이 단계에서 우리 사회의 주요 모순은 더 나은 삶에 대한 국민의 증가하는 요구와 불균형하고 부적절한 발전 사이의 모순으로 변모했습니다.

컨트리 가든은 국가의 도시화 발전 추세를 따라 3, 4선 도시에 막대한 투자를 하여 국가 배당금의 물결을 거뒀다는 이야기를 자주 듣습니다. 결과로 볼 때, 3, 4차의 차별화된 전략 방향을 선택한 것은 확실히 컨트리 가든이 많은 부동산 회사들 사이에서 돋보이게 만든 것입니다.

물론 컨트리가든은 3선, 4선 도시를 무분별하게 배치하는 것이 아니라 나름의 방식으로 세심하게 선정한다.

번영하는 도심권 도시, 성공적으로 변화한 도시, 생태적으로 살기 좋은 도시, 재무 성과가 우수한 도시 등이 모두 컨트리 가든이 가라앉는 시장의 초점이다.

컨트리가든이 베이징, 상하이 등 1선~준1선 도시 15곳에 깊이 관여하고 있는 이유다. 허페이, 푸저우, 정저우 등 17개 도시에서 생산성이 뛰어납니다. 천진, 장춘, 우시 등 24개 전통 산업도시가 있습니다. 스자좡(석가장), 후허하오터(후허하오터) 등 살기 좋은 도시는 28개입니다. 탕산(唐山), 친황다오(秦皇島) 등 23개 도시에서 재무실적이 우수하다.

3선, 4선 도시에 집중하는 컨트리 가든의 전략은 사람들에게 쉽게 '멋없다'는 느낌을 줄 수 있다. 대부분의 부동산 회사는 고급 고급 주택에서 거래하는 것을 좋아합니다. Country Garden이 3, 4 계층 시장에 의존하여 상황을 개방하고 급속도로 발전하여 주요 부동산 회사가 깨어날 때부터였습니다. 중국의 정말 거대한 시장은 1선과 2선 도시뿐만 아니라 광대한 3선과 4선 도시, 심지어 작은 현에도 있으며 모두 큰 잠재력을 갖고 있는 것으로 나타났습니다.

수십 년 전 시골에서 도시를 포위하는 전략적 정책은 오늘날에도 여전히 유효하다.

컨트리 가든을 칭찬하는 사람들은 주로 3선, 4선 도시 거주자들이다.

많은 카운티에서는 5개 인증서를 모두 사용할 수 없는 것이 표준이고, 개발자가 갱단에 연루되는 것이 표준이며, 완료되지 않은 프로젝트가 완료되지 않는 것도 표준입니다.

컨트리 가든이 3선, 4선 도시에 진출한 후 이러한 혼란은 크게 개선되었으며, 컨트리 가든은 대도시의 주택 건설 개념을 현진, 자체 소유 부동산, 일부 대규모 프로젝트에는 빌라, 고층 건물, 방갈로 및 기타 블록형 지역, 투자 쇼핑몰도 포함됩니다. 부동산 서비스, 공원 녹화, 환경 교육 등이 모두 잘 수행되는데, 이는 지역 개발자가 할 수 없거나 하기를 꺼리는 일입니다.

컨트리 가든의 성공 비결은 '가장 적합한 집'을 짓겠다는 고집에 있다. 집을 구입하는 사람은 가족의 노력이 아니며 쇼핑을 해야 합니다. 주택 유형, 시설, 주변 환경, 유치원 등 수십 채 이상의 주택을 직접 방문해도 최종 결정을 내릴 수 없는 사항입니다.

매출이 이렇게 높은 이유는 바로 이러한 오너들의 선택 중 컨트리 가든이 최고의 솔루션이기 때문입니다.

전형적인 예를 들자면, 위성 지도를 통해 초대형 란저우 컨트리 가든(Lanzhou Country Garden)을 명확하게 볼 수 있습니다. 그것은 단순히 황토 위에 지어진 도시입니다. 뿐만 아니라 Country Garden은 Lanzhou에 Yanbai Yellow River Bridge도 건설했습니다.

컨트리 가든 이사회 의장 양궈창(Yang Guoqiang)은 내부 문서를 통해 “높은 이직률은 우리의 무적의 마법 무기”라는 지시를 내린 적이 있다.

높은 매출액의 대가는 Country Garden의 많은 프로젝트가 품질 문제로 인해 소유주로부터 불만을 제기했다는 것입니다.

컨트리가든은 '5성급 집을 주세요'라는 광고 슬로건을 강력하게 내세웠고, 이에 많은 집주인들은 '5성급 덫을 달라'는 불만을 토로했다.

2021년부터 Country Garden은 푸양, 안후이, 둥관, 광동, 마오밍, 광둥, 루디, 후난, 쿤산, 장쑤, 타이위안, 산시, 덩저우, 허난 등지에서 소유자 불만 사건을 경험했습니다. 품질 문제가 반복적으로 제기될 뿐만 아니라 일부 프로젝트에는 '음양 계약', 불법 배송 및 기타 혼란도 포함됩니다.

8월에는 우루무치 컨트리 가든 프로젝트에서 주택 부족 현상이 발생해 예비 소유주들이 공동으로 불만을 표시해야 했습니다. 소유자의 피드백에 따르면 Country Garden Tianxi 프로젝트는 현장 승인 후 많은 문제를 발견했습니다. 첫째, 유도된 홍보 규모가 당시 모래 테이블과 일치하지 않았습니다. 둘째, 품질이 납품 기준에 맞지 않았고, 지하실이 기준에 미치지 못했으며, 지역 사회의 시멘트 포장이 문제였습니다. 사건이 반달 동안 발효된 뒤 컨트리가든 측은 8월 말 답변을 내놨다.

지난 7월에도 컨트리가든에서도 '시체수 사건'이 많이 발생했다. 지난 6월 28일에는 광저우 남중국 컨트리가든 커뮤니티의 한 부동산 관리인이 컨트리가든 추이산란천원 수영장에 빠졌다. 중국 남부에서 그는 수영장에 빠져 죽었습니다.

자산관리회사는 저수지에 시체수가 가득 차 있다는 사실을 알면서도 고의로 상황을 은폐했다. '단수공고'만 게시됐고, 주인들은 이를 모르고 며칠간 '시체수'를 마셨고, 사실을 알게 된 집주인들은 분노하며 관리사무소를 찾아 해명을 요구했다.

7월말이 되어서야 공식 소식이 나왔다. 컨트리 가든 서비스 대표 리창장(Li Changjiang)은 “모든 문제와 처리 과정을 소유주와 소유주에게 설명했다”고 답했다. 이해했습니다. 처리되었습니다.

그러나 '시체수' 사건이 발생한 지 7일 만에 중국 남부 컨트리 가든 소유주들은 여전히 ​​결과에 불만을 품고 있으며, 컨트리 가든 부동산은 압력을 받아 사건의 진실을 밝힐 수밖에 없었다. .그것은 이전에 이 문제를 매우 나쁜 성격으로 숨기고 있었습니다. 이제 이 문제를 언급할 때마다 나는 Li Changjiang의 반응에 매우 불만을 느끼고 Country Garden의 문제 처리를 받아들이지 않습니다.

컨트리 가든의 품질과 속성이 '빠르게 움직이는 상품'에 비견될 수 있다는 소유자의 의구심에 더해 현 단계에서 컨트리 가든의 가장 큰 스캔들은 포레스트 시티 프로젝트임에 틀림없다.

검은 고양이 불만 사항에 컨트리 가든에 대한 불만 사항이 766 건 있습니다. 최신 불만 사항은 모두 컨트리 가든 포레스트 시티의 허위 선전 및 사기 소비자를 반영합니다.

Country Garden에 대해 잘 아는 사람이라면 Yang Guoqiang이 항상 Forest City에서 극도로 끈질기게 노력했다는 것을 알고 있습니다.

“지하로 이동하는 차량, 지상에는 공원이 있는 입체적이고 층층적인 도시를 꿈꾸고 있어요. 사람들은 매일 정원에서 살고, 숲에서 숨을 쉬며, 자연을 즐깁니다.”

컨트리 가든을 통해 자신만의 유토피아적 비전에 만족하지 않습니다. 국제화의 속도와 미래 도시를 재배치하려는 야망 때문에 Yang Guoqiang은 숲 도시에 대한 꿈을 말레이시아로 옮겼습니다.

“우리는 사회의 현대화, 도시화, 그리고 사람들이 더 나은 삶을 살 수 있도록 열심히 노력하는 회사입니다.” 컨트리 가든은 해외 진출에 앞서 나름의 기대를 품었습니다.

이 프로젝트를 즉각적으로 성공시키기 위해 컨트리 가든은 마케팅 채널에 집중적으로 투자했으며, 포레스트 시티는 CCTV, 춘절 갈라, NBA 경기, 리우 올림픽 등의 황금 ​​시간대에 출연하며 글로벌 광고로 자리매김했습니다. 가장 많이 파괴된 부동산을 보유한 부동산은 포레스트 시티의 모든 사람들에게 즉시 알려졌습니다.

그러나 2018년 말레이시아 신임 총리 마하티르가 취임하면서 나집 전 총리의 지지 없이 포레스트 시티 파크 프로젝트의 위상은 더욱 악화됐다. 포레스트 시티는 외국인에게 판매가 금지되어 있다고 여러 번 공개적으로 밝혔습니다.

실제로 조호르의 포레스트 시티 프로젝트를 공격하는 것도 마하티르의 선거운동 입장이었다. 그는 컨트리 가든 포레스트 시티 프로젝트와 기타 중국 자금 지원 프로젝트가 나집 전 총리의 결정에 따른 결과라고 말한 바 있다. 말레이시아는 배신의 증거입니다. 이 때문에 마하티르는 많은 말레이시아인들의 지지를 얻었다.

조호르의 말레이시아인들도 인터뷰에서 너무 많은 중국인들이 컨트리 가든 포레스트 시티의 부동산을 사들여가고 있다고 말했습니다. 그들은 이 프로젝트가 환경을 훼손하고 토지 매립이 지역 어업에 심각한 영향을 미칠 것이라고 우려합니다.

사실 이번 부동산 프로젝트는 '싱가포르 옆, 재산권 보유'에 초점을 맞춰 시작부터 기믹이 가득했다. 완공 후 포레스트 시티와 싱가포르 사이의 직선 거리는 2km를 넘지 않을 것이라고 거듭 강조해왔습니다. 아래 사진에 따르면 포레스트 시티는 실제로 싱가포르와 매우 가깝습니다.

그러나 포레스트 시티 프로젝트는 말레이시아 조호르바루 이스칸다르 지역에 위치해 있으며, 말레이시아에서 매립된 외딴 섬으로, 매립 후 1년 만에 본 프로젝트의 건설이 시작됐으나, 관계자에 따르면 관련 말레이시아 법률에 따르면 매립 프로젝트는 건설 전 10년 동안 해결되어야 합니다. 이 문제는 향후 관련 당사자가 쉽게 사용할 수 있습니다. 그리고 포레스트 시티에서 바다 건너 2km 거리에는 싱가포르의 투아스(Tuas) 공업지대와 대규모 정유센터가 있다.

컨트리 가든은 프로젝트를 홍보하면서 오너들에게 “싱가포르에서 일하고, 조호바루에 살고 있다”며 미래를 아름답게 설명하기도 했다. 하지만 포레스트 시티는 여전히 싱가포르 중심에서 35~40km 떨어져 있어 전국으로 출퇴근을 하면 소유자는 매일 4곳의 검문소를 거쳐야 한다.

말레이시아 조호르바루에 거주하는 사람들에 따르면, 피크 시간대에는 싱가포르와 말레이시아 간 검문소가 매우 혼잡하다고 합니다. 국경 검문은 운전을 하든, 버스를 타든, 오토바이를 타든 적어도 1시간 30분~3시간 정도 소요됩니다. 엄청난 인파를 보는 데 익숙해져야 합니다.

포레스트 시티 소유주들은 컨트리 가든이 원래 계획했던 싱가포르-말레이시아 고속철도가 지금까지 개통되지 못했다고 블랙캣 플랫폼에 불만을 토로했다. 원래 포레스트 시티와 싱가포르를 연결하려고 계획된 바다를 횡단하는 싱가포르-말레이시아 다리도 사라졌습니다. 승인을 받았다고 광고했던 컨트리 가든 포레스트 시티의 독립 관세도 아직 출시되지 않았습니다.

기존 추진되었던 자유재산권을 가진 현대 신도시는 이제 99년 토지임대만 가능한 상업용 부동산이 되었고, 주변 지원시설도 미비하고, 진료와 쇼핑까지 장시간 운전이 필요하고, 현재 점유율은 8 미만입니다.

주거용 건물임에도 불구하고 상업용 수도세와 전기세도 있고, 일정 금액의 보험료와 관리비가 허공에서 추가됐는데, 그보다 몇 배는 더 비싸다. 중국의 1급 도시에서요.

꿈은 좋지만 현실은 좀 잔혹하다. 말레이시아 포레스트 시티 프로젝트가 컨트리 가든에 어떤 영향을 미칠지 궁금하다.

현실적으로 볼 때 최근 몇 년 동안 거의 모든 부동산 회사가 큰 압박을 받던 시절, 컨트리 가든은 이러한 추세를 거스르며 '개처럼 살았다'. 재무지표, 부채 최적화, 다기업 협업 등 컨트리가든은 국내 부동산 회사의 선두에 있습니다.

많은 부동산 소유자들이 컨트리 가든을 '급매물'이라고 표현하고 있음에도 불구하고 조롱과 불만, 불만이 쏟아지고 있다. 하지만 컨트리 가든이 나름의 방식으로 살아남았다는 사실은 부인할 수 없습니다.

그러나 컨트리가든은 막다른 골목에 머물고 있는 것은 분명한데, 사업다각화와 전략적 성장동력 전환 측면에서 아직까지 성공적인 사례가 없는 상황이다.

그동안 컨트리가든이 추진한 해외 포레스트 시티 프로젝트는 말레이시아의 정치적 소용돌이와 부동산 소유자들의 체크아웃 물결로 인해 난항을 겪었다.

현재 컨트리 가든의 장수는 소중하다. 그러나 앞으로는 잠금을 해제할 "비밀번호"를 아직 찾지 못했습니다.