선전의 중고 주택 기준 가격 정책: 기준 가격은 '효과적'입니다.

"내 생각에는 선전 부동산 시장이 수년 동안 규제를 받아왔고 기준 가격이 가장 강력한 것 같다"고 고위 부동산 중개업자 루오화(가명)는 농담했다.

2021년 2월 8일, 선전은 중국 중고 주택 참고 가격 공개 메커니즘 구축에 앞장서고 도시 내 3,595개 커뮤니티에 대한 가이드 가격을 공개했습니다. 눈 깜짝할 사이에 1년이 지나갔습니다. 올해 선전 부동산 시장은 너무 많은 일을 겪었습니다. 중고 주택 거래량이 15년 만에 최저치를 기록했고 학군 주택에 대한 신화는 더 이상 예전과 같지 않으며 부동산 중개인은 어려움을 겪고 있습니다. 일방적인 대리시대가 도래했고, 매수자는 집을 움켜쥐다가 감히 사지 못하는 상황이 되었고, 매도자는 낙관론에서 동요로 변했고, 투자자들은 조용히 시장에서 물러나고… 심천 부동산 시장의 전환점 효과는 분명하다고 할 수 있습니다. 오늘날 이 "규제 도구"는 점점 더 많은 도시에서 사용되고 있습니다. 2022년 들어서는 중고집 기준가격은 어디로 갈까?

'오르기만 하고 떨어지지 않는다'는 더 이상 예상되지 않는다

중고집 기준가격이 가장 우려스러운 점은 덜 핵심적인 지역의 고급 주택 가격이 절반으로 인하됐다는 점이다. 예를 들어 난산 헝위 빈청(Nanshan Hengyu Bincheng)과 중국 자원 도시(China Resources City)의 기준 가격은 평방미터당 132,000위안으로 책정됐다. 이 가격은 당시 추측이 높았던 거래 가격과는 거리가 멀다.

이후 선전의 주택 구매자들은 주요 부동산 중개 플랫폼의 APP 스타일이 갑자기 바뀌었고 소유자의 공시가격만 남았다는 사실을 발견했습니다. 그 직후 선전의 많은 은행들은 공식 중고 주택 기준 가격을 기준으로 중고 주택 대출 한도를 순차적으로 승인했습니다. 시중은행의 대출기준은 기준가격을 기준으로 하기 때문에 가장 중요한 금융수준이 많은 주택 구입자들의 '목구멍'에 갇혔다고 할 수 있다. 당시 선전 관련 부서에서는 중고 주택 거래 기준 가격을 공개하면 중고 주택 거래 정보 공개를 늘리고 시장에서 합리적인 거래를 유도하며 부동산 중개 기관이 합리적으로 공시하도록 유도할 수 있다는 뜻으로 해석했습니다. 시중은행이 합리적으로 중고주택대출을 발행하도록 유도하여 개인 주택신용위험을 예방 및 통제하고 시장의 기대를 안정시킵니다.

Luo Hua의 견해에 따르면 중고 주택 기준 가격의 힘은 거래량의 상당한 감소와 가격 완화 등 여러 측면에서 반영됩니다. 더 중요한 것은 많은 주택 구매자와 투자자가 더 이상 "상승만 하고 하락은 하지 않는다"는 기대를 갖고 있지 않다는 것입니다.

중고 주택 거래 기준 가격은 얼마나 강력합니까? 2021년 2월 선전이 중고 주택 기준 가격을 출시한 후 선전의 중고 주택 거래량이 4,166건으로 급락했습니다. 그 달의 단위는 전월의 7,008개 단위와 비교하여 전월 대비 40% 감소했습니다. 2021년 3월 이 데이터는 6,789채로 반등했지만 '마지막 영광'이 됐다. 이후 중고주택은 지난해 10월 1,605채까지 떨어진 적도 있는 등 계속해서 하락세를 이어갔다. 이후 거래량이 반등했지만 올해 1월 선전의 중고 주택 거래량은 1,557채로 전년 동기 대비 75.04% 감소했다. 연간 기준으로 2021년 선전에서 판매된 중고 주택은 40,699건으로 2020년 95,273건에 비해 전년 대비 57.3% 감소했으며, 2012년 57,203건, 2014년 57,251건보다 훨씬 낮습니다. , 지난 15년 만에 최저치를 기록했습니다.

거래량이 크게 감소한 것에 더해 중고 주택 가격도 완화 조짐을 보이는 것으로 보이며, 특히 '경화'로 알려진 학군 주택의 경우 더욱 그렇습니다. 더욱이 점점 더 많은 부동산 소유자들이 기준 가격이나 그에 가까운 주택을 기꺼이 판매하고 있습니다. Le Youjia 연구센터의 데이터에 따르면 주택의 기준 단가가 제곱미터당 100,000위안이고 실제 거래 가격이 제곱미터당 120,000위안이라고 가정하면 편차는 20%입니다. 2021년 7월 이전에는 거래가격과 기준가격의 편차가 있는 거래주문 비율이 10% 미만이었고, 거래주문 중 20% 이상이 60% 이상을 차지해 당시 거래가격이 높았음을 알 수 있다. 기준 가격보다 훨씬 높았습니다. 지난해 8월부터 편차 10% 이내 부동산 비중이 크게 늘었고, 9월과 비교하면 10월에는 기준가격에 가까운 가격으로 매매되는 부동산이 많아진 것을 알 수 있다. .

"학군 집값이 빠르게 오르락내리락하고 있다. 최근 바이화학군에 소형 주택을 샀는데, 가격이 1년 전보다 30%나 떨어졌다." 화씨는 기자들에게 "대학가의 기대치가 기준가격에 겹쳐 있고, 올해는 강력한 규제 조치가 너무 많다"고 말했다. 하지만 기준가격 시대가 가져온 가장 큰 변화는 미묘한 심리 변화라고 본다. 구매자와 판매자: 그들은 더 이상 주택 가격이 "오르기만 할 것이다"라고 맹목적으로 믿지 않습니다. "사실 선전에서는 주택 구입에 대한 수요가 여전히 존재하지만 많은 사람들이 더 조심스러워졌고 더 이상 이전처럼 눈을 뜨지 않게 되었습니다."

중고집 기준가격은 어디로 갈까?

기준가격을 가장 먼저 도입한 선전 외에 상하이, 시안, 청두, 광저우, 싼야, 둥관 및 기타 도시에서는 부풀려진 매물을 통제하고 중고 주택의 온라인 서명 거래 가격을 개선하며 중고 주택 시장을 위한 기타 조치를 위해 참조 가격을 연속적으로 도입했습니다.

광둥-홍콩-마카오 대만구 지역의 선전, 광저우, 둥관이 잇따라 중고 주택 기준가 정책을 시행하고 있으며, 주변 도시들의 조화로운 규제가 방향을 잡는다는 점은 주목할 만하다. . Le Youjia 연구 센터는 작년에 선전 부동산 시장의 관망심리가 매우 강했다고 믿고 있으며 광저우와 둥관도 중고 주택 참고 가격 정책을 연속적으로 도입했지만 참고 가격 메커니즘은 일부 인기 있는 지역에만 시행되었습니다. 이는 여전히 지역 중고 부동산 시장에 영향을 미치고 있으며, 정책 도입 이후 지역 중고 주택 검사 건수와 거래량이 다시 크게 감소했습니다.

부동산업체의 변화, 규제강화, 정책바닥 출현도 2021년 국내 부동산시장의 키워드다. 지난해 초와는 달리 지난해 말부터 일부 시에서는 느슨한 선지급 기금 정책, 인재 주택 구입 보조금, 기타 지원 정책 등 부동산 시장 안정을 위한 정책을 도입하기 시작했다. 이러한 새로운 맥락에서 중고 주택의 기준 가격은 어디로 갈 것인가?

광둥성 주택 정책 연구 센터의 수석 연구원인 Li Yujia는 기준 가격의 시행 강도가 다음과 같을 것이라고 믿습니다. 시장이 확실히 조정되고 정부의 부동산 시장 정책 기조가 안정으로 바뀌면서 안정성이 최우선으로 나타났기 때문입니다. 중고주택 준거가격의 핵심은 레버리지를 줄이는 동시에 중고집 가격 상승으로 인한 투기도 차단한다는 점이다. 기준가격은 일반적으로 매매가격이나 상장가격보다 낮기 때문에 시장에 주택가격 하락에 대한 기대감을 불러일으킬 수도 있고, 이는 시장 안정에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 더욱이, 이제 '일대일, 일대일' 구매 수요가 전체 신규 주택 시장을 지배하고 있습니다. 중고 주택 시장이 계속해서 하락한다면 이는 신규 주택 판매에도 매우 해로울 것입니다. "2022년에도 중고주택 기준가격 시행 범위가 크게 확대되지 않거나 현 상태를 유지할 것으로 예상한다."

연구소 싱크탱크센터 연구책임자 얀 위에진은, 현 상황을 토대로 기준가격 정책은 오히려 추진이 늦어지고, 중고주택 시장이 뜨거워지면 정책이 강화되는 경우가 많다고 본다. 현재 중고주택 시장이 전반적으로 부진하지만, 그렇다고 해서 향후 시장 투기가 다시 나타난다면 관련 정책은 계속 늘어날 것이라는 점은 적어도 인위적으로 높은 차율 현상이 나타나고 있음을 보여준다. - 주택 가격도 통제될 수 있습니다.

“지금은 기준 가격 조정 기간입니다. 가격이 계속 떨어지면 대출 가능 금액이 줄어들고 올해 선전을 앞두고 중고 주택 시장은 더욱 추워질 것입니다.” 부동산 시장에서는 Luo Hua도 신중한 입장을 유지하고 있습니다.