소득 대비 주택 가격 비율은 50개 도시에서 소폭 하락했습니다.

규제가 심화되면서 국내 부동산 시장은 합리적 발전 단계에 들어섰다. 최근 연구기관이 발표한 추적·모니터링 결과에 따르면 주택소득 대비 주택 가격 비율, 주택 가격 소득 비율 편차, 주택 가격 초과인월 정도 등 시장 운영을 반영하는 데이터는 모두 항상 합리적인 수준에 가까워졌습니다.

주택가격-소득비율 하락

지속적인 규제가 주택가격 안정에 큰 역할을 했으며, 주택가격-소득비율 하락은 완전히 이 변화를 반영했습니다.

며칠 전, 상하이 E-하우스 부동산 연구소는 '2018년 전국 50개 도시의 소득 대비 주택 가격 비율 편차에 관한 연구 보고서'를 발표하며, 주택 가격 변동을 발표했습니다. 2018년 베이징, 상하이 등 50개 도시의 소득 비율. 조건. 주택가격소득비율은 가구의 가처분소득에 대한 총 주택가격의 비율을 말한다. 일반적으로 수년간의 소득 대비 주택 가격 비율 데이터를 비교하면 해당 비율이 상승하면 주택 가격이 너무 빨리 상승하고 주택 가격의 거품 구성 요소가 증가했음을 나타내는 반면, 비율이 감소하면 이는 주택 가격이 합리적인 범위에 가까워지고 거품 성분이 상대적으로 감소했음을 나타냅니다.

데이터에 따르면 2018년 50개 도시의 평균 가격 대비 소득 비율은 13.9로, 2017년 14.1에 비해 1.4 감소했습니다. 역사적 추세로 볼 때, 2010년부터 2015년까지 소득 대비 주택 가격 비율은 지속적으로 하락했습니다. 이 기간 동안 국내 부동산 시장 재고는 계속 증가하여 최대 약 7억 평방미터에 이르렀습니다. 또한, 중부, 서부, 동북부 도시와 대부분의 3, 4선 도시는 높은 재고량의 영향을 받아 주택가격이 계속 하락하는 등 전국 주택가격 추세가 상대적으로 약한 것으로 나타났다. 그러나 2016년 이후 부동산 시장이 줄어들고 곳곳에서 주택 구입 장려 정책이 도입되면서 가치가 12.6으로 전년 대비 17배 상승했다. 2017년에도 기대는 변함이 없어 주택 가격이- 소득 대비 비율은 최근 몇 년간 최고치인 14.1까지 계속 상승할 것으로 예상되지만, 전년 대비 증가율은 좁아졌습니다. 그러나 2017년에는 국내 핫도시들이 전반적으로 규제조치를 도입하고 정책의 실효성이 지속적으로 발표되어 2018년에는 소득 대비 주택가격이 소폭 하락한 것이 타당하다.

도시별로 보면 1선 도시의 주택 가격이 전국 최고 수준이어서 주택 소득 대비 주택 가격 비율이 다른 도시에 비해 크게 앞선 모습을 보였다. 2018년 하락세에도 절대값은 여전히 ​​높은 수준이다. 2선 도시의 소득 대비 주택 가격 비율은 3, 4선 도시와 상대적으로 비슷합니다. 그 중 2선 도시의 소득 대비 주택 가격 비율은 2018년에 소폭 하락했습니다. 핵심 도시 지역에 위치한 3선 및 4선 도시의 소득 대비 주택 가격 비율은 2017년과 동일하게 유지되었습니다. 비핵심 수도권 3선, 4선 도시의 경우, 2018년에도 소득 대비 주택가격 상승률이 지속적으로 확대되었으나, 절대값은 여전히 ​​4선 도시 중 가장 낮은 수준이다.

편차 정도는 소폭 감소했다

그리고 주택 가격 변화를 반영하는 또 다른 지표인 소득 대비 주택 가격 비율의 편차도 동시에 감소하여 정책 규제의 영향으로 부동산 시장은 '버블 스퀴즈' 단계에 진입했다.

이주연구소 연구원인 션신(Shen Xin)은 우리나라의 통계시스템이 그다지 건전하지 않기 때문에 이를 바탕으로 계산한 주택가격-소득 비율 데이터가 유럽만큼 정확하지 않다고 설명했다. 미국과 우리나라는 상업용 주택에 대한 통계적 역량이 유럽과 다르며, 미국과도 차이가 있어 비교가능성이 크지 않다. 우리 나라의 여러 지역에 대해 주택 가격 대비 소득 비율의 합리적인 범위는 단일 지표로 나눌 수 없습니다. 따라서 주택가격 소득비율을 기준으로 주택가격 소득비율의 편차를 합리적인지 여부를 판단하는 기준으로 산정하게 된다.

데이터에 따르면 2018년 50개 도시의 소득 대비 주택가격 비율 편차는 14.1로, 2017년 15.7%보다 1.6%포인트 감소했다. 전반적으로 국내 시장이 냉각되면서 편차값은 하락세를 보였다. 전국 부동산 시장의 냉각세가 지속되면서 2019년에는 50개 도시의 주택가격 상승폭이 줄어들 것으로 예상되며, 소득 대비 주택가격 비율 편차도 지속적으로 낮아질 것으로 예상된다.

도시 카테고리를 보면 1선과 2선 도시가 다른 도시에 비해 앞서 있고, 편차 곡선도 크게 낮아졌다. 2018년 핵심 수도권 3선 및 4선 도시의 편차 정도는 소폭 감소했으며, 비수도권 3선 및 4선 도시의 추세는 다른 도시에 비해 뒤쳐졌습니다. 아직도 상승 중입니다.

구체적으로 2018년 1선 도시의 편차 정도는 19.6으로 2017년에 비해 5.9%포인트 감소했고, 수도권 2선 도시와 3, 4선 도시의 편차 정도는 각각 14.1, 16.3으로 2.9% 감소했다. 2017년 대비 각각 0.3%포인트, 비수도권 3선 및 4선 도시의 편차는 5.9로 2017년보다 5.2%포인트 증가했고 증가율은 소폭 축소됐다.

도시별로 살펴보면, 도시별 주택가격 대비 소득비율 편차에 큰 격차가 있는 것으로 나타났다. 그 중 41개 도시는 음의 편차를 나타냈다. 편차가 가장 큰 도시는 둥관으로 36이다. 또한 우후(Wuhu), 금화(Jinhua), 선전(Shenzhen), 시안(Xi'an)의 편차 정도는 각각 28.7, 28.6, 28.3, 28로 이들 4개 도시의 주택 가격 편차 수준이 상당히 높다는 것을 의미한다. 그 이유는 이번 시장 가격에서 선전과 둥관의 주택 가격이 크게 상승한 반면, 시안, 우후, 금화는 상대적으로 늦게 시작했지만 최근에는 모두 '선도적인' 역할을 했기 때문입니다. 편차가 가장 낮은 도시는 주로 서부 지역이며 규제가 가장 엄격한 도시입니다. 예를 들어 란저우는 -12.1, 우루무치는 -11.4, 싼야는 -8.8입니다. 비율은 모두 상당히 낮습니다.

Shen Xin은 전반적으로 부문 순환 현상이 2018년에 다양한 계층의 도시 간 지역적 차별화를 상대적으로 완화했다고 지적했습니다. 2017년 초, 1선 도시와 일부 인기 있는 2선 도시에서는 더 강력한 정책과 함께 여러 차례의 규제를 도입한 반면, 비핵심 대도시 지역의 3선 및 4선 도시에서는 주택 우대 정책이 상대적으로 느슨했습니다. 보조금 정책 개혁으로 인해 주민들이 주택 구입을 장려하게 된 것은 2017년 이후 해당 도시에서 명백한 주택 가격 현상이 발생했기 때문이다. 그러나 앞으로는 부동산 시장 전체가 냉각되고 주택개혁 강도가 약해지면서 비수도권 3·4선 도시의 일탈 상승세도 둔화될 것으로 예상된다.

주택가격 초과인월 정도가 감소했다

또한 주택가격 초과인월 정도의 변화로 볼 때 전체적인 수준도 하락하는 등 규제가 한몫한 것으로 보인다. 부동산 시장 운영에 중요한 역할을 하고 주택 가격을 합리적인 수준으로 끌어올렸습니다.

데이터에 따르면 전국 50개 일반 도시 중 24개 도시가 긍정적인 점수를 받아 주택 가격 초과인출 정도가 다양한 것으로 나타났으며, 나머지 26개 도시는 부정적인 점수를 받았으며 현재 주택 초과인월은 없습니다. 현상. 주택 가격 초과인월 데이터를 추가로 관찰한 결과 우루무치와 란저우를 포함한 서부 도시의 초과인월 데이터가 현재 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 이는 또한 이 두 도시의 주택 구입 압력이 전국에서 가장 낮다는 것을 보여줍니다.

주택 가격 당좌 대월이 높은 도시는 둥관, 르자오, 우후, 시안, 금화이며, 그 중 둥관과 르자오는 주택 가격 당좌 대월이 가장 높습니다. 베이징, 상하이 등 규제가 가장 엄격한 도시에서는 시장이 크게 냉각됐고, 주택가격 초과인월도 2017년에 비해 완화됐다. 또한 충칭, 청두, 창사 등 도시에서도 규제로 인해 주택 가격의 초과인월 수준이 합리적인 범위로 회복되었습니다.

(기사 출처: Financial Weekly)