베이징 중고 주택 가격이 6개월 연속 하락했다는 것이 사실인가요?

적격 수요 주택, 학군 내 주택, 고급 고급 부동산 모두 100만 위안이 넘는 가격 인하를 기록했으며, 전액 지불 구매 비율이 상업 대출 비율을 초과했습니다.

베이징 중고 주택은 6개월 연속 하락세를 보이며 20%가 넘는 최고 하락률을 기록했다.

이달 7일부터 많은 지역사회가 난방 시작에 앞장섰다. 그러나 겨울의 따뜻함은 분명히 추운 부동산 시장에 도달하지 못했습니다. 중고 주택의 경우 반년 이상의 발효를 거쳐 Xicheng 및 Haidian 학구의 주택이든 Chaoyang 및 Fengtai의 개선 프로젝트이든 통제 정책의 효과가 점점 더 분명해졌습니다. 창핑(Changping)과 다싱(Daxing)의 중고 주택에서도 상당한 가격 인하가 이루어졌습니다.

아이러브내집시장연구소 자료에 따르면 올해 4월부터 10월 말까지 베이징의 중고 주택 거래 가격은 계속 하락세를 보이며 오르지 못했다. 베이징청년보(Beijing Youth Daily) 기자도 방문 중 특히 일부 핵심 지역의 노후화되고 소형 주택의 경우 가격 인하율이 올해 거래 최고치를 20% 이상 초과한 것으로 나타났다.

중고 주택 하락률이 가장 높은 곳은 20% 이상입니다.

왕푸징의 특정 펀드 회사에서 일하는 Sun 씨는 엄밀히 말하면 주택이 긴급한 상황은 아닙니다. 그녀의 부모님은 방이 3개 있는 넓은 집에서 두 명을 키우고 있으며, 그녀는 집 걱정을 한 번도 해본 적이 없습니다. 그러나 일이 점점 더 어려워지면서 5환 도로 밖에 있는 집에서 왕푸징까지 가는 데 매일 거의 2시간 30분이 걸렸습니다. 이로 인해 Sun 씨는 매일 매우 피곤해져서 하나를 샀습니다. 회사에서 더 가까운 집이 그녀에게 가장 시급한 일이 되었습니다.

부모님과 너무 멀리 떨어져 있는 것도 싫고, 회사까지 지하철로 바로 연결되고 싶어서 5호선 주변의 북3순환로와 북4순환로 지역이 Sun 씨가 집중한 분야입니다.

“처음 집을 살 생각을 하다가 우연히 규제를 따라잡다 보니 집을 살 계획이 더뎌졌다. 이제 다시 집을 알아보고 나니 내가 살던 동네가 보였다. 원래 관심을 많이 끌었기 때문에 많이 떨어졌습니다.” Sun 씨는 Beiqing Daily 기자에게 매일 인터넷을 통해 Huixin West Street 북쪽 입구와 Huixin West Street 남쪽 입구 근처에 있는 침실 2개짜리 중고 주택을 확인한다고 말했습니다. 연말이 되자 상대적으로 주택 수가 늘어났을 뿐만 아니라 가격도 많이 떨어졌다.

"내가 가장 좋아하는 Huixinli 커뮤니티는 Huixin West Street 남쪽 입구에서 도보로 몇 백 미터 거리에 있습니다. 출근하기가 매우 편리하다고 Sun 씨는 3월 말에 밝혔습니다. , 그녀의 대리인은 그녀에게 가능한 한 빨리 서두르라고 촉구했습니다. 이사 이유는 당시 남북 투명성이 좋은 방 2개 아파트의 거래 가격이 약 95,000 위안에 달했기 때문입니다. 80㎡의 호가는 780만 달러, 거래가격은 최소 760만 달러 이상이어야 한다. 그러나 이제 Sun 씨가 다시 집을 보러 갔을 때 전체 지역 사회의 주택 가격은 일반적으로 평방 미터당 약 75,000위안이었습니다. 신중하게 계산한 결과 가격 하락폭은 20%에 이르렀습니다.

이번 중고 주택 가격 조정은 노후 중고 주택에 영향을 미쳤을 뿐만 아니라, 총 가격이 높은 개량형 고급 주택 가격도 크게 하락했다. Beiqing Daily의 한 기자는 과거 고급 개조 대중이 더 많은 관심을 가졌던 Oceanwide International 및 Guanhu International과 같은 주요 고급 중고 주택 거래에서도 수백만 달러의 가격 인하가 있었다는 사실을 발견했습니다. 판하이국제향해원(Fanhai International Xianghai Garden)의 방 3개짜리 아파트를 예로 들어보자. Lianjia.com의 공시가격은 1,820만 위안이며, 5년 동안 유일하게 거래 가능한 주택이다. 유사한 아파트는 2천만 위안 이상에 달했으며 5년 이상 사용할 수 있는 유일한 주택은 아닙니다.

과거 강세를 보이던 학군 집값도 이번 가격 조정에서 자유롭지 않다. 둥청시 허핑리 지역에서 가장 인기 있는 학교로는 허핑리 제9초등학교, 허핑리 제1초등학교, 허핑리 제4초등학교가 있습니다. 그 중 핵심 초등학교인 허핑리 제9초등학교는 허핑리 7구에 위치해 있다. 아이들의 통학이 편리하고 길을 건너는 데 문제가 없기 때문에 허핑리 7구의 주택은 줄곧 인기를 끌었다. 그 지역에서 가장 비싸요.

그러나 커뮤니티의 오랜 공사기간으로 인해 기본적으로 1980년대의 오래된 주택들이 남아있고, 세대수도 매우 적습니다. 그럼에도 3월 이곳의 중고 주택 거래 가격은 1㎡당 13만 위안에 가까웠는데, 남북 56㎡ 규모의 소형 투룸 아파트를 예로 들면 총 가격은 7.2위안에 이르렀다. 백만 위안. 그러나 현재 Lianjia.com의 견적에 따르면 동일한 아파트 유형, 동일한 5년, 유사한 바닥 및 장식을 갖춘 지역 사회 주택의 현재 가격은 580만 위안이며 단위 가격은 약 100,000위안(20% 하락)입니다.

이 지역 Lianjia Real Estate의 한 중개인은 전반적인 지역 가격이 안정되었지만 전체 지역 사회에서 한 달에 2~3채만 팔 수 있는 주택 거래가 상대적으로 적다고 말했습니다.

시장연구소 통계에 따르면 가격 기준으로 10월 베이징 중고주택 평균 거래가격은 2만5000위안/제곱미터 안팎으로 9월보다 1.5% 하락했다. 올해 4월부터 반년 동안 하락세를 보였으며 한 번도 상승한 적이 없습니다.

업계 관계자도 규제가 시행된 지 반년 만에 다수의 중고 주택 하락세가 20% 이상을 기록했다며 현재 새로운 억제 대책이 없다면 이러한 하락세는 기본적으로 안정화된 것으로 보인다고 전했다.

주택 소유자들은 상당한 완화를 예상하고 있습니다

평균 거래 가격이 하락하고 일부 주택 가격이 20% 이상 하락했으며 시장은 저온 가동 기간에 들어갔습니다. 이런 시장에선 중고 주택 소유자들의 사고방식도 달라졌다.

East Fifth Ring Road 외부 커뮤니티에서는 9월 이후 커뮤니티의 신규 매물 수가 크게 감소했습니다. Lianjia.com의 데이터에 따르면 이 커뮤니티에는 15개의 건물과 1,690개의 가구가 있습니다. 커뮤니티는 주로 면적 100㎡ 미만의 소규모 주택들로 구성돼 있어 평균 10채 이상의 주택이 매매될 정도로 커뮤니티 내 주택 유동성은 항상 강했다. 현재 Lianjia.com에는 이 지역사회에서 판매되는 주택은 단 세 채이며, 그 중 하나는 반지하 주택입니다.

이 커뮤니티의 침실 3개 유닛을 예로 들어보겠습니다. 9월 이후 등록된 5개 유닛 중 하나만 판매되었으며, 3개 유닛의 소유자는 판매 중단을 선택했습니다. 지역사회의 거래를 추적하는 중개인은 매각된 주택의 가격이 이전 유사한 주택 가격보다 거의 100만 위안 낮은 수준이라고 밝혔습니다. 또한 구매자는 결혼식을 위해 집을 구입했으며 현재 상태에 있었습니다. 서두르세요. 양측 모두 거래가 곧 완료되었습니다.

위 중개인은 자신의 업계 경험과 소유주들과 접촉한 결과, 온라인에 접속한 지 몇 주 이내에 부동산 판매를 중단하기로 결정한 많은 소유주들이 서둘러 판매하지 않는다고 밝혔습니다. 상장의 주요 목적은 시장을 테스트하고 적합한 구매자를 찾을 수 있는지 확인하는 것입니다. 시장이 좋을 때 일부 소유자는 자신의 행운을 시험하기 위해 집 가격을 매우 높게 설정할 것입니다. 그러나 시장이 조용할 때 주택 소유자는 일반적으로 아무도 지불하지 않으면 서두르지 않을 것입니다. 주택 소유자는 판매를 중단하기로 결정합니다.

최근 집주인과 접촉한 뒤, 정말 진심이 담긴 주택 구입자를 만난다면 집주인은 집주인과 좀 더 진지하게 대화를 나눌 의향이 있다는 것을 느꼈다. , 일반적으로 특정 가격 할인에 대한 정보를 제공합니다. 가격에 대한 양보를 꺼리는 일부 소유자는 단순히 판매를 중단하기로 결정합니다.

웨이옌샤 연자연구소 연구원은 시장 거래와 신규 수급이 9월 중순~초순에 꾸준하고 소폭 증가세로 돌아올 조짐을 보이고 있는 것으로 분석했다. 회복력이 약해요. 거래 속도는 여전히 느립니다. 중고 주택 소유자들은 상당한 하락세를 예상하고 있습니다. 월별 매물 가격 데이터에 따르면 4월에 비해 10월 신규 매물 가격은 12.6% 하락했으며, 태도도 누그러졌고 거래에 대한 고객의 발언권도 더 커졌습니다.

거래량이 하루 평균 300개 미만으로 떨어졌습니다

가격이 크게 떨어졌지만 Weiye I Love의 통계에 따르면 거래 상황은 여전히 ​​낙관적이지 않습니다. 마이홈그룹 시장연구소에 따르면 10월 시의 중고주택 온라인 계약은 5,500채 이상으로 2016년 10월 같은 기간에 비해 72.8% 감소했으며, 일일 평균 온라인 서명은 270채에 불과했다.

데이터 통계에 따르면 지난 주 베이징에서 온라인으로 계약된 중고 주택은 1,898건으로 전주보다 5.6% 감소했습니다. 매일 평균 271개의 유닛이 온라인으로 서명되었습니다.

주간 온라인 청약 거래량 추이와 일일 온라인 청약 거래량 추이를 보면, 베이징 지역 중고 주택 거래는 여전히 낮은 수준에서 안정적인 모습을 보이고 있다. Weiye I Love My Home Group의 Hu Jinghui 부사장은 새로운 규제로 인해 연속 하락과 급격한 바닥을 경험한 후 베이징 중고 주택 시장이 정상적인 거래 수준으로 회복되기 시작했다고 분석했습니다. 작고 느리며 추세는 합리적이고 안정적인 것으로 보입니다.

후징휘는 올해 '317 뉴딜' 도입과 일련의 후속 정책 이후 시장 투기 투자가 잘 억제되고 정상적이고 경직된 수요도 많이 늘어났다고 말했다. 시장 침체에 대한 기대감이 높아진 탓이다. 이 기간 동안 베이징의 중고 주택 거래는 낮은 수준에서 빠르게 안정되었으며 주택 가격은 몇 달간 기다려온 후 계속 소폭 하락했으며 일부 수요는 시장 진입을 재고하기 시작했습니다.

전부금으로 주택을 구입하는 것이 주요 결제 수단으로 자리 잡았습니다

첫 번째 주택 식별에 관한 규제 정책 변경으로 인해 두 번째 주택의 거래 방법이 변경되었다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 대부분의 주택 구매자의 경우 계약금이 80% 이상으로 증가하여 전액 주택 구입이 더욱 증가했습니다.

시장연구소 통계에 따르면 10월 베이징 중고주택 거래 중 완납금 비율은 33.3%, 상업 대출금 지급 비율은 23.9%, 시립 주택 거래 비율은 23.9%로 나타났다. 선지급금 지급액은 26.9%로 기타 지급방식의 비중은 15.9%로 전액 지급액이 상업 대출액을 초과하는 베이징 중고주택 거래에서도 보기 드문 현상이다.

일반적으로 첫 10개월간 상업대출로 주택구입자금을 상환하는 비중이 절반을 넘었지만, 지난 3월 규제가 시작된 이후 상업대출 상환 비중은 계속 줄어들고 있다. 절반 이상에서 1/4로 전체 지불 비율이 계속 확대되고 있으며, 일단 1/4에서 거의 절반으로 증가했으며, 지방 공제금 지불 및 기타 방법도 꾸준히 확대되었습니다. 8월, 9월, 10월까지 전체 대출 비율은 약 33%, 상업 대출 비율은 약 24%, 지방자치단체 적립금 비율은 약 27%, 기타 방법 비율은 약 27%로 안정화되었습니다. 약 15%. 정책과 거래량이 안정되기 시작하면서 베이징 주택 중고거래의 지급구조도 점차 안정되고 있음을 알 수 있다.

업계 관계자는 특히 베이징처럼 주택 가격이 높은 도시에서는 주택 구입에 대출이 여전히 소액이기 때문에 상업 대출을 활용해 주택을 구입하는 경우가 많다고 전했다. 주택은 한때 일부 사람들의 선택에 큰 문제였습니다. '317 뉴딜' 이후 세컨드 주택과 일반 주택에 대한 계약금 비중이 크게 늘었고, 은행 대출 금리도 계속 오르고, 대출 승인 기준도 엄격해지는 등 일련의 정책이 대폭 축소됐다. 상업 대출 구매 비율, 전액 구매 및 기타 방법의 비율이 크게 증가했습니다.

면적 90㎡ 미만의 유닛이 중고 주택 거래의 주축이다

웨이예 내집사랑그룹 시장연구소 통계에 따르면, 10월 베이징 중고 주택 거래에서 1베드룸이 22.1%를 차지했으며, 2베드룸이 55.3%를 차지했고, 3베드룸 이상은 22.6%를 차지했다. 9월에는 21.7%, 55.6%, 22.7%로 전반적인 구조가 안정적으로 유지됐다.

10월 베이징에서 거래된 중고주택 중 60㎡ 미만, 60~90㎡, 90~140㎡, 140~200㎡ 미만이 각각 36.0%, 37.9%를 차지했다. 200㎡ 이상은 20.3%, 4.9%, 0.9%로 9월보다 1.1%포인트 늘어난 60~90㎡를 제외하면 9월과 다른 권역별 비중 격차는 1%포인트 이내다. , 전체 구조도 안정적으로 유지됩니다.

후징휘는 2베드룸 아파트가 대부분 가족의 생활 공간 요구 사항을 충족하고 가격이 더 저렴하기 때문에 베이징 중고 주택 시장에서 항상 주택 공급과 시장 수요의 주요 원천이었다고 말했습니다. , 베이징 중고 주택 거래의 10 %를 차지합니다. 면적적인 측면에서 보면 일반주택은 총액이 높고 계약금 비율도 높으며 거래가 어려워 중고거래가 대부분 140㎡ 이하의 일반주택이다.

비정상 주거지 중에서는 60~90제곱미터 규모의 주택이 대부분의 가족의 공간 요구에 더 부합하므로 60제곱미터 미만 주택의 거래 비율이 가장 높습니다. 총 가격이 더 많기 때문에 사람들이 감당할 수 있으므로 거래 비율은 기본적으로 60-90 평방 미터와 동일합니다. 90-140 평방 미터는 대부분 개선 가족에게 필요하며 총 가격이 높을수록 가족의 경제적 힘에 대한 특정 수요가 있으므로 거래 비율이 가장 작습니다. 전체적으로 90제곱미터 미만의 중고 주택은 여전히 ​​시장의 주력이 될 것이며 거래 주기가 상대적으로 짧은 인기 부동산이기도 합니다.