부동산세 개혁 파일럿

부동산세 파일럿이 왔습니다! 10월 23일, 제13기 전국인민대표대회 상무위원회 제31차 회의에서 국무원이 일부 지역에 대한 시범적인 부동산세 개혁을 실시할 권한을 부여하기로 결정했습니다.

2003년 '주택에 과세'를 처음 제안한 이후 2021년 '일부 지역 부동산세 개편 시범사업 추진'까지 10년 넘게 부동산세를 연마해 왔다. . 이 시점에 부동산세가 왜 붙는 걸까요? 어떤 영향을 미칠까요? 구현에 있어서 어떤 어려움이 있나요? 우리는 특별히 북경대학교 광화경영대학원 재무학과 조교수인 Zhang Yu를 초청해 통역을 진행했습니다.

현재 부동산세 시범사업이 시작된 이유는 무엇인가요?

장위(Zhang Yu)는 부동산세 입법 과정을 간략하게 검토했습니다.

·1984년 부동산세 개혁 상공업세 제도, 부동산세는 부동산세와 도시토지사용세 두 가지로 나누어진다.

·1986년에는 "중화인민공화국과 국가 임시조례" 부동산세법'이 시행되어 현행 부동산세의 적용기준이 되었습니다. 규정에는 비사업용 개인주택은 모두 면세범위에 포함돼 과세재산의 80% 이상이 제외된다.

·2003년 전당대회 제16기 제3차 전체회의 중국 공산당은 처음으로 자가 거주 주택에 대한 세금 면제를 제안했습니다.

·2011년 상하이와 충칭은 자가 거주 재산세 개혁을 주도했습니다.

·2015년에는 제12기 전국인민대표대회 상무위원회가 부동산세 입법일정을 정식으로 확정하는 법안에 부동산세가 포함됐다.

·2018년에는 제13기 전국인민대표대회 제1차 회의에서는 지방세 제도를 개선하고 부동산세 입법을 꾸준히 추진할 것을 제안했습니다.

· 2021년 10월 전국인민대표대회 상무위원회는 국무원에서 이를 시행하도록 승인했습니다. 일부 지역의 부동산세 개편 시범사업.

부동산세 입법 과정이 오랜 시간을 거쳐 지금 도입되는 이유는 무엇일까요? 공식 성명은 “부동산세 입법과 개혁을 적극적이고 꾸준히 추진하고, 합리적인 주택소비를 유도하며, 토지자원을 절약하고 집중적으로 활용하며, 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진한다”는 것이다.

“부동산세는 분야가 광범위하고 제도 설계가 매우 어렵다. 종합적인 논의와 국민 지식 수집, 선제적 시범, 입법 추진이 부동산세 개혁을 위한 바람직한 방안이다.” 장위는 “세제 개혁 계획은 우선 중국의 주택제도 개혁과 부동산 시장의 안정적인 발전을 촉진하기 위한 정책과 연계돼 있다”고 말했다.

둘째, 부동산세는 사회적 형평성을 증진하는 데 도움이 됩니다. 지방정부의 공공서비스 재원조달을 위해 부동산세를 부과하고, 지역주민에게 지속가능한 공공서비스를 제공하는 데 더욱 중점을 두고 있습니다. 예를 들어, 상하이는 시범 프로그램에서 과세의 목적이 투자 투기 수요를 억제하는 것이고 과세의 목적은 공공 임대 주택의 건설 및 유지라는 점을 분명히 밝혔습니다. 충칭의 과세 목적은 다음과 유사합니다. 상하이, 저렴한 주택 및 기타 지출에 사용됩니다. 또한, 과거 시범사업의 부동산세에는 면제지역과 기타 제도적 설계가 포함되어 있었던 점을 고려하면 부의 분배를 규제하고 사회적 형평성을 증진하는 기능도 갖춘 누진세이다.

셋째, 지자체의 '토지금융'에 대한 과도한 의존을 줄이는 것은 주택가격 급등을 근원적으로 억제하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 2020년 우리나라 상주인구의 도시화율은 63.89%에 달했다. 개혁 개방 초기에는 20% 미만에서 13차 5개년 계획 종료 시에는 60% 이상에 이르기까지 중국의 도시화 발전은 눈부신 성과를 거두었습니다. 도시화와 동시에 대규모의 기반시설 건설이 이루어지고 있는데 이는 토지이전자금의 강력한 지원과 불가분의 관계이다. 선진국의 평균 도시화율이 80%에 달하는 것을 보면, 우리나라의 도시화 속도는 결국 앞으로 둔화될 것으로 예상할 수 있습니다.

'토지금융'이 지속가능하지 않다면, 고부가가치 토지는 줄이고 기존 기반시설은 늘리는 추세인데, 앞으로는 어떤 자금을 투입해 기반시설을 구축하고 유지하게 될까요? 부동산세를 부과하는 것은 의심할 여지 없이 고려해 볼 수 있는 선택이다. 이는 지방 재정의 '토지 매매'에 대한 과도한 의존 문제를 완화할 수 있을 뿐만 아니라 주택 가격의 급격한 상승을 원천적으로 어느 정도 억제하고 지역 재정 문제를 해결하는 잠재적인 탈출구를 제공할 수 있습니다.

국제적인 관점에서 보면 부동산세를 부과하는 것은 일반적인 관행입니다. 미국의 여러 주의 실제 세율은 0.27%에서 2.4%이며, 일본은 소유권 연계에 고정자산세와 도시계획세를 부과합니다. 고정자산세 기준세율은 오랫동안 1.4%로 유지됐고, 도시계획세율은 0.2~0.3%인데 과세가격은 주택 시가의 절반 수준인 경우가 많다.

미국을 예로 들면, 미국의 재산세는 지방자치단체의 주요 조세유형이자 가장 중요한 수입원으로, 평균적으로 지방자치단체 전체 재정수입의 50% 이상을 차지한다(조정 후). .

부동산세는 어떤 영향을 미칠까요?

장위는 부동산세 입법 및 개혁을 적극적이고 꾸준히 추진하고 시범사업을 잘 수행하는 것이 의심할 여지 없이 부동산 세법 개정에 도움이 될 것이라고 믿습니다. '투기가 아닌 생활을 위한 주택' 정책 시행. 장기적으로 부동산세는 부동산 투기를 퇴치하고 합리적인 주택 소비를 유도하는 데 도움이 될 것입니다. 그렇다면 부동산세가 개인과 가족, 부동산 회사, 지방자치단체에 구체적으로 어떤 영향을 미치게 될까요?

장위의 분석:

우선 개인과 가족의 경우 부동산의 종류, 수량, 가치가 다르기 때문에 부동산세의 영향도 다릅니다. 잡고 있다. 충칭과 상하이의 경험에 따르면 특정 면제 지역이 지정되어 있어 정상적인 생활이 필요한 거주자는 부동산세에 대해 명확한 인식을 갖지 못합니다. 다수의 부동산이나 고급 부동산을 보유하는 데 세금을 납부해야 하는 개인이나 가족의 경우 부동산세로 인해 보유 비용이 증가합니다. 그러면 부동산 투자를 계속할지 고민할 때 사지 않는 경향이 생기고, 이는 새 주택 시장이나 중고 주택 시장 모두에 해당됩니다. 따라서 신축주택과 중고주택의 가격은 어느 정도 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 이번 부동산세는 아직 시범 단계이기 때문에 상하이와 충칭의 이전 경험을 고려하면 처음에는 과세 강도가 그리 크지 않을 수 있으며, 이번 시범 단계의 과세 강도가 이전 단계와 크게 다른 경우에는 파일럿의 경우 자산 가격에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

둘째, 부동산세 부과가 주택가격 변동성을 감소시킬 수 있는지에 대해서는 현재 국내외에서 관련 결론을 뒷받침할 실증연구가 없는 상황이다. 이번 부동산세는 부동산업체에 직접적으로 과세되지 않기 때문에 그 영향은 간접적이다. 기업은 부동산과 관련된 세금을 매일 납부해야 합니다. 첫째, 부동산 개발에 대한 세금, 둘째, 부동산을 보유하는 데 필요한 세금은 기업이 항상 지불하고 있음을 의미합니다. 게다가 부동산세가 주택 가격에 얼마나 영향을 미칠지 아직 판단하기 어렵다. 그러나 상하이의 경험으로 볼 때 상하이의 주택 가격은 지난 10년 동안 계속 상승했지만 다른 1급 도시에 비해 느린 상승세를 보였지만 전체적으로는 안정적인 상승세를 유지했다고 할 수 있습니다. '집은 투기가 아닌 생활을 위한 것'이라는 점에서 부동산세는 여전히 일정한 역할을 하고 있다.

셋째, 지자체 입장에서는 지속가능한 재원 확보에 도움이 된다. 일반적으로 부동산세 수입이 높을수록 지방재정 수입이 많아지고, 이에 따라 공공서비스와 기반시설에 대한 투자도 늘어나게 된다. 지방정부는 주민과 기업에 더 나은 서비스를 제공할 수 있으며, 더욱 완벽하고 질 높은 공공 서비스를 제공할 수 있습니다.

또한 부동산세도 인구 흐름에 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산세는 국가통합 대출제한정책과 달리 아직 시범단계에 있는 지방세로서 중앙정부가 대략적인 틀을 마련했을 뿐 구체적인 내용은 지자체에서 정한다. 주요 도시마다 발전 단계가 다르고, 주민 소득이 다르며, 부동산 시장 발전 수준이 다르기 때문에 각 지역의 부동산 세 정책도 다를 것으로 예상할 수 있으며, 인재에 대한 매력도도 다를 것으로 예상할 수 있습니다. 그리고 인구도 달라질 것입니다. 이는 미래에 우리나라의 도시 인구 패턴에 일정한 영향을 미칠 것입니다.

부동산세 징수에 있어 어려운 점은 무엇인가요?

장위의 견해로는 부동산세 개혁 시범작업이 가속화되었지만 징수 과정에서는 여전히 어려움이 남아 있습니다. .

첫째, 수집 범위를 규정하기 어렵습니다.

중국 정부는 오래전부터 '살 곳 마련'이라는 목표를 내놓았는데, 자가 소유 주택 비율 측면에서 볼 때 이 목표의 추진은 매우 성공적이다. 우리나라의 주거자유율은 85%에 달했는데, 이는 해외(미국 65%, 독일 53%)보다 훨씬 높은 수치입니다. 우리가 주택 문제가 심각하다고 느끼는 이유는 첫째, 자가 소유 주택과 주택 수요의 불일치가 매우 심각하기 때문입니다. 일부 사람들은 자신이 일하는 도시가 아닌 고향에 주택을 소유하고 있거나 일부 가족이 주택을 소유하고 있습니다. 둘째, 임대시장보다는 자가주택에 초점을 맞춘 정책으로, 임대주택의 삶의 질이 현저히 낮은 것으로 나타나고 있다. 자가 소유 주택의 삶의 질이 떨어지고 임대 시장의 공급이 부족합니다. "결정"에 명시된 징수 범위에 따라 시범 지역의 부동산세는 합법적으로 소유된 농촌 농가와 그 거주지를 제외하고 주거용 및 비주거용 다양한 유형의 부동산에 부과됩니다. 즉, 수용대상에는 주택을 소유한 도시거주자뿐만 아니라 이론적으로는 재산권이 적은 주택의 소유자와 도시마을의 주택도 포함된다.

부동산세의 면제 범위가 예상보다 작을 경우, 부과되는 대상의 규모가 매우 넓어 개인소득세가 부과되는 대상의 규모를 초과할 수 있습니다.

출처: 남서재경대학교 중국 가계금융 조사 보고서

둘째, 부동산 가치 평가가 어렵습니다.

미국에서는 부동산 가격이 전문 부동산 감정사에 의해 평가되는데, 평가 가치는 상대적으로 시장 가치에 가깝습니다. 지방 정부는 특정 세율에 따라 부동산에 과세할 수 있습니다. 그러나 현재 중국의 부동산 평가 메커니즘은 아직 완벽하지 않으며, 부동산세를 부과하는 기준은 기존 부동산 가격을 반영하는 실질적이고 효과적인 수단이 부족합니다. 도전.

셋째, 토지금융에서 부동산세로의 전환이 어려울 것이다.

국가적 관점에서 보면 2020년 국토양도수수료는 약 8조위안, 순이익은 약 4조위안이 될 전망이다. 토지 양도 수수료 수입은 1조 6천억 위안으로, 우리나라 주택 총 시장 가치는 약 320조 위안, 1인당 주택 시장 가치는 약 40만 위안에 달할 것이라는 일부 기관의 예측을 토대로 계산하면 대략 1조 6천억 위안에 달합니다. 참조할 수 있는 두 가지 징수 계획이 있을 것으로 예상됩니다. 옵션 1: 감면 영역이 없으며 세율은 1인당 연간 세율이 2,000위안에 도달해야 합니다. 옵션 2: 첫 번째 단위를 감면하거나 면제합니다. 세율은 약 2.5%여야 하며, 1인당 연간 지불액은 10,000위안입니다.

옵션 1이든 옵션 2이든: 둘째, 거주자에게 더 큰 세금 압력이 가해질 것입니다. 앞으로 '토지금융'을 부동산세로 대체하는 것은 매우 어려울 것이다. 이런 의미에서 부동산세는 어느 정도 보완적일 수밖에 없다.

넷째, 어떻게 차별화된 세율과 면제 정책을 통해 주민들이 세금 부담이 크게 증가하지 않도록 하면서 빈부 격차를 조정할 수 있을지가 현재 공통 관심사입니다.

장위는 부동산세 허가 시범 기간이 5년이라는 점에서 지방자치단체가 과감한 시도를 하고 5년 안에 전국적인 홍보에 합당한 경험을 쌓기를 바란다는 의미라고 말했다. 향후 5년 동안 지방정부는 자신의 재능을 발휘하고 중국에 적합한 부동산세 개혁의 길을 모색하여 진정으로 중국인의 주거 부담을 줄이고 국민 행복을 향상시킬 것으로 예상됩니다.

(저자 장위(Zhang Yu)는 현재 북경대학교 광화경영대학원 재무학과 조교수)