부동산은 핵심 산업입니다.

목차

1. 부동산업체 폭증의 결과

2. 부동산시장 회복의 현실적 문제점

3. 부동산 투자기관의 문제점 헤징 전략

저자 노트:

12월 11일 '2021-2022 중국경제연차회의'에서 Ning Ji 부국장이 국가발전개혁위원회와 국가통계국장은 "부동산은 기간산업이고, 주택은 주민의 소비이다"라고 말했다. 규제 당국은 최소한 업계에 대한 신뢰를 회복하겠지만, 월요일과 화요일(12월 13~14일)에 부동산 주가가 지속적인 집단 폭락을 겪을 것이라고는 예상하지 못했습니다. 폭발을 경험한 부동산 회사도 연일 투자자, 공급업체, 주택 구입자에게 둘러싸여 있습니다.

1. 뇌우를 겪은 부동산 회사의 결과

부동산 투자 기관의 많은 동료들은 뇌우 이후로 밤에 잠을 잘 수 없었다고 말했습니다. 부동산 회사가 몰락한 뒤 채권과 각종 부동산 금융상품 투자자, 은행, 신탁, 사모, 금융지주, 소액대출, 보증회사 등이 모두 달려들었고, 이는 더욱 심각한 질주를 촉발하기도 했다. 다양한 기관을 포함하여 대출 추출, 대출 종료, 기소, 압수 및 기타 조치. 안타까운 점은 부동산 회사의 부채 규모가 수백억, 수천억에 이르고 다른 자금 조달 방법이 지속 불가능할 경우 은행이 구하고 싶어도 구할 수 없기 때문에 직접 포기하는 것이 낫다는 점이다. 시장에서는 일반적으로 2022년 춘절 이전까지 부동산 시장이 안정과 회복을 이루지 못한다면(즉, 매매시장이 회복되지 못한다면) 대부분의 민간 부동산 회사들이 생사의 재앙에 직면하게 될 것이며, 시장에서 도태되는 운명을 피하세요.

레버리지가 높고 부채가 많고 회전율이 높은 '3고' 부동산 회사의 경우, 이번에 부동산 시장이 통제를 강화하고 주택 구매자의 기대를 깨뜨린 후 부동산 판매 측면 가장 먼저 영향을 받은 기업이 대금 회수의 어려움이 가중되자 부동산 회사는 점차 공급업체와 투자자의 장기 채무 불이행에 대처하기 시작했습니다. 공매도 금액이 늘어나자마자 신용평가사는 곧바로 부동산 회사와 투자자의 상품 등급을 강등했고, 이어 압도적인 부정적인 소식이 이어졌고, 결국 주식과 채권이 폭락했고, 결국 고객들이 주택 구입과 금융에 대한 두려움을 갖게 됐다. 기관들이 돈을 빌려주기를 꺼려 결국 악순환을 형성하게 되었고, 부동산회사의 매매현금흐름과 자금조달현금은 모든 흐름이 멈춘다면 시간이 지날수록 부동산회사는 자연스럽게 도태될 것입니다.

2021년 12월 9일 차이나 포춘 토지 개발은 "부채 구조 조정 계획이 부채위원회에서 표결되었습니다"라고 발표했습니다. 부채 감축 계획의 관점에서 볼 때 주요 5개 사항은 다음과 같습니다. 첫째, 일부 자산을 판매하고 자금을 부채 상환 및 프로젝트 개발에 사용합니다. 둘째, 일부 좋은 프로젝트와 좋은 토지 구획을 판매하고 해당 항목을 묶습니다. 세 번째는 우선금융부채를 5~8년간 연장하여 상환하는 것이고, 네 번째는 안정적인 현금흐름을 보유한 보유재산으로 신탁 수익 지분을 설정한 후, 다섯 번째는 중국 포춘 토지 개발(China Fortune Land Development)이 나머지 기타 부채를 연장하고 금리 인하 및 후속 운영을 통해 점차적으로 부채를 상환하는 것입니다. 시장 수준에서는 China Fortune Land Development의 주요 금융 부채를 5~8년 연장하면 후속 회복을 위한 시간을 벌 수 있고 동시에 회사의 수익성도 어느 정도 향상될 수 있다고 생각됩니다. 그러나 부채위기의 본질은 아직까지 채권자들의 상환방식, 상환일자, 이자율 등의 승인을 받은 상태일 뿐입니다. 예를 들어 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 매각측면에서는 기본적으로 움직임이 없어 부채상환 계획에 짙은 그림자가 드리워져 있다.

대형 부동산 회사의 경우 위의 부채 정리 계획은 참으로 주목할 만하며 참조 및 복제에 사용할 수있는 부채 해결 계획이 될 수도 있다는 점을 언급할 가치가 있습니다. 이는 대형 부동산 회사와 중소 부동산 회사의 폭발적인 성과의 본질적인 차이일 수도 있다는 점이다. 큰 것은 실제로 큰 이점을 가질 수 있습니다.) 물론, 좀 더 현실적인 관점에서 보면, 위에서 언급한 계획들은 부동산 투자기관들이 마지못해 받아들일 수 밖에 없습니다. 부동산 회사는 공간과 시간을 맞바꾸어야 하고, 투자자들은 연장 여부와 관심도가 높아지는지 천천히 기다릴 수밖에 없습니다. 신탁, 사모펀드 등 다양한 기관이 얼마나 오랫동안 지속될 수 있을지는 각 기관의 운용 능력에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 부동산 시장 회복 문제

지난 12월 11일 열린 '2021-2022 중국경제연차회의'에서 한웬시우 중앙재정실 부국장은 경제위원회와 국가발전개혁위원회 부주임, 국가통계국 국장인 국가닝지저(寧吉治)가 최근 개최된 중앙경제공작회의에 대해 권위 있는 해석을 했다. Ning Jizhe는 “주민의 기본 주택 보안을 강화해야 합니다. 부동산은 핵심 산업이고 주택은 주민의 소비라는 입장을 고수하고 예측 지침을 강화해야 합니다. 새로운 개발 모델을 모색하고, 임대와 구매 모두를 장려하고, 장기 임대 주택 시장의 발전을 가속화하고, 저렴한 주택 건설을 촉진하고, 주택 구매자의 합리적인 주택 수요를 더 잘 충족할 수 있도록 상업용 주택 시장을 지원합니다. 부동산산업의 선순환과 건전한 발전을 도모하기 위해 도시별 정책을 시행한다.

Han Wenxiu는 "부동산 산업은 규모가 크고 체인이 길며 다양한 영역을 포함합니다. 국가 경제에서 사회 전체의 고정 자산 투자에서 매우 높은 비중을 차지하고 있습니다. 재정 수입, 금융기관 대출 총액 등이 경제와 금융에 매우 중요합니다." 안정성과 위험 예방은 중요한 시스템적 의미를 갖습니다.

지난 12월 8일부터 10일까지 베이징에서 중앙경제공작회의가 열렸다. 부동산 관련 성명서는 “집은 투기가 아닌 생활을 위한 것이라는 입장을 견지해야 한다. 기대와 지침을 강화하고, 새로운 개발 모델을 모색하고, 임대 및 구매 촉진을 주장하고, 장기 임대 주택 시장의 발전을 가속화하고, 저렴한 주택 건설을 촉진하고, 합리적인 주택을 더 잘 충족할 수 있도록 상업용 주택 시장을 지원합니다. 주택 구입자의 수요를 파악하고, 도시별 정책을 시행하여 부동산 산업의 선순환과 건전한 발전을 도모합니다. 중앙경제공작회의 기조에 따르면 현재 부동산은 '시장 안정' 단계에서 '산업 안정' 시급 단계로 조정됐다. 데이터에 직관적으로 반영되어 있으며, 2020년을 예로 들면 부동산 산업의 부가가치는 GDP의 7.3%를 차지하며, 부동산과 그 산업체인은 우리나라 부동산의 17%를 차지합니다. 개발투자는 고정자산 투자의 27.3%를 차지하며, 부동산과 그에 따른 산업연쇄는 사회 전체 고정자산 투자의 51.5%를 차지하며, 각종 대출 잔액에서 부동산 대출이 차지하는 비중은 27.4%입니다. %(2021년 6월). 2021년 부동산 융자 증가는 중국 사회 융자 증가의 20%를 차지할 것입니다. 주식 및 채권 주택 시장 가치에 대한 중국 주택의 비율은 66.6%입니다. 주식 및 채권에 대한 시장 가치는 주택 시장 가치가 상대적으로 높습니다.

많은 사람들은 부동산 시장이 그토록 어려운 이유를 잘 이해하지 못합니다. 실제로 신뢰 회복을 결정하는 세 가지 주요 요인이 완전히 개선되기 전까지는 부동산 금융상품에 대한 투자자의 신뢰인지, 신뢰도인지 시장이 단기적으로 변화하기는 어려울 것입니다. 주택구입자들의 주택시장 동향을 보면, 첫째, 부동산시장의 매매측면에서는 도시별 정책을 시행하고 구매제한, 대출제한, 매매제한, 가격제한 등을 적절히 조정할 필요가 있다. 판매량과 가격의 회복은 부동산 시장에 대한 사회 전체의 신뢰 회복의 기초이며, 부동산 시장에 대한 사회 전체의 신뢰 회복의 기초이기도 합니다. 12월 중앙경제공작회의에서 요구한 '도시별 정책'을 통해 부동산산업의 선순환과 건전한 발전 촉진, 둘째, 신용정책 완화. 현재 주요 초점은 채권금융과 국가를 위한 은행금융이다. 그러나 다른 부동산 회사에 대한 신용정책은 전혀 완화되지 않아 대부분의 부동산 회사는 여전히 정상적인 자금 조달과 자본 순환을 이루지 못하고 있습니다. 증가하는 시장 위험; 세 번째 문제는 판매 전 자금에 대한 감독입니다. 일부 도시에서는 "납품 보장"이라는 압력으로 인해 은행 보증과 같은 대체 방법을 채택했지만 대부분의 지방 정부는 여전히 강력한 방법으로 판매 채권을 동결했습니다. 즉, 부동산회사는 여유자금이 있어도 이를 사용할 수 없는 딜레마에 빠지게 되는데, 이러한 상황은 결국 부동산회사의 재정적 스트레스를 초래하게 된다. 특히 부채 상환과 신규 투자에 부정적인 영향을 미치고 있다.

3. 부동산 투자 기관의 헤지 전략

부동산 회사들 사이에 폭풍 같은 파도가 몰아치는 가운데, 부동산 투자는 파산후 채무상환, 파산비용 및 수익채권 > 주택구입자 청구 > 사업자금 상환 우선순위 > 근로자 급여 > 세금 > 일반 청구 순으로 판단하면 유산펀드 및 지분신탁 상품의 피해가 상당히 컸습니다. 저희는 주로 지분 투자 상품을 만듭니다. 기관으로서 저희는 거래상대방(부동산 회사)이 파산할 경우 실제로 매우 소극적입니다. 첫째, 부동산 회사가 파산하더라도 프로젝트를 매각할 수 없습니다. 가격을 낮추고 손실을 감수하려고 하면 팔 수 없습니다. 둘째, 새로운 프로젝트에 자금이 들어올 수 없으며, 기본적으로 어떤 기관도 계속해서 자금을 제공하고 사전 자금 조달을 대체할 의향이 없습니다. 주택담보대출의 경우, 정부는 납품보증 원칙, 즉 판매대금으로는 사전에 조달한 원금과 이자를 상환하기 어렵다는 원칙 하에 감독계좌에 자금을 단단히 고정시켜 놓을 예정입니다.

파이낸싱 만료 후 원활하게 빠져나가지 못하는 문제를 보다 잘 해결하기 위해 현재 다음과 같은 사업 전략을 조정하고 있습니다.

1. 파트너 소개

예를 들어 파이낸싱 주주들과 소통하고, 인수자나 신규 투자자를 직접 소개하는 등 기존 파이낸싱 주주들이 프로젝트 회사에서 탈퇴하는 경우(부동산 회사가 폭발 후에도 프로젝트 회사에 계속 남아 있으면 영향을 미칠 것입니다.) 프로젝트 회사의 자금 조달 및 판매) ).

참고: 심천-동관 지역의 HD 프로젝트 중 상당수는 파트너(투자 기관 포함)가 HD가 보유한 프로젝트 회사의 지분을 직접 인수하거나 파트너(투자 기관 포함)가 직접 제3자를 찾는 것을 포함합니다. HD 지분 보유를 인수합니다.

2. 도박처리 : 강제판매

퇴출단계에서 발생할 수 있는 분쟁이나 논란을 고려하여, 이제 전면시 도박약정을 통한 사전진행에 더욱 주의를 기울이게 되었습니다. -라인 파이낸싱은 만기 후 강제매각 방안을 명확히 하고, 투자 후 단계에서 프로젝트 회사 인감, 은행계좌 등 관리 등 강력한 감독 실시에 더욱 주의를 기울인다. 프로젝트 회사의 수입 및 지출 관리 및 자금 모니터링.

3.***부채 처리

분쟁이나 논란의 여지가 있는 문제로 인해 결국 파산 및 회생 절차에 들어간 경우 일반적으로 파산을 통해 이를 달성하기 위한 대리인 도입을 고려하게 됩니다. 및 정리 절차* ** Yide에 대한 투자, 단, 프론트엔드에 대한 투자 후 감독이 확립되어 있다는 전제(예: 금융업자가 금고를 도난당하지 않음) 및 자산, 채권, 부채 등 . 프로젝트 회사의 모든 것이 통제됩니다.

4. 소송 처리

이 방법은 비교적 일반적이므로 자세히 설명하지 않습니다.