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인프라 리드를 이해하는 데 도움이되는 세 가지 질문
22 년 4 월 24 일 중국증권감독회, 국가발전개혁위는' 인프라 분야 부동산투자신탁기금 (REITs) 시범 관련 업무 추진에 관한 통지' (증감 [22] 4 호) 를 공동 발행했고, 4 월 3 일 증권감독회는' 공개 모집' 에 대해 공동으로 발표했다. < P > 위의 두 가지 규정에 근거하여 이 책을 결합해서 세 가지 중요한 질문, 즉 1, ReiTs； 가 무엇인지, 둘째, 왜 중국은 인프라 REITs； 를 도입했습니까? 셋째, 인프라 REITs 분류. 국가 기반 시설인 REITs 의 목적과 의미를 빠르게 처리할 수 있도록 도와줍니다.
1, r ei ts
REITs (real estate investment trusts): real 중국어는 "진짜" 를 의미합니다. Estate 중국어는' 부동산',' 부동산권' 을 의미한다. Investment 중국어는 "투자" 를 의미합니다. Trusts 중국어는' 신탁' 을 의미한다.
REITs 는 부동산 투자신탁기금 (부동산 투자신탁기금) 이다. 수익증서 발행으로 특정 다수의 투자자의 자금을 공개적으로 모아 전문투자기관에 투자경영관리를 맡기고 투자종합수익을 투자자에게 비례하여 분배하는 금융투자상품을 말한다.
인프라 REITs 란 무엇입니까? < P > 이 개념을 소개하기 전에' 자산증권화 업무' 라는 개념을 도입할 필요가 있다. < P > 자산증권화 업무란 기초자산에서 발생하는 현금 흐름을 상환 지원으로 구조화 등을 통해 신용등급을 올리는 것을 말합니다. 이를 바탕으로 자산지원증권업무를 발행하는 활동입니다.
기본 자산이란 무엇입니까?
기초 자산은 법률 및 규정을 준수하며, 소유권은 분명하며 독립적이고 예측 가능한 현금 흐름을 생성할 수 있으며, 특화될 수 있는 재산권이나 재산을 의미합니다. 기초 자산은 단일 재산 권리 또는 재산 또는 복수 재산 권리 또는 재산으로 구성된 자산 조합이 될 수 있습니다.
기본 자산에는 무엇이 포함됩니까? < P > 기업 채권, 리스 채권, 신용자산, 신탁혜택 등 재산권이 포함됩니다. 인프라, 상업재산 등 부동산이나 부동산 수익권, 그리고 중국증권감독회가 인정한 기타 재산이나 재산권입니다. < P > 위의 정의는' 증권회사 및 펀드 관리회사 자회사 자산증권화 업무관리규정' (증권감독회 공고 [214] 49 호) 에서 인용한 것이다. < P > 소위 인프라 REITs: 증권감독회 공고 [214]49 호에 따라 발행된 인프라 자산 지원 특별 프로그램을 말합니다. 인프라에는 창고 물류, 유료 도로, 공항항 등 교통시설, 수전기열 등 시정시설, 산업단지 등 기타 인프라가 포함되며 주택과 상업토지는 포함되지 않습니다. < P > 이 정의는' 공공모집 인프라 증권투자기금 지침 (시범)' (의견초안) 에서 인용한 것이다.
둘째, 우리나라가 인프라 REITs 를 도입한 이유는 무엇입니까? < P > 공동묘지 REITs, 즉 부동산 투자신탁기금은 196 년대 미국 출범 이후 4 여개국에서 이 제품을 출시했으며, 투자 분야는 최초 부동산에서 호텔 창고, 공업지, 인프라 등으로 확대되어 부동산에 전문적으로 투자하는 성숙한 금융상품이 됐다. < P > 현재 우리나라에는 아직 진정한 공동묘지 REITs 가 없다. 인프라 재고 자산을 효과적으로 활성화하기 위해 자본 시장 서비스 실체의 경제적 효율성을 강화하고 자본 시장 투자 자금 조달 도구를 풍부하게 하며 인프라 REITs 를 도입했습니다.
미국의 인프라 REITs 는 어떻게 발전했습니까?
1929 년 대공황으로 미국과 글로벌 경제가 크게 하락하여 경제를 살리기 위해 1933 년 루즈벨트 대통령은' 전국공업부흥법' 에 서명했는데, 그 중요한 내용 중 하나는 정부의 공공 * * * 공사에 대한 투자였다. 195 년대에 아이젠하워 대통령은 인프라 분야에 민간 자본을 도입하여 GDP 에 대한 총 투자의 비중을 7& 로 높였습니다. 연방 정부의 부채는 계속 감소하고 있습니다.
28 년 금융위기 이후 오바마 대통령은' 29 년 미국 회복과 재투자법' 을 반포해 투자 인프라를 통해 경제 성장을 촉진할 것을 제안했다. 트럼프 대통령이 제안한' 장기 인프라 투자 계획' 도 마찬가지다. < P > 216 년 11 월 현재 미국 부동산투자협회의 지분류 REITs 종합지수 중 167 개 공모 REITs 가 5 개 인프라 REITs 를 포함해 총 시가가 764 억 달러로 전체 공모 REITs 총 시가의 8.35% 를 차지했다.
개인투자자 투자 REITs 는 무엇을 주의해야 합니까? ('사투사' 를 참고하는 뉴스 해석) < P > 이런 펀드는 우리가 평소 알고 있던 공모기금 투자 방향과 다르다. < P > 예를 들어, 보통 공모 기금을 구입하면 투자 방향은 주식/채권/통화기금이 될 수 있으며 투자 범위는 좁습니다. < P > 인프라 REITs 에 투자할 때, 본질적으로 인프라에 직접 투자할 필요가 없습니다. REITs 를 구입하면 인프라 내 프로젝트의 천분의 일, 만분의 일의 몫을 받는 것과 같습니다. 이런 몫으로 인프라에 투자했습니다. < P > 인프라 투자 분야에 들어가려면 상당한 자금력이 있어야 합니다. 이 ReiTs 도구는 인프라의 투자 문턱을 낮추는 것과 같습니다. < P > 하지만 인프라 REITs 는 상업용 부동산과 주택을 제거한 후의 부동산이라는 것을 분명히 해야 한다. < P > 본질적으로 인프라 REITs 는 이 분야의 투자 문턱을 낮춰 더 많은 자금을 이 분야로 유도하는 정책 지향을 반영한 것이다. 예: 물류 산업/유료 도로/수력 난방 등 < P > REITs 를 구입하면 1 만분의 1 또는 천분의 일, 물류 프로젝트의 권익, 유료회사의 권익, 전기열의 권익과 비슷하다.
지분은 구체적으로 무엇입니까? < P > 유료 도로의 통행료는 배당금으로, 창고 물류의 현금 흐름은 배당금으로 한다.
구체적인 수익률은 얼마입니까?
5% 정도, 두 자릿수에 도달할 수 없습니다.
투자 위험은 어떻습니까?
는 주로 철수의 위험이다. 예를 들어, 극단적인 홍콩 ReiTs 는 3 연살을 당했다. 일살은 시장 자체의 격동이다. 관광업계가 현지 부동산 집세 수익에 대한 파괴가 매우 크다는 것이다. 이살은 전염병의 전체 전염이다. 삼살은 전 세계가 함께 하락하여 불황과 쇠퇴기에 빠졌다. < P > 셋째, 인프라 REITs 유형 < P > 자산 구성 및 투자 수익의 출처에 따라 인프라 REITs 는 지분형, 담보형, 혼합형으로 나눌 수 있습니다. 실제로 다른 형태의 리드가 하는 역할은 다르다. 유추 상업용 부동산류 REITs, 인프라 REITs 는 다양한 기초자산과 투자 형태를 가질 수 있다. < P > 인프라 REITs 는 기초자산 양도와 관련된 상업용 부동산과 같은 담보대출 모델을 덜 채택하고 안정적인 운영기에 진입하는 인프라 자산을 성숙해 지분형 REITs 개발에 적합하다. < P > 하지만 건설기간 동안 인프라 REITs 는 임대물을 형성하기 어렵고 프로젝트 수익이 거의 없기 때문에 담보형 REITs 형식으로 개발대출을 발행하여 이익수익을 얻는 것이 더 적합하다.
인프라 REITs 에 대해 이야기하면 PPP 에 대해 이야기할 수 없습니다.
PPP 모드란 무엇입니까?
는 공공 * * * 인프라의 프로젝트 운영 모드인 정부 및 사회 자본 협력인 Public-Private Partnership 입니다.
인프라 REITs 와 PPP 는 서로를 촉진하고 보완합니다. < P > 한편, PPP 모델은 인프라 REITs 에 양질의 기초 자산을 대량으로 제공합니다. 한편, 인프라 REITs 는 PPP 프로젝트의 선행 투자자들에게 실행 가능한 탈퇴 통로를 제공한다. < P > 자본의 수익과 탈퇴 메커니즘은 사회자본이 PPP 프로젝트에 개입하는지 여부에 대한 중요한 고려 사항이기 때문에 인프라 REITs 의 도입과 세수혜택 정책을 결합하면 현재 PPP 프로젝트에 대한 사회자본의 투입 문제를 크게 바꿀 수 있다. < P > 조직 형태와 거래 구조의 특성에 따라 인프라 REITs 는 회사형, 계약형, 파트너십형 REITs 의 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다. < P > 회사형 REITs 는 * * * 같은 투자 이념을 가진 투자자가 법에 따라 특정 대상에 투자하는 영리를 목적으로 하는 주식제 투자회사를 말한다. 이 회사는 주식 발행을 통해 자금을 모으는 독립 법인 자격을 갖춘 경제주체로 주식유한회사와 비슷하다. < P > 계약형 REITs 는 투자자가 투자회사 또는 REITs 관리자와 신탁계약을 체결하고, REITs 관리인과 신탁계약을 맺고 수익증서 발행을 통해 구성된 투자신탁펀드를 말한다.
REITs 관리자는 REITs 의 후원자로, 수익증을 발행함으로써 자금을 모아 신탁자산을 구성하고 신탁계약에 따라 투자한다. REITs 관리인은 신탁계약에 따라 신탁자산을 보관하고 증권, 현금관리 및 관련 대리업무를 구체적으로 처리하며 일반적으로 은행이 맡는다. < P > 호주, 캐나다, 말레이시아, 싱가포르, 중국 홍콩, 대만 등의 국가에서 REITs 의 전형적인 구조는 계약형이다. < P > 파트너 REITs 는 유한 파트너 (LP) 와 일반 파트너 (GP) 로 구성되며, 유한 파트너 (LP) 가 REITs 에 투자하고 REITs 의 수익을 공유하지만 REITs 의 트랜잭션 관리에 참여하지 않으며, 해당 투자액으로만 REITs 에 대한 제한을 받는다는 의미입니다. 일반 파트너 (GP) 는 REITs 업무를 관리하고 REITs 에 대한 무한한 연대 책임을 진다. < P > 아래 그림은 회사형, 계약형, 파트너십 REITs 의 주요 차이점입니다. < P > 기금 모금과 유통의 특징에 따라 인프라 REITs 는 공모와 사모의 두 가지 범주로 나눌 수 있다. < P > 공모리츠란 공공발행방식으로 사회공공투자자로부터 신탁자금을 모으는 리츠를 말한다. 그 투자자수는 일반적으로 제한이 없고 투자자당 최소 투자액도 한정되지 않는다. 공모 REITs 는 국제자본시장 부동산 금융투자 상품의 주류 형태이며 주식처럼 유동성이 높다. < P > 사모리츠란 비공개 방식으로 특정 투자자에게 자금을 모으는 리츠를 말한다. REITs 발기인은 전화, 서신, 면담 등을 통해 일부 기관 투자자 또는 자금 여유자들에게 REITs 부서를 직접 판매하고 REITs 자금을 모금했다. < P > 사모리스는 투자자에 대한 위험 부담 요구가 높고 규제가 상대적으로 느슨하다. 미국에서는 시장 비율이 5% 미만이다. 중국, 213 년부터' 특별계획 +PreREITs' 의 특수제품 형태가 등장해 일종의 채무 융자 수단으로 현재 비교적 빠르게 발전하고 있다.
? 다음 그림은 공모와 사모 레이츠의 주요 차이점이다. < P > 오늘 세 가지 주요 질문을 나누겠습니다. 하나, ReiTs； 란 무엇입니까? 둘째, 왜 중국은 인프라 REITs； 를 도입했습니까? 셋째, 인프라 REITs 분류. 국가 기반 시설 REITs 의 목적과 의미를 빨리 처리해 주시기 바랍니다.