중국 포춘랜드 개발(China Fortune Land Development)이 파산 위기에 처해 있는데 베이징에서 아직도 집을 살 수 있나요?

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타호가 옥상에서 아직 죽어가는 동안, 옆에서 묵묵히 기다리던 덩치 큰 차이나포춘이 갑자기 건물에서 먼저 뛰어내렸다.

'베이징의 왕' 차이나포춘랜드개발은 2월 1일 저녁 연체채무에 포함된 원리금은 52억5500만 위안에 달하지만 회사의 가용자금은 800만 위안에 불과하다고 밝혔다. 백만 위안.

'환징왕'은 적어도 랑팡에게는 실패하기에는 너무 큰 작품이다. 일부 규제 당국은 회사가 파산할 가능성을 배제하고 회사가 파산하지 않는 한 부채를 상환하도록 요구했습니다.

차이나포춘랜드개발은 유동성 문제에 직면해 지난주 초호화 라인업으로 첫 부채위원회 회의를 열었다.

핑안그룹과 ICBC가 부채위원회 위원장 및 부위원장을 맡고 있으며, 중국 인민은행 금융안정국 쑨텐치 국장, 혁신부 부국장 황진보 등이 참석한다. 중국 은행보험감독관리위원회 위원 Chen Fei 중국 증권감독관리위원회 채권부 주임, 허베이성 CPC 상무위원회 위원, 중국인민은행 금융안정국 위원, 중국은행 및 중국은행 보험 규제 위원회, 랑팡 시장, 허베이 은행 규제 위원회, Wang Wenxu 및 230개 이상의 금융 기관, 규제 기관, 지방 정부, 금융 기관의 채권자 및 채무자 대표와 King & Wood Mallesons가 모두 참석했습니다.

중국 포춘 토지 개발의 양대 채권자는 중국 핑안(Ping An)과 중국 공상은행이고, 킹앤우드 말레슨(King & Wood Mallesons)은 파산과 구조조정 분야의 전문가다.

차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development) 주식은 거래가 정지됐고, 주가는 2018년 고점 대비 1/3에도 못 미치는 수준이다.

차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 최근 발표에 따르면, 2020년 3분기 말 현재 차이나포춘랜드의 이자부채는 2020년 4분기 이후 2000억 위안을 넘어섰다. 개발은 10억 달러의 융자 원금과 이자 금액을 상환해야 합니다.

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차이나 포춘 토지 개발은 베이징 기반 경제의 불가피한 결과인가, 아니면 부동산 규제의 희생자인가?

중국 토지 개발 회장 Wang Wenxue는 중국 토지 개발 위기의 주요 원인을 다음과 같이 요약했습니다. 첫째, 베이징 주변 상황에 대한 잘못된 판단으로 인해 베이징의 주택 거래량과 가격이 모두 상승했습니다. 하락하여 4년 만에 회사의 상환액이 1000억 위안 이상 영향을 미쳤습니다. 두 번째는 새로운 확장 지역이 아직 개척 중이고 효과가 예상만큼 좋지 않다는 것입니다(양쯔강 삼각주 그레이터 베이 지역). 세 번째는 초기 확장이 공격적이며, 관리가 정교하지 않고, 회사의 계획이 실제 용량을 초과하고, 운영이 비효율적이며, 평가 메커니즘이 건전하지 않고, 규모가 효율성보다 효율성에 집중되어 있다는 것입니다.

중국 포춘 토지 개발의 위기는 이번이 처음이 아니다. 2년 전 환징이 부동산 규제를 시작한 이후 중국 포춘 토지 개발은 큰 문제에 직면했다. 핑안자산운용은 2018년 7월과 2019년 2월 두 차례에 걸쳐 180억 위안을 투자해 중국포춘랜드개발(China Fortune Land Development)에 투자해 지분율 25로 2대 주주가 됐다. 평안아빠 덕분에 차이나포춘랜드개발이 2년을 더 버틸 수 있었다.

지방 정부는 '자구'를 위해 노력하는 동시에 중국 행운 토지 개발에도 막대한 지원을 아끼지 않았습니다. 보도에 따르면 최대 95억 위안(미화 15억 달러)의 조건부 재정 지원입니다. ).

China Fortune Land Development의 2020년 3분기 재무 보고서에 따르면 보고 기간 동안 부동산 보유액은 주로 Gu'an 지역, Bazhou 지역, Zhuozhou 지역, Dachang 지역, Xianghe 지역 및 기타 지역에 집중되어 있었습니다. 베이징 주변.

2016년 차이나포춘토지개발은 매출 1,200억 돌파 신화를 창조했으며, 부동산 업계 최초로 그린타운, 차이나리소스, 롱포를 제치고 부동산 TOP10 진입에 성공했다. 순위는 8위.

China Fortune Land Development의 대표적인 IP는 'Peacock City'입니다. 저자는 베이징 주변에서 여러 개의 'Peacock City'를 보았습니다. 심지어 도로도 없습니다. 이러한 커뮤니티의 품질은 아름다운 녹지와 함께 허용 가능하지만 밀도가 상대적으로 높으며 빌라 속성은 약간 흙 같은 느낌을 주는 유럽 스타일의 마을처럼 보입니다.

2017년 부동산 시장이 최고조에 달한 이후 베이징은 부동산 시장에 대한 규제를 강화하기 시작했고, 베이징 주변 도시들도 점진적으로 포괄적인 구매 제한 조치를 시행했고, 베이징 주변 부동산 시장은 곧바로 동결기에 돌입했다. 중국복토개발에서는 "분납, 3년 온라인 서명" 방식을 사용하여 판매를 촉진합니다. 만료 후 온라인 서명을 할 수 없는 경우 환불을 선택할 수 있습니다.

3년 후에는 구매 제한이 완화되고, 주택 구매자는 온라인으로 서명할 수 있기를 기대하고 있습니다. 정책이 완화되지 않으면 고객 자금은 3년 동안 점유됩니다. '주택은 투기가 아닌 살기 위한 것'이라는 구호와 베이징 주변의 부동산 시장이 취약한 상황에서 이런 '게임'은 결국 더 이상 할 수 없게 됐다.

환후나 선전과는 전혀 다른 베이징은 가난한 친척들에 둘러싸여 있고, 베이징은 3, 4, 5급 도시이고, 베이산현은 소현 수준이다. 베이징 주변의 부동산 시장은 외부인에 의존하지 않으면 유지될 수 없다. 아직 다소 역동적인 옌자오를 제외하면 다른 도시의 부동산 시장은 활기가 없다.

투자자와 시외 주택 구매자가 없으면 피콕 시티는 전혀 팔 수 없습니다.

구매 제한을 완화하지 않으면 '베이징 오브 킹'의 환수는 어려울 것으로 보인다. 그러나 올해 부동산 규제 기조로 볼 때 구매 제한을 완화하는 것은 불가능하며 정착을 자유화하는 것은 매력적이지 않습니다.

베이징이 최초의 '개발 감소' 도시임을 자랑스럽게 생각했을 때 주변 친척들이 굶어 죽어가는 것을 발견했습니다. 원래는 베이징이 가지고 있던 산업과 인구를 환징이 차지해야 할 것으로 예상되었습니다. 졌지만 결과는 엄청났습니다.

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“유령 마을의 왕”

다른 모든 개발업체와 달리 China Fortune Land Development는 결코 그런 독특한 모델을 만들지 않았습니다. 부동산 개발업자가 아니라 '산업 신도시 사업자'이다.

차이나포춘랜드개발은 줄곧 '주거산업 신도시'의 길을 따라오며 지방정부와 긴밀한 유대관계를 유지해 왔다. China Fortune Land Development는 계획 및 설계, 산업 개발, 토지 정리, 인프라 건설, 공공 시설 건설 및 종합 운영 서비스를 포함한 패키지 솔루션을 제공합니다. 지방 정부는 주로 토지를 제공하고 프로젝트를 감독 및 승인합니다.

새로운 산업 도시 모델의 장점은 China Fortune Land Development가 매우 저렴한 비용으로 단지 주변의 많은 토지를 확보할 수 있고 주택을 판매하여 더 높은 매출 이익률을 얻을 수 있다는 것입니다. 투자 시간이 너무 길고 막대한 자금 조달과 수익이 필요하므로 주기가 멀기 때문에 회사의 현금 흐름이 오랫동안 부족합니다.

China Fortune Land Development가 베이징 링 지역에 여러 개의 "공작 도시"를 개발 및 운영할 때 주거용 부동산에서 발생하는 현금 흐름은 산업 단지 건설에 투자됩니다. 매매가 계속해서 높은 비율로 성장한다면 이 운영 모델에는 문제가 없다. 그러나 “주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것”이라는 배경 하에 베이징 부동산 시장은 구매 제한이 늘어나면서 급격하게 냉각됐다. 2017년부터. 상업용 주택 매매가 큰 차질을 빚고, 현금흐름이 갑자기 부족해지면서 리스크가 부각됐다.

중국 포춘 토지 개발은 도시의 산업 클러스터 도입으로 알려져 있으며 이는 지방 정부에게 매우 매력적입니다. 그러나 대부분의 산업 단지는 표지판이있는 빈 도시입니다. Snowball에 어떤 분이 특별히 전국에 있는 China Fortune Land Development의 공업단지를 방문하러 갔습니다. 대부분이 텅 빈 도시들이었고, 간판 하나만으로 그곳에 정착한 회사들도 많았습니다. China Fortune Land Development의 가장 성공적인 사업인 Gu'an 산업단지에서는 상황이 별로 좋지 않았습니다. 누군가가 18시 20분에 퇴근하기로 되어 있던 Gu'an Aviation 산업단지를 관찰하기 위해 발사되었습니다. 완전히 어둡습니다.

Gu'an Industrial Park와 Peacock City의 주택은 천안문에서 불과 50km 떨어져 있으며 베이징의 많은 장소보다 더 가깝습니다.

차이나포춘랜드개발은 '신산업도시 운영사'로 알려져 있다. '신도시'이기 때문에 당연히 성숙한 도시지역에서 멀리 떨어져 '도시건설운동'을 펼치고 있다. " 광야에서 산업을 가장하여 부동산과 건설을 은폐합니다. 유령 도시. 급진적인 타호와 달리 타호의 토지 보유량은 기본적으로 1급 및 2급 도시의 고품질 지역에 있으며 토지 가치는 매우 높습니다. 그러나 China Fortune Land Development의 부동산 중 상당수는 황무지에 건설되었습니다.

지난 몇 년간 환징 부동산 시장에 대한 북경 합병, 매수 제한 완화 등의 소문이 매년 퍼지고 있음에도 불구하고 저희는 한 번도 환징 부동산을 추천한 적이 없습니다. 우리는 유혹을 받은 적이 없습니다. 하루라도 매입 규제가 진정으로 완화되지 않는 한 베이징 인근 부동산은 투자(투기적) 가치가 전혀 없게 된다.

썰물이 되면 누가 알몸으로 헤엄치고 있는지 알 수 있다.

아직도 차이나 포춘 토지 개발을 구하고 비용을 충당하기 위해 오는 사람들이 있지만 차이나 포춘 토지 개발의 부동산을 구입한 새 소유자는 여전히 행복할 수 있을까요?